De kvalitetsjusterade bostadspriserna i större städer och utvalda mellanstora svenska städer steg enligt Valueguard mycket kraftigt i januari. Det handlar om en upprepning av årsskiftet 2011 – 2012, även om bostadsrättspriserna redan låg nära eller på toppnivåer utom i Malmö. Fallen i villapriserna har iaf vänt, åtminstone tillfälligt.
 |
| Kvalitetsjusterade villapriser
i Göteborg. Källa: Valueguard-KTH |
I hela landet steg bostadspriserna +4.14% fördelat på +3.08% för bostadsrätter samt +4.66% för villor. Dock är det få som handlar bostad i hela landet, men det är en indikativ siffra på utvecklingen i de större städer som Valueguard följer.
Samtidigt rapporterar Mäklarstatistik att medelpriserna för villor var i stort sett oförändrade i landet och i storstäderna. Av detta kan man dra slutsatsen att det finns en övervikt i prisuppgången för billigare villor. Villor anses alltså fortfarande delvis vara för dyra, men de villor som sålts har till stor del varit billigare objekt vilket leder till en kvalitetsmässig uppjustering av priserna. Som alltid är det bara sålda objekt som påverkar, inte de som inte lyckades sälja.
Antagligen kommer vi nu se att hushållens skuldbubbla sätter fart igen, utan någon tanke på morgondagen.
De kvalitetsjusterade samlade bostadspriserna ligger nu på sin högsta nivå någonsin, högre än innan raset 2011. Villapriserna har fortfarande varit högre, men det är prisrekord för samtliga Valueguards bostadsrättsmarknader utom Malmö.
 |
| Kvalitetsjusterade lägenhetspriser
i Göteborg. Källa: Valueguard-KTH |
Störst uppgång för villor hittade man i Göteborg med 5.83%, men även i Malmö steg priserna kraftigt med 5.04% även om de till skillnad mot storebrodern inte redan låg på toppnivåer.
I Malmö är fortfarande bostadsrättspriserna ner 10.47% från toppen och villapriserna ner 9.23%.
Även om villapriserna ännu inte återhämtat sig i övriga större städer (kom ihåg att Valueguard inte tar hänsyn till utvecklingen i mindre kommuner då det statistiska underlaget är för litet för en kvalitetsjustering) så är det rimligt att uppgången fortsätter under våren och vi åtminstone tangerar tidigare prisrekord.
Beskedet är alltså att bostadsbubblan fortsätter nå nya höjder, speciellt inom bostadsrätter, där priserna steg 3.08% på en månad, generellt.
Uppdaterar successivt med några grafer.
Det här kommer sluta mycket illa. Frågan är om vi nu ser det sista rycket i den maniska fasen innan bubblan kraschar brutalt?
Tillägg: I Luleå steg tydligen priserna på klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar med 19% förra året och 25% i centrala lägen. 3.25 MSEK för en trea i Luleå enligt Norrbottens Kuriren.
57 kommentarer
Tecken på att det har vänt i ekonomin och folk vågar ta beslut om att köpa(låna) igen.
Hoppas de håller i sig ett tag till framöver..
Jag kommer med en dåres envishet hävda att det aldrig är konsumenten som börjar låna igen utan banken som börjar låna *ut*.
Det är banken som beslutar att "Nu blir det åka av igen.", inte konsumenterna.
Trist semantik tycker många men jag menar att det finns en viktig och tydlig maktordning som går förlorad om man inte ser skillnaden.
Den vanliga frågan är: Hur länge kan det fortsätta? Skall man passa på och sälja nu eller skall man vänta? Man tycker ju att den relativt höga arbetslösheten bland unga skulle ge sjunkande priser hus och borätter, men tydligen gör det inte det.
Jag har trott på en bostadskrasch sedan 2009. Istället för vad som då kunde ha blivit en turbulent nödlandning, så rullar nu den svenska bobubblan rakt in i kaklet.
Detta var väntat. Bostadsbyggandet är lågt. Priset sätts av utbud och efterfrågan. Efterfrågan hög då det fortfarande erbjuds billiga krediter.
Krävs en rejäl sättning på arbetsmarknaden, rejält amorteringskrav, rejäl höjning av räntan (inte troligt) för att marknaden ska drabbas av en större sättning.
Var det du räknar upp orsaken till prisfallen på bostäder i bl.a. USA och Spanien? Inte vad jag känner till i alla fall.
Bubblor orsakas av att räntan är för låg, den avspeglar inte människors verkliga tidspreferenser. Det skapas krediter och pengar som ser ut som om de vore välstånd. Därför fattas överallt i ekonomin beslut som förutsätter att det kommer att finnas mer resurser i framtiden än vad som verkligen kan komma att finnas. Därför överkonsumeras och överinvesteras det. Det är bara en tidsfråga innan verkligheten avslöjar felinvesteringarna och företag vars kalkyler inte håller måste säga upp och lägga ned, hushåll spara istället för att låna. Ingenting alls behöver förändras för att utlösa att bubblan spricker, kursen är stadigt satt mot stupet.
