Nybyggandet i Sverige fortsätter öka. Nybyggnationen av lägenheter i flerbostadshus är i Stockholms län nu högre än mot slutet av uppförandet av det så avskydda miljonprogrammet. Skillnaden mot då är att det idag inte rullas ut några villamattor, som trots allt stod för större delen av miljonprogrammets nybyggen och inte orsakade problemområden.
 |
| Nybyggnation av lägenheter i flerbostadshus på löpande fyra kvartal i Stockholms län. Linjen är färdigställda lägenheter och staplarna är påbörjade lägenheter. Bägge överträffar miljonprogrammets slut. |
Miljonprogrammet är idag mest ihågkommet för de dåligt genomtänkta förortsområdena, som idag ofta förvandlats till lågstatusghetton. Vad man missar är att det rullades ut sk villamattor, där det bygges enorma villaområden under 60-talets slut och början av 70-talet. Det ser vi inte idag.
 |
| Nybyggnation av lägenheter i småhus på löpande fyra kvartal i Stockholms län. Linjen är färdigställda lägenheter och staplarna är påbörjade lägenheter. |
Visserligen har villabyggandet återhämtat sig något sedan den akuta finanskrisen, men nivån är inte exceptionell på något sätt.
Vilket är synd. Det finns ingen idag som anmärker på sociala problem i dessa villa- och radhusområden. Frågan är om vi lärt oss något och hur dagens byggmani av flerbostadshus kommer ses på om 40 år? Byggfusk döljs om inte annat lättare i flerbostadshus än i villor.
I Stockholms län ser vi alltså rekordbyggande, men det klagas förstås ändå på det byggs för lite.
Frågan är egentligen vad gnälliga väljare begär? De vill förstås ha billiga försthandskontrakt i centrala attraktiva lägen och det spelar ingen roll om det byggs 100 000 lägenheter om året i Stockholm – några billiga förstahandskontrakt i centrala attraktiva lägen byggs inte ändå, så gnället kommer fortsätta på att “det byggs för litet“.
Snarare finns det nog en avsevärd risk för överhettning i Stockholmsområdet, där det riskerar bli dålig stämning när priserna väl dyker.
För hela Sverige byggs det också mycket, men inte ens lika mycket som inför 90-talskrisen. “Bostadsbristen” (=bristen på billiga centrala förstahandskontrakt i attraktiva lägen) är i mycket en Stockholmsgrej. Och eftersom media huserar i Stockholm så tror man att detta gäller i resten av riket också.
 |
| Nybyggnation av lägenheter i flerbostadshus på löpande fyra kvartal i Stockholms län. Linjen är färdigställda lägenheter och staplarna är påbörjade lägenheter. Når inte riktigt upp till byggandet inför 90-talskrisen. Den andra spiken med påbörjade flerbostadshus är de sk Odellplattorna, som nu kan sägas ha betats av. |
 |
| ybyggnation av lägenheter i småhus på löpande fyra kvartal i Stockholms län. Linjen är färdigställda lägenheter och staplarna är påbörjade lägenheter. |
Frånvaron av byggande av socialt fungerande och attraktiva villaområdet blir extra tydlig när man ser på nybyggnationen av småhus i riket.
Sverige bygger alltså in sig i flerbostadshus just nu och det lyckade villabyggande vi såg på 60- och 70-talet lyser med sin frånvaro. Vi kan räkna med att detta leder till problem framöver.
Både bostadspriserna och överhettningen är störst i Stockholm, och det är inte orimligt att Stockholm kommer drabbas hårdast av den övriga krisen, medan stora delar av landet inte kommer märka av den. Annat än när de får betala för stockholmarna via skattsedeln eller via banken.
Idag byggs det främst bostadsrätter. Som påtalat tidigare innebär inte fler bostadsrättsföreningar att antalet kompetenta förvaltande styrelsemedlemmar för bostadsrättsföreningar ökat i Sverige. Tvärt om kommer många av dessa nybyggda föreningar misskötas både ekonomiskt och tekniskt. Vi har en potentiell katastrof att se fram emot. Kanske blir det inte initialt sociala problem i dessa medelklassghetton, men det är inte orimligt att medelklassen kommer fly de sämst förvaltade områdena tids nog och vi får nya sociala problemområden där det byggs idag. Kom ihåg att det var medelklass som flyttade till miljonprogramsområdena på deras tid. Avgentrifiering existerar.
