En av de bidragande orsakerna till den globala finanskrisen var de låga räntorna som infördes i USA i spåren av den 11:e september. Dessa ledde i sin tur till USA:s bostadsbubbla, som tids nog sprack och med något års eftersläpning utlöste den akuta fasen av finanskrisen, eftersom banker och finansintitut i jakt på bibehållna eller ökade vinster helt började strunta i risk. Allt det där har överanalyserats i all oändlighet, men kanske kan vara en lite sammanfattning.
Sverige har också fått se stigande bostadspriser, men inte någon bubbla som spruckit. Vi hade tidigare inte så låga räntor som man hade i USA, och inte heller en lika allvarlig värdepapperisering av bostadslånen. Men där är vi nu. Vi har en obefintlig ränta, som gör att bankerna lånar pengar billigt från Riksbanken, och sedan köper sina egna och andras bolåneobligationer för.
Som bekant lånar inte svenska banker länge ut till svenska företag, utan i princip bara till sin egen utlåning till bolånekunder. Detta pressar förstås de marknadsmässiga bolåneräntorna, och tillsammans med än en så länge låg officiell KPI så nöjer sig markanden med den låga räntan på dessa obligationer. Bostadspriserna, och bubbelfolket, dvs de som lånar sig upp över öronen för att köpa en bostad, tror alltjämt att de kommer göra samma bostadskarriär som deras föräldrar, trots att bostadspriserna nu inflationsjusterat är de högsta på 360 år, men på 50- och 60-talet var de lägsta.
Lugnet är bedrägligt. Inflationen, KPI, innefattar själva räntan och är alltså artificiellt låg så länge räntorna nu är lägre än för ett år sedan. Men när Riksbankens styrränta nu redan är på noll så kommer inte räntan kunna fortsätta falla så mycket längre. Och då kommer KPI successiv att stiga alldeles av sig själv. Kraven på högre ränta från marknaden kommer då börja driva upp bolåneräntorna. Vem vill köpa en obligation som ger 3% ränta (2.1% efter skatt) om inflationen är 4%?
När räntan stiger faller värdet på alla befintliga obligationer. De där som bankerna har köpt för gratis lånade pengar från Riksbanken, istället för att främja svenskt näringsliv och svenska arbetstillfällen genom att låna ut pengar till företag.
Vad som kommer ske är alltså att bankerna kommer göra ännu förluster när obligationerna faller i värde när marknadsräntorna stiger. Och ovanpå det kommer till slut bostadsbubblan att slutligen spricka och kreditförlusterna sticka iväg på de där “säkerställda obligationerna”, som termen så fint är.
Vi kanske kommer ligga 7-8 år efter USA här. 2009 var året då det började för oss, mot 2001 för USA. USA:s finanskris blev global 2008, efter sju år. Man kan förvänta sig att det går fortare för lilla Sverige, men annars har vi kanske fram till 2016. En väsentlig skillnad är att bankerna inte mår bra redan idag, trots obefintlig styrränta. Swedbanks förlustsiffror fick vi se idag.
Nästa steg för bankerna är att börja värdepapperisera bostadsobligationerna på bästa USA-vis, men dit kommer vi först när räntan stigit lite och bankerna blir allt desperatare i sina försök att täppa till förlusterna på obligationerna. Redan idag är det lyckliga ovetandes obligationsfondköpare som tar en del av kakan. Det krävs sin man för att hitta någon obligationsfond, kort eller lång, som inte uteslutande har bostadsobligationer redan idag.
Varför räddar staten svenska banker när allt dessa banker gör är pumpa upp en mycket farlig bostadsbubbla? Att agera som olja i maskineriet och få svenskt näringsliv att snurra utan bekymmer gör de iaf inte, så varför är bankerna så viktig ekonomisk infrastruktur.