Se Hayekian triangle för förklaringen av vad bubblor är, hur bubblor uppstår och hur bubblor kraschar. Se t.ex.
http://wiki.mises.org/wiki/Hayekian_triangle
http://www.alhambrapartners.com/2012/09/13/distorted-hayekian-triangle-reality/
Tack, kapitalist.
Det råder ingen som helst tvekan om att vi har en massiv bostadsbubbla i Sverige och att det kommer bli mycket otrevligt när den spricker. Ju förr desto bättre, men det ser alltså allt värre ut ju högre priserna stiger.
@Kapitalist. Nej, jag utgick från hur nuvarande situation ser ut.
Det jag inte räknade upp som en orsak var att det började byggas en mängd nya bostäder. Detta tyckte jag var så osannolikt så jag skrev inte ens det. Detta var den största orsaken till att priserna föll i Spanien och USA. Lite siffror för USA nedan. Spanien är som bekant ännu värre.
Varför bortser ni helt från tillgången på bostäder som en faktor?
Fourth-quarter 2008 vacancy rates for all types of housing:
Rental
2000: 7.8%
2001: 8.8%
2002: 9.4%
2003: 10.2%
2004: 10.0%
2005: 9.6%
2006: 9.8%
2007: 9.6%
2008: 10.1%
Homeowner
2000: 1.6%
2001: 1.8%
2002: 1.7%
2003: 1.8%
2004: 1.8%
2005: 2.0%
2006: 2.7%
2007: 2.8%
2008: 2.9%
Note: Does not include vacation homes
Source: U.S. Census Bureau
I princip tycker jag analysing har rätt.
I Spanien byggdes det under 2006-2007 1.5 miljoner lägenheter som det inte finns någon efterfrågan på.
Som alltid är det den egna plånboken som styr, först när bostadsräntorna går över 6% kommer vi se en rejäl sättning på bostadsmarknaden.
Hösten 2008 var bostadsmarknaden stendöd och då menar jag stendöd, då låg bostadsräntorna strax under 7%.
analysing,
Jag ser ingen förändring i dina vacancy rates som skulle ha "utlöst" bostadspriskraschen.
Oavsett alal andra faktorer, som byggande och flyttande, så finns det en bostadsprisbubbla ovanpå det. Allt annat lika, så ger en lägre ränta ger högre bostadspriser eftersom bostäder belånas. Bostadspriserna kan ligga stilla samtidigt som en enorm bostadsprisbubbla växer till sig, ifall utbudsökningen samtidigt är tillräckligt stor. När den lågränteskapade bubblan brister så faller bostadspriserna lika fullt.
Bubblan skapas av att räntan är falsk, den avspeglar inte människors verkliga tidspreferenser. Illusionen hålls uppe i form av skapade pengar och krediter som ser ut som ökat välstånd, fast de är ju bara påhittade siffror och omfördelning av köpkraft. Investeringar som baseras på en falsk bild av verkligheten blir olönsamma. För att skapa välstånd krävs att man har korrekt information om verkligheten, det går inte att skapa välstånd genom att agera slumpmässigt eller blint. Eftersom det inte finns någon information om människors tidspreferenser (staten har raderat den informationen om verkligheten och ersatt den med sina påhittesiffror) så är det omöjigt att agera ekonomiskt rationellt.
@kapitalist
Jag håller med till fullo att en låg ränta leder till överkonsumtion och överinvesteringar. Det måste betyda att en låg ränta är en direkt fara för miljön, eftersom vi förbrukar mer resurser än vad vi skulle ha gjort annars. Undrar om miljöpartiet håller med om detta resonemang?
@Kapitalist
Bostädernas värdeutveckling är intressant som referens, men det är kreditpengarna som matas ut i ekonomin i stort via bobubblan som är det egentliga problemet.
När krediterna ökar mycket under kort tid så omfördelas tillväxten i tiden. Krediterna eldar på ekonomin och vi får ohållbart hög sysselsättning under en kort tid.
Det är när kreditökningen tar stopp som krisen kommer. Kreditökningen kan ta stopp tex genom att räntan höjs eller att folk ändrar inställningen till krediter tex på grund av arbetslöshet.
Men det stora stoppet är 90% gränsen som Rogoff postulerat är gränsen för mängden (hållbara) krediter i en ekonomi. Om den är sann eller inte spelar ingen roll. När vi närmar oss denna gräns så kommer långivarna att börja dra öronen åt sig och sluta låna ut pengar till bankerna. Då om inte tidigare så tar kredittillväxten slut.
@Kapitalist. Lite otydligt av mig kanske. Jag menade inte att lediga bostäder *orsakade* kraschen. Men det fungerar helt klart som en katalysator när priserna börjar falla.
Hade det funnits större utbud av bostäder hade situationen i Sverige sett mer ut som i Danmark. Dvs, priserna hade börjat gå ner runt 2009.
Varje priskorrektion neråt motverkas av bristen på bostäder. Därav ser jag ingen snar nedgång i priserna, givet att inga av de orsaker som jag nämnde i första inlägget inträffar.
Nu finns det knappast någon brist på bostäder i större delen av landet, där priserna dessutom skenar ännu mer än i storstäderna på sina håll. Det finns ett överskott av amorteringsfria subprime-krediter, inte ett underskott på bostäder.
