En läsare rapporterar om kraftigt sänkta villavärderingar i Märsta (“Arlanda”) hos SBAB och Booli. Priserna sänktes i fredags med cirka 17% för objekt som tidigare kostat runt 4 MSEK. Hur ser det ut i ditt villaområde?
 |
| Inte Märsta. |
Läsaren följer villamarknaden i Märsta för objekt i storleken 4.0 – 4.2 MSEK, och i fredags åkte värderingarna ner till 3.3 – 3.4 MSEK hos både SBAB och Booli. Den senare ägs numera av den statliga bolånebanken, så sannolikt är det samma data som ligger till grund.
Exempel kan vara en villa som gick från 4 070 000:- SEK till 3 370 000:- SEK och alltså -17%. För två år sedan låg villan värderad på 4 500 000:- SEK och den totala värderingssänkningen är 25%.
Sänkningen av värderingen är större än de femton procentens kontantinsats, som därmed raderats ut.
Man kan fundera på om detta påverkar hur mycket SBAB kommer vara villiga att låna ut, och vad som ligger bakom?
Frågan blir om detta är en anekdot från Märsta, eller hur det ser ut på annat håll? Har ni noterat en kraftig sänkning av SBAB/Boolis värderingar i era villaområden?
Tillägg: En läsare rapporterar om 16% prissänkning i Tullinge söder om Stockholm, från 5.6 MSEK till 4.7 MSEK.
38 kommentarer
Kustnära i Halland. Sedan ca 2½ år små rörelser runt 2,5 MSEK. Senaste månaden upp 3 %.
Kollade min "värdering" i torsdags. 3,42 idag 3,27. Så nån ändring har de gjort i algoritmen.
I mitt område på Roslagen är det få objekt ute och man kan i princip säga att en enda försäljning kan slå väldigt hårt på statistiken och varje objekt måste värderas på egna meriter (Då det är just glesbygd).
Märsta är dock ett område som just nu drabbas av White Flight på grund av en eskalerande kriminalitet (På samma sätt som Upplands Bro). Vilket kan förklara att priserna just där rör sig kraftigare nu.
Exakt
Bra info för oss som inte har koll på Stockholms. Vi tänker bara på Tensta Rinkeby när man pratar white fly
Man kan snarare säga att medelklassen flyr oavsett ursprung/hudfärg.
Absolut.
Begreppet är amrekanskt, och lite missvisande.
Men som du skriver ordnad medelklass vill bo med "lika" klass/värderingar.
Både Booli och SBAB går mycket på sålda objekts kvadratmeterpris i närheten av det som värderas. Vad gäller Booli har deras rätt optimistiska värderingar varierat mycket över tid, medan SBAB verkar ha en mer konservativ osedd värdering. Vill man ha en korrekt värdering får man ta dit en värderingsman, åtminstone var det vad SBAB sa när vi bytte dit. Nu spelade inte det någon roll för mig då jag hamnade på rätt sida på belåningsgrad även med SBABs konservativa värdering.
Det skiljde då ca 1.5Mkr mellan Boolis optimistiska värdering och SBABs konservativa. Sanningen låg förmodligen någonstans i mitten. Har dock inte följt med speciellt då jag inte har för avsikt att flytta än på ett tag, eller låna mer pengar. Noterar att de billigaste villorna runt Drevviken söder om sthlm ligger på 5Mkr och de dyraste med motstånd på omkring 11,5Mkr (har inte hänt något där på flera år). De billigaste har däremot gått upp något.
Booli har förmodligen fått förmaning av SBAB att inte vara för optimistiska i sina värderingar, eller så kör de nu samma algoritmer som SBAB.
Gjorde just en värdering på Booli och fick en riktig skamvärdering. Uppenbarligen har de sänkt värderingen rejält. Ligger nu 1Mkr under SBABs ursprungliga konservativa värdering. Ligger ca 1,5Mkr under vad man får för villor som min i området. Det visar bara på att man inte längre bör fästa något avseende alls av vad Booli säger. Det bästa är nog att gå på försäljningsvärdet av liknande objekt i närheten. Värdet är det som någon vill betala.
