Föga överraskande har bostadsutvecklarna höjt skulderna i nybyggda bostadsrättsföreningar, enligt en sammanställning som Allabrf.se gjort. Belåningen per m2 har ökat med 35% på fem år och enbart 2015 – 2016 höjdes skulderna med 14% i nybyggda föreningar. Bostadsutvecklarna har alltså passat på att höja den dolda belåningen tillsammans med stigande priser och lägre räntor. Låga räntor gör det som bekant mycket dyrare att bygga …
 |
| Kungsholmen. |
Bostadsutvecklarna har alltså inte bara höjt priserna massivt på nybyggda lägenheter de senaste åren, utan också ökat belåningen dold i föreningarna med 35% på fem år. Detta rapporterar sajten allabrf.se i en rapport som SvD har tagit del av (inte en länk www.svd.se/skuldbomben-vaxer-i-svenskarnas-bostadsratter).
Därtill är amorteringarna minimala, i snitt 1.23% i nya föreningar på sex år.
Amorteringstakten är alltså 487 (6/0.0123) år på skulderna i de nybyggda föreningarna.
Så skulderna består och det finns en avsevärd risk för ökade boendekostnader. Dels via högre räntor, dels via framtida höjda amorteringar efter de första ca 9-10 åren i de fria fantasier som kallas ekonomisk plan passerat. De ekonomiska planerna är som bekant utformade för att minimera boendekostnaden för de som köper den nya lägenheten, så priset kan dras upp maximalt.
Men köparna kommer förstås inte titta på de ekonomiska planerna eller den verkliga belåningen bostaden innebär. Inget nytt under solen.
160 kommentarer
Oj. 487 år!
Är det ens lagligt typ?
Det låter som det bryter mot all form av "God sed" om nu sådan finns.
I praktiken är det kortare. 487 år beror på att man inte amorterar i den ekonomiska planen de första åren för att pressa upp priserna.
Ah. Det låter bättre, men fortfarande rätt lång tid.
En av få saker som är kortare än minnet hos en så kallad BLT är framtidsplaneringen. Det är därför BR pressats så enormt i samband med (barnens) studier, trots att sikten ofta är ca 0.5 – 3 år (optimistiskt). Så köpare bryr sig inte nödvändigtvis om vad som händer med månadskostnaden om 3 år, eftersom bostadsrätten då är såld (till mycket högre pris). I samband med det återbetalas lånet, vars storlek alltså inte heller spelar någon roll (ett par hundralappar hit och dit i räntor).
Det är detta som talar emot någon våldsam uppgång/återgång under hösten: det är svårt att föreställa sig att speciellt många köpare ska agera på ovanstående sätt 2018.
Ni som är bra på ekonomiska planer. Skulle ni kunna googla "Studio 256 ekonomisk plan". Det är Skanska i GBG som bygger det. Inflyttning sker inom kort. Jag får belåningen till ca. 13000 kr/kvm inkl. loft i bostadsytan men det jag undrar över är amorteringen av föreningens lån. 194,6 milj. i lån och amortering på 292000 kr om året? Det är ju över 600 år?
Hm, intressant. Belåningen är 15k/kvm ungefär enl sidan 15. Det känns ganska högt.
Amorteringen stiger med 3,2% om året, så det går snabbare än så (103 år får jag det till).
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
@Joakim: Läste inte så långt ner men ser det nu. Tack. Är det ett vanligt upplägg av en ny ekonomisk plan att man amorterar 3,2% mer för varje år?
Vet inte. Sen är det kanske inte så noga i praktiken, det försämrade penningvärdet gör ju att skulderna blir lättare att bära även utan amortering. På 50 år kommer löner och priser nästan helt säkert att stiga rejält i nominella tal, medan skulderna blir mindre.
Tycker man föreningen amorterar för långsamt så går det ju att justera detta genom att öka sin egen amortering.
@Joakim: Då är vinnarna alltså dom som skuldsätter sig och förlorarna dom som lånar ut pengarna. 🙂
Btw, min mamma är på semester nu. Hon blev chockad över hur mkt mindre hon fick för SEK i år jämfört med förra året samtidigt som priserna stigit i det landet.
Ja, det är klart att den som skuldsätter sig och tar risker definitivt varit "vinnare". Jag skulle till och med säga att många är överdrivet rädda för lån.
Varför köper du inte bostadsrätt? Det är inte säkert att börsen står dubbelt så högt om 10 år men däremot kommer bostadspriserna vara dubbelt så dyra då och med hävstångseffekten på endast 15% handpenning så är ju det en kanondeal.
Jag har en billig hyreslägenhet, och man kan köra med hävstång på börsen också, vilket jag gör.
Jag är absolut inte övertygad om att bostadspriserna är dubbelt så höga om tio år. Under de flesta perioderna går börsen bättre än bostadsmarknaden. Om man tror på fortsatt stigande fastighetspriser kan man lämpligen exponera sig mot t ex Wallenstam, så har man en fot inne den vägen. Själv äger jag Castellum istället.
Så du har alltså belånat dig med 667% på börsen för att få samma hävstångseffekt? Ja då ger det kanske bättre avkastning. Det var antingen du eller Stefan som skrev för några månader sen kommer jag ihåg att bostadspriserna dubblas nominellt vart 10e år.
Nä, så högt skulle jag knappast belåna mig. Tänk också på att du knappast ligger med 85% lånat kapital särskilt länge i egen bostad – när priserna stiger så sjunker ju din belåningsgrad, samma sak med amorteringarna. Många ligger en bra bit under 50% på sina bostäder.
Börsen ger generellt sett betydligt högre avkastning än bostadsmarknaden. Om man tittar på till exempel alla 20-årsperioder, så får man backa till perioden 1959 till 1979 för att hitta en period där egen bostad gav högre avkastning än börsen.
Det handlar också som vanligt om risk vs avkastning. Att ligga 85% belånad i sin bostad är väldigt riskabelt, det ser man tydligast på fallet Stockholm. 50% belåning verkar mycket mer rimligt.
Dessutom skulle det per månad kosta mer med en ägd bostad i mitt fall än en hyrd, plus innebära merjobb. Valet är enkelt, jag är nöjd.
Kanske är en bra deal för dig då det finns bostäder med rimlig standard och bra hyresnivå där du bor. Att betala 10000 kr i månaden i hyra för en 2a i Göteborg är dyrt när man kan köpa en likadan för 2,5 milj. som ger dig en månadskostnad på 50% av 10000 (tar inte med amortering då du själv sagt att det inte är en kostnad utan sparande). Stiger boräntorna till 4-5% blir det ju dyrare men då lär ju även hyran på 10000 stiga.
Dessutom är du ju en guru på att analysera data och investera som dom allra flesta inte är.
Väljer jag att istället investera mina pengar i en 60/40 portfölj idag kan jag väl förvänta mig en avkastning på ca. 5,5% (enl. rikatillsammansbloggen). Drar man bort 2% inflation, ISK skatt och Avgifter blir det en realavkastning på runt 3% per år samtidigt som man då istället betalar 5000 kr mer i hyra varje månad.
Får inte heller ihop ekvationen. Dessutom är ju risken för börsnedgång på 25-30% högre än att bostadspriserna skulle falla med motsvarande. Det såg vi ju bara 2008. Det hände knappt något med bostadspriserna.
Ja, en tvåa för 2,5 miljoner är inte alltför dyrt om avgiften är tillräckligt låg, skulle jag säga.
Man kan alltid drömma om att köpa något billigare, men jag tycker det enda som är intressant är ekvationen "hyra VS ränta + avgift + inre underhåll per månad". I mitt fall är min hyra ganska lik "ränta + avgift + inre underhåll per månad", fast något lägre, och då tar jag hellre flexibiliteten som en hyresrätt innebär och investerar mellanskillnaden.
Börsen har gått riktigt bra i år, så jag räknar inte heller med någon fantastisk årlig avkastning framöver (börsen har nu stigit snabbare än historiskt genomsnitt sedan 2012). Detsamma gäller bostadsmarknaden.
En sak man ofta inte tänker på när det gäller en bostad med hård belåning är att man utsätter sig för en ganska hög _geografisk risk_. Det ser man allra tydligast i Stockholm om man jämför med Malmö, till exempel.
@Joakim: 2,5 kan man få en nybyggd 2a för i samma område där 2an kostar 10 000 kr att hyra (också nybyggd). Bostadspriserna kanske står stilla nu i några år. Börsen kommer säkert att öka i den takt SEK deprecierar men vill man se den verkliga börsuppgången får man som alltid kolla i USD.
