Underhållsplan och besiktningsombud nödvändigt för nybyggda bostadsrättsföreningar

Nya bostadsrättsföreningar brukar sakna underhållsplan, vilket är en av de första uppgifterna som landar i knät på den första boendetillsatta styrelsen. Därtill upptäcker många styrelser snart sin bristande kompetens inom fastighetsförvaltning, speciellt när det inte handlar om en liten villa, utan om fastigheter i hundramiljonersklassen, rent av upp mot miljarden. Ett ganska omgående problem blir besiktningen inför byggarantierna, där besiktningen sker i byggentreprenörens regi. Därvid uppstår ofta behovet av ett besiktningsombud som har kompetens att följa besiktningen.

En nybyggd bostadsrättsförening har intialt en styrelse utsedd av byggentreprenören (“fejkstyrelse”). Den styrelsens uppgift är rent formell och handlar annars om att maximera byggentreprenörens vinst, dvs maximera försäljningspriset på bostadsrätterna.

Denna första styrelse byts sedan ut mot en styrelse utsedd av de intet ont anande nya bostadsrättsinnehavarna. Det finns på inget sätt några garantier att man i föreningen har någon minsta kompetent person att sätta i styrelsen, och speciellt inte kompetent att förvalta en fastighet i upp till miljardklassen för större föreningar. Det är inte riktigt samma som att förvalta en villa, men faller alltså på lekmän valda bland föreningens medlemmar. Därtill handlar det om oavlönat ideellt arbete. Som jag har skrivit om tidigare är kompetensbrist inom bostadsrättsföreningar ett potentiellt stort problem – vi får inte fler kompetenta fastighetsförvaltare bara för att allt blir bostadsrättsföreningar.

Inledningsvis så saknar bostadsrättsföreningen oftast helt en underhållsplan och byggentreprenörens fejkstyrelse har lagt upp en helt orealistisk ekonomisk plan för detta.

Som konkret exempel har den aktuella rekordföreningen Mono på Södermals fejkstyrelse satt upp avsättningar för sk yttre underhåll (dvs ej inre i själva lägenheterna, som faller på bostadsrättsinnehavaren personligen) på 59 190 kronor per år. Detta på 1973 m2 bostadsarea och 435 m2 kommersiell lokalarea. Underhållsavsättningen landar alltså på knappt 25:- SEK per m2.

Anton Klintenberg, VD för fastighetskonsultbolaget Sustend, konstaterar i en intervju att med dagens kostnadsläge bör en underhållsavsättning för en nybyggd bostadsrättsföreningar vara på ca 100:- SEK per m2. 

I fallet Mono behöver alltså underhållsavsättningarna öka med drygt 300%. Det bör innebära en ökad månadsavgift på 75:- SEK per m2, eller 375:- SEK i månaden för en lägenhet på 60 m2.

En 60 m2 lägenhet bör alltså betala 500:- SEK i månaden till yttre underhåll, en kostnad som ökar för varje år i takt med inflationen på byggpriserna. Det räcker inte här att öka i enlighet med KPI-inflationen, då byggkostnader ökar betydligt snabbare än inflationen.

Underhållsavsättningarna används lämpligen till amortering, undantaget en mindre buffert, och nya lån tas istället upp när underhållsåtgärder behöver genomföras.

Styrelser har generellt ingen som helst kompetens inom fastighetsunderhåll och kan inte upprätta en underhållsplan själva. Oavsett är det ett omfattande arbete och inget ett eventuellt proffs i föreningen gör gratis. Bolag som Sustend erbjuder här dessa tjänster.

I samband med att underhållsplanen tas fram upptäcker ofta styrelsen att de också saknar kompetens inom fastighetsbesiktning, vilka normalt genomförs efter två respektive fem år. Femårsbesiktningen är sista garantibesiktningen och därefter upphör generellt bygggarantierna. Eventuella tilläggsförsäkringar för att täcka byggfel bortom garantin är dyra och har höga självrisker.

