Allt mer stagnerande småhusmarknad

Även om majoriteten av svenska folket tror på stigande bostadspriser, så är de gamla glada dagarna över och inte småhuspriserna ökar knappt alls längre, annat än via krystad statistik från SCB. Istället upplever vi allt mindre prisrörelser på uppsidan och inte i närheten av så stora uppgångar som vi upplevde fram till 2007, vare sig procentuellt eller i absoluta tal. De snabba värdestegringarnas tid är förbi, och den som tror sig kunna göra en boendekarriär på villor i det här läget bör nog tänka om.

Prisförändring på rullande helår, procent

När bostadsmarknaden var som hetast steg villapriserna (småhus för permanentboende) med 10 – 15% om året, räknat på rullande fyra kvartal. Jag väljer här rullande kvartal för att eliminera säsongsvariationerna och kvartal ger “snällare” medelvärden än månader, som kan visa upp större ryckighet. Likväl föll alltså priserna på småhus i juni jämfört med maj nu 2013, och även på helåret juni 2012 till juni 2013, med ett medelpris på Svenssons villa ner från 2.140 MSEK till 2.089 MSEK, eller som SCB och media kallar det – “stigande småhuspriser”^1.. Men allt i det här inlägget handlar annars om kvartal och jämförelser på rullande helår.

Prisförändring på rullande helår, kSEK

Jag har fått mycket skit för mina uttalanden om att bostadspriserna skulle falla 2011, men undantaget den akuta finanskrisen 2008 – 2009, så var det än så länge endast just 2011 vi fick se fallande småhuspriser på rullande helår. Men sedan återhämtade sig priserna, dock långt ifrån med tidigare snabba och stora uppgångar. I övrigt har ju SCB rapporterat om att småhuspriserna föll på helåret 2012 i princip hela landet, vilket gjorde att 2011 än så länge korrekt var toppen på helårsbasis.

2012 fick man se uppgångar om 9 – 40 kSEK på rullande helår, undantaget sista kvartalet som på grund av nedgången 2011 nästan visade upp fornstora uppgångar med 126 000:- SEK i prisökning på ett år. Motsvarande stora uppgångar 2009 var på samma sätt en konsekvens av nedgången 2008. Tar man bort dessa rekyler är trenden helt klart fallande.

Detta kan jämföras med 2006 års heta bostadsmarknad med 139 000 – 201 000 SEK i ökade småhuspriser på rullande helår.

En graf säger mer än tusen tecken, så ni kan alltid studera bilderna. Trendpilar för prisförändringarna är förstås helt ovetenskapliga, men drar man ut trenderna kommer småhusspriserna sluta öka helt runt årsskiftet och börja falla 2014. I en linjärekonomisk värld, så den prognosen kommer förstås vara fel, men jag skriver den ändå.

Trots att det är marginalaffärerna som sätter prisstatistiken, och trots rekordlåga räntor, så ökar inte priserna på småhus nämnvärt längre och trenden på prisökningarna är fallande. Småhusmarknaden har helt enkelt stagnerat.

Eventuell återhämtning i den svenska konjunkturen kommer dra upp räntorna, vilket gör att småhuspriserna knappast kommer få stöd via bättre konjunktur. Vad svensken är beredd att betala för ett småhus har helt enkelt nått, eller närmat sig sin smärtgräns. Småhusmarknaden har passerat bäst före-datum.

Detta inlägg säger ingenting om marknaden för klubbmedlemskap i (oftast skuldsatta) bostadsrättsföreningar, aka “bostadsrätter” om nu någon trodde det.

^{1. Däremot steg förstås småhuspriserna andra kvartalet 2013 jämfört med andra kvartalet 2012, så till viss del är det rätt att småhuspriserna steg, då april och maj håller uppe statistiken för kvartalet. Som alltid väljer man det intervall som passar de egna syftena bäst.}