De allra flesta står och hejar på, och drömmer om att tjäna enorma pengar på sina bostäder. Men en bostad är och förblir alltid en nödvändig kostnad, inte en investering. För varje dag som går ökar underhållsbehovet av den egna bostaden.
Men så länge är det alltså guld och gröna skogar. Svenska folket skall alla bli miljonärer, miljoner som de inte ens kommer kunna köpa en enrummare för, så vad de skall med pengarna till vet åtminstone inte jag.
Riksbanken har åtminstone börjat oroa sig över bostadsbubblan så till den grad att man tillsätter en utredning. Problemet är att det är just Riksbanken som genom sin styrränta på i princip noll bygger upp problemen. Bankerna försöker bara göra det de är bäst på, tjäna pengar med andras pengar, dvs i det här fallet köpa bostadslåneobligationer.
Det finns dock vägar att mota Olle i grind. Inför t ex lagkrav på 30-30-30 vid utlåning till bostäder. 30 års rak amorteringstakt. 30% kontantinsats. Max 30% av inkomsten till totala bostadsutgiten, inklusive amortering och underhåll. Då kan man fortsätta ha räntan på noll, utan att pumpa upp bostadsbubblan mer. Antagligen spräcker man bubblan på köpet, men det kunde de som förköpt sig tänkt på lite tidigare…
38 kommentarer
Som alltid ett intressant inlägg. Men tror du inte att riken är stor att man skapar ett stort ras i bostadspriserna om man går in och styr upp med exempelvis ditt förslag på 30%-30%-30%? Och att man i det läget skapar just det problem som du vill undvika? Det vill säga starkt sjunkande bostadspriser och därmed bostadsobligationer som tappar kraftigt i värde?
Man bör kanske se på exempel där folk tjänade otroliga summor pengar borta i usa när dom gick/går igenom det här. För att se om dom möjligheterna finns även här
Rosenlind, när blir skadan som störst? Innan bubblan blir ännu större, eller med en ännu större bubbla?
Varför ser bara vi vad som väntar? Är folk så jävla dumma i huvudet rent ut sagt?
MarketWatch, systersajten till Wall Street Journal har en bra kommentar till vad som väntar.
Klicka på min signatur för länk.
Ja den som visste det. Frågan är kanske mest hur man kan undvika problem utan att man i stället ökar problemen.
Själv står jag helt utanför bostadsmarkanden just nu efter att ha sålt min etta i Solna och är inneboende hos mina föräldrar när jag kollar efter ny bostad på Västkusten. Funderar på att köpa en gård med mark i stället för att satsa på hus eller lägenhet.
Läser dina inlägg sedan lång tid tillbaka. It make sense. Trots det har jag köpt en BRF i Stockholms innerstad nyligen till 65 tkr/ m2. Vad är alternativet när horisonten är 10-14 år och man måste ha någonstans att bo? Det är bara att kalkylera med att kostnaden kommer gå upp som i ditt scenario. Men det byggs mycket lite bostäder i Stockholm som har en inflyttning från hela Sverige och det gör att utbud efterfrågekurvan styr mer än något annat. / Dee
För att köpa en tremiljonersvilla/lägenhet behöver man alltså hosta upp 900000 kr kontant. Jag antar att du pratar om lön före skatt och inte inkluderar ränteavdrag.
Den familj som precis klarar 30% kravet på inkomsten med en ränta på säg 5% och ett underhåll på 2000 kr per månad måste tjäna ca 55000 kr i månaden eller 27500 kr i genomsnitt.
En grov kalkyl av vad ett relativt sparsamt par (notera inga barn) borde klara att spara ihop med en sådan inkomst.
Inkomst efter skatt ca 55000*0.7=38500
Utgifter hyra 8000
Utgifter för mat 6000
Utgifter för transport 2000 (förutsätter kollektivtrafik + lite annat)
Utgifter kläder, smink, hygien 2000
Amortering + ränta studielån + lite annat 3000.
Kvar 17500.
