Bostadsrättsföreningen Skålen på Karlbergsvägen i Stockholm redovisar föredömligt på sin hemsida priserna per m2 och antal sålda lägenheter per år tillbaka till 1973. Tillsammans med Booli-data för 2019 presenteras således en graf över lägenhetspriserna i Vasastan i Stockholm tillbaka till 1973 nedan. Priserna föll 18.4% 2017 – 2018.
 |
| Tranan på Karlbergsvägen. |
Brf Skålen på Karlsbergsvägen 78 är ett föredöme, som lagt ut bostadspriserna per m2 tillbaka till 1973, samt antalet köp som ligger till grund för detta data. Samtidigt kan det förstås finnas störande faktorer. Föreningen skriver:
“Ytpriset är beräknat på samtliga överlåtelser under ett år, även sådana överlåtelser som inte är gjorda till ett marknadsmässigt pris (t ex överlåtelser mellan makar). Priset reflekterar därför inte alltid korrekt marknadsvärde.”
Bloggen har i grafen nedan kompletterat med datat för 2019 utifrån Boolis rapporterade avslut. För 2019 handlar det om en tvåa på 31 m2 (!!) för 3 395 000:- SEK och en tvåa på 51 m2 för 4 300 000:- SEK. Datat för 2019 är således preliminärt, och som rapporterat är det inte säkert att Booli-avslut verkligen går till affär nu när bankerna kan häva så kallade lånelöften.
 |
| Lägenhetspriser per m2 i BRF Skålen/Vasastan Stockholm 1973 – 2019p6 (juni 2019). Data: BRF Skålen, Booli (2019) |
Som man ser föll priserna 2017 – 2018 med hela 18.4% och har rekylerat +9.9% 2018 – 2019, men är fortfarande ner 10.36% sedan 2017. Man kan också notera att omsättningen 2018 var den lägsta sedan 2012 – som bekant är minskad volym affärer utmärkande för fallande bostadsmarknad. 2019 är preliminärt och går inte att säga något om volymmässigt.
Naturligtvis är BRF Skålen en anekdot, men ger ändå indikativa data för utvecklingen i centrala Stockholm tillbaka till 1973. I takt med lägre omsättning de senaste åren är grafen sågtandsformad, medan den var jämn tidigare. Nedgången 2018 och uppgången 2019 vet vi dock är i linje med den allmänna marknadsutvecklingen.
Oavsett föredömligt av BRF Skålen att redovisa detta, och transparens kan aldrig skada långsiktigt. Verkligheten är som den är och att försöka dölja fakta förändrar inte det. Förhoppningsvis tar fler föreningar efter.
16 kommentarer
Ytterligare en anekdot från Vasastan: Jag köpte en tvåa på 68 kvm för 300k i juni 1983. Gävlegatan ansågs då vara gansk off och inte något inneställe att bo på. I januari 2015 sålde jag lägenheten för 4,6 Mkr vilket räckte till vinstskatten på ca 1 Mkr och ett hus i Helsingborg för 2,7 Mkr. Antar att jag hade tur.
Ja det är väl ungefär som börsen har gått under perioden. Dubbla pengarna vart tionde år ungefär inklusive återinvesterade utdelningar och ränta på ränta.
Ja, men på börsen har du inte fått någon utdelning i form av boende under ägandeperioden.
…och har ej heller betalt för renoveringar eller fastighetsskatt.
Utifrån grafen ovan kan man även konstatera att minskat antal försäljningar leder till kraftigt ökade priser baserat på exempelvis åren 1985, 1997, 2005, 2006, 2011, 2012.
Confirmation bias much?
Det blir en analys när man för in räntan och avdragsmöjligheterna. På det viset får man BOENDEKOSTNADEN vilket är vad köparen har att ta ställning till då priset på bostaden är en residual. BOENDEUTGIFTEN styr idag när amortering blivit obligatorisk.
Efter skattereformen 1991 blev det enkelt att beräkna boendekostnaden fram till införandet av första amorteringskravet och tiden före 1991 är mer tricky. Är nog bäst att räkna på 5-årsräntan för att slippa ränteresorna före kronflytningen.
