Investering: Bygg en studentlägenhet

Till årsskiftet kommer det vara möjligt att få en inkomst från bostaden på 40 000:- kronor skattefritt. Samtidigt är skuldräntor avdragsgilla och det här öppnar för en utmärkt investeringsmöjlighet för villaägare i våra universitetsorter, där studentlägenheter är en bristvara.

Att låna för att investera i stabil avkastning och och trygg inkomst från realt kapital är sällan fel, vad som kan vara fel och riskabelt är att ta lån för att spekulera i prisuppgångar. Naturligtvis kan man göra nedanstående med sparkapital istället för lånade pengar, vilket förstås höjer avkastningen för egen del.

Nackdelen med de skattefria 40 000:- är att man inte får dra av kostnader, men man får dra av lån mot sin egen lön. Och avskrivningar bör ändå användas för att amortera ner skulder skattefritt, vilket man alltså kan göra ändå under den skattefria konstruktionen.

Det handlar helt enkelt om att nyttja möjligheten till skattefri inkomst och inreda en garagevind eller bygga en 15 m2 friggebod och hyra ut som studentbostad. Enligt Swedbank har en student råd med 3500:- i månaden för bostaden. Det gör att man kan ta ut över 40 000:- kronor i hyra om året som hyresvärd. Då det handlar om uthyrning av privatbostad behöver man inte heller ta hänsyn till hyresregleringen utan hyressättningen är helt fri och styrs bara av marknaden.

Att bygga om en garagevind eller bygga en friggebod, utrustad med badrum, tvättmaskin och ett enkelt kök/pentry är fullt görbart för under 300 000:- kronor, särskilt om man kan göra en del arbete själv. Kostnaden varierar förstås lite, exempelvis med hur mycket arbete som behövs för att få in vatten och avlopp. Och ja, med helt eget arbete, utan vatten och avlopp och utan kök/badrum går det att bygga en 15 m2 isolerad friggebod för under 80 000:-, inklusive golv och tapeter. Jag har gjort det själv. Lägger man till VA, badrum och pentry klarar man sig fortfarande under 300 000:-. Det är egentligen bara vatten, avlopp och elarbete man behöver ta in hantverkare för, samt sannolikt grävarbete med en minigrävare.

Min egen första lägenhet (det här var på 1988, då det gick att få en hyreslägenhet även som tonåring, åtminstone i en svensk “småstad”) var en vindsvåning, med en golvyta på 42 kvadratmeter, men med betydligt mindre golvyta med ståhöjd. En alldeles utmärkt första bostad. Ett normalstort villagarage kan erbjuda denna möjlighet om nu takhöjden på vinden var tillräckligt stor från början och takstolarna var anpassade till detta. Annars bör man ha detta i åtanke om man uppför ett garage idag. Gör det inredningsbart på vinden.

Skiss friggebod

Enklast kan det vara att ordna en friggebod. Bifogar en enkel skiss över en sådan. Ja, antagligen går det att göra badrummet mindre och pentryt kan också göras mindre – här har jag en fullstor spis med ugn och riktig kyl/frys, liten men dubbel diskho, samt 120 cm (eller 1200 som det heter, då det alltid ska vara millimeter i byggbranschen) breda överskåp. Det finns färdiga kokskåp att köpa där man istället får nöja sig med en kyl med frysfack, enkel diskho och två kokplattor, samt överskåp med mikrovågsugn. Dessa tar mindre plats. I övrigt finns en 105cm säng, en stol och ett 60x60cm bord, som får dubbla som enkelt arbetsbord och matbord, samt en 60x60cm garderob, samt klädhängare vid entrén. I övrigt kan man ha hyllor över sängen för kurslitteratur och övrig förvaring. Tvätt får hängtorka på vinda utomhus eller på lina i badrummet. Eventuellt har man även en liten varmvattenberedare över tvättmaskinen i badrummet, alternativt kan man också få in en torktumlare ovanpå tvättmaskinen. Fönster finns i badrummet och i “storstugan”. Ritade inte in det, men man kan tänka sig ett fönster över det lilla bordet eller vid diskhon.

Man behöver inte heller följa någon byggnorm när det gäller en friggebod, annat än yttermåtten.

En variant för att ge mer utrymme i friggeboden är att ha “kyrktak”, vilket gör att man t ex kan ha en sovplats (med rätt lågt i tak) ovanpå badrummet och pentryt och får därmed en betydligt rymligare storstuga. Dock svårare rent byggnadstekniskt om man vill bygga själv, men inte omöjligt. Att bygga ett sk ryggåstak, med takstolar endast i gavlarna samt precis över pentryt, ganska exakt mitt i den fem meter långa friggeboden, är dock ingen rocket science.

Som privatbostad kan du ta ut bostadslån på villan för att finansiera det hela, till säg 4% ränta.

Årskostnaden före ränteavdrag blir 0.04*300000=12000:- kronor. Med utrymme kvar för ränteavdrag är årskostnaden 8400:-. Tillkommer uppvärmning och el. Har man råd kan man förstås installera en separat elmätare via elbolaget så externaliserar man energiförbrukningen. För telekommunikationer får studenten nöja sig med trådlöst bredband och mobiltelefon, alternativt hyra in sig på husets bredbandsuppkoppling via WLAN, vilket dock kan vara riskabelt för kontraktsinnehavaren.