Anledningen till varför jag inte köper 2an för 2,5 milj. är för att dom såldes för 1,7 för bara 2 år sedan och man kan ju inte påstå att lönerna ökat eller att det hänt särskilt mkt med räntan sen dess som skulle kunna rättfärdiga en prisökning på 800 000. Det är inget annat än spekulation. Om du kommer på ngt annat så shoot. Jag hoppas det faller tillbaka med en halv mille men det gör det nog aldrig.
Ang. det där med geografisk risk. Det gäller väl även aktier på ett sätt eller annat. Gäller ju att köpa företag som är exponerade på alla marknader isåfall men då får man inte samma avkastning. Företag som följer trender och är vinstmaximerande är ju det dom flesta jagar.
Toni: Det mest rimliga är att sprida sina risker, och det är väldigt mycket enklare på aktiemarknaden jämfört med bostadsmarknaden. Om du tittar i till exempel dina tjänstepensionsfonder så har de säkert nån sorts "globalfond" eller liknande i botten. Det räcker alldeles utmärkt med att prestera som index — de flesta som försöker sig på aktiv förvaltning klarar sig sämre än index. Detta kan man läsa lite intressant om i denna artikel. Det är mycket ovanligt att aktiv förvaltning slår passiv, så om man inte har mycket starka skäl så bör man lägga det mesta av krutet här. Kanske en global aktieindexfond och en svensk. Detta förstås bara med pengar som man inte _måste_ ta ut de närmaste tjugo åren.
De flesta ska alltså inte "jaga" företag som följer trender. Det finns en anledning till att så många svenskar satsade på Ericsson, H&M och Telia, de såg alla under en tid ut att ligga i framkant och "följde trenden". Samma sak ser vi idag i Facebook, som ju föll 19% härom dagen på en dålig kvartalsrapport. Men det vill man inte prata om så ofta.
Ja, det finns ett spekulativt inslag i framför allt nybyggda lägenheter som gör att jag också är skeptisk. Det beror också på, vet man att man ska bo på samma ställe i tio år (och har överskott och sparande i sin ekonomi så man klarar räntehöjningar / arbetslöshet) så kan man strunta i svängningarna. Men man kan lika gärna hyra också och hantera sina besparingar på annat sätt, om man har den möjligheten.
@Joakim: Ja så är det säkert. Det har man hört Warren säga många gånger. Bara 6 av 1000 förvaltare slår sitt index på 10 år så om man tror att man tillhör dom 0,6 procenten är det ju värt ett försökt. Ligger sannolikhetslära en varmt om hjärtat ger man sig dock inte ens på att försöka med aktiv förvaltning.
Har man en sparhorisont på 2-3 år kan man dock mycket väl slå index om man har tur men då är det oftast mer tur än skicklighet även om man gärna tillskriver sig själv det sistnämnda för att nästa gång man gör samma sak bränna sig och tiga om det.
Vad tror du om en 60/40 portfölj idag då? Fyller det något syfte att ha penningsmarknadsfonder samt obligationer? Kanske är bättre med råvaror och guld som krockkudde.
Vad tror du risken ligger på hos en 60/40 portfölj? -20%?
Toni: Något sådant. Man kan också krydda med lite guld och köra en Harry Browne "permanent portfolio"-historia (25% aktier, 25% korta räntor, 25% långa räntor, 25% guld — googla), men jag gillar inte ränteplaceringar i dagsläget. Allt hänger på ens risktolerans. I dagens ränteläge går det inte att få positiv real avkastning utan att ta risker.
Personligen tror jag en hög andel aktier är viktigt för att slå inflationen på lång sikt. Men som sagt, då är det 20+ år som gäller. Den senaste 20-årsperioden som gav negativ real avkastning i Sverige var 1915-1935. Men för att minska risken ännu mer bör man nog sprida placeringarna globalt också (Japan får stå som ett avskräckande exempel på "home bias").
Allt kan hända och det är lite det du får "betalt" för utöver den riskfria räntan när du köper aktier.
På rikatillsammansbloggen redovisar Jan hur portföljerna har presterat över tid och då kan man jämföra 100% aktierportfölj med CAGR av en allvädersportfölj som du beskriver…..100% aktier har gett 10,69% medan allvädersportföljen gett 8,89%. Med 8,89% bör man kunnat ha slå inflationen?
(https://rikatillsammans.se/vilken-portfolj-ar-bast-over-tid/)
Men precis som du säger är det svårare i dagens "nya ekonomi". Vi kanske står inför ett läge där räntorna aldrig mer kommer att stiga utan kanske sjunka ännu mer vid nästa dipp och då är det väl endast aktier som gäller.
Japp, man får spekulera. Guld går till exempel mycket bra i ekonomiskt osäkra tider (70-talet och delar av 00-talet), men riktigt uselt i andra tider (80-talet och 90-talet).
Att sia om vilken tid vi nu befinner oss i tycker jag är för svårt. Jag tror ändå fortfarande att marknadstiming är något de flesta misslyckas med — som de 994 av 1000 som inte slår sina jämförelseindex som du hänvisar till. Börsen kan mycket väl gå ner 25% kommande året — vilket vore rätt bra om man fortfarande är i sparfasen.
@Joakim: Precis. Men om man tror att man inte tillhör dom 0,6% är väl allvädersportföljen den som sannolikt kommer att ge en bäst riskjusterad avkastning? Det är lika bra att bostadspriserna och börsen går ner 99% om man är i sparfasen. Problemet är väl att det är lika dåligt om man investerar 100 kr idag och det går ner till 1 krona. Då måste det gå upp X antal procent för att man ska gå i vinst igen om man nu råkar ha extremt otur med tajmingen.
Intressant diskussion, Joakim och Toni.
För egen del har jag gjort bedömningen att ingen pappers-investeringsform kan växa snabbare än den sanna inflationen, i vilken jag inräknat minskad tillgång till värde p.g.a. befolkningsökning, kvalitetsförsämringar (made in china, och avvecklingen av det skattefinansierade sociala skyddsnätet- men inte skatterna – t.ex), osv.
Utifrån denna bedömning investerar jag pengar i annat än papper. Byggnader, t.ex. Ledig tid att underhålla och utveckla byggnader och mark, t.ex. En båt. En yxa.
Men jag ser att ni gjort en annan bedömning. När/i vilket läge planerar ni omsätta papperspengarna till värde?
@Anders Limes,
Jag ligger 21%+ på ISK hittills i år. Menar du att inflationen ligger på 21%?
Toni: Kanske. Men det ser sällan ut så att priserna sjunker med 99% eller ens 50%. Det finns alltid personer som är intresserade till dagens marknadspriser, annars hade priserna inte legat där de ligger. Det krävs något ganska stort för att sänka världens börser med 50%.
Anders: Ja, så kan man förstås också göra! Men då handlar det mer om jobb, att förädla saker med sitt eget arbete för att på så sätt skapa värde. I den här diskussionen handlar det mest om avkastning genom passivt ägande.
Om man inte kommer på något annat, så är ju pensionering ett bra ändamål att spara till. Och en viktig sak: Det är helt sant att det på mycket lång sikt blir svårt för företagen att växa mer än den globala nominella tillväxten. Men glöm inte att företag i ursprungsläget direktavkastar någonstans mellan 2-4% — alltså den del av årets vinst som du som ägare tar del av. Om vi tar ICA som exempel: Även vid nolltillväxt, om vi låtsas att t ex ICA aldrig öppnar fler butiker utan nöjer sig med de de redan har, så kommer du att kunna håva hem 3-4% om året enbart i form av utdelningar. Detta kan förstås bli mycket mindre om t ex marginalerna i dagligvaruhandeln krymper osv, men det är en annan historia.
@ Elk Brew, det låter bra med 21%. Är det i det läget du omsätter papperspengarna till värde? Eller väntar du? Vad väntar du isf på?
Och för att svara på din fråga, tja. Kanske. Om tomatoriset stiger med 10% och deras näringsvärde sjunker med 10% behövs bara en imkomstminsknimg pga skattehöjningar om 1% för att det ska bli 21%.
@Joakim, visst, jag förstår att ni talar om passiv förvaltning för att öka mängden oapoerspengar. Men vad jag undrar är när de omsätts i värde? Pension för mig ligger ett tag fram i tiden. Enligt min extrapolation av trender kommer ngn skattefinansierad sjukvård då inte vara tillgänglig i Sverige. Om de sparade pengarna plötsligt skall köpa sjukvård enligt marknadspris, så innebär det som sagt att de facto-inflationen av detta värde krossar alla investeringsfonder tillväxt.
Istället kan jag bl.a. ägna tid åt att t.ex. knyta band med en yngre generation som förhoppningsvis kan vara mig behjälplig när (om) jag blir gammal, dvs redan nu omsätta tid/pengar i värde.