Är man lite konspiratoriskt lagd kan man ana att SBAB har problem och vill hålla nere värderingar för att på det sättet kunna ta högre ränta av de som lånar.
Booli värderar 100k under taxeringsvärde.
Kollade även SBAB värdeguiden som gav 29k/m2, näst lägst av jämförelseobjekten, 8st, varav 6 radhus. Radhusen ligger på 30-40k/m2. De två villorna låg på 41 resp 53k/m2. Det ger förstås en helt felaktig värdering om man tar med radhus när man värderar fristående villor. Att värderingen dessutom hamnade lägre än nästan alla radhus är också rätt märkligt. Uppenbarligen har de fuckat upp sin algoritm rejält.
Kollade även grannens hus som han köpte för 11Mkr, värdeguiden säger 7Mkr, och har även det aktuella huset med i listan om jämförelseobjekt med priset 11Mkr. Anmärkningsvärt.
Låter som en felprogramering snarare än ett prisfall som det står rubriken. Mäklare har mer avancerad data och tillvägagångssätt när dom värderar. Dessutom värderar mäklare långt i underkant på privata bostäder, iallafall i mitt område norra Småland
Hus närförort norr om Stockholm. Fick månadsmailet med värdering från Booli den 6 nov utan överraskningar. De kan fluktuera någon enstaka procent från månad till månad men trenden under året är stigande i linje med försäljningarna i närområdet. Två fastigheter som är nära nära nog identiska med min gick för rekordpris i september och oktober och finns med i underlaget som både Booli och SBAB Värdeguiden visar för min fastighet. Precisionen visas som hög. Värdering idag i Booli är ca 5 % under de senaste försäljningarna och som sagt stabil och stigande under året.
Har inte följt Värdeguiden lika noga men noterat tidigare att den verkar ligga systematiskt under Boolis egna värdering så modellerna skiljer tydligen lite då Värdeguiden väl använder Boolis data. Men nu ligger min värdering i Värdeguiden nästan 25 % under de senaste försäljningarna, en mycket defensiv värdering. Vilket nog innebär att den även för mig tagit ett plötsligt dyk på ca 15 %. Så Värdeguiden har nog skruvat om modellen rejält. Booli verkar däremot oförändrat även när jag tittar på min fastighet på webben (inte bara i senaste mailet).
Hus i södra delarna av Göteborg.
Värderingen är, efter en dipp under 2018, tillbaka på rekordnivåerna från två år sedan.
Spanar på ett hus mitt inne i en västgötsk småstad, utpris 4.5, förra veckan värderat 4.65 hos Booli, nu 4.3.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Hus i Södermanland. Tittat bakåt värdering sista 2 åren. maj 18 = 3,3. November 18 = 2,4. Maj 19 = 2,9. November 19 = 3,0.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
I en ort inte långt från märsta, där jag har bra koll. Är booli värderingarna väldigt höga. Värderingarna är jäkligt trubbiga, men generellt högre än marknadspriset.min anekdot iaf.
Likadant här. Booli värderar vårt hus till 8 miljoner. Taxeringsvärde runt 3 och grannhusen säljs för mellan 3 och 5
Friköpt Radhus i utkanten av Malmö stad (bra område) upp 8 % på ett år.
Noterar att du inte svarar på frågan senaste månaden. Tolkar det som att det gått ner även för dig.
Såldes ett nybyggt radhus i sista etappen nyligen. Upp 9.3 % sen de köpte det i februari. De hann inte ens flytt in…..
11 kvm mindre hus, 70 kvm mindre tomt.
Så du vägrar uppge Booolis sänkning för ditt område.
Västra Göteborg, Booli upp 2% senaste månaden
Villa nära pendeltågsstation ett par mil söder om Stockholm City. Ner 8% i november enligt Booli. Det sålts många villor i närheten som har varit i väldigt dåligt skick det senaste halvåret, det har nog påverkat deras algoritmer.
8% ned på villa i Uppsala sedan senaste utskicket början av november.
0.5% ned senaste månaden
11.5% ned sedan 2017
Hus i Stockholmsstad Söderort.
