VD:n och grundaren av fastighetsbolaget Balder, Erik Selin, säger till DI Weekend att det inte vore så konstigt med fyra gånger så höga lägenhetspriser om tjugo år. “Det vore nästan orimligt att tro något annat”. Selin pratar om en miljon kronor per kvadratmeter på Strandvägen i Stockholm som exempel.
 |
| Erik Selin såväl som Balder har sitt ursprung i Göteborg |
Beräkningen baserar sig på att priserna ökar 5-7% om året, baserat på ökade inkomster om 3-5% om året, stigande befolkning och att hushållen lägger lite mer av sina pengar på bostäder.
1.07^20=3.89, vilket i runda slänger avrundas till fyra gånger dagens priser enligt Selin.
Erik Selin uppges ha en aktieportfölj värd 40 miljarder, som han byggt upp på egen hand med initialt lånade pengar och fastighetsköp under 90-talskrisen, efter att ha förlorat allt vid Gulfkrisen 1990. Så kanske ska man ta honom på allvar, om man nu inte dragit ihop en förmögenhet större än 40 miljarder själv. Alla har dock inte timingen att börja med fastigheter på 90-talskrisens botten och sedan följa en extremt stark 30-årig trend.
Dock säger han också till Dagens Industri:
“Jag brukar ofta gissa fel – så ett bra tips är att göra tvärtom.”
Det där är dock en chimär jag är väl insatt i. Att man ofta gissar och tänker framåt betyder också att man ofta har fel. Det som är avgörande är vad man faktiskt agerar på, inte vad man bara gissar. Den som aldrig gissar eller blickar framåt och uttalar sig om det, kommer heller aldrig ha fel. Motsatsen är sk backtraders, som bara uttalar sig om att de minsann visste något först i efterhand.
Uppgångar om 7% om året är dock rätt saftiga kan man tycka, men vem vet givet permanenta krisräntor? Bloggarens egen fastighet värderades upp 4% bara senaste månaden enligt Boolis robotvärdering och har ökat i pris med ett intervall om ca 140 – 300% på femton år enligt Boolis prisspann, från 2.9 MSEK år 2006 till intervallet 6.4 – 8.7 MSEK. 2017 var den 4.4 MSEK. Den högre prisökningen skulle vara i linje med Selins beräkning, som därmed förutsätter att utvecklingen fortsätter de kommande 20 åren, som den gjort hittills.
DI:s artikel är bakom betalvägg, och oavsett så kan bloggen inte länka till tidningar i väntan på att den svenska tillämpningen av EU:s länksskatt blir offentlig, klubbad och klar eftersom webpubliceringar är pågående publiceringar och alltså drabbas retroaktivt.
60 kommentarer
Som jag skrivit förut. Vi har en inflation på "Assets" som ligger på 20%.
Ja. Och en riksbank som faktiskt varje år säger att valutan är övervärderad och bör tappa 2% i köpkraft. Verklig inflation bör finnas i spannet 2% och 20%. Priserna på lägenheter kan mycket väl bli 1 milj per kvadrat, t o m i Alby. Värdet däremot förblir detsamma.
Och vad är inflation på tillgångar om inte riktig inflation? Vem bryr sig om hur mkt Kinaimporterad skit man kan köpa för dom 40% svensson får behålla på lönen?
@Erik: Det beror väl på vad vi mäter värdet i? Värdet på bostäder har definitivt stigit på senare år om vi mäter i matkassar, bensin och Engelsonsgarderober.
Ja, sant. Ofta är det enda man möter i SEK för vår del. Det skapar lite nominell förvirring. Mäter man i förhållande till andra tillgångar så är utvecklingen inte fullt så bra.
Interpolering av "allt annat lika" blir sällan korrekt.
Förutom räntorna, som jag mycket svårt att tro kommer ligga kvar på dessa nivåer utan att riksbanken börjar köpa upp bostadsobligationer lika friskt som statspapper, har vi en oundviklig konjunkturnedgång i coronakrisens spår, och den lär bli utdragen, råvarubristen som den orsakat kommer sätta käppar i hjulen för återhämtningen.