@Joakim: Jag gick till överdrift med 99%. Häng inte upp dig på siffran. Menade bara att om man tajmar fel är det inte positivt att vi får en sättning precis efter. Det är däremot jättebra om man har 10 miljoner utanför börsen och börsen backar 30% i år.
Anders: Om du nu tror det så finns det absolut anledning att preppa ordentligt!
Själv ser jag inte riktigt de tecknen, om jag ska vara ärlig. Det är en ganska extrem riskaversion du har, om du tror att det kommer saknas "sjukvårdsförsäkring" i Sverige om (säg) 10 år.
Toni: Om man är rädd för att tappa massa pengar kan man gå in med lite pengar i taget under säg fem års tid istället. Men det handlar om timing vad man än gör. Rent teoretiskt har det historiskt sett varit bäst att stoppa in pengarna så att de får "jobba" på marknaden så snabbt man kan. Som det gamla talesättet lyder (med tillhörande artikel): "More Money is Lost Waiting for Corrections Than in Them"
@Joakim: jo ja vet att du tjatar mkt om att det alltid är bra att gå in idag för om 387 år är man vinnare ändå trots att man inte lever och någonsin kommer ha någon nytta av den investeringen. Idag är det problematiskt att bara lyckas att slå inflationen på 10 års sikt.
Tror ni inte aktier har passerat "bäst före" datum, när det gäller köpa och behålla. Förr med inflation gick aktierna upp automatiskt. Idag känns det mer som upp och ner. Köpte man Ericsson 2000 och behållt tills idag har man gjort en usel affär. H&M är nere på 2005 års priser, 13 år åt skogen. Att ha en exit/enter-strategi känns som ett måste för de sista 18 årens aktiemarknad. Tror också att aktiemarknaden kommer tyngas mer och mer då fler går i pension och pensionsbolagen måste sälja av. Nu har iof politikerna stoppat en del då man lurat pensionärer på sina pengar och höjde pensionsåldern.
Spartacus: Ja, jag tror jag tidigare nämnde just H&M och Ericsson som är typiska "småspararaktier" för folk som vill haka på någon sorts trend och gärna köper något de läst om i tidningen. Det är precis så man _inte_ ska göra — det vill säga köpa något populärt och ha alla sina besparingar i en eller två enskilda aktier. Fingerprint är ett annat modernt exempel där en del entusiaster förlorat alldeles för mycket pengar utan att veta vad de håller på med.
Har man istället köpt alla företag i hela Sverige (det vill säga, "gått enligt index") så har man gjort ungefär 6,5 gånger pengarna de senaste tjugo åren, eller cirka tre gånger pengarna de senaste tio. Då har vi under den tidsperioden både haft asienkrisen (1998), IT-bubblan (2000-2003) och den stora finanskrisen (2008).
Absolut. Blir det ett säljtryck för att finansiera pensionerna så går kurserna ner. Men det innebär egentligen mest att de som köper vid de nivåerna kommer ha högre avkastning framöver än annars. Företagens vinstförmåga påverkas ju inte.
@Spartacus: Har vi ingen inflation idag? I så fall finns det ju ingen som helst anledning att investera kapitalet i värdebevarande tillgångar. Men så är inte fallet. I Sverige ökar priserna varje år så vitt jag vet. Dessutom värderas vår valuta lägre nu än för X antal år sedan så nog kan man få avkastning även idag. Räcker ju med att du investerar i SEK i ett svenskt företag som säljer det mesta i EUR har 0% i marginaler och 0% i tillväxt så har ju gjort en vinst på >10% på 1 år på valutaeffekten. 🙂
@Toni, andrahandshyrorna går inte upp för att räntan går upp, det finns inget sådant samband här. De är en klassisk svensk (sedan alliansen) fritt vinstintresse+kraftigt reglerat utbud. D.v.s. priserna konvergerar inte vid kostnad, utan betalningsförmåga. Om det nedreglerade utbudet ändå blir större får vi fortfarande en konvergens vid betalningsvilja, vilket blir periodiserad totalkostnad för att köpa.
Scenariot vi skulle få vid en fri marknad, som du talar om när du tror att hyrorna går upp med räntan – att pris konvergerar vid produktionskonstnader – kommer knappast inträffa i detta system. Men det är ändå av akademiskt intresse, eftersom de hyresnivåerna i vilket fall som helst skulle vara lägre än dagens för andrahand.
@Linus: Det vore en intressant situation om räntorna hade legat på 6% även för fastighetsägarnas lån men dom inte kan höja hyrorna mer än 1% per år.
Precis, och det är ju just situationen för bostadsrättsägare idag; det finns inget led att föra vidare kostnaderna på. Så alternativen vid snabbt stigande ränta är hyra ut med förlust, sälja på en (antaget) fallande marknad, eller kura ihop med en snuttefilt i lägenheten man av någon anledning egentligen inte vill bo i längre (eller åtminstone för närvarande).
Å andra sidan skulle det väl förvåna de flesta om räntorna helt plötsligt steg till himlen.
Det borde finnas krav på hur stor/liten del av föreningens lån är per kvm av bostadsrätterna för att det ska få kallas bostadsrätt vid nybygge.
Nya föreningar borde inte ha lån alls, räcker att de kan ta lån senare om det dyker upp oväntade behov.
Nu får nån förklara för mig. Vem säljer bostadsrätterna? Är det föreningen eller byggbolaget?
Om det är föreningen så borde det inte finnas skulder i föreningen.
Eller är det byggaren som får in dubbla pengar.
Den första föreningen brukar oftast vara initierad av byggaren / bostadsutvecklaren…
I princip alla nybyggda bostadsrätter säljs med skulder i föreningen.
Föreningen köper fastigheten av bostadsutvecklaren (byggbolaget) med en blandning av medlemmarnas insatser och lån som föreningen tar upp.
Det hade såklart varit mycket bättre om skulderna enbart låg hos medlemmarna, om inte annat på grund av avdragsrätten för räntor som privatpersoner men inte bostadsrättsföreningar har. Men nu ställer bland annat bankernas lånetak till det, lånen blir för höga och det accepteras inte av bankerna. Men det kommer man alltså fiffigt runt genom att ha lånen i föreningen istället.
Borde inte FI lägga sig i och ändra på reglerna så att skulderna ligger på lägenheten och medlemmen. Det hade ju fått priserna att falla rejält då väldigt få hade fått lån. ☺️
Mycket möjligt att det händer så småningom, Toni.
Man gör ju på det sättet i många länder, till exempel Finland (där man redovisar "skuldfritt pris").
Mäklare och de som äger bostadsrätter idag tycker säkert det är onödigt.
Men är att redovisa det totala priset det samma som att baka in föreningens skuld i lägenhetens pris och på så sätt begränsa antalet köpare pga det höga priset?
Ja, så är det. Nu tror jag folk snabbt hade lärt sig vad "skuldfritt pris" betyder, man kommer titta på hur stort lån man själv behöver ta upp och så är vi tillbaka på ruta ett igen. Men det vore bra generellt om fler folk lärde sig privatekonomi, för det är som du säger — många vet inte om att föreningen har lån, vissa tror att de betalar "hyra" när de bor i bostadsrätt, och en del har inte varit med om att bostäder kan gå ner i pris och ser det därför som en riskfri "investering" trots att man kanske bara ska bo i lägenheten under studietiden.
Vet inte riktigt hur det är i Tyskland när Bonava (gamla NCC) bygger där. I Berlin Spandau kan man ju köpa en nybyggd 2a för ca. 200 000 Euro. Är det totalpriset i så fall? Låter väldigt billigt jämfört med i Sverige.
Lägenheterna i Berlin torde ägarlägenheter
Bostadsrätter finns bara i Sverige även om norska "borettslag" liknar
@Bengt: Vad är vinsten för Bonava av att bygga i Tyskland då? Lägre marginal men högre volym? Eller är bostäderna där Tysk-anpassade d.v.s. kass kvalité? 🙂
Det Toni undrar, undrar jag också?
Borde gå att bygga så att föreningens skuld blir lägre eller ingen skuld alls efter att alla betalt in insatsen.
@Mikael: Ja men om en nybyggd förening på 1500 kvm boyta med ett snittlån på 15000 kr/kvm ska ner till 0 så måste den summan transfereras till lägenhetspriset d.v.s. 700 000 – 1 500 000 kr högre pris på varje lägenhet (om man antar att lägenheterna är mellan 50-100 kvm stora). Med tanke på att nybyggnation knappt går att sälja till dagens priser lär det bli ännu svårare om priserna ökar med 25%.
