Svenne och Lotta Banan i det permanenta höginflationssamhället

"Byggkostnaderna är nyckeln till fastighetskostnaderna. "

tänk om, tänk rätt

Struntprat. Samtliga led har lagt på priser, vilket gör att du som byggare kan skylla ifrån sig.

Man köper svensktillverkade byggvaror för halva priset i Tyskland. När krediterna blivit oändliga i Sverige har alla led lagt på på priset.

Då det var som värst så lade Skåningarna på 500-tusen på priset på husen vid försäljning av deras områden.
Folk köpte ändå.
Det var tror Skanskas procentuella största vinst på omsättning.
Fastighetsskatten o jobbavdraget, gjorde ett riktigt ryck.
fastighetskatten gjorde att priset kanske kunde öka så att kostnaden ökade nån tusenlapp i månaden.
Jobbavdraget var väl ungefär lika mycket per vuxen, säg totalt 30-tusen om året.
5% i ränta ger då en möjlig prishöjning på 600-tusen utan att boendekostnaden ökar.
Åssårå Följa John-mentaliten, högkonjunktur o positiv framtid med ökade löner.

'Byggsatsen' har blivit dyrare.
MEN trädet till virket, vart inte märkbart dyrare.
Skogsägaren varit inte markant rikare, maskinägaren som körde ut trädet från skogen vart inte markant rikare, lastbilsägaren som fraktade till sågen vart heller inte märkvärdigt rikare.
Sågverksägarna vart rikare, husfabriksägarna vart rikare just då, aktieägarna alltså.
Bönderna som sålde sina lägdor vart rikare än dom som avverkade o Skanska kunde göra en vinst utöver vinsten, på 500-tusen.
Många bäckar små.
Och se där, mitt ex. möjliggjorde en prishöjning på 600, Skåningarna lade beslag på 500 av dessa.

Ja det finns tydligen billiga lägenheter med rimliga byggpriser även om det inte framgår helt hur stora lån som en avgift på 5000 i månaden bekostar.
Noterar att även miljöpartisten Romson vill se lägre byggkostnader i sitt tal idag.

Oppti, om inflationen amorterade lånen så skulle det alltså betyda att skulderna minskar när inflationen ökar? Tänk på hur du uttrycker dig.

Ökad inflation bidrar direkt till högre räntor, det gjorde det även under dina sötebrödsdagar. Skillnaden är att då hjälpte staten dig att betala de höga räntorna med 80% ränteavdrag. Samtidigt höjdes din lön kraftigt och lånet minskade i relativa termer mot din lön. Lånet minskade även i relativa termer mot värdet på fastigheten.

Skulle samma sak hända Svensson idag med dagens skyhöga nivåer…

Inkomst hushåll = 70 000:- brutto. Enkelt räknat 49000:- Netto.
Lån på 2 000 000:-
Inflation idag ~2.3%
Ränta idag ~3.4%
Räntekostnad/månad idag ~ 68000:-
Ränteavdrag = 20 400:-
Räntekostnad netto = 47 600:-

Om inflationen går upp, säg till 5%.
Den nya lönen, i bästa fall, ökar med 5%, vilket ger = 53 116:- netto
Den nya räntan blir minst 8.4%
Räntekostnaden netto blir ~117600

Pengar in till hushållet har ökat med 4116:-/månad x 12 = 49 392:-/år.
räntekostnaderna däremot, har ökat med 70 000:-

Utöver det så ökar alla andra kostnader i samhället, så den där löneökningen äts upp direkt. Lånet ligger fortfarande kvar, och var och en får betala mer i ränta och göda banken. Man kan även fundera över hur svårt det blir att klara av månadskostnaden för boendet med "så höga räntor" 8% (borde vara normalt). Räntesubventionen kommer först året efter. Därmed drabbas förmodligen Svensson av en chock när deras ränteavgift lånet ökar från ca 5666:-/månad till 14 000:-/månad. Detta dvs utan amortering!

Annuitetslån brukar väl ha fast ränta och en betalning som överstiger räntan? Jag föreslår att ha en betalning som kan understiga räntan, och att återstoden läggs på lånet.

Dessutom brukar annuiteten inte indexuppräknas.

Man skulle kunna tänka sig äkta amorteringsfritt med min modell. Man betalar helt enkelt banken mellanskillnaden mellan räntan och inflationen varje år, medan inflationen adderas till lånet. Då behåller lånet sitt reala värde, och banken maximerar sin vinst.

Där lånade man ut pengar till folk som inte hade råd att betala den riktiga räntan och lät överskjutande ränta läggas till skulden. Eftersom bostadspriserna skulle stiga för evigt så var det inte problem.

Resten är historia.

Produkten finns mer eller mindre redan – det är bara för låntagaren att använda befintliga produkter så. Eftersom banken inte kräver någon viss amorteringstakt så är det ju bara till att amortera i den takt man önskar. Om man nu vill betala 7% av lånesumman om året och oroar sig för att räntan skall stiga över sju procent så kan man ju binda lånet så slipper man det bekymmret ett tag (det verkar dock inte finnas längre bindningstider än 10 år) – ersättningen man måste betala banken för att man amorterar mer än avtalat på ett bundet lån hade ändå banken tagit ut ifall man hade annuitetslån.

Som sagt bankerna har intresse av att man bara ammorterar ner lånet lagom mycket så att de kommer ner till en lagom belåningsgrad så att banken kan tjäna in ränteintäkter utan att behöva ta för stora risker – swedbanks utspel om amorteringskrav var ju frågan om att man ville slippa lån där bostaden är belånad över skorstenen.

Tror tyvärr inte du får något svar…

Den här bloggen är bara intresserad av den ena sida på myntet

Tyvärr verkar du har rätt Linus.