900000/(17500*12)=4.25
Så lite drygt 4 år tar det att tjäna ihop handpenningen om de får en vettig sparränta.
Förutsättningen är framförallt att man är någorlunda sparsam för att få ihop handpenningen.
Paret som nu har förvärvat huset kommer (med ränteavdrag) att ha en utgift för sitt hus på ca 14000 kr i månaden. Detta är ett mindre belopp än än sparsumman på 17500 kr i månaden och de behöver inte längre betala hyra på 8000kr. De klarar av en räntehöjning till 8% innan de är uppe i sitt tidigare månadssparande. Summan som de sparar in på den tidigare hyran borde räcka till om de skaffar barn. Jag kom precis på att jag glömt att beräkna enn utgift på 25000-30000 kr per år för uppvärmning, vatten o.s.v.. Deras ränteutgifter minskar med 3500 kr/år vid 5% ränta.
30 30 30 modellen verkar ganska vettig iallafall för 3 miljonersvillan för 2 lite över medelinkomsttagare.
Dock måste man vara försiktig med att ändra spelregler i efterhand. Ändringarna måste ske över en tidsperiod på flera år.
Tack, utan att har kontrollräknat dina siffror Johan T, så är det alltså möjligt att spara ihop handpenningen för ett hus på några år. Man kan ju nöja sig med 5-6 år, istället för 4.25 år. Det är inte ett orimligt krav att de som vill köpa en (dyr) bostad skall spara i några år först. Inte som idag ta ett topplån för handpenningen. Man får helt enkelt ha lite tålamod och lära sig lite strävsamhet istället för omedelbar lånebaserad tillfredsställelse.
De nya kraven kan man ju införa på alla nya bostadsköp, så drabbar det de som redan köpt först när de vill flytta.
Jag tror att jag räknat rätt men notera att det jag inte skapat utrymme för semesterresor, en massa julklappar och presenter, krogvändor, m.m. Å andra sidan kan man kanske bo billigare än 8000 kr i hyra, så 5-6 år är nog rimligare. Jag har också utgått ifrån vad jag tror oftast är den konstellation som har minst utgifter i förhållande till inkomster nämligen ett par utan barn.
Vill man upp över 3miljonersvillan börjar vi komma upp i inkomster där marginalskatterna hugger in och kalkylen behövs nog ändras en hel del.
Jag har också uteslutit fastighetskatter och annat otyg som kan komma att införas.
Oftast är insatsen det som man får när man säljer tidigare boende.
Man gör en boendekarriär!
Bostadsbubblan består till en del av skenande byggpriser i storstadsområden och brist på lämpliga objekt i storstaden och i närförort.
Sen är boendet en investering på 20 års sikt för de flesta! Så även en liten inflation ger automatisk nedskrivning utan att man gör avbetalning av lånen./Oppti
Grundproblemet med bostadsmarknaden är att staten har ett par fingrar för mycket med i smeten. Dels genom de konstgjort låga räntorna som aldrig skulle ha uppstått åp en fri marknad men även genom att hålla igen utbudet på hyresrätter vilket tvingar folk (tex mig) att köpa bostadsrätter mot bättre vetande.
Att försöka stävja detta genom ytterligare ingrepp och regleringar tror jag inte blir bra. Klämmer man ihop ballongen på ett ställe så sväller den någon annanstans. Det är oerhört svårt att förutsäga hur nya (eller befintliga för den delen) regler påverkar ekonomin och att i ett slag försöka stävja bostadsbubblan på ditt föreslagna vis låter mycket vanskligt.
Par som träffas relativt tidigt i livet, tidig 20-årsålder väntar inte sällan med att skaffa barn, speciellt när det gäller akademiker. Därmed ges möjligheten att spara ihop till villa innan barnen börjar komma. Par som träffas senare i livet kan inte sällan avverka sambo-förlovning-bröllop-barn på 1-3 år, men har individerna sparat redan innan så är det förstås inte ett problem.
