Den så kallade bostadsutvecklaren Oscar Properties nådde under fredagen nya bottennoteringar efter sin kvartalsrapport. Samtidigt uppger Fastighetsnytt att Stockholmsbörsen inlett en granskning av bostadsutvecklarna, som har lite mer eller mindre kreativa sätt att bokföra sina intäkter.
 |
| Veckochart Oscar Properties. Logaritmisk skala, så alla rörelser är proportionerliga. |
Oscar Properties hade sin värsta enskilda vecka, med den största nedgången sedan aktien toppade i mars 2017. Anledningen var förstås kvartalsrapporten som visade på en bokförd förlust på 103 MSEK mot en vinst på +96 MSEK för ett år sedan, trots att kraschen för nyproduktonen redan börjat då.
En anledning är att bolaget reserverat förlusterna deras rea på osålda lägenheter innebär, vilket om de blir sålda alltså inte ska ge ytterligare förluster längre fram. Man lyckades sälja 15 lägenheter och boka fyra under kvartalet och började bygga exakt noll bostäder. Man har också åkt på fördyrningar i flera projekt.
Notera ordet bokförda. Fastighetsnytt (inte en länk fastighetsnytt.se/2018/10/borsen-granskar-bostadsutvecklare/) uppger att Stockholmsbörsen inlett en granskning av deras börsnoterade bostadsutvecklare som Oscar, Bonava, Tobin, SSM och Magnolia. Bolagen bokför närmligen sina vinster lite olika. Tobin, Oscar och SSM bokar sina vinster successivt, t ex redan delvis när projektet fått godkänt, medan JM, Bonava och Magnolia bokför vinster när en köpare faktiskt tagit över en lägenhet. Stockholmsbörsen vill dock ej svara på Fastighetsnytts frågor om granskningen.
Så läget i bolagen kan vara värre än det ser ut – det man tidigare har bokat som vinst kan framöver behöva göras om till förluster när lägenheter förblir osålda. Eller så kör man mark-to-hank och bokför det hela som en tillgång man inte skriver ner värdet på, så existerar inga problem med resultaträkningen.
Omedelbart förestående konkurs för Oscar är knappast aktuellt. Man brände av 81 MSEK under kvartalet och har kvar 281 MSEK i kassan. För att skatta konkursrisken måste man titta på när skulderna löper ut. Man fick 148 MSEK till i lån under kvartalet, annars hade kassan varit nere på 133 MSEK, vilket nog hade varit lite stressigt. Kassan bör sättas i proportion till 4 033 MSEK i skulder. Naturligtvis har man även tillgångar i form av sin projektportfölj, men frågan är vad den egentligen skulle vara värd. Och om man inte kan sälja av portföljen blir det dålig stämning hos fordringsägarna.
Aktieägarna får trösta sig med att det fortfarande maximalt är 100% nedsida i aktien.
16 kommentarer
Så vad krävs för att utlösa en konkurs? Stigande räntor? Undrar förresten hur hävstångade dessa 4 mdr i skulder är i nästa led?
Ingves sa ju nyss (SvD näringsliv, pappersupplagan) att problem bland bostadsbyggare behöver man inte oroa sig för eftersom det är en "så liten" sektor. Isf inga bailouts förrän problemen når bankerna, precis som vanligt alltså. Fast nu menar ju Ingves att denna lilla sektor inte kan ha några spridningseffekter. Och det känns ju tryggt…
(man blir ju alltid trygg när riksbankschefen som t.ex. Bernanke säger att risker är "contained")
1. Att fordringsägare(eller ägarna själva enl ABL) ansöker på grunder att man misstänker att egna kapitalet är tillräckligt förbrukat.
2. Att man saknar likviditet att betala sina fordringsägare(idag eller imorgon)
Har man ej färdigställda fastigheter brukar man slippa(med revisors goda minne) marknadsvärdera dessa under krisperioder(slaktvärden = "skambud" = stor konkursrisk om hög hävstång föreligger). Frågan om överlevnad handlar då om möjligheterna att färdigställa och med förtroende av intressenterna. Så länge man har cash……
Det krävs ungefär bara 1 år, kanske lite drygt det i nuvarande situation.
"Det började med en liten skakning på lägsta däck…."
Den Stora depressionen utlöstes av en liten skitbank i Österrike!
Den Svenska Depressionen utlöstes av det allmänt okända finansbolaget Nyckeln!
The GFC startade med att bankerna lärde sig hur de kunde sälja ut risk(låntagare som inte bör ta lån) ur sina balansräkningar(3 TUSD)!
Det första man lär sig genom att studera historien är att allt är sammankopplat, intimt sammankopplat.
Det har varit och är ett otroligt märkligt ekonomiklimat i Sverige de senaste åren. Nya blogg-gudar som säljer kurser och råd och tipsar om index-fonder samt momentum-aktier. Det hela går ju utmärkt i upptrend men i nedtrend är de helt nakna i snöstormen. Så vad säljer de förutom luft?
När det går utför så gör det verkligen det snabbt. Nyproducerade lägenheter har börjat säljas för samma siffror landet över som äldre objekt. Säljsiffrorna dalar dessutom snabbt. Kommer inte investera i en bostadsutvecklare på ett bra tag känner jag.
Och det med all rätta, nybygge är precis som äldre bestånd men med högre skulder och ofta inte en överlägsen konstruktion eftersom allt folk tänker på är ytskikt.
Skrivs tillgångarna upp betraktas det som en obeskattad reserv.