Beror på horisonten. I det korta loppet är det rimligt antagande, men på flera års sikt så är även förändringar på någon procent mycket märkbara. (Går ju även att tillämpa på sig själv, där man kan görasmå förändringar)
Låter mycket, med inte orimligt, strunt samma vad den rörliga räntan är. Lånelöftet enligt KALP sätter priserna på marginalen.
I SBAB:s "Hur mycket får jag låna kalkyl" – så följer lånelöftet helt inkomsten. D v s ökar lönen med 5% så får jag även låna 5% extra. Grovt förenklat, utan att ta hänsyn till tvångsamortering.
Kommer lönen öka 5-7% per år – Nej
Kommer nybygga HR vara attraktivt prissatta framöver – Nej, men bekvämt.
Kommer lönen för vissa öka 5-7% per år – Ja
Är ovanstående grupp så pass stor att den driver upp priserna – Vet ej
Varför blir det eventuellt så – Antagligen p g a omvänd Robin Hood fortsätter samt befolkningsökning.
Mina killgissningar ovan. Vi lever i en konstig värld. Fick också boolivärdering idag, +80kkr. Gissar dock att Booli ligger runt 10% för högt.
Tillgångsinflationen spökar, inga stora löneökningar, inte fler som jobbar = köpkraften minskar. Högre löner=>högre skuldsättning, allt detta går till befintliga bostäder d.v.s. pengarna byter bara ägare, inget går ner i den reella ekonomin och stimulerar denna. Företagen använder bara sina medel till att köpa upp andra företag, inget går till investeringar som ger tillväxt och nya jobb. Egentligen är ekonomin rätt stillastående och det vill inte politikerna prata om för de kan inte göra mycket i en globaliserad värld.
Egentligen är det ganska enkelt. Mycket få, om någon här, tror att plan-ekonomi är vägen till välgång och utveckling. Så givetvis kommer inget gott av att priset på att låna pengar sätts centralt av ej folkvalda politruker.
Detta är plan-ekonomi och kommer aldrig fungera helt enkelt. Priset på att låna pengar måste sättas av marknaden och så är inte längre fallet i väst-världen. Frågan är inte om, utan bara hur länge det dröjer innan systemet havererar rejält.
Jag hoppas verkligen, till och med tror, att tack vare att bitcoin dök upp för 10 år sen så kommer vi klara oss ur detta med mest förskräckelse och ganska lite förädelse. Innan bitcoin fruktade jag att vi skulle hamna i mänsklighetens största tillbakagång sen fan vet.
Kanske du får rätt Patrik angående krypto. Bitcoin fungerar inte som valuta av uppenbara anledningar, utan blir kanske en ändlig reserv. Jag nämnde DogeCoin för några veckor sedan, vilket Östergren beskrev som ett skämt. Jovisst det var så det började. Nu 14000% senare (year-2-date) är det kanske inte så kul på bänken, vad vet jag 😉
Sjunkis, varför skulle det inte vara hyfsade löneökningar? Här i regionen byter typ alla jobb, vilket leder till stora löneökningar. Men visst, i snitt är det kanske inte så stora löneökningar p g a pesten bl a. Dock för de som konsumerar de lite dyrare bostäderna så har det dock sett bra ut. Hemarbete ihop med pesten är att ladorna är överfulla hos medelklassen. Likt mig är det nu många som funderar på tidig flexpension, vid 61år eller kanske något tidigare.
Lönerörelser ger ofta inte mer än 2-2.2%.
Sneglar på KPI också, som alltid ska vara låg. Amen.
Jordnära, fast du pratar väl om avtalen? Inte avancerar eller byter arbete vilket många människor under 40 år gör som tjänstemän. Enklaste sättet att få upp lönen. Efter examen och två år, är det rätt enkelt att öka lönen med 5-10+kkr på ett jobbbyte.
Löneökningar på 3-5% per år i snitt och krisräntor låter som en fantasi. Speciellt med en öppen arbetslöshet på 9+%. Produktivitetsökningarna är väl strax under 1% per år. Under Coronan lär den till och med ha fallit. Snarare går vi mot en stagflation med hög inflation höga räntor och svaga löneutvecklingar. Dessutom vore det konstigt om bostäder inte precis som allt annat med tiden faller i värde i takt med att sektorn effektiviseras. Byggsektorn är enda sektorn förutom det offentliga med mer eller mindre obefintlig tillväxt i produktiviteten sedan 70 talet.
