Kan bostadspriserna påverkas av coronakrisen?

Dags för den stora ödesfrågan. Hur kan bostadspriserna påverkas av coronakrisen? Argument för fortsatt starka priser är egentligen bara ekonomiska krisstimulans och panikräntesänkningar. Det finns en lång rad argument mot detta. Kom ihåg att statistiken än så länge inte kommer omfatta mars månad och börskraschen.

Nybyggt i Västerås.

Bostadspriser är i princip aldrig opåverkade av den finansiella och ekonomiska utvecklingen, men statistiken som kommer nu för februari månad kommer knappast vara särskilt berörd av coronakrisen, som först eskalerat på allvar i Sverige och Europa i börskrasch under mars, och med en tilltagande varselvåg inom initialt besöksnäringarna, pandemibesked och allmän spridning av smitta även i Sverige.

På den positiva sidan så kan vi räkna med att staten gör allt för att stimulera skuldsättning och med det bibehållna bostadspriser. Redan i förmiddags kom beskedet från Finansinspektionen om slopade kapitalkrav för bankerna, i syfte att kunna låna ut ytterligare 900 GSEK till hushållen. Vi kommer antagligen få se paniksänkningar av räntan, även om Riksbanken än så länge bara gett beskedet att man tänker låna ut 500 miljarder kronor till krisande företag, som därmed kan överleva en stund och sedan bli sittande med ännu mer skulder än tidigare efteråt.

Dessa effekter kan påverka bostadspriserna åt det positiva hållet.

Men vad sker åt andra hållet.

1. Rikedomseffekten blir negativ via börskraschen. När börsen stiger och folk ser högre nummer på sina konton får man en rikedomseffekt (eng wealth effect). Folk känner sig rikare och är mer benägna att ta utgifter, rent av låna och sänka sina balansräkningar, eller ta risker. Detta gör att när börsen stiger, så stiger även bostadspriserna. Inte för att folk faktiskt har mer råd – de flesta har inte kapital nog för att det ska spela någon roll, utan för att man känner sig rikare.

När börsen faller gäller motsatsen. Man känner sig fattigare, och börjar hålla i slantarna. Därmed kommer man inte vilja ta de där lånen, lägga den där handpenningen eller helt enkelt inte vilja betala lika mycket för en bostad.

Alla påverkas förstås inte, men det räcker att tillräckligt många gör det för att det ska påverka bostadspriserna negativt.

2. Arbetslöshet. Folk utan jobb får inte lån. De som har kvar jobben inom drabbade branscher, som storstädernas besöksnäringar eller flygbranschen drabbas av negativa framtidsutsikter och vågar inte köpa en dyrare bostad, eller skjuter upp bostadsköpet.

Detta påverkar också negativt.

3. Konjunktur. När den verkliga ekonomin bromsar in sker samma saker som inom arbetslöshet, även i branscher där det inte blir uppsägningar. Folk håller helt enkelt hårdare i pengarna som buffert inför sämre tider.

4. Utbudschock på grund av dödsfall. Om vi nu säger att de hysteriker som målar fan på väggen får delvis rätt, och vi säger att 10x så många i riksgrupperna (främst äldre) dör i coronaviruset som för en årsinfluensa, dvs 10×1 000=10 000 döda. Hälften av dessa är singelhushåll, så detta friställer på kort tid 5 000 bostäder. Två tredjedelar av dessa är villor eller bostadsrätter, en tredjedel hyresrätter. 

Dödsboen (anhöriga) kommer på grund av punkt 1-3 inte vilja sitta och smyghålla på villorna och lägenheterna, och betala månadskostnaderna för dessa, utan kommer vilja sälja så fort som möjligt. Man vill inte sitta med tusentals kronor i extra månadsutgifter, och arvet är en oväntad inkomst. Det betyder också att man inte kommer försöka få ut maximalt med pengar, utan prioritet blir snabb affär.

Detta drar i sin tur igång flyttkedjorna när ofta alldeles för stora lägenheter och villor säljs till mer trångbodda, som i sin tur säljer sina lägenheter. 5000 bostäder leder till ytterligare 5000 som ska säljas och så är flyttkarusellen igång.

Till detta kommer ett visst säljtryck från överlevande partners, som inte längre har råd med den nu för stora lägenheten eller villan och säljer. Dessa måste dock köpa en annan bostad, så trycket blir neutralt, även om det bidrar till aktivering av flyttkedjorna.

Eller så dör några hundra svenskar (vartenda dödsfall lika tragiskt för de anhöriga men inte en samhällskris), coronakrisen blåser över och visar sig vara en rejäl överdrift, ger inga varaktiga ekonomiska eller finansiella effekter och världen och Sverige, liksom bostadspriserna, går vidare som om inget hade hänt.

Utfallet för bostadspriserna blir en kamp mellan 1-4 och de centrala panikstimulanserna av ekonomin. Men varken under skuldkrisen 2011 eller finanskrisen 2008 – 2009 förblev bostadspriserna oberörda, trots krisåtgärderna. De återhämtade sig dock på något år.

Slutligen så påverkas bostadspriserna och även statistiken med eftersläpning. Effekterna kanske inte märks förrän i april-maj, som dock normalt innebär svagare prisutveckling för bostäderna. Man måste justera för säsongsmässigheten när man tittar på utvecklingen. I slutändan drivs bostadspriserna av psykologi, precis som börsen.