@Cornucopia. Beror på hur man definierar brist. Det finns inte en mängd tomma bostäder som säljaren akut vill bli av med. Jämför med USA och Spanien.
Argumenterar inte för att det är bostadsbristen som drivit upp priserna utan för att bristen nu håller uppe priserna. Hade det funnits ett överutbud av bostäder hade som sagt pendeln svängt redan 2009.
@Anders Rydén
Jag anser som kanske är bekant att det inte finns nån fara för det där odefinierade fenomenet "miljön". Men visst är det så att den idag tillämpade keynesianska teorin (tillämpningen är t.o.m. värre än vad Keyenes själv förespråkade) gör att större mängder naturresurser och arbetstid används i förhållande till det värde de skapar. Målet är nämligen att maximera den "ekonomiska aktiviteten", inte att skapa välstånd!
Ekonomisk aktivitet är arbete som andra betalar för. Det kan vara verkligt värdeskapande människor som skattebötas för att statsanställda ska gräva gropar i skogen och fylla igen dem igen. Eller det kan vara lågräntelånare som får nyskapade krediter (som alltså minskar alla köpkraften i alla andras pengar, det är en ren omfördelning, inte något värdeskapande) för att lyxkonsumera. Allt det gör förstås att större fysiska mängder resurser och arbetstid används än vad annars hade varit fallet.
Ekonomiskt värde är individuella subjektiva värderingar. Moraliskt och ekonomiskt värde är samma sak. Det är det som en människa föredrar i valet mellan två ömsesidigt uteslutande handlingsalternativ. Det människro fritt väljer att konsumera skapar ett större värde än vad produktionen av detsamma förbrukade. Ekonomiskt värdeskapande är begränsat till sånt som skapar välstånd. Ekonomisk aktivitet kan däremot vara precis vad som helst. Krig och återuppbyggnad efter naturkatastrofer är ju ekonomisk aktivitet och många ledande ekonomer (som Paul Krugman) förespråkar därför krig och hoppas på fler tsunamis.
Värde är alltså individuellt subjektivt något som människor tycker om.
Aktivitet är något synligt som statliga byråkrater kan räkna och bokföra.
@03f(and on and on and on)
Kreditökning är mycket riktigt bara omfördelning av köpkraft, inte värdeskapande. Krisen äger egentlgien rum under det att kreditskapandet pågår. Då omfördelas köpkraft till människor som arbetar med att omvandla mer värdefulla resurser till mindre värdefulla produkter. När detta slutar så minskar den ekonomiska aktiviteten, men inte nödvändigtvis värdeskapandet. Det är på botten i depressionen som priserna är realistiska och varifrån det är möjligt att rationellt fördela resurserna till de mest värdeskapande ändamålen. Högkonjunkturen är sjukdomen, lågkonjunkturen är medicinen.
Skilj alltid mellan pris och värde!
Detta var oväntat för mig. Jag tycker det är obegripligt att det tar så mycket längre tid för bubblan att spricka i sverige. Nu måste väl ändå alla fatta vart det barkar hän?
Minns dock it-bommen. Det tog längre tid än man trodde innan skiten sprack. Lämnade marknaden för säkra placeringar ett par gånger….men hann även återvända ett par gånger. Bubblor lever sitt eget liv.
Jag litar inte på statistiken. Det kan handla om nybyggen som igentligen sålts tidigare, men som hamnar i statistiken först på tillträdelsedagen. danskarna har ju inte återvänt till malmö t.ex.
@Kapitalist
Personligen tycker jag att miljörörelsen och MSM "skjuter på fel tavla". Min poäng var att en artificiellt låg ränta uppmuntrar oss till att misshushålla resurser.
Och där verkar vi vara överrens att en keynsiansk ekonomi även kan vara skadlig för miljön.
@Anders Ryden
Men det kommer inte alls i närheten av den skada en rödgrönbrun centralplanerad ekonomi gör.
Alla verkliga miljöproblem i Europa förvann när muren föll.
@03f(and on and on and on),
Riksbanken är en rödgrönbrun institution för centralplanerad ekonomi. Varför statligt planekonomiskt central"planera" penningproduktionen, men inte t.ex. rakhyvelproduktionen? Om man planekonomiskt central"planerar" hur alla måste låna, varför inte lika gärna planekonomiskt central"planera" vad alla måste äta till middag ikväll?
Centralsovjetiska banken dikterar halva ekonomin, alltså den halva av varenda transaktion som är pengar. Därtill dikterar den med sin påhitteränta planekonomiskt att allas tidspreferenser är nånting helt annat än vad de är i verkligheten.
Dessa förfalskningar, som är en centralbanks uppgift per definition, ödelägger enormt mycket välståndsskapande. P.g.a. att det existerar en centralbank, så är vi alla väldigt mycket fattigare än vad vi hade varit utan den (ja, förutom den politiska och byråkratiska toppadeln, några tusen människor, som aldrig skapat någotnging av värde för någon anna, men som stulit biljoner kronor, bl.a. genom att stjäla 99.3% av alla pengar som existerade i Sverige 1914.)
Har man en centralbank så är man till 50% Sovjet.