Dessutom måste man ju inte just köpa en 3-miljonersvilla. I billigare delar av landet kan det räcka med halva det priset.
Som en dessvärre anonym skribent ovan påpekade beror de vansinniga priserna på bostäder i storstäderna på att det inte byggs. Och det beror i sin tur på många saker, en del säkert ekonomiska.
Men jag skulle dessutom vilja peka på bristen på byggbara tomter. Sådana finns som bekant nästan inte. Det finns hur mycket obebyggd mark som helst, men de är inte stadsplanelagda tomter utan vägar, bullerzoner och i många fall helt värdelösa s.k. grönområden.
Jagvilhabostad.nu har intervjuat byggbolag om varför de inte bygger och de har pekat på tomtbristen som främsta skäl. 1866 gjorde t.ex. Stockholms stad en stadsplan med byggbara tomter som fördubblade stadens yta; den räckte till 1920-talet. Men sen dess har mycket lite hänt, och de som ville bygga nytt på 50-60-talen fick bege sig långt ut på landsbygden för att hitta platser, med påföljd att vi har fått en absurt gles stad. Skulle vi använda den tidens metoder idag finge vi bege oss bortanför Södertälje och Enköping. Vilket är orimligt. Stadens främsta poäng, ekonomiskt talat, är logistiken. Att avstånden är korta.
Tja, med tanke på att bostadspriserna inte bara stigit i Stockholm, så kan inte "ont om nya bostäder" förklara allt.
Japp, har börjat fundera mer och mer på gård med mark jag med, en 2-3 mil från stan, fiberkabeln får nog jag vara utan.. fan fan.. internet utan fiber.. sååååååå slött.. 😛
Som du så riktigt skriver börjar vår situation påminna om den i USA. Vi har att göra med livsfarlig cocktail här; ett fractional reserve banking-system, fiat-valuta, nollränta samt reell brist på bostäder i storstadsregioner. Ett omedelbart slopande av statliga insättningsgarantier tycker jag verkar vara en bra början. Det skulle få folk att fundera lite på vem de överlåter ansvaret av sina sparpengar till, samt begränsa bankernas besinningslösa utlåning.
Tyvärr verkar bara en bråkdel av befolkningen känna till något om pengarnas blommor och bin, och det gäller i högsta grad journalisterna.
På sikt behöver vi också återgå till riktiga pengar, så här kan det bara inte fortsätta.
Helt otippat så tror jag inte på den prognosen.
Vanligtvis brukar vi ligga 2-3 år efter Usa i mkt.
De senaste 10 åren har EU börjat påverka oss mer än Usa dock.
Betänk också att vi faktiskt hade en bubbla FÖRE jänkarna och att det troligen var just efterverkningarna och saneringen av ekonomin från början av 90-talet som har gjort att vi iaf hitills har kunnat hantera finanskrisen relativt hyfsat.
Jag tror förvisso att de stegrande priserna måste få en ända – men förhoppningsvis så blir det en utplaning/nedgång snarare än en krasch – en stor skillnad mot 90-talet är ju att vi bor i de fastigheter som är belånade – det är inte spekulation i 1a hand.
Tecken på en bubbla har ju sagts vara:
* Stora prisuppgångar för en tillgång som fastigheter eller dotcom-aktier
[Här kan vi ju se en risk]
* Stort jubel bland allmänheten över prisuppgångarna
[Det har pågått i många år, tvärtom verkar många backa och tycka det är lite väl dyrt nu]
* En ackompanjerande media-hysteri
[Samma här: för 2-3 år sen stod det mkt mer positivt om prisuppgångar och "så mkt är din bostad värd" väl !??]
* Historier om personer som tjänar mycket pengar, vilket skapar avundsjuka bland dem som inte gör det
[Mäklare var väl en hype för 2-3 år sen det också – verkar ha lagt sig nu ?]