49 kommentarer
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Nettoinflyttningen till Stockholm från andra delar av Sverige… Hur stor är den nu? 3.000 pers?
mm +2697 år 2015, enligt scb. Har gått stadigt ned, låg tex över 6000 fyra-fem år tidigare.
Ni skriver om nettoinflyttningen till Stockholms kommun. Cornu skriver om nybyggnationen i Stockholms län… Befolkningsökningen i Stockholms län (inkl födelseöverskott) är i storleksordningen 30 000 – 40 0000
… från andra delar av Sverige?
(Retorisk fråga om det inte framgick – det är irriterande när folk klagar på detaljer och inte orkar bemöda sig om viktiga detaljer själv)
Ja siffrorna ser väl ut ungefär såhär:
Stor-stockholm 2015
Inrikes flyttnetto +2700
Utrikes flyttnetto +16 000 (ca)
Född – döda +13 500 (ca)
Jag tycker att det är rimligt att anta att flyttnetto påverkar bostadsmarknaden mer än födslotal.
Nyfödda i en region sätter igång flyttkedjor men nettoinflyttade plockar i mycket hög grad ut ett boende från marknaden utan att lägga in ett annat (ingen flyttkedja).
2015 färdigställdes det 12 352 lägenheter i småhus och flerbostadshus, eller 49 615 st "Rumsenheter i färdigställda lägenheter i nybyggda hus" om man så vill (det byggs alltså ganska så stort, alltså många rum / lägenhet).
Lite resonemang från min sida:
1. Du behöver ju inte bygga 2700+16000+13500= 32 200 nya lägenheter 2015 för att täcka upp för nettoinflyttningen (16000+2700) samma år – vilket jag tolkar påståendet "Ni skriver om nettoinflyttningen till Stockholms kommun. Cornu skriver om nybyggnationen i Stockholms län… Befolkningsökningen i Stockholms län (inkl födelseöverskott) är i storleksordningen 30 000 – 40 0000" som.
2. Antal "nybyggda rum" (nästan 50 000 st) är ju mer än det maximala teoretiska behovet (alltså om vi låtsas som att även varje överskott i födslotal även resulterar i ett uttag av nybyggd rumsenhet). Innebär det att en massa flyttkedjor sätts igång och frigör rumsenheter på marknaden? Nej knappast, nybyggt är så dyrt att folk tjänar ofta på att bo kvar i nuvarande boende – endast de som anser sig tvungna kommer flytta till nybyggnation.
3. under 2016 har nybyggnationen ökat kraftigt jämfört med tidigare år. Jag anser att nybyggnationen kommer täcka tillökningen (nettouttaget genom inflyttning) på marknaden med råge framgent.
4. För att lösa det egentliga problemet måste vi få små eller ensamhushåll i större boenden att röra på sig. Detta kommer aldrig att ske så länge det är billigare att bo kvar i befintligt boende – varför vi förväntar oss att någon ska gå igenom en jobbig flyttprocess för att flytta till ett mindre OCH dyrare boende förstår jag inte. Med våra flyttskatter och nyproduktionskostnader kommer det så förbli. Tyvärr löser alltså inte nyproduktion de bakomliggande problem vi har på marknaden, bara akuta behov för folk som inte har något val (alltså folk som måste etablera sig på marknaden).
Men att prata om nettoinflyttning och nyproduktion är helt korrekt. De "hör ihop" som råraka och löjrom.
Det är ivarjefall min syn på det hela, vill du nyansera den bilden är du välkommen att göra så med sakliga argument!
@ Stoffe
Jag skulle argumentera för att det är bättre att ta hänsyn till födelseöverskottet än att ignorera det helt och hållet. Detta eftersom:
1) Även nyfödda har, som du också påpekar, behov av boendeyta.