Det går. Men det är inte så populärt, eftersom man då begränsar sig till den målgrupp som har höga löner och stora kontantinsatser. Med mer lån i föreningen kan fler vara med och köpa, tänker man.
Riksbanken tittade lite på detta tidigare i år. Läs rapporten Bostadsrättsföreningars ekonomi och finansiell stabilitet. Här ser man att skulder i nybyggda föreningar har ökat de senaste åren (se sid 11).
Det finns också ett knaskoncept som tyvärr liknar rätt mycket uppläggen kring 1989-1991. Man kallar det idag för "BRF 2.0", och här ringer varningsklockorna.
Läs mer här. Det handlar om ettor som kostar låga 245 000 kronor — dock med en månadsavgift på 5 995 kr. Den som är sugen på en fyra kommer undan med att trycka in 995 000 — men får då löpande betala 18 995 kr per månad till föreningen…
@Joakim: Skumt. Undrar vilka siffror dom kollar på. Tror inte jag sett någon nybildad förening i Göteborg det senaste året som har en skuld på mindre än 12kSEK/kvm.
Btw, varför är det så sjukt billigt i Helsingborg?? Får väl backa 10 år i GBG för att hitta sådana kvm priser på nybyggnation.
(https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-maria-station-helsingborgs-kommun-kronovallsgatan-4-10883535)
I Helsingborg har det byggts mycket och är bättre balans än i Malmö och Lund, så jag gissar att marken har varit mycket billigare att förvärva.
Det där området är ju också en bit från centrum. Men där ser man, har man fungerande ben och kan traska eller cykla så är det där ett ganska bra köp (med reservation för att jag inte läst den ekonomiska planen). Eller så tar man helt enkelt tåget…
Så där tycker jag det är lite överallt. Så fort man kommer utanför centrum, så blir det rejält mycket billigare. Det måste vara samma sak i Göteborgsområdet också, eller? En vanlig cykel, eller en elcykel, gör ju att t ex 5 eller 10 km knappast kan vara nåt stort hinder.
@Toni,jag såg häromdagen en nyproducerad BRF 1:a bostadsrätt i Hbg, mycket exklusivt läge precis vid havet i det man kallar Oceanhamnen 1 095 000, ca 1800 månaden. Tycker det låter väldigt billigt med dagens mått. Men såg att man det man kallade för andelstal var 0. Kan inte nomenklaturen men låter som man inte köper in sig i föreningen, ett trick ?.
Joakim: Nu råkar jag ha bott i Helsingborg och det där är centralt läge för en som är van vid avstånden i Göteborg. Absolut cykelläge. Dessutom är det ett segregerat område. Något sådant får du inte i Göteborg någonstans. Du kan till och med åka till skottlossningarnas Gårdsten som ligger 15 km ifrån GBG Centrum (tar 50 minuter med kollektivtrafiken in till stan) och även där kostar nybyggt 2 miljoner.
Det jag menar är att man blir grymt förvånad av hur extremt billigt det fortfarande är på sina håll i Skåne. Det finns ju absolut fina alternativ där nere. Här är kranskommunerna dyrare än stan i princip. Det är ungefär som i USA. Segregated communities får man betala mkt för men skillnaden är att även stan är dyr.
@Bengt: länka gärna?
Bengt: Det låter som om tryckfelsnisse varit framme och avrundat någon siffra nedåt. Det verkar inte helt orimliga priser ändå ju, Helsingborg har inte stuckit iväg (ännu).
Det mer exakta andelstalet kommer att framgå i den ekonomiska planen, om inte annat. Har du länk?
Joakim och Toni: https://www.vaningen.se/till-salu/0121-helsingborg-oceanhamnen-oceanhamnen/
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Bengt: Det där är bara avrundat nedåt. Slarvigt av mäklaren. Andelstalet är alltså förmodligen mindre än 0,5%. Är nästan helt säkert inga konstigheter med det där.
Hyfsat billigt, absolut, men som vanligt vill man läsa en ekonomisk plan.
… och den fanns förstås också på nätet.
Du kan hitta lägenheten i "tabell E". Det handlar alltså om ett andelstal på 0,486%, nåt som mäklaren lite smått klantigt avrundat till "0%".
Nästan 17000 kr/kvm i föreningslån?
Ja, tokigt räntekänslig. Men ändå. Om man nu kan klarar av att tränga sig in i en sån pyttelägenhet så bor man ändå riktigt billigt, även om räntan stiger med fem procentenheter.
@Joakim tack för infon!! Man fick då in en del av kostnaden via insatserna iaf. Ja , läget räknas som väldigt exklusivt i klass med det man kallar Norra hamnen ganska nära. Och där tror jag nivån skulle betraktas som väldigt billig.
@Joakim: Ja men jämfört med Lindholmen i Gbg där 10 kvm mindre kostar 2,2 miljoner och föreningslånet är ungefär det samma så är detta jätte jätte jätte billigt 🙂
Varför tycker ni det är billigt i helsingborg? Det är Gbg och andra ställen som är otroligt dyra. För några år sedan kunde man bygga en normal trea bostadsrätt för 350.000. Och bygga den i stockholm 400.000. Sen om folk vill betala 5-9miljoner istället visar väl hur sjukt det har blivit. Nu kommer folk säga: Så billigt kan du inte bygga. Men det kan man. Ta bara Attefallshusen som säljs för 1-3 miljoner.(byggkostnad 50k?) Så folk verkara vara helt off track när det gäller priser och värden.
@Spartacus: 2000 euro/kvm är ett normalt pris även i europeiska städer där medianlönen netto ligger på 6000 SEK så att det kostar 2500 eur/kvm får väl ändå ses som billigt. Vi kan ju inte ha Europas billigaste priser samt mest förmånliga bostadslån i kombination med ett högt löneläge.
Spartacus: När kostade en trea på säg 80 kvm 400 000 kronor i Stockholm senast?
@Joakim: När jag föddes. 🙂
Joakim: Haha ja det var länge sedan. Vet en som köpte en 2a för 260.000 mitt i stockholm city runt 93. Men poängen är att själva byggandet inte är så dyrt som man tror. Vad folk betalar och den verkliga kostnaden är två skilda saker. Som sagt, 5% ränta, 25 års amortering och 0,5% fastighetsskatt, sen får vi lite vettigare priser. 400.000 gällde för typ 5 år sedan. Idag är alla priser way off. Som innan förra krashen, då kunde en vanlig dörr bli nästan dubbelt så dyr på några år, utan någon egentlig anledning. Kolla in modulhusen, dom har också exploderat prismässigt.
@Spartacus: Det är klart att priserna sätts efter prissättningen av pengar (d.v.s. räntan) i kombination med mindsetet "jag hyr från banken" gör att man endast kollar på månadskostnaden och då har det blivit rätt billigt. Så länge vi har dagens räntenivåer kommer vi också ha priserna satta efter rådande läge.
Toni: ja, precis så är det ju. Känns farligt att stirra sig blind på månadskostnaden som många verkar göra.
@Spartacus: Det behöver man inte göra men för tillfället har man ju rabatt på boendet kontra hyra i alla fall i GBG. Tog upp ett exempel tidigare där det kostar 5000 kr i månaden om du köper en 2a för 2,5 miljon SEK men i samma område kostar 10 000 kr att hyra en likadan 2a. Går 3 mån boräntan upp till 5% (ganska osannolikt att det sker) så kommer du upp i ungefär samma månadskostnad. Lägger man istället undan mellanskillnaden i 10-15 år och vi får en 5%ig ränta om 15 år har du sparat 900 000 även om du bara lagt pengarna på hög på ett sparkonto.
Men uppenbarligen finns det även ställen där det idag inte är dyrare att hyra kontra köpa (Joakims fall) och då kan jag förstå att man väljer att hyra såvida man inte tror på en prisökning av okänd anledning och vill spekulera i det.
En förvånande stor andel av dom som köper idag är inte ens medvetna om att en BRF har skulder och att man som köpare har en andel av dessa. Det märkte jag när jag var på en presentation av ett nybyggnadsprojekt och kommenterade den höga skulden i föreningen efter eventet. Dom visste inte ens vad jag pratade om. Det var ju inte deras lån. Priset på lägenheten var ju det enda som var intressant.
Vad gör de egentligen i skolan? Får man inte lära sig att räkna på procent och översiktligt förstå en årsredovisning? Eller är det fortfarande litteraturhistoria och "Beppe på berget" som prioriteras i läroplanen? Att förstå hur en bostadsrättsförening fungerar borde ju rimligen vara viktigare i dagens samhälle?
