kommunhybris

De skärpta avskrivningskraven har fått motsatt effekt. Skanska avsätter nu i princip inte ett öre för att täcka avskrivningar i nya bostadsrättsföreningar och amorteringstiderna i föreningarna kan ligga på 500 år. Åtminstone gäller detta för hypade Malmö Live med bostadsrätter i anslutning till Malmös^1. nya kommunhybrisbygge, konserthuset.

Bostadsrätterna i kvarteret Tenoren/Malmö Live är till synes sålda till inte orimliga priser givet dagens situation. Visserligen är 2.9 MSEK för 80.5 m2 knappast att betrakta som billigt, men vid en första anblick är en månadsavgift med el och vatten på 4 800:- SEK i månaden heller inte brutalt.

Men Skanska har inte anpassat avsättningar till avskrivningarna. Tvärt om låter man föreningen göra miljonförluster varje år. Föreningen avsätter endast 164 000:- SEK om året till yttre underhåll, medan avskrivningarna är 2.17 MSEK per år – man skjuter fortfarande underhållet framför sig för att kunna sälja lägenheterna till högre priser med låga månadsavgifter. Amorteringstakten i föreningen är ca 500 år.

I själva verket tar man bort avskrivningarna helt från redovisningen av föreningens planerade ekonomi. Från den ekonomiska planen, eller “kostnadskalkylen” (PDF):

“Föreningens avgifter skall täcka den löpande verksamheten inklusive amorteringar och avsättningar. För läsaren av kostnadskalkylen torde det vara mer angeläget att analysera den löpande utvecklingen, varför vi väljer att visa detta istället för det mer teoretiska bokföringsmässiga resultatet. Avskrivningsbeloppet ingår därför inte i beräkningarna utan visas som en information.”

Även Bo02 kommer stå under vatten framöver.

Aktuellt är också att denna bostadsrättsförening ligger inom det område som enligt de nya avsmältningsrönen kommer ligga under vatten inom 50 år. Så både amorteringstakt och avskrivningar bör vara högst 50 år, inklusive de privata amorteringarna hos föreningsmedlemmarna. Så de slipper sitta utan bostad, men med restskulder när havshöjningen gjort sitt. Det samma gäller förstås även konserthuset.

Amorteringarna på föreningens skulder om 77 MSEK, med icke avdragsgilla räntor på 3.7% mot de avdragsgilla ca 1.57% som kunde gällt om föreningen tog noll i skuld och skulderna lades helt på medlemmarna, ligger baserat på takten de första tio åren på ca 500 år. Första året amorterar man 115 800:- SEK. År tio amorterar man 180 668. Man fortsätter alltså “progressiva amorteringar”, där de som köpt lägenheten från början slipper betala för sitt slitage på det gemensamma, och de som i framtiden bor i lägenheterna får betala för tidigare boendes nedslitning av fastigheten. I övrigt så betalar köparna i princip tre gånger så mycket för föreningens lån, som om de hade tagit lånen själva. Men då hade förstås inte lägenheten på 80.5 m2 kostat 2.9 MSEK, utan lite mer, vilket blivit osäljbart i Malmö.

Om föreningen inte står under vatten om runt 20 år, så kommer det bli en spännande “överraskning” för de då boende i föreningen Tenoren i Malmö när det inte finns undanlagt kapital från tidigare boende för att fixa renoveringarna.

För att summera: Bostadsrättsbyggarna ignorerar de skärpta avskrivningskraven och dumpar över skiten på föreningens kommande styrelse. Och när föreningens lägenheter väl är sålda är det inte heller längre Skanskas problem. Alls.

Man ska också komma ihåg att i takt med allt fler bostadsrätter så råder det också allt mer brist på kompetenta och kunniga fastighetsförvaltare i föreningarna, som är lämpliga att ha i en bostadsrättsföreningsstyrelse. Speciellt nya föreningar riskerar att sitta med stor kompetensbrist.

^{1. Eftersom runt 40% av Malmö kommuns budget är kommunal skatteutjämning så kan man nog med säga att som marginalutgift är Malmös nya konserthus i själva verket Sveriges och inte Malmös.}