* Ökat intresse för tillgångsklassen bland allmänheten
[De flesta verkar ense om att bostaden först är en bostad, även om många glädjer sig åt om priset går upp – och alltför många kanske belånar även det utrymme som skapas]
* "Ny era"-teorier som rättfärdigar prisuppgångarna dyker upp
[Här finns ju en risk då man tex pekar ut brist på mark/bostäder som en singularitet]
* Lägre krav vid kreditgivning
[Tvärtom ställs nu, om än marginellt, högre krav och bankerna säker gränsen för bottenlån osv]
Så sammanfattningsvis så tror jag inte det är en bubbla. Därmed inte sagt att det inte kan bli ett stort bakslag: Som bostadsköpare måste man räkna med att räntan kommer gå upp relativt brant framöver skulle jag tro. – och förutom ökade kostnader bör man då också inse att priserna troligen dämpas/planar ut eller rentav sjunker en del – vilket kan påverka privatekonomin på flera sätt – och framförallt öka risken om ens ekonomi skulle bli sämre av ngn anledning (sjukdom,skiljsmässa mm)
/K
Fast i USA kan du skicka nycklarna till banken och gå ifrån skuldfri (dock med taskig credit score). Här kommer du jagas av banken tills du drar ditt sista andetag. Just detta kanske kan verka återhållande för en bostadsbubbla.
/CK
"Jan Wiklund sa…
Som en dessvärre anonym skribent ovan påpekade beror de vansinniga priserna på bostäder i storstäderna på att det inte byggs. Och det beror i sin tur på många saker, en del säkert ekonomiska."
Det är en del av uppgången men bara en del. Om räntan hade varit 15 % så hade vi fortfarande haft samma bostadsbrist i Stockholmsregionen, men priserna hade inte varit i närheten av dagens.
Dagens priser beror till största delen av en kredibubbla. Om alla får låna hej vilt (nästan) utan vare sig säkerhet eller amorteringsplan så kommer bostadspriserna att skjuta i höjden, det är ju bara att gå (än en gång) till banken om budet inte räckte till…
Klas, fast i undersökningar i dagarna så tror svenska folket på stigande bostadspriser, och massvis med makthavare har också sagt "det finns ingen bostadsbubbla". Jag orkade bara inte länka.
CK, uppenbarligen inte. Folk får inte höra om de som fortfarande lever med skuldsanering och att fogden tar allt utom 7000.- i månaden, sedan 90-talets krasch för snart 20 år sedan. Inget man skryter om vid fikabordet.
Jag håller helt med om att bostadsbubblan bara växer och vi kommer att få se en riktig smäll i framtiden. Att det beror på den låga räntan är också klart. Bankerna kommer som du också säger att förlora pengar på obligationer som de har i tradingboken och treasuryboken, samtidigt som obligationsfonder (inte mycket dock i korta) kommer att förlora i värde som du säger (förmodligen både på kreditrisk sidan och räntesidan). MEN jag måste påpeka att de 'säkerställda obligationerna' är lite annorlunda än de äldre 'bostadsobligationerna'.
Bostadsobligationer är stort i Norden (speciellt i Danmark!) och är obligationer som har bostadslån som säkerhet, dessa lån sitter på bankens balansräkning (dessa har nu bankerna i princip slutat emittera). 'Säkerställda obligationer' är en lagterm och skillnaden är att specifika lån är peggade (lånepool) till en viss 'säkerställd obligation' och dessa lån sitter också på balansräkningen men lagen säger också att i denna 'pool' måste det finnas cash eller statsobligationer också utöver värdet på den emitterade obligationen. Alltså, poolens värde måste hela tiden vara högre än det nominella värdet på den emitterade 'säkerställda obligationen' – utöver detta ska nämnas att denna pool är separat om banken skulle gå i konkurs, alltså banken kan gå i konkurs men innehavaren av den 'säkerställda obligationen' kan fortfarande få tillbaka sina pengar eftersom obligationen 'lever' vidare utan banken. Därav ordet 'säkerställda obligationer' och kreditrating är oftast AAA och default/konkurs av 'säkerställda obligationer' är mycket mycket ovanligt, jag vet fortfarande ingen i världen! (definitivt ingen i Norden).
