Har återigen gjort en ovetenskaplig deskriptiv undersökning av pantbrevens storlek på villor till salu, den här gången för Malmöområdet med kommunerna Malmö, Vellinge, Svedala, Staffanstorp, Burlöv, Lomma och Lund.
 |
| Pantbrev och begärt pris i Malmöområdet |
Som vanligt lägger långt ifrån alla mäklare ut pantbreven, så jag nöjde mig återigen med 40 st objekt.
Hela 25% av objekten hade över 90% i pantbrev. 52.5% hade över 70% i belåning. Några objekt var under vattnet (5%) med större pantbrev än begärt pris. Korrigering: Tidigare rubrik stämmer inte. Blev ett fel i mitt kalkylark. Korrekt är att endast 12.5% ligger över 90%i belåning, 40% över 70%, vilket också framgår i grafen ovan.
Naturligtvis säger inte pantbreven vad egentlig skuld är, men det är den bästa indikatorn som finns att gå på. För nästan alla som låg över 90% så var skillnaden mellan pantbrev och begärt pris bara ett tänktbart mäklararvode. Säljarna riskerar gå från huset tomhänta. Så mycket för den sk ”bostadskarriären”.
Och vad är det för fel på ett ställe som heter Ljunghusen? Hur mycket hus som helst till salu, en fjärdedel prissänkta därtill? 45 villor till salu, varav 13 st är prissänkta. Bråttom har de som sänkt priset inte att flytta iaf. Prissänkta hus har legat ute till salu, med få undantag, fyra månader eller mer. Fast det är inte så populärt att sätta ut storleken på pantbreven i det området.
Jämför man med Göteborgsområdet är det betydligt bättre torskfiske i Malmö. I Göteborgsområdet var det 17.5% som hade över 90% i belåning och över 70% hittade man 42.5%. Malmöborna framstår alltså som mindre belånade än Göteborgarna.
Schibsted/SvD uppmärksammar att man i Finland har amorteringskrav på 30 år, men att snittamorteringen ligger på 20 år. Så har man inte heller en bostadsbubbla, trots betydligt lägre räntor än i Sverige. De som amorterar sin villa i Sverige gör det i snitt på 70 år, men i det medlet räknas inte de som inte amorterar alls in. Att de låga bolåneräntorna i Finland inte leder till en bubbla visar hur kraftfullt verktyg amorteringskrav är för att ge en balanserad marknad.
32 kommentarer
Belysande och bestickande! Men hur petar man in amorteringskrav när prisutvecklingen och huslånen med räntorna idag är så stora att inte ens Borgs och Reinfeldts jobbskatteavdrag är tillräckliga för belånande hushåll att hålla näsan över vattenytan?
Amorteringskrav är på gång, men jag tippar på att kraven kommer vara väldigt låga till en början för att inte påverka marknadspriserna på bostäder för mycket. Rimligen kommer räntorna att sjunka (allt annat lika) då risken för bankerna sjunker då lånen amorteras. Jämför med situationen i Finland där räntorna ligger betydligt lägre, delvis på grund av att lånen amorteras.
Att införa amorteringskrav på 30 år rakt av är som du säger omöjligt utan att samtidigt krascha marknaden totalt, och detta gagnar inte någon.
Man kan väl inte "kräva/lagstifta" om vad 2 parter skall komma överens om? Det är helt absurt. Det här problemet skall man lösa på annat sätt, T.ex. genom att ställa krav för att bedriva bankverksahet.
Jo, faktiskt. Kunsumentkreditlagen. Konsumentköplagen. Bägge reglerar, bindande, vad två parter ska komma överens om. Det går t ex inte att avtala bort konsumentköplagen, en säljare kan bara göra saker bättre för köparen än konsumentköplagen, aldrig sämre.
Jag menade att det är fel väg att gå. Det är bankverksamheten det skall ställas krav på så de inte är beredda att ta dessa jätterisker för oss skattebetalare.
I teorin kan naturligtvis lagstiftarna besluta om vad som helst.
Frågan om lagstiftningsvägen är om lagstifta retroaktivt på redan ingågna avtal är att inte gå lite väl långt över vad som kan anses vara lämpligt för lagstiftningen. Troligen om man lagstiftar så gör man det så att det bara gäller nya lån, och då endast ifall riksdagen blir tvungen att göra detta eftersom man inte vill stöta sig med BLK utan hellre ser att man kan skylla problemen på någon annan (riksbanken eller FI t.ex.)
Det finns flera exempel på retroaktiv lagstiftning så det behöver du inte bekymra dig över.