Gabbe, ja fast arbetslösheten är ju i sig inflationsdämpande. Men visst 3-5% per år låter mycket.
Vi kommer inte att ha några skenande löner med så många människor på bänken som är redo att ta jobb för riktigt låga löner. Visst, IT konsulter byter jobb för 5000:- mer per månad men samtidigt är det riktigt bittert för en stor del av befolkningen.
Volkswagens finanschef säger nu att de ser inga tecken på löneinflation på sina marknader, däremot skenar priserna.
Så, stagflation, alltså.
Turla, inte bara IT konsulter. Lärare, vårdpersonal etc. Men visst det är riktigt surt i vissa branscher som restaurangbranschen som regeringen så effektivt dödade med sin kassa signalpolitik medans skidbackarna hålls öppna. Är man konspiratorisk lagt kan man misstänka att nån Sosse köpt på sig en massa Skistar aktier.
Turla, "För högskoleutbildade ekonomer i Stockholm är medianlönen 55 000 kronor i månaden. I Malmö/Lund är den cirka 5 500 lägre och i Göteborg 6 300 lägre." – di.se
Vilka som konsumerar bostäder i Stockholms innestad, finns det säkert statistik på. Tror inte det är killen på Seven-11.
Intressant att Malmö/Lund ligger något högre än Göteborg
Ja, Malmö/Lund ligger fortsatt rätt bra till vad gäller köpkraft t ex för villaköp för tjänstemän.
@B2: Nä killen på seven11 är nog rökt i Sthlm innerstad men däremot har tjejen på seven11 chans att hitta sig en rik IT snubbe och också börja konsumera innerstadsvåningar.
Goofy, hoppas killen på seven11 hittar sig en rik IT tjej då. Lite skralt utbud kanske, men finns väl andra yrken som ST läkare där man tjänar bra.
@B2: Googla hypergamy. Kvinnor gifter inte ner sig. Andelen singelkvinnor ökar ju fler som utbildar sig.
Goofy, eller klassikern känd Bloggerska möter miljardär och flyttar ihop på Östermalm för kärlekens skull. Finn ett fel.
@B2: =)
Goofy, rätt. Ja singelkvinnorna är många här i staden och som du är inne på välutbildade. De gifter sig inte längre dock. Jag skulle nog säga de söker mer intellekt, äventyr och humor (have fun) än pengar. Men det är kanske bara mina anekdoter.
Dom söker nog ändå förhållanden. Kvinnors sexuella strategi brukar inte vara att ha tillgång till så många sexuella partners som möjligt. Särskilt inte för gruppen 30+. Gå in på dejtingsidor. I 9 av 10 fall inleds presentationerna med: "Söker seriöst".
Allt fler singelkvinnor 30+ som "söker seriöst" inser att de inte hinner hitta den rätte innan klockan är slagen. De blir därför singelmammor på egen hand, antingen med hjälp av Dansk klinik eller Svenskt landsting.
Minns när grundaren av ESNY kort efter grundandet pratade om att vi snart har 200 kkr/kvm i Stockholm. Det tog inte många år innan han fick rätt.
Sätt er vid TVn nu o h sluta hänga här, SM final och vi hoppas ju naturligtvis på Växjö.
Anekdotiskt, min lägenhet har ökat nästan 200% (3X) på 5år. Fullt normalt med 25% årlig värdeökning… hållbart…
Med det perspektivet så blir ju Selins absurda 7% nästan rimligt.
Svårt att beskriva en marknad utifrån _en_ anekdot. Selin har ett fint track-record. Men som han också säger… "Jag brukar ofta gissa fel"
Grattis till en bra affär hursomhelst. De senaste åren har det varit som att stjäla godis ifrån som barn, att plocka lämpliga investeringsobjekt d v s.
Det vore mer intressant att fråga om Selins syn på den resulterande bakomliggande skuldsättningen. Känns den naturlig?
Jag tror han skulle svara dig, att du behöver titta på tillgångssidan också, ifall han svarar dig artigt :). Ser ingen ko på isen vad gäller bostäder och dessa lån, värre på blancosidan då.
