Har haft allvarliga Internetstörningar under morgonen. Inga svenska DNS-tjänster har fungerat tillfredsställande via Telias bredband, men jag har nu bytt till Googles DNS-servrar på 8.8.8.8 och 8.8.4.4 och saker rullar på igen. Därav inget blogginlägg nu på morgonen. Fick till slut använda SMS för att få fram IP-nr till fungerande DNS-servrar.
Som uppföljning på fredagens inlägg om fallande småhusbyggande så kan vi titta på nybyggnationen av lägenheter i flerbostadshus i Sverige. Liksom för villabyggandet är man inne i en långsiktig fallande trend och höga priser gör alltså inte att man når forna höjder på bostadsbyggandet. Byggandet är nu nere på krisåren 2008 – 2009 års nivåer.
 |
| Nybyggnationen av lägenheter
i flerbostadshus 1975 – 2012K2 |
Vi fick en spik i nybyggnationen efter kvartalet alliansregimen trädde till 2006, men ignorerar man den spiken är trenden tydligt nedåt, med lägre och lägre toppar för varje konjunkturåterhämtning.
Högre priser leder alltså inte till ökat byggande och det är därmed extremt osannolikt att vare sig politiker, myndigheter, kommuner eller tjänstemän kommer kunna få upp byggandet. Högre priser har bara en fördelande effekt, dvs de som saknar riskkänndedom och lånar pengar helt vilt kan få en bostad, resten kommer inte få en bostad. Marknaden fungerar på så viss korrekt – högre priser leder till lägre efterfrågan. Ingen vill idag köpa nybyggda lägenheter i Stockholm enligt flera källor och detta bör byggföretagen ha upptäckt, så nybyggandet kommer falla ytterligare.
Enda chansen att få fart på byggandet är att göra det billigt att bygga. Vilket inte kommer ske. Rådande situation kommer förvärras med konjunkturen och inte ens en ny högkonjunktur kommer leda till de byggtoppar vi såg innan 90-talskrisen här i Sverige.
Samtidigt vet vi att staten bara kan komplicera saker. Politiker kan säga att de ska förenkla men staten kan aldrig förenkla något i verkligheten, så vi har en permanent situation med otillräckligt byggande att se fram emot.
25 kommentarer
Hur kommer detta påverka bostadsmarknaden?
Ser man på det enkelt så borde det betyda stigande priser då efterfrågan stiger och utbudet står still. I vissa städer där det redan råder bostadsbrist borde skeendet eldas på ytterligare. Nu pratar jag om städer med en snittpris på runt 10.000kr/m2 alltså, inte innerstockholm.
Finns det utrymme för ytterligare prisökningar i städer där det råder bostadsbrist och medelpriset ligger på runt 10.000kr/m2 eller kommer vi se en urbanisering alt att folk börjar bo mer trångbott?
Ännu en faktor som kommer driva priserna på äldre lågbelånade bostadsrättsföreningar.
Vilka städer är det som du hittar snittpris på 10tkr/m2? Skulle inte tro att det är speciellt stor efterfrågan på bostäder där…
Behöver inte gå in på specifika städer men vanliga småstäder på 40-70.000 innevånare.
Köpte själv en lägenhet runt år 2000 i en sådan stad för ca 1000kr/m2 och sålde härom året för 9000kr/m2.
Under de nästan 15 åren så har staden ständigt ökat i befolkning och sista åren har har det enligt tidningarna varit stor bostadsbrist. Sen förbättras ju inte situationen av att det är en universitets-stad.
Priser nu:
Väldigt centralt (krypavstånd från puben) – runt 15.000 kr/m2.
Lite i utkanten (2-5 km från centrum med bra kollektivtrafik) – 7 – 10.000kr/m2.
Finns några nybyggda lyxbyggen som sålts för närmare 50.000kr/m2.
Vad är egentligen byggkostnaden för en "normal" flerfamiljsfastighet? T.ex. ett lamellhus.
OK, då rör det sig alltså om med-nöd-och-näppe-städer. Jag antar dessutom att det inte ligger någon större stad inom pendlingsavstånd. I ett läge där det är såpass med bostadsbrist att det kräver mycket nyproduktion är det inte troligt att man kan hålla marknadspriserna så lågt med tanke på att man knappast hittar några nyproducerade lägenheter till så låga priser.
Jag gissar att nyproducerade flerbostadshus hamnar på uppemot 30tkr/m2.