Det största problemet i dagsläget är att det blir en klockren spark i skrevet på Fege fredriks och The Borgs kärnväljare, och det är inte troligt att det kommer att inträffa så här 2 år före ett val
Amorteringskrav finns säkert i de flesta om inte alla lånevillkor från bankerna för villor och Brf redan idag. Att sedan banken inte kräver det i dagsläget är en annan sak. Några villkorsändringar av befintliga lån behövs inte då. Vill man tro att det inte kan inträffa för att det skulle vara katastrofalt undrar jag varför man tycker det vore katastrofalt? Klarar man inte av att amortera något på lånet? Hur har man tänkt göra när lånet löper ut då?
Att det finns exempel på retroaktiv lagstiftning innebär inte att det är en bra ide, men som sagt är det lättare för politikerna att låta myndigheterna driva frågan. Dessutom räcker det ju med att banken kräver att lån med amorteringskrav börjar amorteras.
Den enda vägen ut ur den här soppan är att man antigen offrar svenne eller bankerna. Det ser ut som om bankerna lobbar hårt för att det ska bli svenne. Det vore ju guld för deras inkomster då vi har så kallade recourse mortgages i Sverige. Dvs om huset inte täcker lånen så tar banken bilen och mäter ut resten på svennes lön, till blancoränta förstås.
Som sagt det står redan i avtalen att lånen skall amorteras. Det är egentligen bara för bankerna att börja kräva att de också amorteras.
Det verkar dock vara så att ingen bank vågar vara först ut med detta kravet. Troligen dröjer det ett tag medan bankerna ser hur bolånetaket och amorteringskraven på nya lån faller ut…
Intressant. Diagrammet innehåller dock bara 5 objekt med minst 90%, vilket inte utgör 25%.
Stämmer bra, tack. Har korrigerat enligt ovan. Hade smugit in sig ett fel i mitt kalkylark.
Om jag inte har fel för mig är Ljunghusen (eller var det höllviken) inte godkända för året-runtboende, det har bara "blivit" så att folk bor där året runt ändå. Dessutom så ligger det ju som sagt en bit avsides så det är nog inte många som ser det som första-alternativet för permanent boende.
Rätt.
Det är Ljunghusen som "egentligen" är ett sommarstugeområde, där de som bor där permanent typiskt har flyttat i hög ålder, och således inte blir kvar lika länge som i villaområden.
Bankerna gör väl sina bedömningar utifrån risk, etc. Ska man låna mer än bottenlån blir det blanco-ränta och amorteringskrav. Dessutom behöver man en inkomst utöver det vanliga för att låna större belopp. Det vore alltså intressant att se vad hushållen som får låna mer än bottenlån har för inkomst. Har för mig att SEB kräver att man skall klara 7% ränta på det man lånar, vilket t.ex innebär att man ska klara att betala 210000:-/år i ränta på ett lån på 3Mkr. Således en bit över vad normalinkomsttagaren klarar. Så statistik på inkomst som funktion av lånebelopp vore intressant, fast den informationen kanske är svår att få tag på.
Min amatörbedömning är att huspriserna inte kan stiga så mycket mer i populära områden. Allt tillgänglig räntebetalningsförmåga borde vara intecknad nu och priserna borde i fortsättningen följa löneutvecklingen. Inte många hushåll som orkar med lån på mer än 4-5 Mkr. Och de som säljer för mer verkar ofta få gå ner i pris och vänta väldigt länge på att få sålt.
Sedan bör du definiera "klara 7% ränta". Ja, man svälter inte ihjäl om man går över till kassler med ananas och ris, men Thailandsresorna får åka och det blir att handla på H&M istället för på Fina Märket. Kanske sälja bilen också.
När banken stresstestar någons ekonomi så handlar det om att dessa kan betala bankens räkningar och i övrigt leva på ner till existensminimum i sämsta fall. Inte riktigt det liv de flesta skrev på för när de lånade 4 MSEK på huset.
Kan även vara vitpeppar på kasslern om det inte är riktigt illa.
Nåja, nu lånar ytterst få 3 miljoner själv, 2 personer på det och avdrag blir 150000 tillsammans= 75000 per skalle=6250 per person o månad.
Banktjänstekvinnan på SEB använder ett dataprogram som räknar ut hur mycket pengar ett hushåll med X personer måste ha kvar efter räntor, amorteringar och andra kända utgifter betalats. Det räknar även ut eventuell ränterabatt beroende på det som matats in. Vill man ha bättre rabatt måste man "förhandla" med flera banker samtidigt, och upprepa detta varje eller vartannat år, beroende på hur länge låneavtalet gäller (inte samma sak som bindningstid)
Har för mig att programmet går på vad någon myndighet rekommenderar för vad en familj av en viss storlek behöver för att "klara" sig. Förmodligen ingen lyxkonsumtion inberäknad.
Banken behöver för att tillvarata sina intressen inte lämna mer marginaler än kronofogden gör. Är det normalt att folk som tar lån räknar efter vad den summan (som banken tycker att man skall klara sig på) faktiskt innebär.
Skall man vara ärlig när man säger att man klarar sig om räntan stiger till 7% bör man åtminstonde själv gjort en budget för scenariot och identifierat vilken lyx man måste avstå från.