Därtill konfiskerar ju staten 2/3 av allt som alla skapar.
Därtill förbjuder, monopoliserar och "reglerar" staten allt från huru gräsklippare måste tillverkas till vart vem får åka tåg när. Så ca 2/3 av resten är också sovjetiskt planekonomiskt dikterat.
1/2 * 1/3 * 1/3 = 5.5%
Bara så mycket av mänsklig handling är värdeskapande. 95% är våld och stöld. Fatta vilken värld vi hade levt i, om det inte hade funnits politik!!! Alla hade haft 20 gånger större välstånd än idag. De som idag är hemlösa hade bott i sekelskiftslägenheter på Södermalm. Medellöntagare hade bott i bungalows på Månen.
Men men men, nu har vi ju det där med politiken, som ju per defintion i alla sina former är rödgrönbrun, och är en som parasit vars alla förbud mot att skapa välstånd och upptäcka nya resurser…
Själv har jag långsiktigt under lång tid varit negativ till de höga priserna i storstäderna. Dock, just nu ser det i närtid rätt avlägset ut med några tapp.
Det är väldigt svårt att i närtid (1-3 år) se några direkta orosmoln som kan få ned priserna i de större städerna.
— Ökad arbetslöshet, nja. Det är ju medel/över-klassen som köper och vid högre arbetslöshet så kommer väl fler åtgärder i form av rut/rot etc. som gör en massa tjänster billgare för den gruppen. Denna grupp drabbas inte nämnvärt.
— Bygga mer? Nej, det finns ingen vilja alls hos politiker att ta något större grepp där. Kanske lite ombyggda kontor i Stockholm
— Lag på amortering eller minskad avdragsrätt, herregud, det vågar man inte ta i sin mun eller ens diskutera.
— Kraftig uppgång i räntor? Känns avlägset med tanke på att de stora länderna/EMU sagt att det dröjer länge innan centralbankerna gör något. Dessutom en kraftig högkonjunktur är nog några år framåt i tiden.
Ja, vad skulle tala för en nedgång i närtid?
Vi har ju sett hur det gått i Köpenhamn men jag tycker inte det alls är ett bra exempel.
I Köpenhamn har man tidigare bygt väldigt mycket och så har dte funnits närhet till Malmö med en annan prisnivå. Dessutom så är innerstaden i Köpenhamn inte alls lika accentuerad som Stockholm med sina tullar.
Cornu, kortsiktigt kommer vi nog ha fel som tror på nedgång men tyvärr kommer smällen bli större
Angående Köpenhamn, enligt Boverket:
"Om vi enbart jämför huvudstäderna i de fyra länderna så
är skillnaderna betydligt mindre. I Köpenhamn har det byggts 13 procent färre bostäder per tusen invånare än i Stockholm, medan det har byggts 20 till 30 procent fler i Helsingfors och i Oslo. Det är alltså i landet utan-
för huvudstäderna vi finner de stora skillnaderna. "
Skillnaden i bostadsbyggande verkar därmed inte särskilt stort.
Tillägg – denna statistik gäller 2001-2011 om jag förstår det rätt.
Är det inte så att räntan på bostadslån kan stiga kraftigt trots att inte reporäntan stiger?
För att ge ut bostadslån säljer ju bankerna till största delen obligationer. Om investerare till bostadslånen anser att bostadspriserna är lite väl höga och börjar tro på ett betydande prisfall, då riskerar ju dom att förlora pengar. Då borde dom väl kräva högre ränta?
Alltså om det går dåligt för Sverige, med ökad arbetslöshet och sämre betalningsförmåga, så sänks ju ofta reporäntan. Men då borde ju istället istället köpare av bostadsobligationer kräva högre ränta pga risken. Kan det bli ett sånt här omvänt förhållande mellan reporänta och bostadslåneränta?
Vad hände 2009?
Hög arbetslöshet och krisande banker och bolån ansågs riskabelt.
Då träder riksbankerna in och stödjer marknaden så att räntorna blir rekordlåga vilket vi såg vid föra krisen.
Dvs att Riksbanken tar smällen och går och köper stora delar av alla bostadsobligationer?
Då får man ju verkligen förståelse för varför dom inte vill sänka räntan och elda på bostadspriserna, trots att vi inte har någon inflation.
Kan du inte relatera priser med efterfrågan och köpkraft i stället?
Vi har en befolkningstillväxt som är dopad och en byggmarknad som ligger nere.
Därtill en räntenivå som inte uppmuntrar till att förskjuta konsumtionen till framtiden via sparande!
Men fortsätt varna-det har säkert nån effekt på marginalen-jag vet många som läser dig och som tvekar kliva in i dyra lägenheter!
Verkar som om Borg vill att EU tar bödelrollen.
http://www.affarsvarlden.se/hem/nyheter/article3636815.ece
När man diskuterar upplägget med de svenska bostadslånen med kollegor runt om i Europa kommer jämförelsen snabbt till att sverige motsvarar subprime lån.
D.v.s att många hushåll har amorteringsfritt på stora delar av lånet.
Just nu jobbar jag i Norge, här är skuldsättningen hög men det är vissa saker som gör att bostadsmarknaden här är mer sund.
