Husmask: Lägenhetspriser ner 13% i Stockholm – med mindre lägenheter sålda

“Ingen i Sverige köper en bostad för spekulation. I Sverige köper man för att bo.” – floskeltoppen

En kritik mot Husmaskens Booli-priser var att det skulle handla om att större lägenheter går nu än i augusti och det därmed påverkar kvadratmeterpriset för november. Men så är inte fallet i själva verket är lägenheterna som säljs nu i november i snitt mindre än i september och oktober och nästan lika små som i augusti. På annat håll har en potentiell personlig ekonomisk tragedi för en nybyggespekulant identifierats i en kranskommun till Stockholms kommun.

Husmasken har efter kritik mot statistiken uppdaterat sina grafer med snittstorleken på de sålda lägenheterna. Kritiken mot fallande bostadspriser gick ut på att det skulle vara smålägenheter som såldes i augusti, vilket drar upp kvadratmeterpriset, och att det nu säljs stora lägenheter, vilket drar ner priset.

Men detta ser ut att handla om sedvanlig psykologisk förnekelse/förhandling för att vägra se att priserna faktiskt faller.

Priserna i Stockholms kommun augusti – november är ner 13% på månadsnitt och 14% på veckosnitt från toppen till innevarande veckan. Antalet affärer är 186 stycken. November till november är priserna ner 8%.

Storleken på sålda lägenheter var i snitt 58 m2 i augusti. De var i snitt 59 m2 i november, ner från 61 respektive 62 m2 i september och oktober. Ja, lägenheterna är lite större i snitt, men knappast så mycket att det motiverar 13% prisnedgång. Annars fungerar helårsjämförelsens 8%. Justerar man för att 59 m2 är betydligt mindre än 61-62 m2 är prisnedgången kvalitetsjusterat större september-oktober-november än vad den ser ut annars.

För Stockholms län (“Stor-Stockholm”) är snittstorleken på sålda lägenheter 62 m2 nu i november, mot 61 m2 i augusti. Prisnedgången är även här 13% sedan augusti, baserat på 316 affärer i november. På helåret är nedgången 7% i Stor-Stockholm.

I takt med att antalet affärer nu räknas i hundratals vill jag hävda att nedgången är äkta och signifikant. Sedan får vi se hur denna ska trollas bort i den officiella statistiken, som dock kommer handla om snittpriser för oktober och se mindre illa ut.

Det påstås ju fortfarande att ingen köper bostäder för att spekulera i vinster. Fast vi vet alla att det är fullständigt skitsnack från de som av någon anledning aktivt förnekar bostadsbubblans existens. Redan 2015 var två tredjedelar av alla köp av nya lägenheter spekulationsköp enligt JM.

En av de vanligare formerna av spekulation är att köpa ej byggda lägenheter, för att sedan sälja dem dyrare när det är dags för inflytt. Man lägger handpenning och har i övrigt ett lånelöfte från banken, som man aldrig behöver infria. Och det har förstås fungerat i några år, men nu kanske det är stopp. Och det kan se riktigt illa ut.

En sådan potentiell personlig ekonomisk tragedi kan nu utspela sig i en kranskommun till Stockholm. Jag anger inte var detta är av respekt för privatpersonen. Alla siffror är avrundade av samma skäl.

Lägenheten har inflytt om två veckor, dvs är precis i slutfasen att bli färdigställd. Initialt var den ute för 70 000:- SEK per m2. Det begärda priset har sedan sänkts till 60 000:- SEK per m2 (jämför med 56 672:- SEK per m2 i Stor-Stockholm i november än så länge – då är detta ändå en lägenhet över snittet på 62 m2 i november).

Ett enda bud har kommit in på avrundat 57 000:- SEK per m2. Exakt ligger det i själva verket nästan precis på snittpriset per m2 i Stor-Stockholm enligt ovan. En köpare som vet exakt vad vederbörande gör. Dock ett pris under aktuellt snittpris för kommunen i fråga.

Budet är alltså nu ner 19% mot bostadsspekulantens ursprungliga “lockpris” – ett pris som knappast var det tänkta slutpriset.

Att det handlar om en privatperson avgörs av att lägenheten är ute med en annan mäklarfirma än den som hanterar försäljningen av projektet. Därtill säljs den “på ritning” och går inte att titta på. Frågan är bara vad priset ursprungligen var. Säljaren kanske fortfarande kommer ut med bara förskräckelsen?

Vad händer annars om lägenheten inte blir såld inom två veckor och inflyttningen ska ske?

1. Personen måste låna X miljoner från banken och köpa lägenheten, och sitta med dubbla månadskostnader i väntan på försäljning. Kanske rent av få se priserna falla ytterligare. Kan rätt snabbt bli en intressant bostadskarriär.

2. Personen får inte längre lånelöfte från banken, som infört låntetak. Personen kan på annat sätt fått förändrade inkomster som inte heller tillåter lån på lägenheten. Spekulanten kan inte köpa lägenheten, och blir därmed av med sin handpenning, som handlar om ett antal hundratusentals kronor. Eventuellt har personen lånat till handpenningen.

Nu finns det som sagt ett bud som kan begränsa skadan för spekulanten. Men säljaren har knappast bråttom att höja, utan på grund av inflyttning om två veckor så är det säljaren som nu har rätt bråttom.

Jag gissar att detta bara är toppen av isberget. Man får hoppas att lägenhetsspekulanterna tjänat så mycket på agerandet de senaste året att de har råd med förluster när det nu ser ut att vända ner.

Tillägg: Utifrån föreningens ekonomiska plan är aktuellt bud 100 000:- SEK under lägenhetens nyförsäljningspris. Till synes en begränsad förlust för spekulanten, men från detta ska sedan mäklararvode på kanske 100 000:- SEK dras för en total förlust om 200 000:- SEK.