Jag fick aldrig lära mig något sådant i skolan. Privatekonomi ligger inte i samhällets intresse att man kan och är således inte inbakat i läroplanen. Tänk om alla hade kunskapen om hur man blev ekonomiskt oberoende innan pensionen? Det hade ju inte varit bra för samhället. Istället fick jag lära mig att räkna på krafter och molekylers vikter.
@Toni
Respekt!!
Toni, vad man måste fundera över är ju macrosidan, varken du eller jag, eller nån här, vann på sub-prime i US. Men med permalåga räntor kunde många känna sig rikare.
Det funkar dock inte att alla är rika, tyvärr. Ingen behöver vara fattig men få kan vara rika, på riktigt.
Men som du ser vill ju folk bli lurade. Vad ska man göra liksom? Krisen blir ju allas om den händer.
Med låga räntor kommer dom som skuldsätter sig till allt dom vill köpa även fortsättningsvis vara rika och leva ett extremt gott liv och dom som är rädda för kriser och för att räntan ska gå upp och sitter med pengar på bankkonto betala för den konsumtionen. Kalkylen går ihop så länge det finns tillräckligt många idioter som inte skuldsätter sig vilket det uppenbarligen finns.
Jo, men det är väl gammalt nu, tillväxten kräver. Och kväver lustigt nog.
I Kina köper man medvetet tomma lgh, om nån bor där så kommer det in tapeter och shit, mindre värde. Hyran man kan få är närmast usel, det är enbart en fast placering.
Så visst, men, jag anser nog att nedgången vi faktiskt sett nu visar att risken finns där i alla tider, just nu kan man ju inte tro på nedgång, och folk ylar över hur många billiga aktier de ska köpa när läget kommer…
…risken är väl att dom pengarna dom sitter med där när/om börsen faller inte är värda så mkt för att köpa dessa aktier då dom endast blivit billiga i andra valutor 😀
Jo, 😀 så kan det onekligen bli. Men dollar-hatarna talar om USA och hur illa de sköter sig, att dollarn ska bli värdelös, men de jämför inte läget för € eller Yen, eller Yuan, eller pund, sek mfl.
Kronan kommer ju att offras på något exportaltare om det går, men, gör det det?
@P.M.A.: Visst går det. Det är bara för Das Reichsbank att råvägra en höjning av räntan även om ECB och FED fortsätter höja. Man ökar bara inflationsintervallet till +/- 10% och säger att man vill se en tydlig trend innan man höjer d.v.s. ett par år av stabil inflation på upp till 10%.
Visst men som jag ser det har vi den låga räntan just pga FED och ECB, Ingves har ju velat prata ner lånen men när alla struntar i en sak, ansvarsfull kredit, så blir det till sist ett kollektivt problem. Jag kan ju tycka, om jag nu ska vara rättrådig, ärlig, hyvens, svensk, att de som lånat får ta smällen… Men är det deras fel numer?
Sen kan man ju fråga sig hur inflationen ska komma… Kommer den inte i Europa eller USA så… Det verkar svårt att få ingång den, skatterna sjunker, skulderna ökar, nästan överallt.
@P.M.A.: Nja dom flesta svenskar tycker att lån är något man betalar tillbaka om man lånar från en vän men så fort man lånar från banken blir det dålig stämning när banken kräver att man betalar tillbaka.
Det är uppenbarligen skillnad på lån och lån i Sverige. I Tyskland gör man dock ingen skillnad. Där tar man ansvar och därav deras ekonomiska framgång (som inte bygger på kredittillväxt utan produktivitet, disciplin, ansvar och extremt positiva handelsbalans).
Det är mycket som inte lärs ut i skolan. Fractional banking och Demokrati är två ämnen till. Vart går du och klagar om du tycker politiken är värdelös? Hur får folket bort korrupta politiker? Eliten styr politiken och folket står bredvid och tittar på. Men ändå tycker folk att vi har "demokrati", hur sjukt kan det bli?
Med tanke på att vi inte har fractional bankning i Sverige (eller EU) vore det ju ganska onödigt att lära ut det.
@Toni
… och med en betydligt mer långsiktig horisont än den "amerikanska" kortsiktiga kvartalsrapporterna kopplat med en helt och "mindre kreativ" syn på allehanda knepiga derivat..
Kan du berätta lite mer i detalj vilket "knepigt derivat" amerikanerna pysslar med Bengt?
Något som utmärker amerikanska tillväxtbolag annars är ju att man skiter blankt i kvartalsrapporterna och fokuserar på det egna bolagets utveckling istället (typexempel: Tesla, Amazon, Facebook, Google).
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
@Bengt: Japp. Både Kina och Tyskland har långsiktiga strategier. Man kan givetvis kritisera det hur mkt man vill men det är rätt uppenbart även för icke ekonomer vilka länder som har störst ekonomiskt inflytande i Europa och Asien.
Fractional banking. Lånar ut mer pengar än man har i deposition. Översätter kapitaltäcknigskravet och Basel II till samma sak. Ökar pengamängden med factor X. Ok lite slarvigt kanske.
Privatekonomi ingår sedan 2011 i ämnesplanerna för samhälskunskap i gymnasiet. Dessa kurser är obligatoriska för alla som studerar på gymnasiet. Jag tror dock att det är ovanligt att eleverna lär sig läsa brf:ers årsredovisningar även om jag vet att det förekommer.
Det är en oerhörd mängd individer som alltså tillåtits bli skuldmiljonärer, Bostadsutvecklarna bör väl då sitta på en stor hög tillgångar om de nu finns kvar i bolagen. Synd om dom är det inte och jag hoppas verkligen att inga skattepengar ska slösas på stöd för olika branscher eller banker denna gång. (Tänk om det var skatt på lån.)
Skatt på lån kallas ränta. Skuldmiljonärerna måste betala.
Men tänk vad bra om man lag tex 5% skatt på lån förutom ränta. Då kunde man sänka motsvarande summa på arbete.
Man borde gynna arbete och sparande, inte lån och slösande.
Det kan verka nice, visst, men problemen är faktiskt mer riktiga än krediten är, företag behöver ju lån, människor behöver bo. Om vi nu ponerar att bara privata krediter ska beskattas så kommer ju dessa att bli företagskrediter. Marknaden anpassar sig, hur mycket sann marknad det är, pja…
Vad tycker du man ska spara i? Guld/silver? Aktier? Obligationer? Fastigheter?
Om jag lånar och öppnar guldgruva, är det en sådan sak jag borde straffas för?
Ogillar du blankning?
Det är en ny värld med extraskatt för att man inte hade eget kapital för ett helt liv när man börjar. (Kapitalet står sen och kokar så ingen behöver jobba….)
Man bör spara först, i vad väljer man själv, låna pengar bör kosta betydligt mer än vad det gör idag. Idag straffas sparande.
Man får betala skatt för att man jobbar, det är ingen som kallar det för straff.
Man får betala skatt på bankkontot trots att räntan understiger inflationen, det är ett straff. Och dessutom är den skatten högre än vad den är på reavinsten vid fastighetsförsäljning.
En bostad ska inte behöva kosta så mycket att man ska behöva börja livet som skuldslav.
Bostadsutvecklarna har redan skickat iväg pengarna till andra bolag via olika räntesnurror. Och skattar gör man inte i Sverige tack vare våra politiker.
Nej, folk är ju vana att betala löneskatt. Det har de ju alltid gjort och bla bla.
Jag kan hålla med dig känslomässigt men om jag vore "den superba ledaren" så anser jag mig primärt viktig för de svaga; prekariatet, gamla och barn.
Skatten är eländig, egentligen finns ingen anledning att ha den numer. Förtroendet? Mhmm. Då får politikern ansvar och HÅRT jobb. Vi har ingen flotta som kan kriga på andra sidan jorden för svensk tillväxt!
Det är sånt här som solkar bilden lite av föregångslandet Sverige och visar på att vi inte är speciellt mycket bättre än valfri bananrepublik.
Bostaden är ju den i särklass största kostnaden en person har i sitt miserabla liv, annan korruption är ju småpotatis i jämförelse.
Det är närmast helt oreglerat med skyhöga markpriser (när marken är stadsplanerad), höga materialpriser och höga byggkostnader (trots att 90% av arbetskraften är svinbilliga polacker), entreprenören lägger ut hela projektet på en underentreprenör som lägger ut hela projektet på nästa byggare, osv.
Skenande priser, skuldsättning i föreningen och vad mer.
Faktum kvarstår ju att i den konkurrensutsatta småhus-byggar branschen så får du en nyckelfärdig tvåplansvilla för 1.3 miljoner + tomt och anslutning som väl skall vara under 500.00kr i den verkliga världen.
Lägenheter borde ju således inte kosta mer än miljonen eller liknande.