Tråkigt, hade varit mer intressant med en seriös diskussion. Återigen jag låter gärna mig överbevisas om någon kan förklara var luckan är. Allt annat är att tolka som ett erkännande att den här bloggen har fel i sitt ogiltigförklarande av teorin att inflation de facto är till vinning för låntagare, med reservation för att man måste hålla i hatten några år (dvs ha marginaler för det).

Kan f.ö. även konstatera en, i min värld, tankevurpa i Cornucopias inlägg som kanske är en delförklaring till varför våra slutsatser blir så olika (för i min värld är även en konstant inflation på ex 1-2% till gagn för låntagare även om effekten inte blir som vid en puckel): hur värdet på huset förändras av den höga inflationen. Det är korrekt att den höga räntan kommer sänka värdet initialt. Men vi verkar oense om vad som händer efter X år med inflation, låt oss säga när inflationen lättar. När Cornucopia kommer fram till att värdet fram till denna punkt tryckts ner (vilket "bevisas" mha användning av en graf) och därefter börjar om från sitt låga läge för att sedan kräva 8 år innan man är tillbaka så är min slutsats att marknaden normaliseras och att värdet tar sig tillbaka till ursprungsvärdet fast * inflationen som varit sedan dess. Dvs att ett hus motsvarar lika många varor av annat slag som tidigare.

Låt mig illustrera med ett extremt exempel, bara för att visa tanken och skillnaden mellan våra slutsatser:

Vi säger att vi har en inflation på 1%. Sedan går vi in i 8 år med 200% inflation (jag vet, ain't gonna happen men jag försöker bevisa en poäng), och därefter tillbaka till 1%.

Enligt Cornucopia kommer husets värde pressas ner av höginflationsperioden, så optimistiskt räknat skulle väl då vara att det är värt samma när man kommer ut som när man går in i kronor räknat. Låt oss säga det. 5.000.000 kr in, och 5.000.000 kr när vi kommer ut.

Vi riktar nu ögonen mot fruktdisken och bananer. 20 kr/kilot är rimligt idag, låt oss säga att de är ekologiska. 20kr inflationsanpassat i denna extrema inflationsperiod ger 133 858 kr/kilot i andra ändan.

Alltså; enligt resonemanget att värdet på bostaden i kronor räknat inte stiger med inflationen (utan till och med åt andra hållet) innebär att ett hus som år 0 var värt 250.000 kg bananer sedan kan köpas för måttliga 37 kg bananer (eller ännu mindre om värdet går åt andra hållet).

Ja, detta var nog det dummaste exempel ni sett men försökte bara visa en poäng och provocera fram någon slags svar 🙂 Och helst då svar på inläggen ovan, ni behöver inte påpeka det orimliga i bananexemplet, det har jag gjort själv.

Luckan i resonemanget är bedömningen av hur troligt olika scenarion är. Det finns scenarion där man vinner stort och det finns scenarion där man förlorar stort det är bara att måla upp och räkna.

En viktig poäng är att banken (och de banken lånar av) också försöker vinna pengar på affären. Jag har en känsla av att när banken gör affärer så är det i det allra flesta fallen banken som drar det längsta strået. Det enda som möjligen kan rädda horderna av naiva låntagare (som tror att de skall lura banken) är ränteavdraget – men det förutsätter att bankens (och de banken lånar av) marginaler inte är större än ränteavdraget. För närvarande är marginalerna så stora att man har positiv realränta även efter ränteavdrag.

Vad är då poängen? Om jag missat poängen så hade det varit bättre att få veta vad poängen är.

Om målet inte är att "vinna" över banken så är förväntan att man får betala fulla summan (och mer därtill) i slutändan även efter man har korrigerat för inflationen. Om man tar detta som premiss hur kan man då hävda att inflationen betalar något av lånet?

Men då är det inte meningsfullt att konstruera fantasifulla scenarion för att visa på detta (det räcker gott med business-as-usual-scenariot) – de verkar försöka gå från tolkningen du skriver ovan till en tolkning där de får något gratis.

@jeppen:
Precis, det var syftet med bananexemplet – att visa på det absurda i att huset över tid inte skulle hänga med i inflationen (dvs. att förhållandet i antal årslöner, bananer, skruvar eller whatever per hus hålls hyfsat konstant över tid även om det just nu ligger lite högre än för 10-20 år sedan = bubbelvarning). Och därmed att en lucka i resonemanget i blogginlägget är att skribenten utgår från att utöver det osannolika att höginflationen stannar för evigt, så har huset plötsligt sjunkit dramatiskt i år 0:s penningvärde / blivit värt väldigt mycket färre Svensson-årslöner – dvs. i förlängningen blir det värt "mindre än en banan".

@Anonym:
Gällande vem som vinner av låntagaren och banken. Vilken konstig frågeställning. Den tog jag aldrig ställning till. När jag menade att låntagaren vinner av inflations-stålbandet, om denne klarar över de pressade marginalerna under en period, var det mot scenariot utan infaltion – inte vinna mot banken.

Banken "vinner" ALLTID (som i att de går med vinst, inte som i att jag förlorar – det är ingen tävling!), det är ju deras affärsmodell att låna pengar och sedan låna ut till andra med en marginal pålagd.
Mer intressant är väl då snarare vem som "vinner" av de som köpt sin bostad för lånade pengar, och de som bor i hyresrätt. Drar inflationen iväg kan de som äger sin bostad få det lite svettigt till att börja med, men i långa loppat är det dessa som vinner klart över de som hyr då lånen som är i absoluta kronor och inte KPI-beroende urholkas. Detta är inget svårt att bevisa matematiskt och kräver inga extrema/märkliga scenarion. Blir det däremot deflation blir det tuffare för låntagarna då lånet mätt i antal årsinkomster eller dylikt stiger.