Radhus, ner ca 1,1 miljon från 6.4 till 5.3 i stockholm.
Fyller jag i 0 i avgift som det faktiskt är blir värdet 3.3 miljoner så nåt är väldigt fel i algoritmerna.
Upp ca 3% här.
Noterar att flera refererar till små förändringar i Booli. Det gäller även mig, gjorde precis om värderingen med förväntat resultat. Det är SBAB Värdeguiden som kraftigt sänkt värderingen (även om den ofta legat lite under Booli även förr). Åtminstone i mitt fall.
Förtydligande: Booli har faktiskt sänkt lite också, 3 % jämfört med deras automatiska utskick för ett par veckor sedan, vilket i sin tur var en sänkning med 3 % mot utskicket i oktober trots samma underlag. Värdeguidens sänkning är utöver detta.
Tycker du -3% på några veckor är lite, och -6% på drygt en månad?
Booli skickar ut en uppdatering på mail en gång i månaden, gissningsvis i samband med att de behandlar slutpriser från månaden innan. De fluktuerar en del. Senaste månaderna har det i mitt fall varit -1, 0, +2, +3, -3 %. Så inom felmarginalen tänker jag.
Sen att en värdering online idag ger ytterligare -3 % jämfört med måmadsuppdateringen gissar jag är för att de har skruvat på modellen eftersom de annars som sagt uppdaterar månadsvis. Men den ändringen är liten jämfört med Värdeguiden som verkar ha skruvat om modellen så den tappat ca 15 % (där har jag dock ingen historik annat än minnet).
De måste ha gjort något märkligt hos Booli. När du postade det här inlägget var en bostad jag följer värderad till 6,8 miljoner, tidigare hade legat på runt 7,5 miljoner.
Idag när jag dubbelkollar är den värderad till 7,65 miljoner.
Vet inte vad de pysslar med faktiskt.
Det verkar ha varit en bugg i Värdeguiden som är fixad nu. Värdering idag 18 % högre än igår, tillbaka på nivån lite under Boolis värdering (som är mönstret jag känner igen sen förr).
Samma här. Studs tillbaka drygt 4% ovanför tidigare angivet värde via mail. Var ovanför -8% från tidigare.
Detta är min sanna livshistoria är förmodligen typisk, men inom två dagar fick jag en snabb lösning för att återvända min ex kärlekspartner. Min man föll i en affär med en annan kvinna på hans arbetsplats, min kärleksman lämnade mig med två barn som vi hade tillsammans, alla massor av ekonomiska utgifter på mig ensam, han gav inte barn supporr till våra barn, jag vill ha min man tillbaka hem för att älska mig. Jag fick en lösning för att föra tillbaka honom med magiska trollformler från äktenskapspellens trollmagi av en andlig man som heter Dr. Oduduwa (dr.oduduwaspellcaster@gmail. Com). Strax efter två dagars magiska kärlek stavning aktiverades för mina räkning för att föra tillbaka ex love man återvända hem till mig, det var en överraskning att jag inte ens kan förklara hur allt händer, det fungerade som magi, inom två dagar är min kärleksman hemma för att be om ursäkt, be om min förlåtelse, jag var väldigt glad och mina böner svarar, idag är min man tillbaka till mig, vi lever tillsammans som en familj lyckligare i kärlek mer än någonsin tidigare.
Jag kunde inte ha gjort den här magiska kärleksförtrycket utan hjälp av Baba Oduduwa. Jag skulle ha gett upp och trodde att eftersom min man såg en annan kvinna, så sa han att vi var klara. Efter att Love stavaktivering ringde min man mig på mobiltelefon vi pratade snyggt och nästa dag återvänder han hem med massor av gåvor till mig och barn.
Jag är tacksam för denna andliga äktenskapshealer som hjälpte mig. Jag rekommenderar honom till alla som har liknande äktenskap, förhållandeproblem, att snabbt kontakta kommunikation med Dr.Oduduwa Spiritual spell spellista för att återvända ex love back. via hans personliga kontaktadress: (dr.oduduwaspellcaster@gmail. com)