Skillnaden mellan 2miljoner och snittpriset på villan i Stockholm på 9 miljoner eller liknande är ju det alla aktörer lyckats klämma ur potentiella köpare för att dom dragit åt samma håll, med samma mål mer vinst, och fått komma undan med det för att marknaden är svagt reglerad.
Det räcker ju att titta på markpriser för att förstå att nåt är fel.
Skulle ju inte skada om kommunerna började sälja hundratusentals villatomter för under halvmiljonen runt stockholm, ett Egna Hem 2020.
Men då skulle ju såklart hela bostadsmarknaden totalkollapsa…
Ja, det ligger tyvärr inte i kommunens intresse att sälja mark billigare än de kan. Kommunerna vill idag inte heller bygga småhusområden för att spara på mark och energi, i Skåne är ju ett typiskt mål att "spara på den goda jorden", och då blir det flerbostadshus istället som planläggs.
Det är en evigt bra fråga varför priserna på nyproduktion faktiskt inte sjunker. Det som är välkänt är att produktiviteten i byggsektorn stått stilla eller gått ner sen 60-talet. Priset på material och löner har stigit snabbt och det verkar inte finnas någon ny massproduktionsteknologi för bostäder i sikte. Sen har du förstås markpriserna och byggmomsen som står för rätt rejäla andelar av totalkostnaden, och så kanske lite oligopol på det. Fast jag som Skanska-ägare ser ju att vinsten på sista raden som jag får ta del av faktiskt inte är jättestor på bostadsbitarna, så exakt var pengarna tar vägen är fortfarande lite oklart (underleverantörer? byggjobbare?).
> Priset på material och löner har stigit snabbt och det verkar inte finnas någon ny massproduktionsteknologi för bostäder i sikte
3D printning?
https://www.youtube.com/watch?v=wCzS2FZoB-I
Jag gissar att man bakar in överpriserna/vinsterna i hela kedjan i alla led och att kommuner (mark), materiel och de utländska bemanningsföretagen tar mycket.
Att tex. skanska överhuvudtaget kan göra vinst på ett projekt som dom till 95% lägger ut på entreprenad är lite småkorrupt.
Det sägs väl ibland precis det, att Sverige inte utvecklats i byggsektorn sedan medeltiden och man lyfter fram ett antal länder som ligger före oss.
I kina tex så byggde dom ju ett 20 våningshus i modul-sektioner (eller vad det heter) på 300-400 timmar. Kvaliteten blev väl kanske därefter men poängen är att många av de utvecklade länderna ligger långt före oss i produktivitet och effektivitet i byggsektorn.
Just pga. att man kan göra sådana vinster och pga. att det inte går att konkurrensutsätta marknaden genom att ta in utländska aktörer (dom får ingen mark tilldelad och lyckas inte få alla tillstånd) så kan våra byggfirmor glatt köra på som dom alltid gjort.
Re: kommunerna, det BORDE ligga i deras intresse att sälja marken till medborgarna till vettiga priser om dom VILLE göra vad som var bäst för Sverige. Att sälja den till 3-4 byggdrakar för fantasisummor bara för att den är stadsplanerad och sedan låta dom göra sina påslag innan medborgarna till sist får köpa en överprisad lägenhet är lite att missbruka sin ställning.
I tex. UK har dom tjänstemannansvar och där måste kommunerna stadsplanera så att det kontinuerligt finns 2% tomma bostäder och det håller nere priserna.
I sverige är det väl också skrivet i lag att kommunerna skall stadsplanera för att matcha folkökningen?
"..det ligger tyvärr inte i kommunens intresse att sälja mark billigare än de kan. Kommunerna vill idag inte heller bygga småhusområden för att spara på mark och energi.."
Ej heller är det PK att bygga småhus av andra skäl… Småhusägare tenderar att vara mer pålästa och "krävande" och att i större sannolikhet rösta borgerligt. Dessutom, vilket egna-hems-byggandet på 30-talet visade så blev egnahemsägarna mindre beroende av "bruket" / "facket" mm, fick större själförtroende, mer egenmakt och stod inte längre med "mössan i hand"..
Några "svinbilliga polacker" torde ej längre stå att finna!
Istället blir det "fusk-rumäner", dvs Moldaver som för 25:-/h gör jobbet!
För hur skall jag annars tolka den jobbar-skåpbil med just moldaviska regplåtar jag häromdagen såg i färjeläget i Rostock på väg mot Trelleborg… De fyra ombord var inte precis turister utan typiska unga byggartyper som gjort den långa resan i den gamla begagnade skåpbilen till Sverige..
Säkert inhyrda via ett polskt byggbemanningsföretag… 😉
Och ja, de fyra var kortsnaggade modell sovjetiskt Gulag och hade på sig träningsoverallbyxor med tre ränder…
Att folk betalar 9 miljoner för en 2 miljoners villa, beror ju på att folk tror att objektet skall behålla värdet. När det blir som Detroit eller Trollhättan, där fabrikerna drar, kollapsar priserna. I Sverige blir det en personlig tragedi medans banken tar smällen i USA. Dessutom, dagens priser skulle inte finnas om inte i) räntan är -0,5. ii) ingen amortering iii) villaskatt. Inför 5% ränta, 20 års amortering, 0,5% villaskatt. Då ska ni få se helt andra och mer normala bostadspriser.
Men nu är inte Stockholm Detroit, och ingen kommer "införa" 20 års amortering.
Näe bästa vore som Nasmark skriver. Kommun säljer tomtmark för 300.000 och sen kan man slå upp ett modulhus för 1.4 miljoner. Vore bra pris för stockholm.
I Trollhättan jobbar de på ett nytt mysigt centrum tror jag.
Kanske Detroit/Baltimore är mer likt Göteborg? Malmö?
Med tanke på amorteringskravet för privatpersoner, så finns det ekonomiska incitament att flytta så mycket man kan av lånedelen till föreningarna. Hade Riksbanken istället höjt räntan så hade det slagit lika.
Och varför höjer man inte räntan? Jo, för man har låtit planekonomer bestämma priset, och som bekant har de inte fullständig information och fattar felaktiga beslut. I det här fallet så rattar de efter KPI.
Hade vi däremot haft en fast penningmängd (eventuellt ökande med en låg fix procent) och låtit räntan bestämts av utbud och efterfrågan, dvs spar- och lånevilja i ekonomin, så hade detta inte hänt.
Suck, det är som att titta på Venezuela och hur de reglerar priserna, men där majoriteten av folket och politikerna inte förstår varför deras ekonomi går åt helvete.
Och kräver man förändring till något mer marknadsliberalt, så blir man bara anklagad för att vara en sådan där elak nyliberal. Där fastnar all typ av rationell diskussion.
Ingves struntar i KPI. Du ser ju hur han ändrar reglerna hela tiden för att slippa höja räntan. Ingves höjer då ECB höjer. Tidigast nästa sommar. Och med tanke på hur slut ekonomin är i EU, (se alla bankaktier i EU), så dröjer det kanske längre.
Jag förstår inte riktigt debatten om amortering.
Det är enkelt att lösa problematiken genom att öka sin egna privata amortering om man vill.
Styrelsen i en Bostadsrättsförening är enligt lag skyldig att främja sina medlemmars ekonomiska intresse. Efter reglerna om att man får max belåna till 80% så är värdet på lägenheter i föreningar som har noll i föreningslån sämre än i föreningar med ett föreningslån. Det är troligen olagligt för en bostadsrättsstyrelse att stäva mot att göra sin förening skuldfri. En oväntad effekt av nya lagar som inte bara strider mot den mänskliga grundläggande rättigheten till fri avtalsrätt utan som också ställer till i anda oväntade ändar. Som vanligt, reglering är ett säkert sätt att skapa djupare och djupare problem.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Två likvärdiga borätter, en med hög avgift och en med låg. Den med hög avgift betingade ett lägre pris och den med låg avgift betingade ett högre pris. Om de var likvärdiga så såg man tydligt att den totala boendekostnaden blev lika. Var bara fördelningen mellan avgift(föreningslån) och ränta kostnad(eget lån) som varierande men totalsumman blev lika. Eller nära lika. I alla tider har lägenheten med låg avgift var lite dyrare, vilket representerat den minskade risken med att du har lånet själv och slipper den lilla men dock risken att en styrelse hanterar din del av föreningslånet på ett dåligt sätt.
Men, sen kom mängder av regleringar. Så nu är det istället tvärtom. Lägenheter med låga avgifter(små föreningslån) är betydligt mindre värda en lägenheter med större avgift(stora föreningslån). Det kan vi tacka våra dåraktiga politiker för. Och detta fenomen är givetvis av ondo, eftersom det givetvis är dåligt att äga en andel i ett lån som andra sköter åt dig jämfört med att hantera din skuld själv. Att hantera sin skuld själv ger lägre risk.