Man kan också ha i åtanke att de med högt begärt pris inte lika sannolikt kommer budas upp, möjligen till ock med ned och därmed är fler illa ute. Att renovera upp (alt bygga nytt, vilket ofta gjorts i områden med sämre kommunikationer och därmed kraftigare oljeberoende) gör att säljaren hamnat i ett mindre attraktivt segment genom sitt agerande. Situationen är troligen värre för BLT:n än vad grafen indikerar. Skulle ju kunna göra graf med texeringsvärde som funktion av pantbrevstorlek men taxeringsvärde är nog ändå en sämre indikator på värdet än begärt pris.
Räntor och amorteringskrav kommer sannolikt inte spräcka den svenska bolånebubblan, utan det är den kommande arbetslösheten som kommer göra detta. Det beror på att räntor och amorteringskrav etc styr staten över och de kommer att göra allt för att hålla bubblan flytande. Kom ihåg grundregeln att politikers enda intresse är att bli omvalda.
När nu efterfrågan framöver sviktar och det är svårt att devalvera sig ur krisen eftersom övriga länders statsfinanser ofta är sämre än Sveriges, så kommer vi sannolikt drabbas betydligt mer av arbetslöshet nu är förra nedgången. Det börjar bli dyrt att lägga produktion i Sverige när valutan är stark. Valutakrig pågår. Intressant att se vad man gör för att sänka SEK den här gången, men det är sannolikt svårare nu än sist.
Artikeln i SvD är antagligen skriven av en mycket ung journalist (=billig i drift) utan särskilt mycket koll. Bankmannen dribblar bort henne totalt när han börjar prata om anledningen till skillnaderna mellan Sverige och Finland. Han menar att det är en kulturskillnad som gör att finländarna amorterar men inte svenskarna, "det har alltid varit sa". Ursäkta, men det borde finnas en gräns för dumheterna t o m i SvD.
Sanningen är väl att en maxgräns om 30 ar för amortering fanns i Sverige ocksa till för ca 18-20 ar sedan, da blev det 50 ar under en kort period och sedan blev det amorteringsfritt. Detta skedde helt pa bankernas initiativ, och anledningen var helt enkelt att bankerna kom fram till att det var mer lönsamt om kunderrna inte betalade tillbaka lanen. Sa mycket för kulturskillnader…
Tilläggas kan att i de störrre europeiska ekonomierna utom England har det aldrig funnits amorteringsfritt, 30 ar har alltid varit max. Finland har ingenting unikt eller avvikande här, det är Sverige, Norge och att par andra länder som helt plötsligt ansag att amortering var onödigt
Jag håller med "ron paul" ovan. Ytterligare lagar är inte lösningen. Snarare borde man börja med skatteavdrag för blts. Steg två vore att avskaffa insättningsgarantin. Steg tre är att låta bankerna gå omkull om de inte klarar sig.
Vad är det för fel på annuitetslån? folk blir tvingade till amorteringar men med samma månadskostnad.
De går bara att räkna ut ifall räntan är konstant under amorteringstiden (om man inte låter amorteringstiden vara okänd). Å andra sidan finns det ju konstruktioner där man försäkrar sig mot räntenivåer över en viss nivå, detta skulle kunna ge en lösning där man garanterar att månadsbetalningarna alltid åtminstonde räcker till räntan.
Är amorteringskravet i Finland lagstadgat? (Hur lyder formuleringen i så fall).
Eller är det bara praxis från bankernas sida. Som det var i Sverige före statliga SBAB.
Eftersom i stort sett hela Sveriges BNP-tillväxt kommer från bolånetagarnas ökade skuldsättning under många herrans år är det inte orealistiskt att tro att de kommande åren istället kommer att bjuda på negativa tillväxt-tal och stagnation i ekonomin. Aktie-analytikerna kommer att revidera ner sina vinstprognoser för börsbolagen och börskurserna kommer att sjunka som stenar. Samma sak händer 2008-2009 men den här gången blir det värre.
Glöm inte investerare med kredithävstång på börsen, när de säljer och betalar igen sina lån så kommer börsen att dyka hårt.
Att amorteringsfria lån inte förekommer utanför Sverige är en myt. Se BKNs marknadsrapport från februari i fjol till exempel. I samtliga länder i jämförelsen på sida 8 förekommer amorteringsfria lån (mycket vanligt i Danmark, Nederländerna, Storbritannien, Sverige och USA och förekommer i Finland (med reservation), Frankrike, Irland, Spanien och Tyskland).
I USA har man till och med lån med negativ amortering – räntan man betalar in räcker inte till hela låneräntan och underskottet läggs på lånebeloppet. Efter en viss period, typ 5-6 år, så betalar man full ränta + eventuell amortering. Den "produkten" togs fram speciellt för bolånespekulanter som inte planerade att bo mer än några år i sitt hus.