Gästinlägg: Amorteringskravet och bostadsrättsföreningarna

Nedanstående är ett gästinlägg från läsaren Per.

Nu har regeringen kommit med ett lagförslag om hur snabbt man ska amortera på sina bostadslån. Förslaget är relaterat till värdet på bostaden. Ibland används ordet belåningsgrad som förhållandet mellan lånen och marknadsvärdet. Poängen är att begränsa hushållens känslighet för högre räntor.

Bostäder kan innehas huvudsakligen på två sätt: som äganderätt och som bostadsrätt. Om man äger bostaden tar man lån på den som säkerhet. Eventuella gemensamma anläggningar sköts av en samfällighet, som inte får låna själv, utan som finansieras genom avgifter. För en bostad upplåten med bostadsrätt, oftast en lägenhet men ibland ett radhus, äger man inte bostaden, utan det gör bostadsrättsföreningen, som innehavaren är i medlem till en omfattning som ges av lägenhetens andelstal. Både bostadsrättsinnehavaren och bostadsrättsföreningen kan ta upp lån med bostaden respektive fastigheten som säkerhet.

Den stora skillnaden mellan en bostad med bostadsrätt och en med äganderätt är att i fallet med bostadsrätten har den boende också lån indirekt, som betalas via avgiften till bostadsrättsföreningen utifrån hur stor andel av bostadsrättsföreningen bostaden har. Det finns en stor variation i hur stora lån olika bostadsrättsföreningar har, om man jämför per kvadratmeter, som har visats av UC, tidigare Upplysningscentralen, som gör bedömningar av hur personer och företag kan betala tillbaka lån.

I artikeln UC ser tickande bomb i bostadsrättsföreningar framgår det att bostadsrättsföreningar från åren 2011-2013 har ett medianlån på runt 10 000 kronor per kvadratmeter medan äldre föreningar från 1930 till 2000 har ett medianlån på cirka 3000 kronor per kvadratmeter. (Med medianen menas att hälften av föreningarna har lägre lån och hälften högre lån. Ett medianvärde är inte så känsligt för vissa extrema värden som ett medelvärde.) För en genomsnittlig trea på 72 kvadratmeter blir det runt 500 000 kronor extra i indirekt lån för de nya bostadsföreningarna.

Jag har tagit uppgifter från hemnet.se bestående av 100 bostadsrättslägenheter på mellan 35 och 50 kvadratmeter på Kungholmen i Stockholm som såldes från november till januari. Fördelningen av månadsavgiften delat ytan visas i figur 1.

Figur 1: Histogram över månadsavgiften genom ytan för 100 lägenheter på Kungsholmen i Stockholm. På x-axeln är månadsavgifterna grupperade i intervaller om 5 kr/kvm. Man behöver multiplicera talen med 5 för att få den övre intervallgränsen. Y-axeln visar antalet inom intervallet.

Figur 1 visar att spridningen av månadsavgiften per yta är från 40 till 80 kr/kvm med några få låga avgifter, som kan bero på hyror från lokaler. Runt en tredjedel av lägenheterna ligger på över 60 kr/kvm. Nivån på 40 kr/kvm motsvarar driftkostnaderna (uppvärmning, vatten, sophämtning etc) liksom avskrivningar på fastigheten. Bostadsrättsföreningens lån kommer ovanpå det och ger en räntekostnad per kvadratmeter och månad på upp till 40 kr. Lånekostnaderna kommer att stiga om räntorna går upp och därför kommer vissa bostadsrättsföreningars avgifter att höjas mer än andras.

För att hantera denna stora spridning i lån som bostadsrättsföreningarna har, behöver man beräkna andelen av bostadsrättsföreningens lån som motsvarar den aktuella bostaden genom att använda andelstalen. Summan av den boendes egna lån och den boendes andel av föreningens lån bör då användas som det totala beloppet av de lån som lämnats mot säkerhet i samma bostad. Då behöver också marknadsvärdet utökas med bostadens andel av bostadsrättsföreningens lån. Då blir det frågan om det skuldfria marknadsvärdet, vilket är bättre för att jämföra med en bostad med äganderätt.

Mitt förslag är att räkna belåningsgraden i stället som “det totala beloppet av de krediter som lämnats mot säkerhet i form av pant i samma bostad i förhållande till det skuldfria marknadsvärdet”. För en bostad med äganderätt blir det samma sak, medan för en bostad upplåten med bostadsrätt, beskrivs det bäst med följande formel:

belåningsgraden för en bostad upplåten med bostadsrätt = (den boendes egna lån + bostadens andel av bostadsrättsföreningens lån ) /( marknadsvärdet + bostadens andel av bostadsrättsföreningens lån )

Belåningsgraden är den storhet som skall användas i lagarna och föreskrifterna och som avgör amorteringskraven. I bostadsrättsföreningens årsredovisning står det hur stora lån den har. Andelstalet för en bostad i en bostadsrättsförening står i mäklarens information och ska kunna uppges av bostadsrättsföreningen. Därför borde det vara lätt att beräkna bostadens andel av bostadsrättsföreningens lån.

Poängen med detta sätt att räkna är att reglerna slår lika för bostäder med bostadsrätt som för bostäder med äganderätt. Dessutom finns det ingen möjlighet att kringgå reglerna genom att lägga mera av lån på bostadsrättsföreningen vid nybygge. Då kräver ju banken ränta av bostadsrättsföreningen som i sin tur behöver ta in dessa pengar från de boende i enlighet med andelstalen, så räntekostnaderna hamnar ändå på de boende. Om bostadsrättsföreningens lån inte skulle räknas med, vore det bra för byggbolagen att bilda bostadsrättsföreningar med stora lån, för att bostadsköparna skulle kunna komma undan amorteringskraven.

Likaså blir det ingen idé att ändra på insatserna för existerande föreningar. Det är ofta möjligt enligt stadgarna att betala ut pengar till medlemmarna eller att låta dem bidra med mera pengar. Dessutom tydliggör denna regel att även bostadsrättsföreningens lån bör räknas med vid amortering. Med tanke på att bostadsrättsföreningar inte har något ränteavdrag, bör det vara attraktivt att minska föreningens lån snabbare än de enskilda bostadsrättsinnehavarnas lån.

/Per