Den som gör kalkylen kommer att finna en boendekostnad som rört sig runt 1 500 SEK/kvm o år, med svängningar på några hundringar.
Låter rimligt. Bor själv på Kungsholmen där priserna är lägre och har gått ner från toppen cirka 95 tusen m2 till nu cirka 85 tusen m2. I stället för vasastans topp på 105 tusen m2 och ner till 95 tusen.
50% nergång skulle bara ta tillbaks ca 10 års prisökning. För att komma tillbaks till 2000 nivån krävs en nergång på 70%.
När det börjar går utför vill de flesta "få tillbaks pengarna". Det är därför intressant att veta hur länge folk bott i olika områden.
Har majoriteten i ett område t.ex. bott där sen 80-90'talet så finns det en stor fallhöjd där man fortfarande kommer "sälja med vinst", dvs vara nöjd med priset.
I många småorter som byggdes upp på 70'talet och villor kostade 200k att bygga, ser säljaren fortfarande det priset plus renoveringar som sitt mått på hur nöjd man är med försäljningen.
Vore intressant med statistik på hur länge folk bott i olika områden för att göra någon typ av skattning av fallhöjden.
Demografin generellt är intressant när du kollar på mikroområden. Östermalm är befolkat av många äldre 30/40-talister i lägenheter i många fall är lite för stora för två personers behov. Dessa personer kanske vill börja växla ner snart och våningarna kommer då säljas. Detta går enkelt att kolla på genom Birthday.se i ett antal fastigheter i ett område. Och som Pelle J nämner är motståndet i lägsta accepterat pris relativt lägre för dem som köpte på 80-90-talet än dem som klev på nu sista åren. Det syns tydligt på listpriser idag att de som köpt sent, senaste fyra åren, sätter priset för högt medan de som bott länge kan lista lägenheten på rimliga prisnivåer, givet marknaden, där de kan möta köparna. Men som sagt, vissa kan helt enkelt inte sälja idag utan att hamna under EK. I princip alla som listar en 100kvm lgh idag på Östermalm/Vasastan gör det för att de måste sälja av olika anledningar. För rent rationellt kan de inte köpa tillbaka exakt samma lägenhet igen efter försäljning utan att få sämre villkor än de hade innan (mer lån om du får, amortering kickar in, minus mäklararvode, minus reavinst) om du inte råkar ha pengar vid sidan som du kan skyffla in, vilket oftast inte är fallet. Fram till 2017 kunde du byta upp dig till något dyrare i varje led, allt annat lika . Nu byter du ner dig i varje försäljning, allt annat lika.
Apropå prisstatistik..
Jag läste något om ett hus som låg i något Europeiskt land kanske Frankrike Holland..?
Det fanns försäljningsstatistik för 400 år tillbaks i tiden för just detta hus.
Var det i samband med att jag läste om en bok tror den hette något liknande
Den Röda lilla stugan författare Börje lindqvist är det någon som känner igen detta..??
Herengracht index är 400 års prishistorik för hus utmed kanalen i Amsterdam. Historiken går ända tillbaks från när husen först byggdes.
Tack.. Så var det..
Skulle vara intressant att se hur förändringen ser ut justerat för inflation.
Ojdå, såg nu föregående inlägg med inflationsjusterad statistik.
Förutom en rad positiva ekonomiska tecken, framkom idag att arbetslösheten gått ned från 6.8 till 6.6 % på 1 år. Antalet långtidsarbetslösa sjunker också.
Bopriserna visar svagt upp över stora delar av Sverige i maj, enligt svensk mäklarstatistik.
Jorden skulle ju gå under och a la’ 20-talsdepp?
Sysselsättningen tar alltid och toppar upp medan orderböckerna i de konjunkturdrivande branscherna börjar svikta. Olika branscher ligger olika i cykeln och påverkas tidigare eller senare. Skattefinansierad verksamhet, services och retail i Sverige är beroende av exportindustrins konjunktur. Effekter kommer med fördröjning.
Kolla in orderböckerna i kommande Q2-rapporterna för typ anläggningsbranschen, transportbranschen, kommersiella fordonsbranschen mfl.