I januari lade jag fram teorin att det var läge att binda bolånen på 5-årsräntan. Eftersom en del tror att jag aldrig är medveten om att jag ofta(st) har fel, så kan jag direkt meddela att detta alltså var fel. Swedbanks 5-åriga oprutade bolåneränta är sedan en tid på lägre nivåer än i januari.
 |
| Lägg till bildtext |
När jag skrev inlägget låg 5-årsräntan på 3.33% och den ligger nu på 3.27%, efter att som jag väntade mig i januari stigit till som högst 3.5%. Men det var alltså inte optimalt att binda i januari, speciellt inte som de rörliga räntorna, 3-månadersräntan, har fortsatt nedåt.
Rörlig ränta var då 3.04% och ligger nu på 2.96% och var alltså det optimala valet i januari.
Jag står dock fast vid åsikten att den som binder 5-årsräntan på dessa rekordlåga nivåer – 5-årsräntan har aldrig varit lägre hos Swedbank – speciellt om man lyckas pruta, kommer göra en bra affär på fem års sikt om man inte tvingas flytta under perioden och betala ränteskillnadsersättning.
Annars gäller ju generellt att rörligt är bättre och att man istället för att betala för en fast ränta bör amortera mer. Men jag tror alltså fortfarande att vi är vid eller nära botten för de långa räntorna.
Det är extremt få tillfällen det lönat sig att binda räntan, det handlar om några enskilda månader som det i backspegeln visat sig vara optimalt att binda räntan på 5 år. Jag tror alltså att vi fortfarande är kvar i ett sådant intervall, dvs att de rörliga räntorna i snitt de kommande fem åren kommer vara högre än aktuella 3.27% som man kan binda 5-årigt för.
En låsning av bolåneräntan ska förstås kombineras med en ordentlig amorteringsplan. Alla som lånat slår ju sig för bröstet att de minsann klarade ett stresstest på 7-8%. Med en ränta på 3% bör man alltså betala just 8% av lånet årligen, dvs amortera 5% om året, eller i 20 års takt, eftersom detta är vad ekonomin ska tåla enligt banken.
Alla ansvarar förstås för sina egna beslut. Vad är din egen ränta och upplägg av bindningstider på dina bostadslån?
31 kommentarer
Har bolånet uppdelat i två halvor. Band för 3,55% och 3,58% för ett år sedan i två och tre år. Alltså ett och två år kvar på lånen. När de går ut så tänker jag ligga kvar på rörligt. Inte för att få lägre ränta i första hand (den kan ju stiga snabbt) utan för att få ett maktövertag hos banken i och med att det blir mycket enklare att byta bank när man inte har bundna lån.
Bör tillägga att belåningsgraden på bostadsrätten är endast ca 40% och jag sparar flitigt för att kunna amortera av senare när räntan blir högre. Just nu amorterar jag inget.
Fråga:
Hur funkar det med bunden ränta-är även avbetalningsplanen bunden?
Senast jag hade bunden ränta så var det på 30 år och på 3% (ett lån som ärvdes och slutbetalades på 80 talet då rörliga låg på tvåsiffrigt-där var det obligatorisk amortering har jag för mig)
Med tanke på att du måste kompensera banken ifall du betalar lånet i förtid så är det rimligt att det finns en gräns på hur mycket du kan amortera innan det skall betraktas som att betala i förtid.
Varför ha bolån överhuvudtaget så att man måste bry sig om räntorna? Det gäller bara att slå till när rätt pris ligger på en lägenhet. Köpte en lägenhet runt förra regeringsskiftet på promenadavstånd till Göteborgs centrum. När jag betalade in sista pengen förra året till banken så ansåg jag att längre än så ska man inte ha lån. Och då är ändå lånet betalat med medianlöner. För många människor har för mycket pengar. När man hör om lånen vissa tar så kan man väl säga att det kvittar om vissa har 15000 eller 50000 efter skatt, rallyt med att göra av med pengarna så fort som möjligt pågår ändå.
