Börserna stiger i de asiatiska tidszonerna under veckans sista handelsdag. Stora avgiftshöjningar väntar fortfarande för många bostadsrättsföreningar och i många kommuner är priserna fortfarande så kraftigt ner att köpare innan fallet förlorat sitt egna kapital och ofta inte kan flytta. Teslas försäljning i Sverige minskade med 81% under tredje kvartalet jämfört med motsvarande kvartal förra året. Cornumetern visar att konjunkturen fortsatte att stärkas under september.
Stockholmsbörsen steg igår med +1.18% för OMXS30 och +0.94% för OMXSPI. Kronan försvagas dock till 9:41 SEK för USD och 11:02 SEK för EUR. Guldpriset slog för en gångs skull inte prisrekord och kostar i skrivande stund 1 166:- SEK per gram.
I USA blev det dock nya börsrekord efter måttliga +0.06% för S&P-500 och +0.37% för Nasdaq 100. Sämst inom FANANGST gick Tesla som rasade -5.11% på minskad försäljning i Europa och trots rekord i antal levererade bilar i tredje kvartalet när man i USA skyndade sig att köpa innan statligt stöd och skatteavdrag för elbilar togs bort vid månadsskiftet.
I Sverige rasade Teslas försäljning med 71% under tredje kvartalet och i september ner 64% från 4 792 bilar förra året till 1 726 bilar i år. I augusti sålde man 210 bilar och juli 163 jämfört med 1 146 respektive 1 348 bilar förra året. Att fascisten Musk är en fascist har svenskarna fortfarande inte glömt bort.
I de asiatiska tidszonerna stiger börserna nu under morgonen och ser ut att avsluta veckan positivt. Undantaget är Hang Seng som går -0.69%, men ASX 200 går +0.50%, KOSPI +2.70%, Nikkei 225 +1.73% och Straits Times +0.28%.
I en artikel hos SvD varnas det för att bostadsrättsföreningarna kommer behöva höja sina avgifter ytterligare enligt förvaltaren SBC. Då höjde ändå nittio procent av föreningarna minst en gång åren 2022 – 2024 och två tredjedelar både 2023 och 2024 med i snitt 20% över hela perioden.
SBC säger:
“Det vi ser, som är oroande, är att många föreningar kommer att behöva höja sina avgifter ännu mer i närtid. I många fall ganska rejält dessutom. […] Driftskostnaderna ökar fortfarande, om än inte lika snabbt. Många föreningar har dessutom skjutit på underhåll som det är dags att ta tag i nu.”
Förvaltaren Nabo säger att en förening i snitt behövde spara 312:- SEK per kvadratmeter under 2024 men i snitt sparade man bara 124:- SEK. Många föreningar har dragit ner på sparandet, ibland är det rent av negativt, för att undvika att höja avgifterna och riskera lägre priser på bostadsrätterna.
Dagens Industri påtalar att i många kommuner har priserna rasat så mycket att eget kapital på 15% kan utplånats helt och att man eventuellt inte kan lösa sina lån om man flyttar. Resultatet kan bli att man är inlåst i sitt boende då man inte har kapital att stoppa in i en annan bostad.
Swedbanks säljare (“privatekonom”) säger för en gångs skull som det är:
”Den som köper en bostadsrätt bör ha för avsikt att bo kvar under minst sju år för att vara hyggligt säker på att värdet inte sjunker. För att sänka risken ytterligare kan det vara klokt att amortera om belåningsgraden är hög.”
I teorin är BRF en utmärkt brukarägd driftsform, men bostadsrätter är inte lämpliga för korttidsboenden pga risken och de höga transaktionskostnaderna. Då är det bättre att hyra i andra hand om man inte ska bo en längre tid på platsen.
När det gäller att köpa bostadsrätt är en bra idé att använda sig av Boolis utmärkta tjänst. Man klickar på Föreningen på objekt som är till salu, och sedan vidare på Läs mer om föreningens ekonomi. Gulmarkerade områden visar på eventuell risk.
