Mäklarstatistik och Schibsted/SvD har tagit fram mycket tveksamt dataunderlag för hur lägre medlemsavgifter i bostadsrättsföreningar är lönsamt, eftersom det driver upp bostadspriserna. Kort sagt menar både Mäklarstatistik och SvD att man ska tjäna pengar på att bo, genom att inte stå för bostadens faktiska kostnader. Ett bubbeltecken om något.
Uträkningen säger att 200:- SEK lägre BR-avgift per m2 innebär 10 000:- SEK mer per m2 i pris vid försäljning till en greater fool. Som metod att höja priset på lägenheterna föreslås att stoppa med amorteringar på föreningens skulder, dvs försämra föreningens ekonomi, så tjänar du pengar om du säljer till en större idiot än du själv.
Antag 60 m2 lägenhet. Sänk månadsavgiften med 60*200/12=1000:- SEK, så stiger värdet på lägenheten med 600 000:- SEK.
Fast hur det där går ihop med “vi har köpt för att bo, inte för att tjäna pengar” låter jag vara osagt.
Sedan är förstås statistiken mycket tveksam. Man har gjort en linjär regression på kaotiskt data. Av upphovsrättsliga skäl kan jag inte återge grafen, utan den kan ni titta på hos SvD. En linjär regression kommer alltid ge en linje, men i det här fallet kan vilken normalbegåvning som helst se att linjen är rent trams.
Slutsatserna om -200/+10000 ovan håller knappast för en vetenskaplig granskning. Vad vi sett här är sk “ekonomisk statistik”, dvs rent trams.
Dessutom har man bara tittat på mögeldrabbade fuskbygget Hammarby Sjöstad, vilket knappast är ett representativt stickprov. Högre avgifter hos föreningar där kan mycket väl bero på byggfusk – vem vill bo i ett mögelhus med sönderfallande fasad? Ska sådana faktorer elimineras måste man också jämföra med hur det ser ut i en problemfri kontrollgrupp etc.
Den blob som stickprovet Mäklarstatistik tagit fram säger ingenting. Plocka bort enskilda outliers, så kan resultatet bli helt annorlunda.
Däremot är belyser, rent av bevisar, både Mäklarstatistik och SvD att vi har en bostadsbubbla, då man i praktiken uppmanar till oansvarighet för att driva upp bostadspriserna ytterligare.
Fast låt oss säga att nya bokföringsregler nu kommer dra upp medlemsavgifterna med 3000:- SEK per månad? Då tappar den där lägenheten på 60 m2, enligt samma logik, 1.8 MSEK i värde…
Sedan har många föreningsaktivare BR-ägare hört av sig till mig om att styrelser just resonerar så här – de vill hålla nere medlemsavgifterna, för att inte deras lägenheter ska falla i pris, och låter underhåll, amorteringar och avsättningar skjutas på framtiden så de kan stirra sig lyckliga på sina bostadsrätters värderingar. Argument mot ansvarsfull föreningsekonomi förs ofta fram på årsmöten och även internt på styrelsemöten, just av dessa skäl.
26 kommentarer
Argumenten i artikeln lider en så total brist på intelligens att de är svåra att bemöta.
Om jag har en ny bil som råkar vara svart, och det kom fram statistik på att röda bilar kostar lite mer i snitt, går då värdet upp på min bil om jag målar om den med den röda inomhusfärg jag hittade i garaget ?
Självklart är priset högre för en lägenhet med lägre månadsavgift allt annat lika. Men det betyder inte att priset går upp av att man sopar skiten under mattan. Det är den vanliga problematiken med hönan och ägget vad gäller statistik som visar lungcancer av kaffe, ökad risk för psykisk sjukdom vid arbetslöshet och liknande idiotier.
