VD:n för mäklarbyran Notar Nyproduktion säger nu till SvD att 70-80% av alla bostadsrättsförsäljningar av nyproducerade bostadsrätter i Stockholm är spekulationsköp. Med fallande priser och aktuellt överutbud vill allt fler nu dra sig ur sina köp, som redan ligger med avsevärda förluster. Och i DN gråter Veidekke ut.
 |
| Det ser mörkt ut för Stockholms nyproduktion. Arkivbild. Fotot kan innehålla hyresrätter och äldre byggnader. |
Bostadsutvecklare Veidekke hänger på den sk Black Friday och sänker priserna med upp till 500 000:- SEK per lägenhet i den sk Barkabystaden. Samtidigt fick (föga överraskande) inte Sverige EU:s läkemedelsmyndighet till vilken hundratals bostäder reserverats i den sk Hagastaden. Även där hittar man Veidekke.
 |
| Barkabystaden från Barkaby pendeltågsstation. |
Veidekkes rapport om modulbostädernas omöjlighet finns nu att läsa online som PDF. Inte bara blir hyrorna absurda, utan det är inte heller lagligt med tillfälliga bygglov för permanent behov, och det saknas oavsett både mark och produktionskapacitet för att uppfylla visionerna om Kaplanslummen.
Det är inte bara Veidekke som ligger bakom bolaget Evidens rapport, utan även JM Bostad och Sveriges Byggindustrier.
Huvudpunkterna är att tillfälliga bygglov följer samma lagar, regler, handläggningstider och överklagansregler som vanliga bygglov. Därtill får man inte ge tillfälliga bygglov för permanenta behov, och inget tyder på att behovet av bostäderna försvinner om 10 år. Lagändringar, som krävs för att gå runt detta är inte ens lagda, än mindre påtänkta, och inget kan alltså lagligt byggas redan i år, utan kanske tidigast 2017.
 |
| Nybyggnation av riktiga, permanenta
bostäder. |
Svensk produktionskapacitet är högst 6 000 modulbostäder om året, mot de 8 000 som Kaplan vill bygga inom sex månader. Däremot kan man importera containerbostäder från Kina eller Baltikum, men det är mycket tveksamt om åtminstone de kinesiska uppfyller svenska krav. Därtill kommer modulbostäderna inte vara energieffektiva, och drar mer energi än vanliga moderna flerbostadshus. Eget tillägg: Det behövs således även byggas kraftverk och/eller fjärrvärme för att värma dessa bostäder.
Slutligen landar man i den tidigare redovisade kostnaden och hyrorna om 19 800:- SEK i månaden för en trea med Sveriges sämsta standard. Uträkningen baserar sig på ett avkastningskrav på blott 3.5% för hyresvärden, dvs evigt lågt ränteläge. Man förutsätter därför att det måste vara staten som bygger för så låg avkastning, då ingen kommersiell hyresvärd skulle finna detta attraktivt. Dessa 3.5% ska betala hyresvärdens kapitalkostnad, dvs de lån som måste tas upp och faktiskt vinst blir differensen mellan ränteläget och 3.5%.
Som kontrast får man 46% lägre hyra om man istället bygger riktiga permanenta hyresrätter med 4.5% i avkastningskrav, istället för tillfälliga modulbostäder med 3.5% i avkastningskrav.
Det skulle alltså bli billigare för staten att bygga riktiga bostäder, och dessutom lagligt och inte kräva några lagändringar som tar år att genomföra. Hela tanken med Kaplanslum kan alltså både på juridiska och ekonomiska grunder förkastas, för att inte tala om sociala- och integrations- eller assimiliationsskäl.
Bostadsminister Mehmet Kaplans förslag om att uppföra sk Kaplanslum, med modulbostäder med tillfälligt bygglov, för att hantera de 100 000-tals flyktingar som väntas till Sverige, visar sig vara ekonomiskt ohållbart. Eftersom allt måste skrivas av på 10-15 år, då slummen bara ska vara tillfällig, blir hyran för en trea på 70 m2 19 800:- SEK i månaden har Veidekke räknat ut.
Det är Lennart Weiss, tidigare socialdemokratisk politiker och numera kommersiell direktör på byggbolaget Veidekke, som går ut med siffrorna hos Dagens Samhälle.
“Det här skulle bli de sämsta bostäderna till de högsta kostnaderna någonsin. Modulhusen är ett ekonomiskt, socialt och politiskt haveri. Det leder till utanförskap och visar att Sveriges politiker inte klarar av en helhetssyn på bostadsfrågan”
Problemet ligger i att hyresvärden måste få kostnadstäckning på de 10 – 15 år, som Kaplanslummen har sitt tillfälliga bygglov. Därefter ska slummen rivas, och hyresvärden måste alltså fått tillbaka hela sin investering på 10 – 15 år.
 |
| “Skulle du bosätta dig i slum påhittad av denne man?” Idolporträtt Mehmet Kaplan (mp) Foto: Kristian Pohl / Regeringskansliet |
Normalt skrivs annars byggnaden av på exempelvis 50 år, medan vissa markanläggningar som avlopp kan skrivas av på 100 år, och markkostnaden inte skriv av alls. I fallet Kaplanslum måste både byggnad, anläggningar och även marken, som blir i princip värdelös när den inte längre har bygglov, skrivas av på 10-15 år.
Dessutom ska man sedan betala för rivning, inklusive att gräva upp vatten, avlopp, el, telekom, och vägar, vilket aldrig är aktuellt för en byggnad med permanent bygglov.
Kaplanslum fungerar helt enkelt inte, utan skulle bli Sveriges dyraste hyresrätter, med Sveriges sämsta standard. Det förblir helt ovärdigt segregerande, men vad annat är att vänta från Miljöpartistiska ministrar?
Tillfälliga bygglov ska gälla i tio år, och kan förlängas med fem år.
Även om man sannolikt kommer ge permanent bygglov till slummen efter det, för det kommer inte byggas riktiga bostäder någon annanstans istället, så kan inte en hyresvärd räkna med det. Initialt måste man sätta hyran utifrån tio års bygglov, plus rivningskostnader. Och då blir hyran 20 000:- SEK i månaden för att bo i en container.
Med reservation för att Dagens Samhälle publicerade nyheten på 1:a april, men med avskrivningstiderna och rivningskostnader är Veidekkes siffror fullt rimliga.
Det ter sig ganska självklart att ingen markägare, byggherre eller hyresvärd kommer bygga någon Kaplanslum efter att ha räknat på hyreskraven. Förslaget är helt enkelt dött. Volymfrågan får som bekant inte diskuteras, annars hade man tvingats lägga en tak på upphållstillstånden, med krav på att man måste ha en rimlig bostadslösning för att få stanna i landet. Och då är inte 67 flyktingar skrivna i samma lägenhet (Public Service/SVT-Uppdrag Granskning) en rimlig lösning.