Dessa 'säkerställda obligationer' har inte slagit igenom i USA… De obligationer som alla pratar som förlorat så mycket i värde, för att de lån som säkerställer obligationen inte betalar, (förutom subprime) är ABS (asset backed securities) obligationer med varierande säkerheter så som billån, bolån, kreditkortsskulder etc. Regler för dessa obligationer är inte skyddade under lag så som 'säkerställda obligationer' och kan därför vara strukturerade på en massa olika sätt!!
Jag undrar lite över ränteavdrag. Varför ger staten 30-procentiga ränteavdrag på bostadslånen? Hjälper inte det till att blåsa upp lånebubblan?
Som jag missuppfattat säkerställdaobligationer så har de ju visserligen företräde till en viss säkerhet, men om den säkerheten förlorar i värde (ex priskrasch på bostäder), så hjälper det förstås inte. Men visst, man är skyddad mot bankens konkurs, men inte mot priserna på bostadsmarknaden och bolåntagarnas förmåga att betala sina räntor.
Nu varnar förresten Swedbank för Sverige…
http://www.affarsvarlden.se/hem/nyheter/article724114.ece
Vi har nått peak bostadsproduktion, pga bristande regulatoriska förutsättningar och dålig kommunal planering samt usel konkurrens i hela bostadssektorn. Därför kommer priserna i storstäderna inte att falla så länge efterfrågan är stark. Jan Wiklund har rätt. Titta på Stockholm, i princip inga nya villor eller radhus byggs – bara några hundra/år trots inflyttningen.
Bara ett kort förtydliganden om säkerställda obligationer efter ditt inlägg, lagen säger att banken måste hela tiden göra en review av lånen i poolen och om de är dåliga (ie låntagaren inte betalar lånen eller är i riskzonen) måste de hela tiden bytas ut mot bättre lån. På så sätt får de säkerställda obligationsägarna alltid tillgång till de bästa bolånen… övriga kreditgivare till banken får de sämre. Det är först efter en konkurs av banken som säkerställda obligationer är utsatta för lägre värde i säkerheten eftersom de då inte längre byts ut. Men hur som helst, vi vet alla att om banken går omkull kommer marknadsvärdet på dessa obligationer att sjunka till havsbotten som allt annat så är associerat med en kursad bank.
Måste säga att jag gillar din blogg!
Tack, det var snällt sagt.
Poängen med säkerställda obligationer är således att de har bättre rating så länge utfärdande bank (som väl alltid utfärdar via dotterbolag i fallet säkerställda) inte går i konkurs, dvs de ger lägre ränta än vanliga bolåneobligationer.
Men när väl banken går i konkurs så blir de lika värdelösa som allt annat, fast de var högre värderade (=lägre ränta) än de andra pappren från början…
Jag sitter på en liten billig hyresrätt i sthlms innerstad. Ekonomin är god och jag spenderar c.a. 15% av nettolönen på boendet. Att gå in som förstagångsköpare nu på en bostadsrätt med likvärdigt läge och standard skulle innebära över 50% av nettolön på boende(vid 6% ränta). Och då skulle inte ens lägenheten vara avbetald till pensionen. Bostadsrättsmarknaden har jag lagt ned för min del. Inget för förstagångsköparna , åtminstone inte i dagsläget.
Cornucopia, jag tror din tidsram är för lång. Som jag påpekat på min blogg så har inflationsjusterade småhuspriser toppat redan tredje kvartalet 2007. Sedan har vi fått en nedgång följt av en uppstuds. Jag anser därmed att bubblan redan är spräckt. Vi är bara i det initiala stadiet av spräckningen, innan den märks på allvar. Vi ligger alltså troligen drygt 2 år efter USA, vars bubbeltopp inflationsjusterat var sommaren 2005. Sedan kan tajmingen av de olika momenten variera, liksom förutsättningarna, t.ex. att "jingle mail" inte är möjligt i Sverige.