Vet inte riktigt vad du menar med nöd-och-näppe-städer (att de är för små för att kallas städer?) men i många av dessa städer växer ju innevånarantalet stadigt.
Jämför man med Stockholm där m2-priset ligger runt 50.000 så har vi ju kommit till en punkt där stigande efterfrågan inte KAN höja priserna så mycket då många inte helt enkelt kan få fram 4.000.000 i lån och kontantinsats.
I städer som jag pratar om ovan är ju denna gräns långt borta. Stadig inflyttning till staden, lågt eller inget nybyggnade, relativt lika hyror som "storstäder" osv gör ju att man tror att toppen inte är nådd på långa vägar.
Kalkylen ränta+avgift(och i vissa fall även amortering) jämfört med att hyra liknade boende slår ju nästan alltid över till att det förstnämnda i liknande städer.
Fast den kalkylen är obegåvad, oinsatt och fel. Hyra inkluderar nämligen amorteringar och underhåll av lägenheten från hyresvärdens sida (eller i fallet skurkvärdar övervinster ner i värdens ficka istället för amorteringar och underhåll), medan klubbmedlemskapen brukar strunta i underhållsbiten och amorteringar.
Givetvis ingår det att kolla upp föreningen i kalkylen. De bostadsrätter jag har haft att göra med har skött sig på denna punkt och då gäller det hus som är byggda på 50-60 och 70-talet. Stora underhållprojekt har genomförts utan att avgiften höjts och i vissa fall även sänkts.
Med nöd-och-näppe-städer menar jag städer som förvisso är stora nog för att kallas för städer, men inte mycket mer än så.
När det gäller vad hyran inkluderar så är ju mer rätt att säga att det snarare är avskrivning på byggnaden – det är ju trots allt så att amortering inte syns som en kostnad i bokföringen (och det är inte alltid det amorteras heller), däremot syns avskrivningarna ändå. Kanske en petig distinktion.
Ja, men en vettig värd amorterar i samma takt som avskrivningarna. En skurkvärd tar förstås ut avskrivningarna som utdelningar istället för att amortera och går sedan i konkurs eller säljer när renoveringsbehovet blir ohållbart.
Värt att notera är att en del kommunala hyresbolag i det här avseendet uppfört sig som skurkvärdar.
Det är dock inte så uppenbart att det syns hos en större hyresvärd då t.ex. nyinskaffade objekt kan ge upphov till att man samtidigt tar nya lån. De flesta företag (hyresvärdar inräknade) tenderar att ha en viss nivå av skuldsättningsgrad som är förhållandevis konstant – det tyder på att de inte amorterar av skulderna om man räknar på totalen.
NB att en seriös värd som är obelånad kommer fortfarande ta betalt för avskrivningarna eftersom dessa återspeglar det faktum att byggnaden i det långa loppet är en resurs som förbrukas och som så småningom kommer att behöva ersättas.
Självklart. Värden vill ha avkastning på investerat kapital och behöver vid skuldfrihet ändå bygga upp en buffert för framtida underhåll. I princip i samma takt som avskrivningarna.
Vad du får om du hyr är en för dig helt riskfri bostad.
Läs på om "Odellplattorna" så har du förklaring till spriken 2006.
Betyder inte detta att eventuellt prisfall kommer att hejdas av den bristande tillgången? Här i förortskommun norr om Stockholm står marknaden still, vad jag förstår. Objekten ligger ute länge, men priserna sjunker inte nämnvärt. Nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter verkar fyllas upp i takt med att de byggs, trots dyyyra priser för både köp och hyra. Folk som behöver bo har helt enkelt inget val annat än att hyra dyrt om de stått flera år i kö, eller köpa dyrt om de inte kan eller vill hyra. Något drastiskt måste hända för att marknaden ska tippa över – t.ex. rejäl lågkonjunktur och arbetslöshet. Det är synd att det ska krävas en katastrof för att justera priserna. Men frågan är om priserna går ner ens då. Staten kommer väl att göra allt för att hålla priserna uppe. Jag var med vid raset på 90-talet, men vad skulle krävas för att det skulle upprepas? Kan det upprepas? Intressant med synpunkter…
/Mikael
Hej Cornu. Vad baserar du påståendet (i sista meningen) att vi har "otillräckligt byggande" på? Vi är väl inte direkt trångbodda i Sverige (varken mätt som m2 per person eler som individer per hushåll) så vi borde väl klara många år av lågt nybyggande? Det kanske iofs kräver vissa beteendeförändringar (t.ex. att ungdomar delar lägenhet i större utsträckning liknande Storbritannien eller Spanien).