Med en skattefri intäkt på 40 000:- gör man alltså en vinst på 31600:- redan första året, undantaget uppvärmning. I fallet garagevind kan man antagligen klara uppvärmningen på spillvärmen från ett varmgarage. Amorterar man 30 000:- om året är skulden helt borta på tio år och därefter gör man ren vinst på studenterna om 40 000:- om året. I takt med amorteringarna ökar vinsten per år också.

Alternativt får man en skattefri avkastning på 40 000:- om året på eget investerade 300 000:- kronor, eller 13% om året. Eftersom inkomsten är skattefri motsvarar det en kapitalinkomst på hela 18.5% om året, vilket är vad som skulle krävas för att få samma avkastning på skattepliktig inkomst. Jämför med börsen, som inte ens klarat 10% om året det senaste decenniet. Dessutom kan man rimligtvis för större garagevindar eller källarskrubbar ta ut högre hyra, men summor över 40 000:- får man betala 30% i kapitalskatt på. Kanske bygga om hela garaget till studentlägenhet(er)? Det senare kräver dock bygglov på grund av ändrad användning (vilket iofs inredning av en garagevind ibland också kan kräva).

Går du i tankar på att köpa skog med 1-2% avkastning så ter sig en studentlägenhet med motsvarande 18.5% i avkastning före skatt som ett bättre alternativ.

En potentiell risk här är att svensk ekonomi kraschar innan man amorterat färdigt och att den svenska utbildningsbubblan spricker. En möjlig nedskärning i välfärden när bankerna och bolånetorskarna ska räddas är att vi drar ner på alla onödiga högskole- och universitetsutbildningar. I Storbritannien har man som bekant lagt terminsavgifter på högre utbildning sedan finanskrisen drog ner landets ekonomi. En svensk variant kunde ju t ex vara att bara erbjuda ett visst antal gratis platser utifrån samhällets behov (forskare, ingenjörer, medicinsk personal, lärare och några till) och ge dessa till de med högst betyg eller som de som bäst klarar antagningskraven. Övriga får betala sina terminsavgifter om de vill studera genusvetenskap, ekonomi och annat religiöst trams.

Annars ter ovanstående förslag som en tämligen självklar investering om man bor i en universitetsstad. Även om framtiden för de provinsiella högskolorna (eller “universitet” som de ibland har döpts till) är högst diskutabel när vi passerar demografisk peak högskola, så bör de mer prestigefulla universiteten som Lund och Uppsala finnas kvar även framöver.

Har man en gård inom enkelt pendlingsavstånd kan man förstås bygga mer än en studentlägenhet. Gårdar som ligger för nära bostadsbubblans nya bebyggelse på prima åkermark får ofta inte längre hålla djur, vilket friställer lador till att byggas om till studentlägenheter. I det fallet krävs dock bygglov.

Förslaget verkar åtminstone vara en god investering, och dessutom en investering i den reala ekonomin utanför finansmarknaderna. Och även när vi får se nedskärningar i högre utbildningar framöver, så finns det en efterfrågan på billiga och enkla introduktionsbostäder även i framtiden.

Relaterad reklam: Bokia erbjuder just nu 5% rabatt på kurslitteratur om man anger koden STU12 i kassan i deras onlinebutik. Klicka på reklamen nedan för att komma till Bokias sidor för kurslitteratur.

Glöm inte att frakt är gratis om man hämtar upp böckerna i vald Bokia-butik, istället för ett postombud.

Källa: Thomas Krantz och Erik Gärskog

Tillägg: Fick en läsarkommentar som hänvisade till ett examensarbete från Jönköpings tekniska högskola – “En friggebod som fullvärdig bostad” av Thomas Krantz och Erik Gärskog (länk), där det finns bättre förslag på planlösningar. 

Detaljerad planlösning Källa: Thomas Krantz och Erik Gärskog

Bifogar dessa planlösningsförslag.

Den som är inringad i rött är det förslag som duon valde. Som man ser erbjuds här dubbla sittplatser och en säng med plats för sängkamrat och förvaringsskåp bakom. Ett alternativ är förvaringsskåp över sängen, vilket ger mindre förvaring, men mer golvyta.

Man har tillämpat lite tunnare väggar som inte är gjorda i traditionell träpanel för att få något större golvyta och friggeboden är uppförd som fritidshus, men bebos permanent, för att komma runt krav på tjockare väggar och med det lägre energiförbrukning. 

Visualisering Källa: Thomas Krantz och Erik Gärskog

Citat ur examensarbetets slutsatser:

“Vi anser oss ha visat att ett litet boende inte nödvändigtvis behöver vara sämre än det stora boendet. Åtminstone inte sakna några grundläggande funktioner. En person skulle kunna bo bra i vårt förslag utan att känna sig sakna något, förutom eventuellt mer utrymme förstås. Och där finns en poäng; Om man har allt man behöver utan just utrymme att fylla, är det då egentligen något att sakna? Med dagens pågående trend att alla behöver och ska ha mer yta kan man undra vart det ska sluta.”