*Bostadsrättsföreningens skuld tas med i ett totalt pris.
*Bostadsrättsföreningens skuld amorteras av på 30år.
*Den egna skulden amorteras av på högst 30år.
* 15% insats.
Att skulderna ska amorteras på 30 år stämmer inte. Det är förhållandevis lätt att få avdragsfrihet och det verkar som om 25-50 procent av låntagarna har detta.
http://e24.no/eiendom/boliglaan-for-160-milliarder-er-avdragsfrie/20306131?view=print
I Sverige är ju bostadsbyggande förbjudet, med sällsynta möjligheter till undantag från fall till fall. I andra länder är det mer självklart att människor ska tillåtas bygga hem åt varandra. Låg ränta leder där till kraftigt ökat byggande. I Sverige kvävs den effekten av regleringar. Räntan gör det mycket lönsamt att bygga, men det är förbjudet. Här leder den låga räntan därför i högre grad till andra slags felinvesteringar än överdrivet byggande. Och inte minst bostadsbrist t.f. av att de nya på bostadsmarknaden inte har råd att skaffa bostad där arbetstillfällen finns, vilket leder till brist på arbetskraft och utflyttning av företag.
Framförallt borde bostadsbristen göra vår prisbubbla desto större. Det borde vara förklaringen till den höga skuldsättningen i Sverige, högre bopriser betyder ju större skulder eftersom de belånas. I länder där byggandet varit friare, som USA, Spanien, dämpades ju prisuppgången av successivt ökat utbud. Spåren av felinvesteringar i byggande som den falska räntan orsakade där finns i form av obebodda bostadsområden och tomma butiksgallerior. Här från Kina:
http://youtu.be/rPILhiTJv7E
Hur länge kommer Kina att hålla uppe världsekonomin genom att importera råvaror och teknologi, när det inte finns efterfrågan för det de producerar av det? De omvandlar värdefulla resurser till värdelösa byggnader, det skapar inget välstånd, tvärtom. Inga sedelpressar eller räntediktat kan förändra dessa fysiska ekonomiska realiteter.
Förstår inte varför byggföretagen ska bygga mer om de har svårt att sälja de bostäder de bygger? Det troliga är väl att folk trotts låg ränta inte anser sig ha råd att köpa nybyggda lägenheter. Jag förstår inte heller varför byggbolagen skulle massproducera billiga bostäder när de istället kan hålla priserna uppe och sälja färre bostäder med stor vinst. Fast det verkar inte fungerar lika bra längre…
Folk tvingas köpa bostadsrätter när staten fyller hyresbostäderna med asylsökande. Det är som jag ser det ett recept för total katastrof. Det är ju inte så att svenskarnas ekonomi förbättras av att vi får allt fler flyktingar att ta hand om. Alltsammans luktar finansiellt harmageddon, måste jag säga. Vi har ju inte ordnat några trovärdiga energilösningar för framtiden! Jag trodde lite enfaldigt att vår politiska elit hade skaffat sig vissa aningar om situationens allvar, men de verkar ju snarare köra ett chicken race mot döden. Hur i all världen skulle det här kunna sluta bra?
Den politiska adelns affärside är att sälja ut Sverige till olika särintressen och ta provision på detta. Trodde du var smart nog att fatta hur det ligger till – detta handlar inte om inkompetens, det är medveten nerplockning för att främja den egna plånboken.
Kuckeliku/ Helt rätt! Sedan Svinfedlt tillträdde har han släppt in över en halv miljon inkräktare på vår heliga mark. En halv milj invandrare som bor i hyresrätter, hyresrätter som svenskar skulle bott i annars. Vad gör svenskarna, de skuldsätter sig och köper bostadsrätt.
Det finns ingen bostadsbrist…det finns en HYRESRÄTTBRIST!
Tids nog kommer många företag att etablera sig på orter med låga priser på bostäder och därmed låga löner. Dock är många storföretag konservativa i sitt val av etableringsort, ännu värre är det med statliga förvaltningar, ju finare och dyrare adress ju bättre.
Det vore förstås positivt om de höga bostadspriserna ger en större spridning på företagandet. Så kan man få en lite mer positiv utveckling i landet. Men när sätter en sådan trend igång?
Företagen får ju etabera sig där de vill, men statliga och regionala myndigheter bestämmer vi själva över.
Jag ser många goda skäl till att flytta ut främst de staliga myndigheterna "på landet" (dvs där 80% av befolkningen bor)
1) Bättre demokratin när centralplanering undviks
2) Mindre aktivism på landet
3) Lägre driftskotnader (hyror och löner)
4) Mindre trängsel och nersmutsning.
5) Högre kompetens på landet (jmf polisen i Göteborg oh Stockholm tex)
Med en myndighetsflytt följer ju en viss del av det privata näringslivet med, tex många serviceyrken.
Serviceyrken på landet kan då vara att sköta hemtjänsten åt di gamle och att servera latte åt utlokaliserade byråkrater från Hufvudstaden 😉
Jag vill göra ett tillägg varför en hög ränta kan bli ödesdigert för bostadspriserna i de högre prisklasserna. Det diskuteras i media om styrräntan skall vara 1.0 % eller 0.75 %.Det är ju löjeväckande, företag och bolånetagare betalar väl för det mesta 3-4 % i ränta. Det blir alltså en förändring på 0.07 % av räntan man betalar.
