Som alla vet föll småhuspriserna enligt SCB i princip i hela landet under 2012, för första gången sedan tidigt 90-tal. Men bostadsbubblan inom småhus började korrigeras tidigare än så och toppade i själva verket 2010, när man mäter i svenskarna disponibla inkomst.
 |
| Småhusprisindex och disponibel
inkomst, där inkomsten är satt till 100. |
Det betyder att vi sedan två år tillbaka upplever en lugn korrektion av bostadsbubblan för villor, i form av stagnerande och fallande priser, medan de disponibla inkomsterna fortsätter upp.
 |
| Småhusprisindex genom
disponibel inkomst |
Även om man generellt ska titta på medianen, så gäller detta medelinkomsterna. Anledningen till att jag tittar på medelinkomsterna är att man kan anta att det krävs lite högre inkomst än medianen, generellt, för att köpa låna pengar till en villa. Villor är trots allt oftast dyrare än bostadsrätter i större delen av landet.
 |
| En marknadsbubblas anatomi. |
Notera att småhusprisindex alltså är ett index och inte vad en villa kostar.
Vi kan också se att prisutvecklingen följer klassisk bubbelanatomi, där bubblan i början av 90-talet var den andra fasen. Även om 90-talskraschen mestadels handlade om kommersiella fastigheter, så påverkades även villapriserna. Vilket på sätt och vis också stämmer överens med marknadsbubblans anatomi. Den andra fasen ska handla om institutioner, och de spekulerade då i stigande fastighetspriser på kommersiella fastigheter. Sedan dess är det allmänheten som kastat sig in och spekulerar i stigande priser och att priserna aldrig kan falla igen, vilket är helt i enlighet med den tredje maniska fasen.
Får vi nu bara en uppgång i småhusprisindex under 2013, som är större än ökningen av disponibla inkomster så är rent av tjurfällan med i utvecklingen och sedan väntar bara den stora kraschen.
19 kommentarer
Ytterst intressant Cornu! Som ikke-lgh-ägare hoppas jag att bostadsrätterna ska börja följa med neråt, framför allt i Sthlm
Hoppas att du får rätt snart. Bor iofs i en bostadsrättslägenhet men vill köpa hus så småningom och siktar på skuldfrihet.
Ändå verkar det gå att sälja fantasibyggen som detta:
http://www.peabbostad.se/Projekt/Vastra-Gotaland/Klevens-Udde-Hamnhusen
Åtminstone en person har reserverat sig för ett hus på 86 kvm för 6 800 000:-. Tänk vad mysigt att ha sommargästerna hängande på allmäna bryggan utanför vardagsrummet, med glaspartier från golv till tak. Då gäller det att inte vara blyg av sig.
Jag hoppas att personen har fått mer information än vad som står där, men det slog mig att personen kanske är hyffsad naiv och inte ens tänker på saker som sommargästerna (grannens eller någon vilt främmande som nyttjar hamnen) eller det faktum att man lär bli tvungen att tvätta fönstrena tre gånger i veckan pga havet.
Förhoppningsvis är det gamla tricket att man bockar för ett hus så det ser ut som att det finns intresse – skulle det sedan komma riktigt intresse kan man ju göra #5 tillgänglig.
NB att det står inte så mycket om vad det är man köper, står husen t.ex. på fri grund? Det ser nästan ut på bilden som att de står på en brygga f.ö.
Arkitektur i all ära men…….. . Undrar jag om Wingårdh kommer att minnas denna skapelse med stolthet om 10 år? Fiskebodar med panorama-fönster? Inte en siffra rätt. Men konstnärlig frihet är en rättighet förstås. Hade jag bott ensam i ett av husen helt utan insyn hade saken varit lite annorlunda trots min spontana aversion.
Fickpengar.. men faan va fula de såg ut att vara?
Cornu ropar "Vargen kommer!" ännu en gång. Ironiskt nog kan han få rätt, fast inte nödvändigtvis i denna frågan…
Med tanke på hur fel Lasse-Cornu haft i snart ett halvt decenium, så gör han sig nog bäst som "reverse indicator" . Han är lite av bomarknadens Peter Malmqvist. Slagkraftiga analyser, säker på sin sak och en osviklig förmåga att pricka helt fel. Och precis som Peter Malmqvist så blir han mer övertygad om hur rätt han har ju mer verkligheten pekar i motsatt riktning.
Trots det(p.g.a. det?) så är det ändock min favoritblogg
Du kan väl inte på allvar tro att en statsfinansierad bostadsmarknad är sund? Alla marknader som drivs av stimulanser är artificiella och kan gå omkull när som helst. Principen är densamma som att hålla en aktiekurs uppe med stödköp – så fort man slutar med detta störtdyker aktien.
OT om Hiroshima.
http://theonetruenidoking.tumblr.com/post/48639584760/violant-kk-dimensionsintime-cutetimmytim
Är det inte mer intressant att jämföra disponibel inkomst hos de som har förköpt sig? Det är väl bara beställa hos SCB?
Auktionsförfarandet vid bostadsaffärer där folk bjuder över varandra i omgång efter omgång gör att priset pressas upp till nivån där månadskostnaden till slut blir den avgörande faktorn (the last fool – syndromet: de som tittar på sin totala skuldsättning och är mindre riskbenägna jämfört med de andra budgivarna hoppar ju av budgivningen). Det betyder att bopriserna är väldigt känsliga för ränteläget och för hur villiga bankerna är att låna ut. När/om räntorna går upp väsentligt kommer boindex att gå ner.