Bland föreningarna på foton ovan har vi t ex BRF Finnberget här som utmärker sig på negativa -13:- SEK i sparande per m2, dvs man har bränt av pengar istället för att höja avgifterna, som kanske därmed behöver höjas framöver. BRF Kajplats Kvarnholmen har hög belåning och dålig energiekonomi men sparar 311:- SEK per m2 vilket är i princip exakt det man skulle göra 2024. BRF Finnboda Pirar har bara hög räntekänslighet men ingen varning för lånen som är under 10 000:- SEK per m2. Sparandet anges visserligen som normalt (för en bostadsrättsförening) men är på 158:- SEK per m2 alltså för lågt, men blir utan varning hos Booli som baserar sig på medel. Lånen på 9 699:- SEK per m2 kan också tyckas högt, helst vill man ner på under 5 000:-. Slutligen Danviken. BRF Hamninloppet får inga anmärkningar allts faktiskt. Inte på energiekonomi, sparandet är 373:- SEK per m2 och belåningen 6 752:- per m2. BRF Nacka Saltsjöterassen har däremot anmärkningar med svinhög belåning på över 16 000:- SEK per m2, lågt sparande på 60:- SEK per m2 och hög energikostnad.
Det ska inte vara enkelt att köpa bostadsrätt. Extra bedrägligt är det när styrelserna håller inne på avgiftshöjningarna och risken är att man köper precis innan smällen kommer i föreningen med en tvingande höjning. För närmare analys måste man t ex titta på när olika lån löper ut. Det finns t ex föreningar där man har lån med mycket låg ränta sedan krisräntetiden, men som löper ut inom kort där räntan kan komma att dubblas. Bloggen har någonstans rent av sett föreningar som verkar fått billiga lån med noll procent i ränta förmodligen från exploatören för att pressa ner avgifterna och maximera priset. Där kan man snacka om käftsmäll när de löper ut och ränteutgifter ska in på vägrätt B.
Samtidigt kan det i värsta fall vara så att personer i styrelsen vill sälja sina lägenheter och därför håller nere avgifterna ohållbart tills de sålt.
Å andra sidan ska man som villaägare inte sitta och fnissa. Hur många sparar 312:- SEK per m2 för villans underhåll och framtida renoveringsbehov, dvs nästan 50 000:- SEK om året för normalvillan, eller över 4000:- SEK i månaden? Där är BRF:er i själva verket mer kompetenta än de flesta villaägare, som helt blundar för den verkliga kostnaden att bo i villa. En dåligt underhållen villa ska betinga ett betydligt lägre pris pga underhållsskulden, men många villaköpare köper ett hus för första och enda gången i sitt liv och har ännu inte koll på de verkliga kostnaderna. Köper man nybyggt vet man iaf underhållsläget, men även där behöver man spara typ 4000:- SEK i månaden.
Själva sätter vi av 2000:- SEK i månaden för sparande för husets underhåll, väl medvetna om att det är för lite. 2000:- SEK gör att summan på det kontot aldrig nått över 40 000:- SEK innan det är dags att nolla igen. Härnäst är det varmvattenberedaren som efter 25 år rostat sönder, konstant läcker (ett mindre problem när källaren är från 1835) och nu ska bytas nästa vecka. Även dagvattnet behöver blåsas ut då det satt igen och fylls upp när brunnens filter backspolas.
Ska långsiktigt kapital för större renoveringar byggas upp räcker alltså inte 2000:- SEK per månad för villan, och detta utifrån att ha bott på samma plats i 19 år så det är några års erfarenhet bakom detta. Större renoveringar som badrum, kök och ommålning har istället tagits från annat sparkapital.
Tillägg: BRF:ers sparande avser underhållet av de gemensamma ytorna och det externa. Bostadsrättsmedlemmen måste fortfarande spara själv till invändigt underhåll inklusive kök, badrum, vitvaror, slitytor mm. Lämpligen 1000 – 2000:- SEK per månad bör täcka detta.
Cornumetern visar på fortsatt återhämtning i svensk ekonomi och det bästa konjunkturläget sedan bloggen började samla dessa data. Det handlar alltså om trafik- och säsongsjusterade reklamintäkter på bloggen och företags vilja att betala för reklam är enligt mina 17 år som bloggare en stark konjunkturindikator.
Det ska bli intressant att se om detta håller i sig. Oktober, november och december är normalt några av årets bästa månader för reklam och för en fortsatt konjunkturåterhämtning finns det en hel del att svara upp mot om förstärkningen ska fortsätta.
Cornumetern balanseras utifrån historiska data så varje mätpunkt kommer förändra barometern något bakåt, allt mindre ju fler år den har löpt. Att den är positiv just nu betyder att konjunkturen stärks, inte att vi är i högkonjunktur vilket vi inte varit under åren sedan datat började samlas in 2022. Om några år kanske dagens läge är nere i negativt när högkonjunkturen är här.
