SvD uppmärksammar att bostadsutvecklarnas bostadsrättsföreningar inte är att anse som oberoende och att skulderna ska tas upp i bolagen tills föreningen är fristående. Detta sägs vara en skattesmäll, men någon får gärna förklara hur?
 |
| Veckochart Oscar Properties. Ej logaritmisk skala. |
Flera börsnoterade bostadsutvecklare behöver ändra sin redovisning och ta upp bostadsrättsföreningarnas skulder, eftersom föreningarna inte är att betrakta som oberoende rapporterar SvD (inte en länk www.svd.se/bostadsutvecklare-hotas-av-storsmall-efter-nya-regler). Trots allt tillsätter bostadsutvecklarna styrelsen, står för allt administrativt i skapandet av föreningen, ordnar föreningens lån, garanterar osålda lägenheter mm.
Nya redovisningsregler säger att skulderna därmed ska redovisas i dessa börsbolag, och att det skulle innebära en skattesmäll.
Hur större skulder kan innebära högre skatt får gärna någon förklara för mig. Det som innebär högre skatt är väl högre vinst, inte större skulder? Ser nu att det står storsmäll, inte skattesmäll.
Om Finansinspektionen anser att överträdelsen är ringa räcker det med att fixa redovisningen. Annars kan bolagen få böta från 50 000 kronor till 5% av sin omsättning. Möjligen att dessa 5% skulle kunna betraktas som en skatt. Dock är det väl alltid ringa överträdelser när det gäller bolag, det är väl bara privatpersoner som ska drabbas av fullständiga straff?
Berörda börsbolag är främst JM, Oscar Properties, Tobin, PEAB, SSM och Besqab.
JM redovisar t ex 2.4 miljarder i skulder, vilket behöver ökas med nio miljarder som gömts undan i bostadsrättsföreningarna.
Bortsett från att man får göra om sin redovisning och att bolagen kommer framstå som enormt överskuldsatta innebär detta i princip ingenting annat än för bokföringsformaliaöverintersserade får som sagt någon gärna förklara för mig hur detta innebär en skattesmäll.
12 kommentarer
Det är betalvägg. Vad menar SvD skulle vara en "skattesmäll"? I referat ser jag bara referenser till "skuldsmäll".
Den andra punkten som görs är att tidigare har bostadsutvecklarna successivt avräknat vinster under projektens gång för att jämna ut intäkterna, men nu ska man istället bara räkna in vinster vid faktiskt försäljning.
Tidigt på morgonen, möjligt att jag läst fel. "Storsmäll" står det nu iaf.
Det är iaf bara redovisningstekniskt, så hur det ens är en storsmäll framgår inte heller. Jmf med att alla nya bostadsrättsföreningar numera redovisar förluster i sina ekonomiska planer, pga justerad avskrivning, men det ger inga konsekvenser.
Mmm. Lägre synlig soliditet och möjlig ökad finansieringsrisk tänker jag. Men det är nånstans kända problem som inte bör överraska den insatte. Men man vet aldrig.
Ser ljust ut annars för kontorsuthyrningen. Castellum höjer utdelningen med 15%, starkt förvaltningsresultat, men lite dystrare framtidsutsikter (som nästan alla andra också säger).
Nu har jag inte läst artikeln i fråga men det måste rimligtvis handla om projekt som inte är sålda?
Cornu: en BRF har inga krav på sig att återställa EK vilket ett AB måste. Kanske inte troligt, men om BRFerna har större skulder än tillgångar skulle det tynga utvecklarens balansräkning och möjligen till den grad att de blir konkursmässiga.
Ja väldigt teoretiskt men ändå.
För en BRF är det dock inga problem att balansräkningen kapsejsar, bara man kan betala skulder allteftersom de förfaller så kan balansräkningen du ut hur som helst.
I och med att det från och med 2019 inte medges full avdragsrätt för räntekostnader för t exfastighetsbolag och bostadsutvecklare kommer räntekostnaderna på lånen inte vara avdragsgilla fullt ut för bostadsutvecklaren. Därav skattesmäll.
Bostadsrättsföreningar beskattas inte för resultatet varför det inte spelar någon roll för föreningens beskattning hur räntorna hanteras. Men det blir väldigt stor skillnad för bostadsutvecklaren.
Fast när skulderna och räntorna låg i BRF:erna, så var det väl inte avdragsgillt för bostadsutvecklarna ändå? Alltså ingen skillnad.
Avdragsrätten (räntekostnaden) för kommersiella aktörer begränsas till 30% av EBITDA.
Samtidigt sänks bolagsskatten.
Så det är bara att räkna på respektive bolag för den intresserade.
Smällen består av:
1. Böter för att man inte följt de regler som finns (NCC/Skanska ändrade sitt redovisningssätt direkt när IFRS 15 infördes).
2. Slaktade kurser.
3. Bråk med banker eftersom avtalen skrivs med skuldsättning som underlag.
Lånekovenanter påverkas troligen kan leda till omförhandligar av lånen möjligtvis även inga nya lån till skuldsättningen ser bättre ut
Oscar är bara en liten smula av marknaden. Både JM och BONAVA har bottnat på börsen under sommaren 2018. Marknaden tror att faran är över för dem.
Men det är ändå (ungefär) samma marknad. OP är inte i konkurs ännu, d.v.s. vi har en liten bit ned kvar för att fullgöra årtioendets mest solklara prognos.
Jag tror förstås inte JM försvinner däremot, men inte att de har bottnat heller. Dessutom finns det inte den minsta lilla förnuft bakom påståendet att marknaden tror att faran är över när marknaden sänker en aktie med 50% och sedan låter den krypa runt på golvet och kippa efter andan.