2) Nyfödda växer upp och blir tillslut fullvuxna. Denna process är kontinuerlig på så vis att en 16-åring har större behov av boendeyta/rumsenhet än en 3-åring. Vid någon punkt i livet blir den tidigare nyfödde en fullvuxen individ med lika stort behov av eget boende som alla andra vuxna. De som föddes för 25-år sedan kanske kan räknas som fullvuxna i år men jag har inte dessa siffror och det är dessutom extremt svårt att kvantifiera hur behovet förändrades av att alla barn i Stockholm blev ett år äldre förra året.
Av dessa två anledningar anser jag att det är bättre att även titta på den naturliga befolkningsökningen än att ignorera den helt och hållet.
Jag håller dock med om att effektivare flyttkedjor skulle leda till ett effektivare utnyttjande av bostäder. Men jag är långt ifrån säker på att det skulle lösa problemet med boende i Stockholm.
Det bör också påpekas att med rumsenhet avses även kök (på minst 6 kvm och fönster). Att en rumsenhet per person skulle vara det maximala teoretiska behovet känns extremt märkligt i detta sammanhang. När vi dessutom har ett snitt på ca 2 rumsenheter per person i Sverige, Stockholm och likvärdiga länder som Finland känns dit max-tak ännu mer tveksamt…
Trots den massiva ökningen i nybyggnationer klarar alltså inte ens Stockholm att bygga tillräckligt många rumsenheter per person som rikssnittet, snittet i Stockholm och snittet i Finland…
"innebär inte fler bostadsrättsföreningar att antalet kompetenta förvaltande styrelsemedlemmar för bostadsrättsföreningar ökat i Sverige." Men, eftersom kommunerna köper bostadsrätter för att kunna hysa migranter så kanske kommunen även kan gå in som styrelsemedlem?
Fattar inte riktigt vitsen med att kommunerna 1) säljer ut allmännyttan 2) köper bostadsrätter och hyr ut dessa.
Det kan ju bero på att driften i brf är effektivare än i allmännyttan, dvs det blir billigare på sista raden.
Sen detta hur nya brf bokför sina kostnader är skrämmande.
Speciellt nya brf i äldre hus är ett skämt.
Vackra diagram som skänker viss touch av exklusivitet åt den ur egnahemsrörelsen sprugna 35% belånade villan i t-baneansluten närförort. Med denna prognos över framtida utbud känns marknadsexit plötsligt mindre akut.
Det där har jag också funderat på. Varför byggs det inte fler villaområden? I den allmänna debatten låter det som att alla vill bo i lägenhet i centrala Stockholm – men är det verkligen så? Visserligen är det bekvämt att i ungdomsåren bo 5-10 minuters gångväg från krogen eller högskolan, oavsett vilken stad det är. Det verkar också vara ganska populärt bland 50-plus-åringar att, när barnen flugit ut, söka sig in till centrum för att enklare kunna ta del av stadens kultur- och nöjesutbud.
Men nog finns det många ungdomar, barnfamiljer och äldre människor som föredrar lugnet i ett villaområde? En villa med dess utrymmen ger helt andra möjligheter att utöva olika intressen: snickra och bygga, pyssla med trädgården, meka med bilar. Jag tror absolut att välplanerade villaområden hjälper till att skapa social trygghet och en meningsfull tillvaro. Det vore något att satsa mer på, självklart då i kombination med stabil bredbandsuppkoppling och utbyggnad av allmänna transportmedel. Sverige är ett stort glesbefolkat land och jag förstår inte riktigt vitsen med att klämma in så många som möjligt i städerna.
Glöm inte heller möjligheten till närproducerade egna grödor. Man kan dryga ut kosthållet rejält även med liten täppa. Ett litet växthus och ett trädgårdsland, kanske tom. höns eller kaniner. Det är så östblocket överlevde kommunismen… 🙂
Politikerna i Sverige och hela Europa jobbar efter förtätningsmodellen, det är den urbana modell som gäller nu. När man gör detta i ett tättbefolkat land med många städer och stora jordbruksarealer, verkar det kanske logiskt. Folk blir inte nöjda eftersom byar blir städer och områden blir alltför tättbefolkade, men det finns en logik.