Besiktningsmannen betalas och utses av byggentreprenören och har inget intresse i att orsaka sin uppdragsgivare stora kostnader, och gå miste om nya besiktningsuppdrag. Styrelser bör därför ta in ett professionellt besiktningsombud som följer med och flåsar besiktningsmannen i nacken.

Anton Klintenberg talar om “överväldigande okunskap” i de nya bostadsrättsföreningarnas styrelser. Föreningarnas styrelser är amatörer, som aldrig gjort detta förut. Mot sig har de byggentreprenörernas proffs, som om och om igen genomfört en vinstmaximering för byggentreprenören.

Oftast handlar byggfelen om läckor, t ex i tak, fasader eller i undergjordiska garage. Klintenberg tog även upp extremare exempel, t ex föreningen som byggdes på tidigare industrimark och där äldre kvarlämnad pålning började tryckas rakt upp i det nya bostadshuset för att knäcka själva grundplattan på byggnaden (betong konstruktioner armeras för att ta emot last från ett visst håll, då cement har mycket hög tryckhållfasthet, men dålig draghållfasthet – om tryck mot konstruktionen kommer från fel håll kan den därmed lätt gå sönder, t ex underifrån i fallet bottenplatta). Inte billigt att åtgärda om det inte upptäckts i tid.

Om avgörande punkter missas i garantibesiktningen kan föreningen stå med en mångmiljonnota inom några år.

Utan en underhållsplan och korrekta avsättningar för underhållet kommer den första smällen inom ca 10 år, när det ofta kan behövas ommålning. De riktigt stora åtgärderna dyker dock upp i intervallet 20 – 30 år, och med det stora antalet nybyggda bostadsrättsföreningar kommer vi antagligen få se stora problem med dessa fastigheter framåt 2030-2040. Man ska komma ihåg att styrelser med överväldigande okunskap numera tar över ett bostadsbyggande i nivå med miljonprogrammet, åtminstone i Stockholm. Ofta sker nybyggena med “modernt utseende”, som alltså inte tar hänsyn till etablerad i svenskt klimat fungerande praxis, som sluttande tak, utskjutande takfötter och gavlar, takpapp istället för takpannor med mera. Istället ska det “se snyggt ut”, och platta tak maximerar tillgänglig yta för försäljning av bostadsrätter, vilket kommer kosta stora belopp framöver.

Exempel på underhållsplan i appen Planima.

Sustend har expanderat snabbt de senaste åren och har idag sjutton anställda fastighetskonsulter, med över 50% av verksamheten i Stockholm och resten baserat i Göteborg, där huvudkontoret ligger, samt i Malmö, men jobbar över hela landet. Man har även två anställda i dotterbolaget Planima, som har tagit fram en app för fastighetsunderhåll och underhållsplaner. Bland kunderna hittas fastighetsbolag och ett femtiotal nybyggda eller nybildade bostadsrättsföreningar. Intressant anekdot är att Klintenberg som VD och grundare sedan tidigare är en av bloggens trogna läsare, långt innan bolaget grundades.

Ett problem framöver är att det enligt Boverket finns få utbildade fastighetsförvaltare. Utbildar man sig till den tvååriga yrkesutbildningen fastighetsingenjör kommer man ha en utmärkt arbetsmarknad framöver. Antalet bostäder blir inte färre, men många kompetenta fastighetsförvaltare kommer falla för ålderstrecket.

I slutändan handlar dock bostadsrättsföreningar om samfälligheternas tragedi.

Bostadsrättsinnehavarna räknar med att flytta innan notan kommer och vill istället pressa ner medlemsavgifterna för att maximera värderingen av bostaden. Fast man får hoppas att de flyttar till en välskött villa, för annars hamnar de i någon annan förening som också skiter i underhållsplaner och korrekta avsättningar till yttre underhåll och får istället ta notan där…

Detta inlägg är inte reklam. Jag har däremot genomfört en lunchintervju med VD:n för Sustend och även varit på en afterwork i deras nya lokaler i Gamlestaden i Göteborg, där jag också samtalat med fastighetskonsulter och ledningar för fastighetsbolag.