Det finns alltid en bokföringsmässig tillgångssida, så jag ser inte relevansen av att det finns matchande tillgångar. Är skuldsidan ohållbar så är det ett pyramidspel.
Jag förstår inte, på vilket sett är skuldsidan ohållbar idag? Jag tycker det är rätt styrt för hade man får låna till bostads etc. Värre var det förr. Däremot är det värre med konsumtionslånen.
Skulderna ökar långt snabbare än BNP i storlek. Bostadspriserna beror snarare på denna ökningshastighet än mängden lån.
Skulle vi se till att mängden bolån höll jämna skägg med BNP i ökninsgtakt skulle bostadspriserna implodera.
Mängden bolån är också på en nivå som empiriskt ger stort elände när tillväxten av dem upphör, dvs pyramidspelet imploderar.
Man kan också tillägga att bolånen finansieras främst i USD och EUR.
SEB:s gamla chefsekonom från typ 2009 ringer i öronen: "Det man vill är att bolånen under en period ökar mindre än BNP".
Jag förstår din oro. Hoppas själv på stillastående priser. Men vad jag vill och vad som utspelar sig måste man förhålla sig till. Vissa ligger på börsen andra i bostadsbubblan och andra i krypto. Sen finns det en stor andel som står och tittar på och där t o m vissa sparar för att komma in till att kunna äga sitt boende. Har ensamstående vänner med två barn som sparar 5000kr/månad eller 25% av netto. Dessa människor imponerar mig, och livet är fan inte rättvist för många.
Ja jag gör lite av allt men det finns inget sätt för Sverige att balansera sig ur problemet kring bolånen. Hoppas vi den dagen den sorgen har politiker med ryggrad nog att prioritera att Sverige skall behålla ägandet av vår nation, dvs göra vad man kan för att defaulta hårt på externa skulder och ta en himla massa skäll och friktion några år.
Varför inte köra samma strategi som hajarna i silicon wally? Välj 10 bolag med extrem potential/risk att Stiga över 1000% och satsa allt du äger plus full belåna. Ta med i beräkningen att 9 av dessa 10 kommer du få noll av men den tionde kommer betala resten av det förlorade kapitalet med råge
Det största hotet mot den kapitalistiska marknadsekonomin är vare sig kommunisterna eller socialisterna utan kapitalisterna själva.
Jaha, har du läst Marx på sistone? "Kapitalackumulationen blir framför allt andra kapitalisters undergång" etc.
Det är väl ganska etablerat att fastigheter avkastar över 7% i snitt per år, så som du räknar blir det ju 4ggr pengarna på 20 år. Aktieindex avkastar liknande, så dina indexfonder kommer vara 4ggr pengarna om 20 år minst (med hög sannolikhet). Finns en utförlig genomgång av avkastning "på allt" från 1875-2015 här: https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf
Kan notera att börsindex (equity) avkastat över 15% i Sverige sen 1980, och håller det i sig blir det 18ggr pengarna på 20 år.
"Det är väl ganska etablerat att fastigheter avkastar över 7% i snitt per år"
Ja, på en aggregerad, global nivå. Problemet är ju att en bostad har en oerhört hög idiosynkratisk risk. Du investerar i en specifik bostad, i en specifik region av världen, i ett specifikt land, i en specifik kommun, i en specifik stadsdel (i fallet städer).
Hade man kunnat investera billigt i en global indexfond för bostäder hade det ju varit ett enkelt val dock.
Men då har ju rika tillsammans snubben gjort bort sig för sin dotter. Han vill ju inte spara mer än till en insats för en lägenhet till sin dotters 18/20 års dag, med motiveringen att dom annars blir bortskämda och inte vill jobba för pengarna. Obs han pratar om dagens bostadspriser. Han menar att 3-400 000 sek är lagom att ge till sina barn på 18/20 års dagen för det ska räcka till insatt, inte mer är han teori. Det lär man ju inte komma långt med då den dagen kommer
Frågan är hur länge pengatryckandet kan pågå utan löneinflation? Hela poängen med riskbankens agerande är att money supply är skyhögt men KPI, löner och räntor hålls låga genom obligationssköp och stimulanser. Lönerörelser stämmer in i hela spelet. KPI är ju ”lågt”.