Inför tvång på att bifoga detta blogginlägg i mäklarprospektet. Borde t.o.m. vara tvång på att läsa denna blogg innan bostadsköp.
Läser man denna bloggen så blir man bara en looser. Då lägger man pengarna på bankkontot för att man tror på en börsnedgång, bor i hyresrätt för att man tror på en bostadsbubbla och köper konservburkar för några tusen kronor för att ha något att äta när Ryssen kommer 😉
@Toni, tur man börjat läsa bloggen ganska nyligen då:) Jag menar såklart nu, dåtid är passe !. För nu kommer allt det man tror på förutom ryssen :).
Svårt att tro på nåt annat än sjunkande priser då nästan en hel generation har upplevt 20 års kraftigt stigande bostadspriser parat med sjunkande ränta.Ingen trodde väl att man skulle sparka fram problemen med en så lång stimulansfest. Så baksmällan..
Svårt att tro på nåt annat än stigande priser ska det förstås stå, om nu nån bryr sig om att läsa mina funderingar….
Förr eller senare får bloggaren rätt, men lite roligt är det ändå att det de senaste tio åren varit mest ekonomiskt fördelaktigt att göra exakt tvärtom (dvs låna pengar och köpa bostäder).
Men allt har sin tid, och vid någon tidpunkt kommer fastighetspriserna för privatbostäder inte öka snabbare än nominella löner. Det är som Bengt säger, nästan ingen under 40 har upplevt sjunkande bostadspriser. Ingen vill läsa historia heller och fundera på vad som hände under 1930-1960 eller i början av 90-talet. Det är inte jättemånga som vet att ett hus 1957 kostade ungefär samma som 1930, dvs ett kraftigt realt fall.
Eller, ta en titt på grannländerna, till exempel Danmark.
Eller så faller bostadspriserna i andra valutor men det händer inte ett skit med bostadspriserna i SEK. Vi kanske redan har sett fallet och nu är det över för den här gången. 40 more years to come.
JP, det var andra tider förr, nu behöver det inte gå ner, krediter kan komma gång på gång.
Jag tvivlar starkt på att det som händer är att priserna står stilla tills nån jämvikt nås med nominell lön över tid. Då ska vi ner massor, om vi istället tänker att man sitter med lån och ränta, som hyra, så kan ju priset öka än mer om vi ändrar det.
Jag är dock inget att tala ekonomi med, när jag påpekade att räntan kan bli noll och att vi då kan serva skuld garvade folk åt mig och berättade X och Y. Mycket lärda ekonom-akademiker. Nu påpekar jag skulderna i US, hur ska Fed höja och inte återköpa? Eller för den delen, återköpa med höjd ränta. EU, att Kina ser också uselt ut, Japan rullar vidare tack vare nationalismen men caset imponerar inte för de utomstående.
Bostadskrisen var faktiskt inte så blodig i början av 90-talet som många säger numer, men, ingen trodde på gratis lunch, vilket nu alla tror som riskerar och köper bostad!
@P.M.A: Fortsätter vi med samma räntenivå så ser jag det inte alls som en omöjlighet att priserna står still tills nån jämvikt nås. Även om räntorna skulle gå upp 1-2% hade det inte påverkar priserna särskilt mkt då vi redan idag fått stopp av nybyggnation så brist på bostäder komma att komma tillbaka inom några år i alla fall i regioner där man inte byggt överdrivet mkt men där ändå köpkraften finns kvar (t.ex Göteborg). Uppsala kanske får vänta ett par år extra.
Om du tror det ska du ju köpa. Brist på bostäder finns sällan, se på Spotify-gnället om "ingen bostad" men för bövelen, köp bara ett hus! Förr köpte stora företag klasar av lgh, antingen själva eller leasing på lång tid. Det var en enorm folkomflyttning i samband med miljonprogrammet, och, det gillades inte ens som nytt!
Ingen charm, hög hyra (kostnad), känns det igen? Du bor för att jobba. Du jobbar för att bo. Var ligger systembolaget?
@P.M.A.: Varför skulle jag köpa om jag redan har ett boende och inte tror på varken en prisuppgång eller en nergång? Då finns det väl andra tillgångar att köpa där man kan avkastning för pengarna?
Näe, inte om du inte gör nån form av vinst, självklart. Men du oroar dig inte för förlust och det är rätt sällan man hyr billigare numer. Sen, vad lägga slantarna i nu? Visst vet jag saker men inget jag kan säga till dig, inte för att jag håller det hemligt men mina tankar har flera steg.
Jag har en hyresrätt. Har tyvärr trott på det här med bostadsbubbla sen jag fick mitt första heltidsjobb 2009. Hade jag köpt bostad då så hade den varit värderad till 3,5 miljon idag och jag hade varit skuldfri. Istället kommer jag förr eller senare behöva köpa mig in på marknaden och aldrig vara skuldfri.
Toni, varför _måste_ du köpa in dig på bostadsmarknaden? Bortsett från om man vill bo i hus så kan man om man så önskar bor i hyresrätt hela livet.
Om man vill äga sitt boende av ren princip (av någon anledning) så ska man förstås köpa.
@Joakim: Ja om man råkar ha turen eller oturen eller hur man ska kalla det att hitta en hjärtepartner så brukar dom vara rätt tuffa i förhandlingarna om att dom vill bo i hus. Jag har sett det exemplet flera gånger och du känner säkerligen också igen det.
Absolut, men det är inte något som är entydigt. Jag vet flera par som bor i bostadsrättslägenhet eller hyresrättslägenhet. Alla är vi olika.
Jag ser inte att det skulle vara något problem, blir man sugen på hus är det väl bara att köpa? Man ska inte gråta över uteblivna vinster, då kan man lika gärna förbanna sig själv för att man inte köpte BTC, ETH eller XRP och sålde i december 2017. Se till vad du har idag istället och vad du skulle kunna få för besparingarna. Det räcker säkert bra.
Jag gråter inte. Jag nämnde att jag hade haft 3,5 miljoner idag utan problem. Falskt påstående? Nope.
Idag finns det bara två anledningar att köpa bostad: Inflationssäkra eller att man vill ha 2000 talsstandard på sitt boende och inte 70 talslådor som är pinsamt att visa till släkten i Sydeuropa då deras boende är 700% modernare trots "fattigdom".
Du kan ju också hyra en bostad med 2000-talsstandard om det är det du är ute efter. Det kostar mer men är kanske värt det för dig. Hälften av allt som är nybyggt är hyresrätt nu för tiden.
Den idén att man måste äga sitt boende är en sån där gammal fix svensk privatekonomisk idé som folk hängt upp sig på i alla tider, som inte har något rationellt stöd. Samma sak som att "det är bäst att spara på banken" och "man ska köpa Telia, Ericsson eller H&M om man ska investera på börsen". Det är inget magiskt i betongen i bostadsrättslägenheter jämfört med hyresrättslägenheter. Man måste inte följa flockens åsikt här.
1. Det är inte så lätt att få tag på nybyggd hyresrätt i Göteborg även om du baserar din erfarenhet på hur det är i GBG/STHLM och jämför med någon skånsk by på 400 invånare.
2. Nybyggda hyresrätter är så dyra att det bara är iq befriade människor som hyr till ett dubbelt så högt pris jämfört med vad det kostar att äga.
Ja, så köp då om du vill ha 2000-talsstandard. Jag förstår inte exakt vad poängen är.
Jag tvivlar på att det tar särskilt många år att få tag på just nybyggda hyresrätter i Göteborg. Men tar gärna emot någon sorts rapport om det hela. Om de är så dyra som du säger borde de stå tomma, inte sant?
@Joakim: Göteborg till skillnad från Skåne är populärt. Många flyttar hit från nordvästra delen av landet och får jobb som ingenjörer. Det samma gäller Volvo som anställt rätt många italienare, tjecker, rumäner, bulgarer, spanjorer. Dom kommer hit från länder där inte bostäderna ökat med 88% per år i 100 år och utan kontantinsatser. Däremot får dom en bra lön och behöver få tag på ett boende och då söker dom det med kortast kö vilket är nybyggda dyra hyresrätter och därmed har du kötid även där. I Skåne är det nog ingen kötid på nybyggda dyra hyresrätter då Skåne knappast lockar till sig någon arbetskraft och dom som har ett jobb köper ju era boenden som håller samma prisklass som det fattiga Serbien.
