Bland alla de orter jag tittat på när jag föreläst om demografiska utmaningar för svensk bostadsmarknad, så sticker Norrköping ut i särklass. Det kan rent av vara så att det faktiskt föreligger bostadsbrist i Norrköping, beroende på hur illa utgångsläget var.
 |
| Inför dagens tjugominuters föreläsning, plus frågestund på tio minuter. |
Jag har nu tittat på siffrorna kring den demografiska utvecklingen på Fastighetsvärldens konferenser för Göteborgsområdet, Stor-Stockholm, Mälardalen (Västerås-Örebro-Eskilstuna) och Stor-Malmö. Och nu även för Östergötland med Linköping, Norrköping och Motala.
 |
| Tomt hus utställarna under lunchen. |
I våra storstadsområden är inflyttning, både inhemsk och från utlandet, i balans med byggandet, cirka eller knappt två inflyttade per nybyggd bostad. På en del håll har det byggts väldigt mycket, som Örebro, medan det ser värre ut på andra håll.
Tidigare var det Eskilstuna som stack ut med cirka fyra inflyttade per nybyggd bostad, vilket knappast är en fungerande nivå. Nu stack även Linköping ut med fyra inflyttade per bostad.
I sammanhanget ska man komma ihåg att ungdomskullarna minskar och nya barnfamiljer likaså, eller åtminstone planar ut. Så det finns inget tryck på förstagångsboenden eller ökande behov av bostäder för barnfamiljer. Trycket består i inflyttning. I storstäderna och många andra orter råder det som sagt balans, eller överutbud likt i Örebro.
 |
| Lunch. |
Men inte i Norrköping. Inflyttningen till Norrköping i förhållande till nybyggandet är extremt. Ungefär sju inflyttade per nybyggd bostad. Detta är förstås helt ohållbart och kommer orsaka problem redan nu såväl som längre fram.
Det går nog att säga att det i Norrköping faktiskt råder bostadsbrist, så länge man vill se drägliga förhållanden. Dock är frågan hur det sett ut från början?
 |
| Nybyggnation i Norrköping. |
Nu byggs det förvisso rejält i Norrköping jämfört med tidigare, men detta byggande matchar alltså trots det inte inflyttningen till kommunen. Därtill kan man anta att målgruppen för byggandet inte matchar inkomstnivåer på de inflyttade.
8 kommentarer
Finns många intressanta ämnen att diskutera kring den svenska bostadsmarknaden och prissättning samt kvantitet på bostäder. Huvudpunkterna enligt mig är:
1. Prissättning för nybyggda bostadsrätter är omvänd resterande bostadsmarknaden där ålder snarare har en omvänd korrelation med pris, ju äldre ju dyrare. Däremot hör detta ihop starkt med nästa punkt.
2. Som britterna skulle uttryckt det, location, location, location. Den absolut starkaste korrelationen mellan pris är platsen för bostaden. Är man mer intresserad av detta kan man köpa valfri lokalhistorisk bok och inspektera hur den staden man bor i utvecklats. Priserna på bostadsrätter är nästan alltid i perfekt korrelation med hur staden byggdes ut (varför är en villa i stocksund dyrare än andra Stockholms ära villaområden? Det är den äldsta villaförorten). Här avviker nybyggen rejält, många av de är placerade i riktigt osexiga områden ofta med politiska förtecken om att förena ghetton med välmående stadsdelar. Vissa områden faller här rätt, ex Hammarby sjöstad som byggdes som en expansion av Södermalm.
3. Bostadsbristen överdrevs inte, men flyttbenägenheten missförstods helt. När nya områden planerades så trodde politiker att det var nyfaktorn som lockade folk, det är lätt i en stigande marknad. Men i verkligheten kommer ingen ge upp en gammal trea i Näckrosen för en nybyggd trea i Järvafältets Ulriksdal. Ingen kommer heller flytta från sin billiga trea i kista till en dyr nybyggd trea i kista, för då köper man en gammal trea i Näckrosen för samma pris. När prisökningsdrivkraften försvinner finns inte längre ett flyttbehov. Ingen ger upp ett billigt beprövat boende för ett nytt dyrt och skuldsatt.
4. Marknadens exklusiva segment har fullständigt överutbud och marknadens billiga segment har en enorm brist. I de områden där det svenska kollektivet (jag använder kollektivet eftersom även privata bolag kan ha auktoritet) tappat makten ser vi en enorm överbefolkning. Befolkningsunderlaget kan ha ökat med 20-40% utan att en enda bostad byggs. Det jag menar med detta är att hade 7 personer bott i en tvåa i ett hyreshus i Danderyd eller Täby hade de åkt ut med huvudena före oavsett om det var offentlig eller privatägt. I Rinkeby har kollektivet totalt gett upp makten och ingen lyfter på ögonbrynen för samma scenario.
Det är ett katastrofalt scenario socialhumant och ett enormt misslyckande av politikerna att det blivit såhär. Det är ett katastrofalt scenario ekonomiskt att privatpersoner och företag har blundat och tjurrusat med uppgången.
I slutändan kommer offentligheten ta smällen och vi kan se fram emot en kraftigt försämrad välfärdsstat framöver.
Jag skulle inte bli förvånad om barkarbystaden och liknande områden blir framtida "miljonprojekt". De har alla förutsättningar.
Något raljerande och spretande tankar om det. Men bättre än så klarar jag inte av från mobilen på ett pendeltåg.
Sant. Byggbranchens lobbyorganisation lanserar en egen lösning där de propagerar för att det är alldeles för billigt att bo. Genom att göra det dyrare att bo i en bra bostadsrätt eller villa så vill man tvinga in folk att köpa dessa dyra boende. Återstår att se om några politiker nappar på detta.
En rätt cynisk politik i mina ögon!
Bra analys. När det gäller det överbefolkade miljonprogrammet så innebär det såklart ett enormt slitage på fastigheter och infrastruktur. Det byggs upp ett gigantiskt behov av renovering som ingen vill betala. Stor risk att det blir ren slum eller slutar med enorm skulsaäskulds av kommunerna.
På min tid, 1987, var det lätt att få tag i en hyreslägenhet i Norrköping, och en 2:a bostadsrätt kostade ca 80.000 kr. Det fanns gott om ödetomter i centrum.
Just Norrköping är intressant då man rev omkull halva stan på 60, 70 talet för att bygga nytt. Först rev man för att upptäcka att det inte fanns intresse för att bygga på alla tomter så stan har dragits med ganska mycket "öde tomter" under några årtionden.
1970 då man var 91000 innevånare så hade man väl en lite överoptimistisk syn på befolkningsutvecklingen. Nu är man 95000 innevånare men då har stan växt ihop med två samhällen med totalt 1000 innevånare. De var nere i 82600 1990.
Kommunen har legat på ca 120000 1970-2005. men är nu uppe i 137000.
Norrköping hade om jag minns rätt en textilkris i början på 70-talet, som orsakade alla öde industrilokaler i centrum.
De som nu efterfrågar bostäder har ju ingen betalningsförmåga. Hur ska det lösas? Uppgradering av bostadsbidraget?
Går man på socialbidrag är det kommunen som sätter gränsen och är det akut verkar denna gräns knappt existera, i alla fall för vissa grupper.