Räntenivån kan uppskattas med tumregeln räntan = tillväxten + inflationen + litet påslag. Med 3% tillväxt, 2% inflation och 1% påslag hamnar vi på 6% i boräntor, uppenbarligen långt över nivån idag.
Den ekonomiska tillväxten är närmare noll och kommer kanske att så förbli för lång tid framöver av olika skäl (t ex att naturresursernas ändlighet börjar slå igenom i ekonomin). Även inflationen (officiell KPI) fluktuerar runt nollstrecket för tillfället.
Den ekonomiska tillväxten kommer antagligen inte komma tillbaka, hur hett våra politiker än önskar det. Nollinflationen kan komma att förbytas till hyperinflation när skuldbergen ska deflateras ner. (Se dock Japan.) Om det händer lär vi få se inte bara kraschade bostadspriser, utan kraschade allt-möjligt.
En eventuell hyperinflation kommer dock inte att vara för evigt. De ägare som håller ut och inte säljer kommer då antagligen att sitta på ett bra realt värde i sina bostäder – dock till en hel del betalt ur egen ficka via dyra räntor.
De styrande kommer naturligtvis att försöka undvika ett hyperinflations-scenario med alla medel. Den som lever får se.
Vi får ta ett avstamp från 1997 och titta på både disponibelinkomster och inflatio för att se vilket års priser vi ska tillbaka till för att komma till "fair value".
Har man följt bostadspriserna länge är det viktigt att även se till förändringen av disponibelinkomster och penningvärde under tiden. P g a reallöneökningar och alla jobbskatteavdrag har tydligen Kreditsvenssons disponibelinkomst ökat med 40% sedan år 2000. Vi utgår från att det är "den mest besinningslösa maxaren" som vunnit budgivningarna, i a f historiskt. Med hänsyn tagen till dessa faktorer tycker jag det är rimligt med en nedgång till 2005 års nominella priser. Då hamnar vi på HOX=100 och nybyggda områden från mitten av 2000-talet hamnar på försäljningspriset, t ex Träslövs Läge utanför Varberg.
Jag säger som Cornu; Jag kommer förstås ha fel.
PS. Jag rekommenderar P1 Kalibers granskning av den nya svenska arbetsmarknaden som behandlade ROT i sitt första avsnitt. En mjölkko som göder kriminellt utnyttjande av migrantarbetare. En familj "Kreditsvenssson" som haft en stor renovering var också med i reportaget. De hade inte haft någon aning om att Ukrainarna m fl fick 50-60 kr tim/svart om alls något. Företaget hade satsat mycket på sin fasad med websida m m. Svenska staten la ut 14,6 miljarder på ROT 2012 DS.
Är det inte rimligt att välja ett mindre braskande begrepp än "bubbla"? Karaktäriseras inte bubblor av att de växer snabbt utan substans, ofta drivna av spekulation, samt att de sedan spricker med en puff och resulterar i ett dramatiskt okontrollerat fall? Jag har hela tiden ansett att bostadsmarknaden i Sverige inte är driven av spekulation, så som den varit i Danmark och Spanien, och att det därför inte är en bubbla. Däremot anser jag att den är övervärderad och sannolikt kommer att gå ned, men utan att rasa.
Vad är definitionen på snabbt långsamt? Det varierar ganska mycket beroende på vad man studerar.
Visst finns det spekulation i Sverige. Bara det att gemene man idag benämner bostadsköp att själv bo i som investering när det eg är konsumtion visar ju på nåt sjukt.
Desto större bostad man köper desto större utgifter får man vilket är synonymt med konsumtion. En investering har den omvända funktionen att den gör större inkomster desto större belopp man lägger ut.
Köper man en fastighet för att hyra ut så börjar det likna en investering men i dagsläget krävs det oftast ett stort mål spekulation för att räkna hem affären.
Jag tycker inte Cornu tror att det kommer att bli ett dramatiskt ras/krash i stil med flera andra lander, utan pratar om saker som "pysbubbla" och sådant. Då har det ju gått lite inflation i begreppen och det jag försöker argumentera för att begreppet bubbla bör användas då man förväntar sig ett okontrollerat fall. Som t.ex. med IT-krashen.
När nedgången är i ung. samma takt som uppgången så tycker inte jag att det är någon krash, utan bara en nedgång.
Om man ska sälja sin 4 miljonersvilla efter 5-10 år och bara får 2-3 miljoner så vill man nog benämna det som en krasch skulle jag gissa.
Ett exempel på att krasch kan undvikas är ju annars avfolkningskommunerna där bostadspriserna faktiskt brukar stå stilla och folk vägrar sälja under vad dom gett. Tids nog gör inflationen att du nästan kan ta pengarna ur bakfickan för att köpa huset.
Men kronofogden kan ju snabbt tvinga ner marknadspriserna om räntor och/eller arbetslöshet slår ogynnsamt.
På sätt och vis är det ju rimligt att bostadspriserna relativt inkomsten ökar med en fyra gånger eftersom även räntorna ändrats med ungefär samma faktor 4. Så istället för att diskutera bostadspriserna kanske vi ska diskutera om dessa räntenivåer är hållbara?
Tänker man sig ett framtidsscenario där räntorna i framtiden ligger kring dagens nivå så kanske inte bostadspriserna är så skyhöga som kurvorna visar?
Personligen tror jag ju att vår inflation både är och varit högre och därmed tror jag även att våra räntor varit för låga och det kommer vi få betala för. Jag tror inte bostadspriserna är hållbara, jag frågar snarare bara vad som är hönan och vad som är ägget?