Just nu är det ett race för att ha låg ränta bland länder så att inte pengar dras till landets valuta och därmed höjer valutakursen.
Det kan komma en tid då det är tvärtom. tänk också att precis innan bolånekraschen var boräntan på väg mot 7 %. I förre FED reserves chef Greenspan memoarer berättar han att deras motsvarighet till styrränta var upp i 20 % 1980.
Så 1 % är säkert inte något som varar för evigt, är det någon som tror det?
Ett resonemnag som man hör i media och även från mer professionellt håll bland bankfolk och ekonomer är att bankerna sätter upp ett högt staket där låntagare skall klara nuvarande boränta + 4 % (eller någon annan siffra). Och så hör man personer säga att vi klarar 9 % eller 10. % utan problem.
Men det är ju de som skall köpa som tittar på och funderar vad de vill betala som avgör priset!
Exempel:
En familj med barn vill flytta till en 4:a i en brf i Stockholm. Säg att en sådan lägenhet på 104 m2 kostar 4 miljoner.
Familjen kan lägga in 1 milj. kontant, dvs 3 milj i lån. Inte helt orealistiska siffror.
Deras ekonomi:
40000 + 17000 sek, en deltid och barnbidrag ger disponibel inkomst på 43000 sek
Utgifter:
Boavgift : 4500 + bilparkering 600 = 5100
Mat+ kläder + barnomsorg+ övrigt : 18500 sek.
Bil : 2400 sek
Totala utgifter: 26 000 sek
Det blir 16000 sek över till allt annat såsom räntor (ingen amortering) och nöjen,semester etc.
I nuläget så kostar räntorna med skattereducering:
3 000 000 i lån
Ränta på
3.40 % -> månadsutgift: 6000 sek. kvar 10000 sek
6.00 % -> månadsutgift: 10500 sek. kvar 5500 sek
9.00 % -> månadsutgift: 15750 sek. kvar 250 sek
Visst, om familjen redan bor i lägenheten så klarar de sig. Thailand får bytas ut mot Kanarieöarna, Mallorca, Jylland släkten i Hälleforsnäs allteftersom räntorna stiger.
Men det är inte den som sitter på denna lägenhet som köper utan att det är någon som funderar om det är värt att få så lite över då räntorna är höga.
Om vi nu tar hela den grupp i mitt exempel som klarar 9 % i ränta.
I min värld så kommer denna grupp vara betydligt mindre som är intresserad av att köpa när räntan är hög oavsett fast de klarar räntan. (banker med sin marginal reducerar dessutom gruppen ytterligare försåts)
Om inte det ger ett prisfall så får jag väl inse att jag är dum och intet fattar "nada".
Vem påstår att 9% marknadsränta inte skulle ha någon effekt på priserna och på ekonomin i stort?
Självklart måste du lägga till att om räntan är på 9% så är det rejält högtryck i ekonomin och löneökningarna därefter osv..
Från 2005 till 2008 steg boräntan från under 2.5 procent till över 6 procent, och priserna steg ändå ca 50 procent… Sedan hade vi en kort period av hög ränta OCH krisekonomi, och det fick priserna att sjunka något. Vilket dock återhämtades nästan omedelbart när räntan hamnade i fas med konjunkturen igen.
Så länge ränta och konjunktur är i fas (och vi inte har kris och hög inflation samtidigt) kommer högre räntor antagligen inte påverka priserna i någon större utsträckning nedåt.
Vad jag ville föra fram var att det inte räcker med att de som sitter i brf klarar räntan, priserna kommer att sjunka ändå.
Även vid högkonjunktur med hög inflation och därmed ränta gör att man måste klara en hög "cash-flow" annars är man rökt. Det räcker inte med löneökningarna då.
ddd: När krisekonomin inföll så sänkte RB räntan väldigt fort. Så "OCH" stämmer inte.
Redan när räntan var 6 % och stigande så var det väldigt trögt och priserna fallande, om inte krisen kommit och räntan hade stigit än mer (som S aviserades) hade vi se ett större ras. Jag själv funderade då men avstod då jag fick en hyresrätt så jag kommer ihåg perioden mycket väl.
Uppenbarligen visar historien att det INTE finns ett direkt samband mellan ränta och pris, då vi under perioden ovan hade stigande räntor och priset. Under 2007 föll priserna också (och folk resonerade som du gör nu – folk har inte råd med räntan). Räntan fortsatte dock uppåt, och priserna vände ändå upp och steg kraftigt igen under första halvan av 2008, allt medan reporäntan höjdes 3 gånger under perioden, och alla förväntade sig fortsatta höjningar…
Allt annat lika sjunker naturligtvis priserna vid högre ränta. Men om räntan stiger är allt annat inte lika…
Därmed inte sagt att priserna inte kommer att sjunka vid högre ränta – men det kommer antagligen inte vara främst på grund av räntan isåfall…
Hejsan Cornu!