De långa räntorna är bevisligen på väg upp. Och under stor sannolikhet väntar en cyklisk börskorrektion till sommaren. Frågan som då uppstår gäller räntans utveckling. Vad som kommer att hända beror på vad som främst utlöser en börskorrektion. Blir det sammanhang som leder till en snabb ränteuppgång eller blir det av skäl som leder till den återkommande "risk-off" handeln där börsen byter till defensiva aktier samt köper statspapper. Det är frågan!
En börskorrektion kan då som vanligt leda till kraftigt fallande räntor….efter att räntan fått en köpsignal. Vi får snart se om problemen på den japanska obligationsmarknaden utvecklas till en mardröm för BoJ. Som det ser ut tycks japanska banker m.fl på marginalen sälja JGB för utländska placeringar(dollar t.ex). Denna marginalförsäljning innebär att räntan stiger mer än vad BoJ klarar av att hantera(för lite kapital). Det finns risk för kaos och smitta. Tappar BoJ kontrollen kan det få mycket stora konsekvenser bortsett från att Kina redan idag hyser extra stort agg till Japans sätt att devalvera, dvs revalvera Yuanen. Japan är Kinas största handelspartner i Asien.
Vad jag ville säga var att kapitalet måste ta vägen någonstans. Om riskerna i Japan och Europa stiger lär dollarn stärkas. Om kapital flyttas från nämnda länder är det sannolikt att räntorna i dessa länder stiger eftersom kapital till största delen finns i statspapper, s.k säkra placeringar som blir allt mindre säkra pga tilltagande default-risker(ännu ganska låga men som vi vet accelererar saker och ting väldigt långsamt i början för att senare snabbt öka). På samma sätt påverkas de amerikanska räntorna när man ser att allt mer kapital flyttas till privata placeringar som börsen. Det handlar om ett relativspel som påverkar alla aktörers agerande i marknaden och därmed prisbildningen. Skuldbubblorna kommer att få sin slutliga upplösning som alltid via priserna. Och vanlig inflation ser inte ut som en lågoddsare. Tyskland ställer inte upp och Japan-experimentet är mycket riskfyllt.
Har två lån på lägenheten, totalt cirka 51% av köpeskillingen. Amorterar varje månad, för mycket i amortering enligt alla utom mig själv; "Varför amorterar du så mycket, det måste man ju inte?!?". Skit i det du, jag gillar inte att ha lån, men nu var det nödvändigt.
Har i alla fall bindningstid på 3 år, som går ut i februari 2014. Var första gången jag lånade pengar, så jag ville veta exakta månadsbetalningar och ränta, och då blev det helt plötsligt 3 år till 4,55%. Något jag ångrar i efterhand, men man måste börja någonstans. Om man räknar på de 8% som man ska klara enligt stresstestet (jag behövde aldrig göra något sådant, det var bara att låna) så ligger jag på exakt 8% med ränta och amortering. Men man är ju lite bitter nu, om räntorna börjar stiga till hösten och man har "missat" bottennoteringen nu. Men amorteringsbiten tänker jag inte rucka på!
OT:
http://www.sydsvenskan.se/sverige/lurviga-skyddshelgon-pa-plats/
Här är en lösning på cornus problem fast en vargfundamentalist nöjer sig kanske inte förrän varje varg lämnat landet…..
Alltid rörligt! Sist jag band (två år) föll rörliga (3 mån) räntan till under 2 %; Då var rörliga och 2-års ungefär lika (precis som nu). Det gör jag inte om.
Trenden för räntorna har varit fallande sedan 2001 (diagram Nordea) – lägre toppar och lägre bottnar – ju kortare bindningstid desto tydligare.
Om man överhuvudtaget skall binda (för att undvika ett räntehaveri), bör man vänta tills man ser att räntetrenden vänder tydligt uppåt.
BÄTTRE EN TIA I HANDEN ÄN EN TJUGA HOS BANKEN!
Jag den strategin har ännu inte negerats. Och jag tror man faktiskt kan räkna med en brantare räntekurva först bortåt slutet av 2014 eller 2015.
En så lång nedgång som 30 år kommer att ta viss tid i anspråk att bottna ur. Frågetecknet är bara hur man i Europa lyckas med bankrekonstruktionerna. Finns många fallgropar på vägen eftersom Tyskland inte vill/vägrar finansiera detta. Tappas dessutom förtroendet kan det gå fort utför.