Lönerna ökar inte alls i den utsträckningen som beskrivs. Räntan är så nära 0 den kan komma. Någon form av skuldmättnad måste komma.
Men öka kan vi räkna med ändå. Rädda dig själv. Låna så mycket du orkar! Du kan inte arbeta så snabbt som tillgångar ökar när riskbanken trycker på knappen och skyfflar ut några 100 miljarder fiat.
Lär fortsätta så här… ingen inflation i sikte. Det fixar SCB i sina kalkyler.
De flesta verkar inte förstå inflation, utan tror att allt är en konspiration av nu SCB? Jo man tackar. Inflationen är i sikte, men KPIF är för låg och behöver snarare toppa över 3-4% och vara varaktigt över 2% nåt år. Sen kan vi ev. prata om räntehöjningar.
KPIF på 4% kommer kräva snabba ränteökningar. Troligen kommer riksbanken börja höja aggresivt om detta sker. De som gråter över detta är alla hårt belånade fastighetsbolag.
Så vad ska vi anta?
1 att lönerna måste stiga näst på lika mycket som tillgångs inflationen.
2 tillgångs inflationen kan Stiga oändligt utan lönerna stiger mer än marginellt
Om 1 är sant så och fasta tillgångar stiger enligt Erik Selin så är det ofarligt att låna i dag.
Annars måste Erik ha fel i sin analys och fasta tillgångars värde stigningar kommer avta kraftigt.
Svarta svanar kan uppstå, en skulle kunna vara att regeländringar om lån, tex statliga lån till insatten och ändrat regler till beräknad högsta ränta vid lån. Det skulle i praktiken innebära att staten och banker äger ditt boende.
Gabbe, skrev toppade på 3-4% och varaktigt över 2%. Varför ska de chockhöja då?
Gargamel, svarta svanar tja kanske. Behövs kanske inte, räcker med lite politisk inblandning. Återinförd fastighetsskatt som jag är för ihop med andra lättnader för att unga ska få komma in, sen kan man kanske skruva på amorteringstvånget på idag upp till 3% årligen.
Inflation av det synligare slaget brukar inte bara dyka upp ett par år och sen är det klart. Man brukar få kämpa mot den, och vill man faktiskt få bukt med den krävs det rejäla nypor.
Turla, ja eller precis tvärt om. Kämpa för att få upp den. Vilket går sådär.
Det är ju helt meningslöst att Riksbanken försöker trycka upp priserna. På en global marknad, vilket vi till stor del har, kan inte Riksbanken göra något oavsett hur mycket QE och allt annat de kör. Det är stor komedi att se dem försöka. Eventuellt kan de sänka SEK mot övriga valutor, men sådant får de ju inte hålla på med, host host.
Sen är väl poängen med globalisering etc. mer effektiv produktion, lägre priser osv, harmoniserade (lägre i väst) löner pga arbetskraftinvandring, så varför skall denna ökade effektivisering vara ett problem i Riksbankens ögon. Känns som att Riksbanken jobbar mot våra politiker, dvs verkligheten.
"Jag brukar ofta gissa fel – så ett bra tips är att göra tvärtom." Det känner jag igen. Och det gäller andra också. En expert i Morgonstudion sa att han inte i sin vildaste fantasi kunde tro på den här utvecklingen efter Corona slog till för ett år sen. Men tydligen finns det dom som gör tvärtom. Vilka är det? Vilken bank rådde sina kunder att gå all in? Inga vad jag vet. Eller? Ändå finns det de som gör det. Det är en märklig marknad.
"Jag brukar ofta gissa fel – så ett bra tips är att göra tvärtom." Det känner jag igen. Och det gäller andra också. En expert i Morgonstudion sa att han inte i sin vildaste fantasi kunde tro på den här utvecklingen efter Corona slog till för ett år sen. Men tydligen finns det dom som gör tvärtom. Vilka är det? Vilken bank rådde sina kunder att gå all in? Inga vad jag vet. Eller? Ändå finns det de som gör det. Det är en märklig marknad.
Eftersom folkförflyttningsderivatan är att så gott som hela södra halvklotets befolkning kommer att bo på det norra halvklotet om 20 år – så tror jag att han har räknat lågt, efterfrågan kommer att bli mycket högre än så!