För lite drygt ett och ett halvt år sedan bad jag dig om råd hur jag skulle agera inför bostadsköp i Göteborg. Jag sökte lägenhet inte i de allra centralaste delarna av staden, men marginellt utanför. Jag undrade då hur du tyckte jag skulle agera med tanke på dina domedagsprofetior om sjunkande priser.
Då kunde jag köpa en mindre lägenhet (stor etta, mindre tvåa, utan balkong) för cirka 1,2 msek när jag vandrade runt på lägenhetsvisningarna. Men med din uppmaning om att priserna skulle falla tänkte jag att vad bra, jag fortsätter att pumpa in pengar till det privata hyresfastighetsbolaget medan jag väntar på att priserna faller och kommer lite billigare undan.
Nu befinner jag mig, ungefär 1,5 år senare, i ett läge där det knappt går att hitta en liknande lägenhet under 1,4 msek. D v s 200 000 kronor (!) dyrare än innan det väntade prisfallet.
Jag undrar nu hur din uppfattning är hur jag ska agera ?
Jag måste nu invänta ett prisfall tillbaka till nivån som rådde för ca 1,5 år sedan, och sedan ytterligare vänta på det scenario som du förutspådde om lägre priser…
Hur många år ska jag behöva vänta mer anser du ?
Tilläggas skall att jag nu under ett år fortsatt att betala ca 6 000 kr i månaden för en hyresrätt på ca 34 kvadratmeter i Göteborg med sorglig vetskap om att jag skulle kommit betydligt billigare undan om jag slått till på ett köp där för 1,5 år sen…
Och ytterligare tilläggas trodde jag inte alls att priserna på mindre lyor i Göteborg skulle gå ned som du hävdade, utan tvärtom, fortsätta att stiga.
Vilket jag inte annat än kan konstatera att de faktiskt gjort. Ej heller så muntert att läsa (eller konstatera) det som DI t.ex skriver om idag:
http://www.di.se/artiklar/2013/2/14/bopriserna-pa-all-time-high/
Hoppas du kan ge mig lite nya (och gärna bättre) råd idag !
Vad jag vet ger jag aldrig några råd, specifikt tar jag inte ansvar för några råd, då ansvar kräver en skriftlig ansvarsförbindelse signerad av bägge parter.
Jag skulle aldrig köpa på de här nivåerna. Du ska fråga dig själv hur mycket du vill förlora. Räkna med 30% på köpeskillingen. Tycker du det är OK att ta en smäll på 0.3*1.4MSEK=420 000:- SEK så ska du väl köpa. Vill du använda 420 000:- till något annat, eller saknar dessa pengar, så ska du inte köpa.
Du ska i din kostnadkalkyl för att jämföra den med hyresbolaget sätta av 1000:- SEK i månaden för framtida renoveringar av lägenheter, plus en amorteringstakt på högst 50 år. Annars lånar du bara pengar av dig själv, som du inte är medveten om, till en risk på minst 420 000:- SEK i detta exempel.
Vad jag vet så skulle folk ge sin vänstra hand för en hyresrätt på 34 m2 för 6000:- SEK i månaden i Göteborg.
Vad gäller hur många år till botten, så kvarstår det jag sagt tidigare, dvs 4 – 8 år från bubblans topp. Bubblor är irrationella och kan alltid blåsas upp mer så länge folk är irrationella. Så om toppen är här eller när den inträffar är svårt att säga. Jag kommer fortsätta analysera för att försöka hitta toppen. På en del orter har redan marknaden toppat. Göteborg har landets starkaste bostadsmarknad just nu och har haft det i stort sett hela 2012, iaf sett till storstäderna.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
@Magnus. Exakt *vad* var det som gjorde att du kom underfund med att Cornu var rätt person att bestämma över ditt liv? 🙂
Bubblan kommer att vaxa snabbare mot slutet; nar staten forsoker dampa bubblan tanker inte de flesta som Magnus utan snarare: "om de hojer kapital kraven mer har jag inte rad att kopa overhuvudtaget!!! jag missar taget!!!" vilket i sin tur okar bubblan da folk springer till banken. politik, ekonomi och psykologi i en harlig blandning.
Kom ihag att ALLA vill att BAU ska infinna sig for alltid och darfor spricker bara bubblan nar den MASTE spricka.
Man maste ha fokus pa vad man vill istf. vad man tror. Magnus: om du vill leva i detta samhalle (med allt vad det innebar) sa kop en bostadsratt, om du daremot vill leva ett annat liv sa gor det. Satt pengarna dar du vill vara.
Min strategiska rekommendation skulle vara hyresratt i centrala stan och ett torp i skogen. Men det kraver EXTREMT mycket arbete (riktigt "kavla upp armarna" arbete), sa min gissning ar att du (som kanske vill ga till zombie jobbet och leva zombie livet) borde kopa bostadsratt igar.