Tack för dina tänkvärda ord. Dock kan en bostad vara en investering, men knappast en trea på Kungsholmen, utan en gård på landet med möjligheter till odling för eget bruk och avsalu. Mjölkbönderna lägger ner på löpande band idag och för 1,5 – 2 mille får man en "olönsam" gård som är guld värd när globaliseringen har brutit samman. Se det som ett sätt att ge barnen en möjlighet att klara sig hyfsat i framtiden.
Man kan ju inte jämföra en näringsfastighet som en gård med en tärande utgift som en trea på Kungsholmen.
Fast även om den där gården har potential för att ge avkastning, så kan den ändå falla i pris med stigande räntor och med det ökade krav på procentuell avkastning. Fast skall man inte sälja, inte har lån och klarar sig på avkastningen så behöver man kanske inte bry sig.
Men stigande räntor framöver kommer knäcka mången bonde som gjort rekordstora lånebaserade investeringar under det gågna året.
Den låga räntan må pressa upp priserna, men tillgång och efterfrågan borde också betyda något. Närmare bestämt borde det betyda skillnaden mellan en lägenhet i Stockholm och en lägenhet i Laxå.
Tyvärr verkar det inte finnas några såna till salu på Hemnet just nu men någon läsare kanske kan upplysa oss. Priset i Stockholm ligger runt 60.000 per kvm.
Efterfrågan eller inte. Vi som var med då minns när bubblan sprack på 90-talet. Bristen på bostäder i Göteborg på den tiden hjälpte inte ett dugg. Min egna lägenhet köpte jag 1992 till halva priset mot tidigare ägaren, men sålde sedan till ytterligare 40% lägre pris 1997, efter att ha haft tre enskilda intressenter som titta på lägenheten under en period på tre månader. En intresserad i månaden. Så sent som 1997. För en lägenhet om drygt 3000:- per kvadratmeter 1km från Avenyn i Göteborg.
Jan Wiklund, ställ dig frågan vem som kommer förlora mest pengar när bubblan spricker. Den som köpt i Laxå eller den som köpt i Stockholm?
Den frågan vet jag svaret på, men det är inte det jag diskuterar här.
Jag ifrågasätter inte ett ögonblick att den låga räntan betyder mycket för det höga bostadspriset.
Men jag vill också hävda att det också betyder något att utbudet är så mycket lägre än efterfrågan i de städer där priserna rusar värst. Bara det faktum att priserna rusar olika mycket i olika städer, trots identisk ränta, talar för att det är så.
Jan Wiklund. Bostadsbrist räddar inte bostadspriserna när nedgången kommer. Det var brist även 1990-1996, men priserna föll ändå rejält i storstäderna. Procentuellt mer än på andra platser. För att inte tala om i absoluta termer. Så en överefterfrågan, delvis driven av den naiva tron att priserna för alltid kommer stiga och alla kommer göra en "boendekarriär", driver upp priserna, men när det väl kraschar så hjälper inte det och bostadsmarknaden verkligen stendör.
Jag upprepar. Tre enskilda intressenter på tre månader i centrala Göteborg, sju år efter bubblan sprack sist. Nedgångar är inte över i första taget heller…
Det har visst byggts massvis med bostäder i Stockholm (ex Hammarby Sjöstad), Göteborg (ex Norra Älvstranden) och Malmö , så det som idag verkar vara en brist kommer vara en oerhörd överetablering när bubblan väl kraschar. Skenbar brist leder till övertalighet när önskedrömmarna om evigt stigande priser försvinner.
… men det har inte byggts de bostäder som behövs, dvs billiga små hyreslägenheter för yngre och äldre. Och det kommer inte heller byggas.