I Sverige däremot.. logik? Det finns obegränsat med utrymme, och då sätter sig politiker och stadsplanerare, i den mån de finns, och planerar nybyggnation t o m i de mest nedgångna förorterna, där det kan bo 10 000 personer på två kvadratkilometer. Det är ju att fortsätta det delvis misslyckade projekt som de flesta hoppades var klart 1975.
Att bygga nya villaområden är ju perfekt. Även blandade områden fungerar bra. Det som inte fungerar är flerbostadsblock med 1000-tals invånare i små områden med begränsad service och obefintlig företagsamhet. Istället för att planera nya bostäder där, borde man flytta dit företag och rusta upp existerande bestånd. Det finns en gammal vetenskap om hur man bygger en stad och vad som behöver finnas där, det har man studerat sedan antiken, och i en sådan analys kommer många förorter inte ut med hedern i behåll. För att skapa ett uthålligt område krävs ett lokalsamhälle som är komplett. Det är en ganska enkel princip. Ett villaområde med 500 personer kan existera utan service, i synnerhet som nästan alla har jobb på andra orter. Ett litet område med 10 000 människor, inga jobb och långt ifrån full sysselsättning, kommer att bli oroligt och riskera att förslummas. Det borde inte vara nyheter för någon.
Väldigt många vill bo i äldre, täta och levande stadsmiljöer, även efter att de skaffat barn, om man ser till priser och kötider. Villamattor skapar utglesning och gigantisk bilinfrastruktur dvs förstör staden.
Problemet med miljonprogrammet var inte att man byggde flerbostadshus utan att man planerade dem som glesa förorter (lamellhus utslängda på ett fält) istället för tät innerstad. Man borde ha fortsatt bygga ut Stockholm enligt samma tänk som 1850-1930, dvs tät kvartersstad. Sen kan man förstås blanda in en del stadsradhus och mindre villaområden i smeten ungefär som man gjorde i köpenhamn.
Jag tror relativt många faktiskt gärna skulle bo i en nybyggd villa med gångavstånd till tunnelbanan i Stockholm. Men väldigt få har råd och även de som har råd har svårt att hitta någon ledig markplätt att slå upp sin villa på (planmonopol osv). Ska en normalinkomsttagare ha råd att bygga villa så blir det i så fall någonstans utanför rimligt pendelavstånd där det inte finns jobb, typ Gnesta eller Knutby.
För övrigt var jag på studiebesök i Östberga i veckan. Typexempel på just det du tar upp. Alldeles för glest byggt, med för låga hus. Befolkningsunderlaget räcker inte till för tunnelbana eller ens busslinjer med vettig turtäthet. På 2000-talet har man försökt fixa det genom förtätning, men det är ju en väldigt tråkig och långsam process. Ingen vill ha ett nybyggt åttavåningshus i "våran park".
Jag har för övrigt varit i en del amerikanska storstäder med villamattor och om man tror det är framtidens hållbara samhälle så har man inte förstått någonting.
Ett villaområde behöver ju inte per definition ligga ute på ett öde fält. Jag besitter ingen djupare kunskap om Stockholms olika stadsdelar, men det tycks finnas massor av områden med villabebyggelse som även ger närhet till kommunikationer och levande bebyggelse. Jag tänker på områden som Bromma, Hägersten, Älvsjö, Enskede. Prisbilden för villor i dessa områden talar för att det är väldigt eftertraktat, så rimligen borde det finnas efterfrågan på mer sådan bebyggelse i många svenska städer. Det vill säga relativt stadsnära med goda kommunikationer men ändå med tillräcklig yta för att inte behöva bo som packade sillar.
Så var finns de äldre, täta och levande stadsmiljöerna? Stockholm är ju populärt därför att det är relativt glest.
Ett villaområde är dessutom mer tättbefolkat än man tror, ofta 3-4000 personer/km². Storstockholms befolkningstäthet är i snitt 345 personer/km².