Jag säger inte emot att man har kötid för nybyggda hyresrätter i Göteborg (detsamma gäller även i Malmö, Lund, Helsingborg), men hur lång kan den vara? Min poäng är att den som jobbat i t ex tio år och vill ha en modern bostad med 2000-talsstandard nog har haft möjlighet att skaffa det både genom att hyra och att äga. Det brukar dyka upp lite anekdoter på bloggen om hur "lätt" det är att skaffa nybyggda hyreslägenheter. Jag menar, kan rumänerna som jobbar Volvo skaffa nybyggd HR så måste du väl själv också på säg några års sikt kunna göra det, om det nu är drömmen?
Du menar att det dyker upp blogginlägg om hur lätt det är att skaffa hyresrätt i Sthlm? Jo men det kommer blogginlägg och anekdoter om allt möjligt men sanningen är att <5% stämmer.
Man behöver nog inte vänta alls. Det finns nog antingen byten eller bara att hyra, konstigt nog. Det är inte värt att betala 15k för en tvåa om man inte har hög lön.
Bulls Make Money, Bears Make Money, Pigs Get Slaughtered…
https://www.svtplay.se/video/17324622/husdrommar/husdrommar-sasong-5-husdrommen-i-tygelsjo-som-blev-en-mardrom?start=auto&tab=2018
Ett ovanligt intressant program, speciellt siffrorna.
Och folk fortsätter köpa bostäder….
Man tror att
det blir endast en mindre priskorrigering
man behåller jobbet
Regeringen kommer alltid hjälpa bolåntagarna
Svensk ekonomi är urstark
effektiv kollektiv hjärntvätt
Finns det anledning att tro något annat? När i modern svensk historia har sparande lönat sig mer och när har regeringen hjälpt spararna på låntagarnas bekostnad och inte tvärtom?
Det är bara hög ränta och handelskrig som skulle kunna orsaka en liten större korrigering.
Världskrig skulle dock göra Sverige dubbelt så rikt som Schweiz då vi är världsmästare i att hålla oss utanför konflikter, göra affärer med båda parterna och sedan bli vänner med vinnarna.
Finns det ngt annat land som inte "gynnar entreprenörer och risktagande" vilket lånade pengar ska gå till? Us? Nää. Kanada? Onej. GB? Nää. Men..Frankrike? Onej. Kina? Nä
Pust.
Alla löser ut ekonomin om så är politiskt möjligt/enda vägen.
Att bostadsutvecklarna lägger mer lån i föreningen är väl klassikt när marknaden börjar vända ner. Vid 90 krashen infördes "insats lägenheter". Hög avgift, mindre pris. Riktig bluff.
Sen har vi också 'PROGRESSIV AVSKRIVNING', en riktig slemhög som man lurade kunder med. Borde blivit förbjudet. Googla "progressiv avskrivning svd bolån'. Den tekniken gick ut på att hålla räntor och amortering på föreningslånet artificiellt lågt de första åren, för på så sätt hålla månadskalkylen låg och bostadspriset högt. Efter några år exploderar dock månadsavgiften till vansinnigt dyra summor. Rent lurendrejeri.
Avskrivningar påverkar inte kassaflödet. Progressiva avskrivningar har redan försvunnit och får inte tillämpas längre, så stryk det från din lista över "saker-som-ska-orsaka-kraschen".
Annars helt rätt, det förekommer återigen bostadsrätter med mycket låg insats, vilket innebär en högre risk.
Den enda Krasch jag sett var den 91-96, mer fokuserat kring -92. Vad kom den av?
1. Feldt, Åsbrink och Eklund. Ojoj.
2. Skattereformen.
3. Sovjets fall.
Låg insats kan vara högre risk, men, med lägre summa. Vad som är bäst beror på vad man tänker framöver om utvecklingen.
Fortune, just psykologin påminner mkt om techbubblan runt 2000. "Nya ekonomin" var här.Politiker aktieanalytiker, media var samstämmiga. Fanns inte en chans att det skulle gå ner. Vänner i IT branschen som ofta var delägare satt och tittade på skärmen varje morgon och såg hur kurserna steg, sen vidare till mäklarannonser på gårdar i Skåne.Här ska köpas.
Nu tron på evigt låg ränta, uppbackad av politiker/Riksbank och evigt låg arbetslöshet.
@Bengt: Visst känns det osannolikt med den "nya ekonomin" men problemet är att dom som inte tror på det ligger likvida och kanske får sitt sparande uppätet av inflationen.
@Toni, köpte självbostad på 90 talet, ägde knappt en krona för 20 år sen mer än en risig Passat :), och det har varit en fantastisk resa. Har iofs aldrig slösat med bilköp leasing, dyra resor osv. Inte lånat till aktieaffärer utan låtit andra aktivt förvalta mina regelbundna insättningar. Inte rik men äger en medelmåttig villa utan lån och kan lägga av och jobba när jag vill pga små omkostnader. SÅ jag tycker jag har utnyttjat den här perioden rent ekonomiskt men tror inte på att 10 års stimulansfest kommer fortsätta så länge till. Så är ute ur aktiemarknaden, förutom några framtida techbolag och väntar ett tag. Men vet också att det kan vara ett misstag men är nöjd med "vinsten" så långt.
På de här kreditnivåerna behövs bara liten störning för att få stora konsekvenser tex sjunkande bostadsvärden och arbetslöshet.
@Bengt: Det är bara att gratulera men är man i pensionsålder snart och är skuldfri och inte i fasen där man vill börja spara utan tvärtom konsumera och njuta av livet så ska man ju vara likvid. Föreställ dig situationen 30 år yngre och vad du skulle göra i den situationen.
@Toni, har inget att göra med om jag är 30 eller 50 utan vad jag ville exemplifiera konkret är hur extremt bra dessa 20 år, speciellt 10 senaste, (ekonomiskt enbart) varit för den som haft möjlighet vara med. Tror rätt unika med sina stimulanspaket och man ska inte förutsätta att det fortsätter.
Du har ju själv som ung inte köpt bostad vad jag förstår så är inte du lite inne på samma linje eller har jag missuppfattat dig ?.
@Bengt: Jag har missat tåget och har hela tiden stenhårt trott på en sättning på börsen och bostadspriserna och att priserna inte kan fortsätta upp och att kronan inte kan fortsätta ner men det visar sig att jag gång på gång har fel. För varje år som går nu ökar sannolikheten att jag investerar allt det jag sparat hela mitt liv och bränner mig ordentligt och slutar spara för evigt då man till slut börjar tvivla på sig själv.
Många och långa kommentarer baserade på rationella förklaringar till varför bomarknaden sannolikt ska fortsätta att vara hyfsat stabil och kanske tom över tid visa sig vara en bra investering. Detta efter att vi haft en historiskt helt ojämförbar ökning av priserna de senaste 20 åren.
Det INGEN av er reflekterar över är hur bubblor alltid spricker. Det är ingalunda pga rationella förklaringar såsom ev räntehöjningar etc utan av ren och skär marknadspsykologi. När människor börjar inse att bomarknaden sannolikt inte alls kommer att stiga för evigt, den kanske till och med riskerar falla en hel del, DÅ kan raset komma. Och fallhöjden är extremt hög för att vi ska nå ner till den långsiktiga prisutvecklingen på bostäder…
Så du menar att vi skulle kunna få ett läge där räntorna förblir låga, kollektivavtalen ger oss löneförhöjningar på 2% per år samtidigt som bostadspriserna kanske halveras och en 2a i GBG faller till 1,25 miljoner och kostar 4000 kr i månaden att köpa (d.v.s. 50% billigare än i Prag där lönerna är 3 ggr lägre)?
En bostad är aldrig en investering såvida man inte gör korta affärer i spekulativt syfte och tjänar pengar på det. Att man dom senaste 20 åren gjort extrema vinster på sitt boende är ju bara turligt då man haft flyt med skattelättnader och räntor som fallit.
Jag tolkar optimisterna här som att priserna kommer gå sidleds eller svagt upp så länge som de fundamentala faktorerna inte ändras d v s låg ränta, hushållens höga sparande och bra löner, svaga kronan, låg inflation.
Men jag håller med dig ang psykologin, vilket optimisterna här underskattar. Tror vi går från en epok där boendet varit viktigt till varje pris till att inte vara så centralt för många. Olika generationer har ju olika syn på hur viktigt boende inkl kulturella skillnader d v s alla invandrare som kommit kanske inte vill ta del sv den här vansinniga lånekulturen.
Personligen kan jag tänka mig Prag. GBG? Hmm.
Kolla huset jag la in ovan, ingen länk men..
Boendet är viktigt om inte vädret håller i sig, o gör det det vill jag också ha hus.