Utifrån gårdagens siffror över prisfallet för villor har villapriserna realt (justerat för inflationen) nu fallit lika mycket som de gjorde under 90-talskrisen. Då skedde det dock över sex års tid, så frågan är om det behövs mer tid för att få en botten för villapriserna, eller om prisfallet nu är över?
Som framgår i gårdagens artikel om de reala villapriserna så har priserna nu fallit 28% justerat för inflationen. Förvisso avser detta preliminära och inte definitiva siffror för 2023, men det är tillräckligt nära verkligheten för att kunna diskuteras.
Under 90-talskrisen föll priserna realt med 27% från 1990 till botten 1996.
Det som skiljer sig är dock att nu har priserna bara fallit två år sedan den inflationsjusterade toppen 2021 mot sex år under 90-talskrisen, så kanske har det inte getts tillräckligt med tid för att låta prisfallet läka ut?
Många hushåll kan bita ihop i två år, bränna sparkapital eller dra ner på sina utgifter, men det som knäckte många under 90-talet var längden på krisen. Två år är en sak, men sex år en annan. Allt annat lika kommer exempelvis tre gånger så många parförhållanden att separera eller skilja sig under sex år än vad som sker under två år, och därmed tvinga fram tvångsförsäljningar av bostäder som annars inte hade sålts till kraschens lägre priser. Smällen under 90-talet gjorde att en del hushåll – ofta på grund av skilsmässa – hamnade på obestånd resten av livet. Vilket i en del fall tragiskt blev väldigt kort. Din bästa investering är att vårda ditt partnerförhållande, som annars innebär en fyrtioprocentig risk att förlora 50% av sitt kapital. Och när bostadspriserna fallit och en skilsmässa tvingar fram försäljning kan kapitalet utplånats till 100%, eller rent av bli negativt.
Sedan fick man tid nog reallöneökningar även under 90-talet, men än så länge har kollektiven hushåll inte fått reallöneökningar och i nuvarande takt på kollektivavtalen så kommer man inte vara tillbaka på 2021 års reallöner förrän i årsintervallet 2028 – 2030.
Tror man dock att ca 27% nedgång i bostadspriserna justerat för inflationen är vad en priskrasch för villor ska vara så är vi alltså där med nuvarande preliminära 28%. Om det sedan vänder upp eller står stilla i ytterligare fyra år, eller faller vidare enligt gårdagens analys låter jag vara osagt.
Detta är diskussionsunderlag och scenarion, och inte några påståenden om att sia om framtiden. Om du tror att någon kan förutspå framtiden är du dummare än tåget och det är du som är driftkuckun.