Visst är Bromma, Älvsjö, Enskede osv populära. Men ännu populärare skulle de kunna vara om de bebyggdes med något stadsliknande i stället för villor. 15000 låg och medelinkomsttagare har trots allt större ekonomiska resurser än de 3000 höginkomsttagare som bor på en kvadratkilometer i Enskede. Det är dessutom ett enormt resursslöseri att ha tunnelbanestationer i glesa villaområden. Enskede gård, Ängbyplan osv skulle lätt kunna ta emot dubbelt så många passagerare som de nu gör. Här är för övrigt ett någorlunda vettigt förslag på förtätning av villaområden: http://www.yimby.se/2015/04/lat-villakvarteren-bli-st_3657.html Ni planmonopolshatare borde gilla det.
Håller helt med J. (Falk?). ovan.
/D
Jag instämmer. Vi har aldrig haft en medveten bostadspolitik(med sammanhållen näringspolitik etc) för byggande på nya stora ytor runt Stockholm. Vi tycker att det verkar byggas mycket bara för att det här och var byggs en och annan kåk på de flesta platser runt Stockholm. Men inga volymer. Det är mer fråga om en chimär.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Jag ser inte riktigt vad som är problemet.
Uppenbarligen ett problem för just dig men knappast för staden.
Ser inte heller problemet. Du har valt att bosätta dig i en växande och föränderlig stad och ta del av den arbetsmarknad och det utbud som finns där. Att tro att man kan bo i en stad utan att behöva ha grannar är ju som att tro på tomten. För övrigt så borde ju ett tillskott på 4000 personer i närområdet leda till att det öppnas nya butiker, pizzerior, busslinjer osv. Du kommer i framtiden alltså slippa ta din stora bensinslukande kombibil till Mariebergs köpcentrum utan kan i stället göra en kort promenad till det lokala centrumet. Bra både för miljön och din hälsa!
Nu över till något mer väsentligt.
Ska till Örebro idag, vilket är stans bästa ölhak?
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Tack Thomas!
Jag blev tvungen att kolla upp saken, och för tillfället verkar det inte finnas någon gällande detaljplan för åkern i Marieberg där man tänkt bygga. Gissningsvis har det alltså aldrig funnits någon plan att bygga villor där. För övrigt tycker jag den här åkern ser ut att vara ett av de allra bästa lägena runt Örebro för att bygga en ny stadsdel. Minimal påverkan på övrig verksamhet och man behöver inte skövla något fint naturområde för att bygga.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Jag har svaret till varför det inte byggs villor.
Om du bygger en villa och säljer den för 5 miljoner så är det 5 miljoner du som byggföretag tar in i intäkt. Om du istället bygger en bostadsrättsförening och säljer de bostäderna för 5 miljoner och lägger ett lån i föreningen på 5 miljoner så har du helt plötsligt skapat en intäkt på 10 miljoner när du sålt något för 5 miljoner.
Exemplet haltar lite pga att inga hela bostadsrättsföreningar säljs för 5 miljoner men ni förstår nog vad jag menar och om föreningen istället säljs för 50 miljoner så blir ju bara vinsten ännu större. Samma räkneexempel är anledningen till att det inte byggs några ägarlägenheter. Där går det inte att "gömma" några lån.
Detta är en skapelse av den sönderreglerade bostadsmarknad som vi har i det socialistiska landet Sverige. Det var fint tänkt med bostadsrätter men det har slagit lika fel som resten av bostadsmarknaden.
Självklart byggs det fler bostadsrättsföreningar men det är snarare skalan på projektet som gör att det är mer lockande att sätta en organisation från Peab eller Skanska på ett bostadsrättsprojekt än 5 villor till exempel.
Ägarlägenheter byggs främst inte pga praktikaliteten med en ägd lägenhet. Till en ägd lägenhet krävs det ändå en samfällighet som kostar pengar och stadgar. Då är det MER praktiskt med en förening där samfälligheter ligger under ett gemensamt lån.
