SBAB har i sitt senaste utskick för mäklarkåren, Mäklarutsikt, fokuserat på amorteringskravet. Det visar sig (förstås) att det inte påverkat priserna på marknaden, men fått ett antal oönskade och eventuellt oväntade effekter. Det senare är som vanligt när politiker först förstör en marknad och sedan försöker laga den.
Från och med idag gäller Finansinspektionens amorteringskrav. Världen gick inte under, åtminstone inte än.
Eftersom amorteringskravet är i linje med bankernas redan tidigare införda frivilliga krav tror jag att effekten är överdriven. Det kommer inte dämpa hushållens skuldsättning och inte heller bostadspriserna. Enskilda individer kan få svårare att köpa en bostad, särskilt yngre, men kortsiktigt blir effekterna marginella gissar jag.
Kom också ihåg att vi har en säsongseffekt där bostadsmarknaden är svag så här års. Slutsatser kan tidigast dras i augusti.
Reglerna är 2% av marknadsvärdet i amortering per år ner till 70% belåningsgrad. Därefter 1% amortering per år ner till 50% belåningsgrad. För en villa på 4 MSEK innebär 2% om året 6 667:- SEK i månaden i amortering. Intressant är att i teorin ska amorteringen stiga om marknadsvärdet på bostaden stiger. Ökar villan från 4 till 5 MSEK i värde, men man fortfarande inte nått 70% i belåningsgrad bör amorteringen stiga till 8 333:- SEK i månaden…
Jag är för övrigt fortfarande sjuk och aktiviteten här på bloggen ligger således även fortsättningsvis på ett minimum.
Det har skrivits många gånger förr – det bästa för en klubbmedlem i en bostadsrättsförening är att föreningen amorterar bort skulderna, gärna genom att medlemmarna tar lån istället. Dels blir räntan avdragsgill och dels är själva amorteringen avdragsgill och staten betalar alltså en del av bostadsrättsföreningens amortering. En amortering på 500 000:- SEK för en medlems del kan innebära en vinst rakt av på 325 000:- SEK för medlemmen.
De flesta känner till ränteavdraget och att man får dra av räntor upp till 100 000:- SEK om året, där staten ger ett avdrag på 30% av räntan. Över 100 000:- SEK är avdraget 21% av räntan. Bostadsrättsföreningen får dock inte något ränteavdrag, så om klubbmedlemmen betalar 2000:- kronor i räntor i månaden via föreningen blir föreningens lån alltså 600:- kronor dyrare i månaden än om skulden hade varit medlemmens personliga skuld.
Det bästa är därför att föreningen amorterar bort hela sina skulder, gärna genom att medlemmarna tar upp lån och betalar in till föreningen solidariskt i förhållande till andelen i föreningen (“lägenhetens storlek”).
Förs då dessa 2000:- SEK i månaden över till klubbmedlemmens personliga skulder minskar boendekostnaden med 600:- SEK i månaden.
Vad de flesta inte känner till är att föreningens amorteringar är avdragsgilla för klubbmedlemmarna.
Via bostadsrättsföreningarna existerar en form av amorteringsavdrag. Man får dra av amorteringarna i föreningen mot försäljningspriset på lägenheten när man säljer den. Har du via föreningen amorterat 500 000:- kronor får du dra av detta från reavinsten vid försäljning och staten betalar alltså i praktiken 22% av din amortering.
Om detta har BRF-konsulten Niclas Jonsson skrivit ett gästinlägg här på bloggen 2013.
“Det hela syftar till att föreningarna ska uppmuntras till att sänka sin skuld, då en förenings räntor inte är avdragsgilla. Mycket få föreningar känner till detta, och mycket få föreningar amorterar således i praktiken någonting. Föreningarna styrs ju av privatpersoner (lekmän) vilka överför sitt eget kortsiktiga tänk på föreningens strategi, vilket i förlängningen kommer sätta många föreningar i fällan den dagen räntorna går upp. En bostadsrättinnehavare (till skillnad från villaägaren) drabbas ju som bekant dubbelt vid ränteuppgång (Föreningens räntor till 100 %, egna räntor till ca 70 %).