Håller helt med. Har skrivit det förut.
– Svenskarna bor på störst yta per capita
– Svenskarna flyttar hemifrån först
Vi har subjektivt otillräckligt byggande enligt alla dessa som skriver om att det är bostadsbrist, för de bor tydligen i en kartong under en bro. Min poäng ska tolkas som att byggandet inte kommer ta fart. Den situationen kommer inte förändras. Men som du skriver finns det många andra parametrar som kan ändras.
Är det en myt att man inte får bygga enkla lägenheter eller är det verkligen så?
Annars skulle byggbolagen kunna bygga lägenheter på 20 m2 och sälja med väldigt hög kvadratmeterpris till ungdomar. Typ etta med pentry med studentlägenhetsstandard för 70,000 /m2 på 20m2 skulle då kosta 1,4 milj och lätt säljas i närförort i Sthlm.
Nej, det är ingen myt. Läs BBR kap 3, där framgår det att (i stort sett) alla bostäder ska handikappanpassas. Och BBR kap 9, angående exakt hur många kWh/år som får åtgå till att värma upp en bostad. Kombinationen av detta, och mycket annat smått och gott, blir dyrt.
En etta bör numera vara omkring 40 m2 för att kunna klara kraven.
Sen kanske man skulle kunna få undantag från kraven men vilken kommunalpamp vill bli uthängd som den som slösar med energi och släpper fram bostäder som handikappade inte får bo i?
Det finns dock vissa undantag för rena studentbostäder, så möjligen skulle man kunna smyga igenom enklare hyreslägenheter den vägen. Däremot är det ju helt omöjligt att gå ut och sälja dem som bostadsrätter.
Och detta leder rimligen till att man slösar med resurser. När det gäller handikappsanpassning så är det uppenbart – man bygger 20m2 extra i varje lägenhet för att assa säg 1% av befolkningen (eller kanske ett par procent av hushållen). Detta ger att man bygger 2000m2 extra för varje person som behöver handikappsanpassning – när de bara behöver 20m2 extra.
Samma sak gäller potentiellt energiåtgången – om det är så att det blir billigare totalt sett så är allt frid och fröjd, men då finns egentligen ingen anledning till att påföra tvång. Om det däremot är motiverat med tvång så innebär det att byggkostnaderna ökar med mer än vad energibesparingen ger.
Jobbar du på något av våra icke vinstdrivande svenska byggföretag belli?
allt som du beskriver skulle utan vidare kunna utföras till halva kostnaden om byggföretagen slutade plocka ut övervinster i alla led.
kan du beskriva merkostnaden i material och arbetskostnad i att tex handikappanpassa en etta jämfört att inte göra det. så lovar jag dig att jag ska beskriva enkelt för dig hur kostnaderna ska halveras.
Var jobbar du själv? Det största problemet har jag redan beskrivit ovan, lägenheternas golvyta sväller pga att man ska kunna manövrera en rullstol inne i lägenheterna. Ettan blir därmed närmare 40 m2 istället för mer rationella 20 m2.
Men visst, beskriv för mig hur kostnaderna för det ska halveras. Sen kan du berätta hur man får en hiss gratis för det blir så klart följden av att rullstolsbundna ska kunna bo på femte våningen.
Du verkar inte ha någon större aning om hur mycket byggmateriel kostar rensade från alla feta påslag som våra osjälviska monopolbolag inom byggbranchen lägger på sina varor i alla led eller hur mycket merarbete det innebär att spika fast en 6 meters regel jämfört med en på hela 5 meter det är bergis en hel ettöring i extra kostnad per regel och det blir säkert flera tusenlappar extra på en hel lägenhet i verklig merkostnad, du ska inte vara så godtrogen och naiv belli.
har du en aning om hur mycket 1.5 meter extra regel kostar i producentledet eller hur mycket en kone hiss rensad från stockholms och kreditmissbrukar tillägg som läggs på redan på fabriken?
OK, så ditt svar på hur man ska hålla nere kostnader på material är att man ska köpa in det billigare, Einstein? Då har jag en motsvarande lösning på ditt eget problem – bli smartare.