Alla får ju tycka olika men det faktum att det går att tjäna mer pengar på att bygga bostadsrätter är garanterat ett viktigare incitament än att det är mer praktiskt för de boende sen i efterhand. De byggare jag jobbar med (vilket är flera av de stora svenska byggbolagen) bryr sig inte nämnvärt angående det praktiska för de boende efter att affären är klar.
Om det var bättre ekonomi i att bygga villor hade Peab eller Skanska garanterat byggt det istället. Men då kanske 500 villor istället för 5. Så tro mig, det är ekonomin som avgör inte vad som är "mer praktiskt".
Vad snackar du för goja? Säljer de för 5 miljoner så får de ju 5 miljoner i intäkt inte 10 miljoner i intäkt….. lån är ett lån.
Fast principen att det är mer lönsamt att bygga bostadsrätter är ju korrekt. Men det är väl också delvis för att bostadsrätterna blivit så dyra senaste åren (bra pris för de som säljer).
Patrik, du får räkna igen och tänka till. Vart tror du de 5 miljoner som föreningen lånat upp tar vägen då? De hamnat i projektet som en intäkt. Lånet stannar i bostadsrättsföreningen medan pengarna hamnar hos byggaren.
Men var inte orolig, du är inte ensam om att ha missat detta och som aktieägare i svenska byggbolag är det bara att gotta sig åt vinsterna som systemet ger.
…så veckans köptips får bli JM som bygger mycket av sin verksamhet och vinst på att bygga just bostadsrätter. Går JM under 210 kr köper i alla fall jag.
Instinktivt känns JM helt fel.
OK. Var det den bligasamma vinsten på 801 miljoner första halvåret i år som gör att du tycker de är dåliga eller är det något annat?
Inte för att jag har några barn ihop med JM direkt så jag blir ledsen eller personlig om någon inte delar min åsikt om dem men kan jag göra en 8-10% i vinst på dem så är jag inte så knusslig.
JM är ner 15 procent i år så jag är inte direkt ensam om min åsikt.
Det är härligt med stöd av andra i sin uppfattning och jag delar din och deras uppfattning. När de var 15 % högre än idag så köpte inte jag heller. Då sålde jag. Men snart tror jag att det kan vara köpläge igen.
Har svårt att se vad som skulle få aktien att vända upp.
Knappast lägre räntor, knappast bättre köpkraft hos deras potentiella kunder.
Det går ju aldrig att veta säkert men med deras vinstmarginaler behövs inte mer köpkraft eller lägre räntor. De behöver "bara" öka antalet byggen/lägenheter och därmed omsättningen så har de en väl fungerande affärsplan redo att anpassas till ökad omsättning.
Sen är börsen en slav under människornas psykologi. Det räcker med en köprekommendation från någon obskyr bank i USA eller liknande så vill alla köpa och då spelar varken rörelsemarginal eller räntor någon roll.
Håller inte riktigt med om det du skriver.
JM är ränteberoende och beroende av sin kunders köpkraft.
Visst kan aktien vända upp men jag tycker nedgångspotentialen är större än uppgångspotentialen dvs dålig risk/reward.
Vi behöver inte vara överens. Det är det som all aktiehandel handlar om; olika personer värderar aktier olika och den ene köper det den andre säljer. Vi får se hur det går.
Vad är din rekommendation på börsen i veckan?
Gillar inte att haussa mina innehav så jag avstår.
En dag i taget. Förutsättningarna ändras ständigt.
Generellt tycker jag som alltid att man ska vara försiktig och ha en relevant riskspridning vilket är a och o.
I hate to tell you i told you so. Men JM är en helt okej investering so far. De stod i 217 när vi skrev och står i 225 idag. Rätt okej efter att börsen tappat några dagar ändå. Vissa av mina innehav har gått sämre iaf.
När ska Cornucopia börja tala om elefanten i rummet?
På 1950-60-talen var ekonomin strålande i Sverige. 1967-68 var de sista åten då man ansåg att industrin hade normala vinster.
Idag byggs det på lån…
En bubbla.
Om jag fattar rätt…