Hej på er!
och tack för intressanta kommentarer.. 😉
Det känns ju i mina ögon som en liten gardering att säga att någon gång när bubblan når sin topp så nås den nya botten kanske 4-8 år därefter. Det känns ganska självklart att när någon gång priserna når en "tillfällig" topp kommer de därefter att falla/pysa ut till en tillfällig botten. Men det blir ju ungefär som att skicka upp en ballong i luften och säga, någon gång efter det att den nått toppen så kommer den ner igen, men jag vet inte riktigt när toppen är 😉
Och cournu, visst kan man gardera sig med att säga att man riskerar att ta en smäll om 30%. Men då måste man väl samtidigt också ta med i beräkningarna sannolikheten för att priserna fortsätter uppåt ? Och om priserna fortsätter uppåt så reduceras ju ditt belopp om 420 tkr vid ett plötsligt prisfall om 30% från "en ny topp".
Förhoppningsvis har man även kunnat amortera säg 1-2 pix i månaden under denna tid och därmed åtminstone dämpat det omedelbara prisfall man får vid en ev försäljning.
Samtidigt är det väl så att när bubblor väl smäller av, är det inte oxå så att det till slut ändå finns en ”risk” att det vänder upp igen?
Yes, analysing, jag ska inte skylla på andra när det gäller val i mitt liv. Men i och med att jag personligen aldrig ägt någon bostadsrätt, inte har någon långårig ekonomisk erfarenhet av vart jag tror priserna barkar, så är det klart att jag lyssnar på råd och tips/tyckande från alla möjliga håll och kanter. Och denna blogg uppfattade jag som något seriösare än kvällspressens spekulationer och gissningar.. 😮
Och peakpoke, jag tar gärna en central hyresrätt om jag kan få det till vettigt pris. Men för närvarande skulle jag hellre lägga pengar på annat än 6 000 kr i månaden på hyra. Tex räntekostnad, amortering och månadsavgift på en bostadsrätt. Det skulle ju faktiskt bli billigare för mig månadsvis att äga en bostadsrätt för miljonen. Visst brinner den ner, vattenskador, etc etc så får man ju hosta upp pengar själv. Men min erfarenhet av de hyresrätter jag bott i är att de tyvärr inte är så måna om att betala slitage/dylika i bostaden utan gärna ändå lägger över den kostnaden på hyresgästen. 😮
PS glömde att min hyresrätt nu i år höjt avgiften med ca 5% så jag får betala 6 300 istället för min finfina 34-kvadratare…
Personligen tror jag att priserna på mindre lägenheter i Göteborg kommer att fortsätta uppåt, främst med anledning av den bostadsbrist som faktiskt råder på många centrala orter. Det spelar liksom ingen roll att det står 400 tomma lägenheter i Fagersta när man vill bo i Stockholm.
Så mitt tips (trots mina begränsade kunskaper) är snarare att köpa bostadsrätt. Även om detta i sig kanske bidrar till bubblan !
Kan vara intressant att se vem som ligger närmast svaret som vi får om 1, 5 och 10 år…
För övrigt kan klubbmedlemskapen krascha 95% också. Krascher brukar bli överreaktioner.30% är bara ett exempel.
Hej Magnus!
Ärligt talat så är det ingen som vet om vi verkligen befinner oss i en bostadsbubbla (även fast många ger sken av att sitta på facit).
Det enda jag är riktigt säker på är att priserna kommer att sjunka realt om/när vi närmar oss en ränta på 6-7%.
Så länge folk har jobb, läget på fastigheten är rätt, räntorna är låga, bostadsbyggandet är i sammanhanget obefintligt kommer priserna vara stabila eller stigande.
Ett enkelt standardråd jag brukar ge är: köp brf om det är billigare än att hyra likvärdigt objekt. Kalkylera med en ränta på 5% på hela köpesumman minus skatteavdrag dvs 3.5%
Ok, snillen spekulerar; jag spekulerar i att det kommer att vara bra att behalla sin ekonomiska frihet, speciellt om den globala skuld bubblan spricker.
Japan borde defaulta inom ett par ar och jag tror att det troligen blir pannkaka innan dess p.g.a friktionen som uppstar nar ingen ar trovardig langre.
Som Kyle Bass sager det ar ingen skillnad mellan default (deflation) och hyperinflation, de ar tva sidor av samma mynt. Han pekar pa att allt detta bara kan leda till krig.
Fundamentan ar att energin ar for dyr, darfor maste vi lana. Detta ar fakta, helt obestridbar, men anda hittar folk anledningar att tro pa mirakel. Det ar svart att se annat, da vi ar fodda i denna skuldbubbla.
Fragan ar bara: Ar detta samhalle vart att bevara? TBTF? Jag sager "let them FAIL!"
Om du tror att civilizationen ar bra och du vill bevara den; kop en bostadsratt, om du inte gor det; kop ett torp. Allt daremellan ar irrelevant.
Köpte lgh i innerstan förra året för ~2 miljoner. Innergårdsbyggnad och solläge hela dagen.
Nu i veckan, dryga halvåret senare, såldes i samma förening en några kvm *mindre* lgh med *fasad mot trafikerad gata* med *skuggläge, ingen sol på hela dagen*, på samma våning.
Priset? 500 tkr mer än vad jag fick punga ut.
Jag tror minsann banken har vridit på kranarna igen!
3-mån låg då iofs på ~4% vill jag minnas. Mot ~3% nu.
Men tycker inte det kan vara hela förklaringen.
Gtb-villornas säljsignal ligger fortfarande kvar.
Hahahaha.