Sverige har tidigare haft en del kortsiktiga kapitalinflöden som s.k. "safe-haven". Jag har ingen koll på ränte-spreadarna mellan statspapper och bolån på motsvarande längre löptider men de bör krympa ivf efter nya riskvikter och ett s.k bolåne-golv(FI). När det gäller långräntorna så gav 10 årsräntan köpsignal under februari månad vilket bör innebära att denna nivå kommer att brytas inom ett cykliskt (nära) tidsintervall. 5-årsräntan fick inte denna köpsignal vilket iofs inte betyder att inte kommer att följa längre löptider.
Amerikansk UST 10 år har fått förnyade köpsignaler häromdagen liksom de japanska. Den svenska ännu ej men den har brutit sig loss lite ur den kortsiktigt negativa trendkanalen vilket får ses som stödjande t.v.
Vi har fått se de första globala räntetopparna(köpsignaler) samt nya räntebottnar(som det ser ut). Nya kommande räntetoppar tror jag blir utlösande för en längre tids börsnedgång från i sommar.
Jag har inga bolån (bor i HR), men borde inte rimligen förväntade ränteuppgångar redan vara inräknade i fasta räntan? Isf borde ju beslutet fattas utifrån vilket utrymme man har för att klara stigande räntor.
Borde man inte sitta lugnt i båten tills efter nästa möte på Riksbanken? Mycket pekar åt att de bör sänka (om man nu skall gå blint på det som media skriver). Efter den säkningen, vilket bankerna kommer sänka med (ingen koppling men badwill hos kunderna) så bär det vara ypperliga lägen.
Fö. kan man väl rekommendera SEB med sitt avtal med SACO. Deras upplåning + 0.9 (3 mån ger dig 2.45% – oförhandlade). Jag kommer troligtvis binda på 5 år efter nästa direktionsmöte, få en 5 årig under 3% + förhandlingen på den är överkomligt. Bara att lägga mellanskillnaden på amortering upp till 5, 6, 7 ,8 (eller vad man nu vill) %.
Fast å andra sidan, vad vet jag..
Kör på rörligt – amortera beloppet upp till bundet 3 eller 5 år.
Rörlig – 2,5%
Bundet – 3,27%
Ränta 2,5% – amortera 0,77%.
Har svårt att se att man skulle ha förlorat några pengar på detta även om man bundet vid de tidigare "magiska datumen".
Precis som jag resonerar. Mycket klok strategi. Man måste även tänka deflatoriskt även om man är positivare till ens egen löneutveckling.
"Man måste även tänka deflatoriskt även om man är positivare till ens egen löneutveckling."
Dum fråga från min sida men hur resonerar du här?
Därför att din optimism snabbt kan grusas! Och därför att deflation i grund och botten drabbar alla som har lån negativt. Alla kan inte få en bra löneutveckling. Bopriserna riskerar därför att sluta gå upp i reala termer eller till och med krascha. Jättebra att du har råd att betala räntan men om det slutar med att allt fler landar med negativt eget kapital så är en hög amorterings-takt prioriterat i en deflatorisk miljö. För att inte säga stagflatorisk pga att flera varor/tjänster i princip aldrig går ner i pris.
Jag trodde fel för några år sedan, band på 6 år tom sommaren 2016 till 3,45% i ränta. Utöver räntan har jag en rak amorteringsplan på 10 år. Eventuellt löser jag bort resterande del av lånet vid omsättningen, beror på familjens likviditet och övriga situation om tre år. I vilket fall, när det än inträffar, det ska bli fantastiskt skönt att vara skuldfri!
Ska precis teckna lån på nyköpt villa. Villan gick på 4,8 miljoner och vi behövde låna 2,8. Hälften sätter jag på en 5-åring med förhandlad ränta på 2,85%, andra halvan rörligt till 2,45%. Lånet med rörlig ränta tänkte vi amortera av på 25 år (det kan väl i och för sig gå snabbare när min fru inte längre är student och/eller jag får löneförhöjning). Lånet med fast ränta har vi ingen amortering på.
Du borde kunna få ner din 5-åriga hos SEB, under 2.8% iallafall..