Det finns alla tecken på att föreningens ekonomi inte är prissatt förutom genom månadsavgiften vilken inte alltid reflekterar den faktiska ekonomiska situationen. Så ett bra köp vore en förening med god ekonomi men relativt hög månadsavgift (de går att hitta men är inte många), ett dåligt köp en förening med dålig ekonomi och låg månadsavgift (finns desto fler)
"Uträkningen säger att 200:- SEK lägre BR-avgift per m2 innebär 10 000:- SEK mer per m2 i pris vid försäljning till en greater fool. "
Inte för att statistiken är speciellt övertygande, men är inte detta tämligen väntat? Med 200kr lägre avgift så har man 200kr mer att lägga på ränta vilket med ränteavdraget blir 285kr till banken – räknar man med 2.7% rörlig ränta så kan man alltså skuldsätta sig med ytterligar 10.5tkr för dessa 200kr…
Noterar också att medlemmarna som sagt kan skjuta till 10tkr var och därmed få ner föreningens räntekostnader med 270kr och därmed sänka sin avgift med 270kr. Det skulle ju innebära att medlemmarna med en insats på 10tkr kan öka värdet på sina bostadsrätter med 13.5tkr – kräver dock att medlemmarna tänker lite längre än näsan räcker…
Visar sig i så fall alltså vara bättre att köpa lgh med så hög medlemsavgift som möjligt, så slipper man ta lika stor ekonomisk risk.
@Cornu
Precis, men sålänge det finns riskomedvetna köpare över så är det deras bedömning som tar överhanden – riskpremien kommer alltså inte synnas på priset (ie lägre pris) utan priserna kommer pressas upp som om det vore en naturlag om räntelägets, sysselsättningens och energins bevarande.
…dvs de BRer du efterlyser bör inte finnas i någon större omfattning.
En lägenhet med "så hög medlemsavgift som möjligt" ingår med stor sannolikhet i en brf med mycket hög belåning – inte i en brf som amorterar aggressivt. Att köpa in sig i en högbelånad brf medför knappast att man "slipper ta lika stor ekonomisk risk".
Det är tvärtom sådana föreningar som riskerar konkurs när räntan sticker iväg.
@SYBY
Poängen var ju förhoppningen att få köpeskillingen riktigt låg – gärna gratis. Isf så minskar ju insatsen man riskerar och därmed skulle risken kunna hållas nere.
"En BRF ska inte amortera – då blir det dubbelbeskattning (föreningens lån betalas med skattade pengar via avgifterna, samtidigt som värdet på lägenheterna ökar med mindre lån, och därmed latent skatt) isåfall är BETYDLIGT bättre med kapitaltillskott (något som säkerligen är rätt svårt i de större städerna, särskilt om det är många yngre högbelånade som inte får låna en krona till av banken…) då man slipper skatta för den värdestegring som sker då."
Kapitaltillskott är alltså the shit, inte att föreningen amorterar.
Sen bör väl rimligen alla med en gnutta självbevarelsedrift kolla upp om föreningens avgifter är långsiktigt hållbara…
Föreningens amorteringar är avdragsgilla som just kapitaltillskott. Se
http://cornucopia.cornubot.se/2013/09/gastinlagg-amorteringsavdrag-existerar.html
Statistiken som artikeln bygger på handlar om Hammarby Sjöstad. Om det finns någon gratis br-lägenhet till salu där så är den snart en hyresrätt.
Som cornu påpekar är föreningens amortering skattemässigt exakt samma sak som ett kapitaltillskott. Det var till och med förifyllt i deklarationen för den br jag sålde i fjol som just kapitaltillskott…
Är det inte så att bankerna i stor utsträckning står för prissättningen?
Dvs de ger lån efter befintlig inkomst eller hur mycket du har kvar efter det att boendekostnaden är betald.
Jag hittade denna artikel…
http://www.testosteronepit.com/home/2014/4/7/hot-air-hisses-out-of-housing-bubble-20-even-two-middle-clas.html
Om jag läser rätt så är något riktigt galet därborta…
Men en självklarhet då låntagare kan gå in till bankkontoret och lägga nycklarna på bordet och gå ut.
Sedan är man fri att börja om…
Givetvis blir det en massa bostäder som har noll värde.
Och det måste ju åtgärdas….
I Sverige får låntagaren stå för fiolerna för all framtid!
Att låna över skorstenen måste vara rena harakirin!
@oppti
Poängen är väl att det ofta inte är så smart att ta så stora lån som banken medger, men det är klart att bland köparen förekommer det både smarta och mindre smarta spekulanter. Det är trots allt när allt kommer omkring köparen (och andra spekulanter) som lägger buden och väljer "själva" vad de skall bjuda.
