Hur bra stämmer Valueguards kvalitetsjusterade boprisindex över tiden?

Valueguard och Mäklarstatistik rapporterade idag om bostadsprisernas uppgång senaste månaden. Valueguards prisindex är ett kvalitetsjusterat och tar hänsyn till vad det är som säljs, men över tiden bör detta stämma överens med medelpriserna. Här följer en kontroll utifrån starten 2005 kontra Mäklarstatistiks obehandlade medelpriser.

Kvalitetsjusterade bostadsprisindex för villor som nominell utveckling sedan 2005. Källa: SCB, Valueguard

Valueguards index började samtliga på 100 år 2005. Faktiska priser är dock en annan fråga, då dessa inte var de samma över hela landet vid tidpunkten. Det kvalitetsjusterade indexet tar hänsyn till t ex yta, läge, byggår, taxeringsvärde mm.

Ovanstående utgår från SCB:s rapportering av villapriser, utifrån lagfarter för försäljningar år 2005 och följer sedan enbart Valueguards index. För indexet mellanstora svenska städer, dvs de kommuner som inte är Stockholm, Göteborg eller Malmö, men ändå stora nog för statistisk signifikans, har jag valt att titta på Örebro, som 2005 visade sig ligga ganska exakt på de svenska snittpriserna för villor. Mellanstora svenska städers kvalitetsjusterade index har nämligen följt Sverigeindex nästan perfekt.

Med denna extrapolering landar priser utifrån starten 2005 och Valueguards prisindex på följande för villan:

Sverige 3 143 kSEK

Stockholm (kommun) 7 435 kSEK

Göteborg (kommun) 5 979 kSEK

Malmö (kommun) 4 907 kSEK

Mellanstora svenska städer (Örebro) 3 091 kSEK

Siffrorna baserar sig på påskrivna avtal, inte överlåtelser, vilket gör att priserna kan släpa efter flera månader till lagfart, vilket SCB:s data gör. Så man måste jämföra mot Mäklarstatistik. Då blir siffrorna som följer:

Sverige 3 117 kSEK

Stockholm (kommun) 7 264 kSEK

Göteborg (kommun) 5 721 kSEK

Malmö (kommun) 4 383 kSEK

Mellanstora svenska städer (Örebro) 3 207 kSEK

Differensen blir som följer:

Sverige 26 kSEK (0.83%)

Stockholm (kommun) 171 kSEK (2.30%)

Göteborg (kommun) 258 kSEK (4.51%)

Malmö (kommun) -524 kSEK (10.68%)

Mellanstora svenska städer (Örebro) 116 kSEK (3.75%)

För det största urvalet är skillnaden helt acceptabelt, med endast 0.83%, dvs mindre än en procent fel på drygt elva år. Stockholm, som är näst största stickprovet, är kanske acceptabelt med ett fel på 2.30%, men för de mindre urvalen blir felen oacceptabelt stora över tiden. Speciellt gäller detta Malmö. Samtidigt kan det finnas ett metodiskt fel i mitt val av lagfarter för 2005 som utgångspunkt, vilket kan gett följdfel för specifika orter.

Differensen kan också beror på att man på de mindre orterna som Göteborg och Malmö rejält ändrat typen av bostäder under dessa elva år, vilket slår på den kvalitetsjusterade statistiken.

Likväl är det rätt imponerande att för Sverige som helhet få ett metodiskt fel på under en procent i en elva år lång tidsserie.

Slutsatsen kan vara att Valueguards kvalitetsjsuterade index fungerar väl för Sverige och Stockholm, men över tiden blir felaktigt för resten av landet. Frågan blir om Valueguard behöver ha två index – ett utgående från 2005, och ett utgående från senaste årsskiftet (eller ngt), för att korrigera eventuella metodiska fel.

En annan slutsats är att man över tiden kan ignorera Valueugards kvalitetsjustering och bara titta på medelpriserna.

I övrigt bör SCB:s prisstatistik för småhus visa på fortsatt stigande priser. Senast föll villapriserna men när senaste månadens affärer resulterar i lagfarter framåt sommaren/hösten bör villapriserna för snittvillan i landet alltså passera 3 MSEK även hos SCB.