Jag är numera inte insatt i redovisningsreglerna inom olika branscher. Efter RMBS-debaclet 2007/8 instiftades nya gummiparagrafer(banker i USA och senare Europa) för att förhindra att de älskade marknadsvärde-reglerna skulle drabba då köpare eller få köpare fanns(illikviditet….som aldrig skulle uppstå enligt motiven till viss avreglering). Bankerna kunde då börja dela in sin tillgångar i 3 olika klasser(som uppgjort för missbruk). Den 3´e klassen innebar att nedskrivning i princip inte behövdes för tillgångar som var osäljbara till teoretiskt framräknade (högre) värden). (Jmf t.ex HQ)
Jag undrar lite vad som gäller i bostadsutvecklings-branschen? Att hyra ut osäljbart är visserligen den naturligaste lösningen. Men vad gäller i värderingsfallet? Har vi någon revisor på bloggen som vet?
Nu jobbar jag inte som revisor men antar att de ska marknadsvärdera sina fastigheter. Dvs i dagsläget ska de skrivas ned om de inte är säljbara till bokfört värde.
Det stora problemet är dock kassaflödet.
Det kan inte nog poängteras hur viktigt det är med kassaflödesanalys vid bolagsvärderingar.
Problemet är bara att färdigställda fastigheter(köpta eller byggda i egen regi) oftast är intäktsförda(direkt mot eget kapital) fortlöpande i takt med att marknadsvärdet går upp(fallande rta samt hyresdiskontering). Stiger räntan eller faller hyresinkomsterna krävs motsvarande fortlöpande nedskrivning. Görs det i samma takt på nedvägen månne?
I fallet byggföretag(inkl bostadsutvecklare) gäller så vitt jag förstår värdering(intäktsföring) när fastigheten är redo för försäljning. Vet man i förväg att man kommer göra förluster krävs förstås nedskrivningar i förväg(jmf Skanska i USA nyligen). Men i fallet Skanska så bygger de mot ett kontrakt(lätt att avgöra om man ligger fel). Frågan är då vad som händer när en köpare vill dra sig ur? Som @ante skriver nedan antas att OP intäktsför sina byggen på ett tidigare stadium. Det låter som ett välkänt fenomen där revisorerna saknar integritet och låter sig påverkas. Ofta beror det på man även bedriver konsultverksamhet gentemot klienten(money talks, jmf Arthur Andersson och Enron). Har själv ofta sett hur parallel consulting korrumperar.
Om köparen dessutom lätt kan dra sig ur ett BR-köp med endast ev. förskott som insats(risk) skulle det förvåna om en byggare har rätt att intäktsföra i takt med delvis färdigställande. Oaktat detta fenomen handlar det här mer om möjligheten för en privatperson att få nödvändig kredit för att kunna fullfölja köpet(och ev. göra en stor förlust). Att jämföra med ett kommersiellt solvent företag som vill bryta ett kontrakt. Således är kassa-reserver(inkl bindande kreditlöften)prioriterade som du säger Stefan.
Det står en paragraf i delårsrapporten om redovisning av intäkter, enligt IFRS 15 som är den nya EU standarden ska intäkter redovisas när köparen har fått kontroll av lägenheten och kan nyttja denna. Men OP motiverar ett avsteg från denna redovisningsprincip där OP istället hävdar att de levererar en specifik bostad under prestation och därmed kan avstå från EU standard. Detta förfarande har satt OP revisor under granskning från revisiorsinspektionen eftersom detta förfarande användes vid Biografen försäljningen där axxonen gick i kk och OP nu köpt tillbaka projektet/tillståndet och redovisat intäkter fast det inte alls är säkert att detta bygge ens blir av. Det finns oklarheter då denna redovisningsprincip är ett förfarande som möjligen är olaglig. Det stora bostadsbolagen tar det säkra före det osäkra och anpassar sin redovisning efter det som vi vet är lagligt alltså redovisa intäkt när kunden har lägenheten. För övrigt är det mycket intressant att ekonomidirektören väljer att avgå i samband med denna rapport utöver alla andra avhopp i OP den senaste tiden. Jag har iallafall starka misstankar att tillgångssidan i balansräkningen är mycket uppblåst och behöver skrivas ned den närmaste tiden vilket som vi ser i rapporten att de redan har börjat med den så kallade "rean".
Surprise, surprise. OP fullt exponerad mot Stockholms bostadsmarknad – konkurs i ankommande år dvs 2020.. My bet. Hade de verkat på solsidan här i SV Skåne, så hade det varit helt andra bullar. Här ligger marknaden inte stilla, förutom i vissa "osäkra" lägen. Övre medelklassen slår inte heller i bolånetaken, (4,5xbrutto, 30% insats, etc) man får helt enkelt 20-tals hus för runt 6-8M på A-lägen.
Det ser väl rätt mörkt uf för Oscar?
-bostadspriser fortsatt ned
-aktien dykt.
-förlust kvartal-kvartal
-4 miljarder i lån
-ökande räntor rätt snart.
-nästan ingen försäljning
-inget nybyggt.
Inte fanken kan dom överleva detta och ingen vetting människa kan väl ha kvar deras aktier?
Det är "bara" 2,7 miljarder i skulder, 1,3md i eget kapital. De skulle kunna skriva ned alla projekt och fastigheter med 50% och ändå ha positivt eget kapital, även om det skulle vara knappt. Problemet är väl om de har pengar och eget kapital nog att betala utdelningar på t.ex. preferensaktierna. Tror inte det är bolaget i sig som är problem, utan problemet blir om ekonomin och bostadspriserna i allmänhet skulle snabbt och kraftig gå ner i närtid, händer inte det är nog inget akut problem för deras överlevnad. Om aktien är köpvärd är en annan fråga…
Oscar P köpte tillbaka "biografen penthousese" från konkursade Axxonen för 1 miljon kronor – man fick 125 miljoner när man för några år sedan sålde det till Axxonen…