Det blir väl ofta den som vågar ta störst risk som blir den som tar hem budgivningen (och sätter priset).
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
@Cornucopia, köper du en BRF som har en väldigt låg insats och hög avgift så drar det lätt till sig människor som är fullständigt ointresserade av att engagera sig i bostadsrättsföreningen och vårda bostaden samt dess omgivning. Lägger alla ut mycket pengar för bostaden så tror jag det blir annorlunda. Så fungerar i alla fall jag. Jag är mer rädd om något som jag har köpt för 3,5 miljoner än för 500 tkr även om jag har samma boendekostnad. Det kan aldrig vara bra för en BRF om ingen bryr sig i det som kan vara bra för BRF.
Eller så är det i själva verket mycket bättre med låga insatser för föreningen då styrelsen och medlemmarna inte fokuserar främst på kreativ bokföring och istället på att faktiskt minska föreningens kostnader med ett långsiktigt tänk,
Det du säger är att bostadsrätter inte borde finnas för folk kan inte sköta fastigheten.
När bostadsrätter byggs med enstegstätad fasad så visar det att folk med pengar inte förstår sig på en fastighet, Hammarby sjöstad är ett skräckexempel.
@Vinstmaskinen. Den vanligaste orsaken till höga avgifter är att en BRF har väldigt hög skuldsättning. Det kan ta evigheter att få ordning på en sådan BRF med hjälp av amorteringar. Det finns exempel på BRF er där man tillslut kommit till insikt att man ska lösa delar av föreningens lån genom att öka insatserna från medlemmarna för att på så vis få ner räntekostnaderna. (Ja nu var vi där igen med den kreativa bokföringen)
@ekvationsteorin. Nej, absolut inte. Men jag tycker det är olyckligt om det är väldigt få, eller i värsta fall ingen medlem i en förening som är intresserad av att vårda föreningens tillgångar på ett ansvarsfullt sätt. Hammarby sjöstad är ett lärorikt skräckexempel. Nu har jag inte hängt med i allt som har hänt i Hammarby sjöstad. Har byggbolagen tagit på sig felen och åtgärdat det kostnadsfritt eller har de lyckas slingra sig ur ansvaret för den 10 åriga byggfelsförsäkringen och notan har hamnat på BRF? Det är riktigt illa om man ska behöva ta med sig en byggingenjör/besiktningsman som undersöker fasaden på nya byggnader för att säkerställa att BRF inte kommer att få allvarliga problem innan man köper in sig i en BRF.
"Har byggbolagen tagit på sig felen och åtgärdat det kostnadsfritt eller har de lyckas slingra sig ur ansvaret för den 10 åriga byggfelsförsäkringen och notan har hamnat på BRF?"
Det visar bara att BLT inte vet vad dom köper, dom klarar inte av att köpa och förvalta en fastighet.
Byggmetoden var utdömd i Kanada och det visste byggbranschen men köparna var inkompetenta lättlurade åsnor.
På 90-talet fanns det föreningar där medlemmarna flydde i panik bort från dåliga föreningar, i princip skänkte bort dem. Men är det inte så att man inte kan slippa undan sina skyldigheter mot BRF om ingen kan tänka sig att ta över bostaden, ett utträde får man väl aldrig om inte ett inträde som medlem sker för den bostaden, eller tänker jag fel? Om avgiftsökningarna blir oerhört högt blir det väldigt svårt att få någon annan att vilja ta över den. Det är en klar skillnad mot att sitta i en hyresrätt.
@ekvationsteorin. Var det BRF som fick stå för notan i Hammarby sjöstad?
Med tanke på hur människor fungerar så fungerar bostadsrätter lika dålig som kommunismen.
Folk vill bara ha bostadsrätter för att dom tror att dom kan bli rika på bostadsrätten.
Hammarby sjöstad ej kunnig i deras tvist, men rivs inte fasaderna och byggs om till riktiga fasader så får BLT betala dyrt i slutändan.
Var det inte något liknande du postade för ett par veckor sedan där du kom fram till att 1000 sek i sänkt avgift ger 500000 sek i höjt värde givet dagens situation med ränta och avdrag??