Föreningens ”rådgivare” har heller inget intresse i att föreningen får denna information. Att banken tjänar på att föreningen behåller sina skulder förstår nog alla, men även förvaltaren har nästan alltid ett direkt intresse. Föreningens kassa ligger nästan alltid i förvaltarens bank (Gäller t.ex. HSB, Bostadsrätterna (tidigare SBC) och Riksbyggen), och här finns det ett ”backavtal” på tillgodoräntorna, som tillfaller förvaltaren. Dessutom brukar föreningarna be förvaltaren om hjälp vid omförhandling av lånen, och även här utgår oftast en för föreningarna dold ersättning från banken till förvaltaren för omlagda lån.”
Så är du engagerad i styrelsen se till att arbeta för att flytta skulderna från föreningen till medlemmarna. Alla tjänar på det – både omedelbart i sänkt månadskostnad och sedan via avdragsrätt vid försäljning. Därtill så sänks medlemsavgiften, vilket generellt höjer försäljningspriset, i bostadsbubblans Sverige ofta mer än själva amorteringen, eftersom avdragsgilla räntor sänker månadsavgiften.
I en perfekt värld kommer 500 000 i ökade lån för att amortera föreningens skuld innebära ett ökat pris på bostadsrätten med 500000/0.7=714 285:- SEK, om köparen av bostadsrätten bara stirrar på månadskostnaden. Till detta kommer att staten betalar 500000*0.22=110 000:- SEK i minskad reavinstskatt på grund av denna amortering.
Exemplet med föreningsamortering på 500 000:- SEK för den enskilda medlemmen blir en vinst på 110000+715285-500000=325 585:- SEK, plus sänkt månadskostnad fram till försäljningen. Det är en vinst på 65% på riskerat kapital om 500 000:- SEK. Eller som det heter i dagens nollräntesamhälle – “en ganska bra affär”.
Finansinspektionen lättar redan på amorteringskraven rapporterar Public Service/Sveriges Radio. Tilläggslån ska få en amorteringstid på 10 år, oavsett storlek.
 |
| Exempel på situation där tilläggslån kan behövas. |
Tilläggslån var tänkta att amorteras utifrån hela bostadens värdering, vilket kunde ge två procentenheters amorteringstakt. Om man t ex har ett hus värderat till 3 MSEK och renoverar badrummet för 150 000:- kronor via ett tilläggslån, så kan amorteringstakten på det lånet bli 2% av 3 MSEK, dvs 60 000:- SEK om året. Badrummet ska alltså betalas av på 2.5 år. Fullt rimligt sett utifrån de totala principerna med amorteringskravet.
Fast nu tycker Finansinspektionen att det är oschysst att följa amorteringskraven för tilläggslån.
Så tilläggslån ska istället amorteras av på 10 år rapporterar SR:
“Det är en väsentlig lättnad mot det ursprungliga förslaget, för då skulle amorteringstakten vara väsentligt högre. Så det är i alla fall det förslaget vi arbetar efter och det förslag som tas senare i vår av vår styrelse.”
Nu återstår att se vilka ytterligare lättnader man inför. Och vad för arbritragemöjligheter det här öppnar upp för. Exempelvis att lägga mer i kontantinsats om man är uppe i 2%-nivåerna på amorteringskraven, och sedan ta tilläggslån i efterskott?
Dags för en söndagsenkät igen. Hur stor andel av ditt hushålls nettoinkomst läggs på bostadslån?
Som uppföljning på förra veckans enkät om hur mycket läsarna lägger på räntor kan ni nu svara hur stor andel av nettoinkomsten som läggs på amortering av bolån. Amorterar ni klumpvis, titta på helårsinkomsten (efter skatt) och jämför detta med amorteringarna.
Svara nedan.