Förhandlingarna strandade på den nivån. Jag har lånen hos Swedbank. Jag matchade SEB och Swedbank mot varandra och det här var SEBs slutbud, Swedbank matchade det och eftersom jag redan är kund hos Swedbank så såg jag ingen anledning att byta.
Fast om 1 år löper ränterabatten ut på det rörliga och då kanske det är dags att flytta den någon annanstans.
Ah, se där. Känns konstigt dock, senaste samtalet fick jag en 5-åriga till 2.77%. Jag kan dock ha haft tur, får se vad de bär av i juni och de samtalet.
Bor ni i samma villa och har samma jobb? Har ni samma fru osv? Om inte förutsättningarna är samma så finns det ingen anledning till att riskbilden ser likadan ut för banken och därmed ingen anledning till att förvänta sig att man skall kunna få samma ränta. Det är liksom det tankefelet som gör att tidningarnas räntekarta blir lite fel – det finns inget som säger att alla skall kunna förhandla ner räntan lika mycket som andra.
Rörligt på 2.44% hos SEB.
Jag har betalat räntemellanskillnad EN gång i mitt liv, och kommer aldrig göra det igen!
Amorterar 5.000 kr / månad på ett lån kring 900.000 kr, villa värd omkring 5.5 miljoner baserat på liknande försäljningar. Inköpt för 3 miljoner.
Så vitt jag förstår är räntan på väg ner. Varför binda nu?
Fast det är väl framförallt de rörliga räntorna som går ner. När marginalen på nersidan krymper måste de 5-åriga snart börja höjas.
Vill man tajma in 5års-vändningen är det väl därför från och med nu man ska börja fundera.
Det kan alltid gå ner lite till.
Vi gjorde tabben att binda lite lån för 3 år sedan. Vi har hälften på 3 månader 1/4 på 5 år och 1/4 på 8 år. DUNDERTABBE.
1) Vi trodde att nu kan det inte gå ner så mycket mer, som med aktier det kan gå ner till 0 eller mer.
2) Vi har värdens sämsta förhandlingsläge varje år vi skall förhandla ränterabatten på vårat sk rörliga lån. Banken vet att om vi byter bank så har vi kvar de bundna lånen hos första banken, dvs de är först i kön om vi mot förmodan går i kk i förhållande till den bank vi byter till. Andra banker har därmed ett svalare intresse att ha oss som andrahandskunder med bundna lån i en annan bank.
3) vi måste alltså lösa de bundna lånen för att kunna använda hotet att byta bank vilket = 15 punkters ränterabatt hur man än förhandlar. Vilket då sist resulterade i att jag talade om för banken att det inte lönar sig för mig att ta ledigt från jobbet för att komma in på deras fina kontor och kanske få 5 ynka punkter extra i rabatt på halva lånet " Jag är nöjd så här och vill inte träffa min personliga bankman"
Skulle vara kul om tex Avanzas förhandlingsexpert kunde ge ett förhandlingstips för bankkunder som sitter i detta läge när de talar om hur enkelt det att pruta på räntan.
Jag kör alltid "rörlig ränta" vilket just nu betyder 2.79%.
Band bolån 1 (bottenlån) på fem år i februari, Swedbank, räntan låg då på 3,50…fick 3,37, mer rabatt var helt omöjligt enligt min bankkontakt. Bolån 2 (bottenlån) är rörligt. Man har läst överallt om att pruta men det kändes bara som att bankmannen gick efter sin lista, skit samma, äger mitt hus ca 10 år innan pension och har goda marginaler. Passade däremot på att höja amorteringen på den bundna lånet och amorterar även mer på lån 2;) Bank- kontakten menade på att jag ju inte behövde amortera alls….Har inga andra lån och inget annat inom Swedbank förutom lönekontot, har mitt sparande ( buffert ) på annat håll liksom försäkringarna..
Jag har allt rörligt och kommer att fortsätta med det oavsett vad internets nickedockor säger. Har inga topplån och villan är belånad till 25%. Dessutom kan jag lösa lånen när jag vill så det är ingen panik. Enda tipset jag kan ge är att spara, spara, amortera och spara lte till… Livet blir lättare och lättare efter hand!
Helt rätt, revodneb!