I en nybyggd förening, Halssmycket i Lerum (Byggvärlden från 2010 och december 2011, HSB 2010), så lockade man med hela tre års avgiftsfrihet i föreningen. Tre år.
Dessutom erbjöd man ”försäkringen” Säkert Köp, vilket innebär att du i teorin skall få tillbaka det du betalat för klubbmedlemskapet (lägenheten) om du säljer inom tre år.
Det lät väl bra?
Men inte bara fick föreningen avstå tre års intäkter, utan det är även föreningen som fick betala för ”försäkringen”. En försäkring som jag vågar säga är tveksamt hållbar. Företaget Svensk Bostadsrättsgaranti (SBRG) bakom Säkert Köp, har ett aktiekapital på 1 000 000:- SEK (Sydsvenskan 2008). Men om vi ser bostadspriser som har fallit på tre år, så säljer förstås samtliga försäkrade sina lägenheter och tänker sig få pengarna tillbaka så de kan köpa en billigare lägenhet.
Ett besök hos Ratsit visar att företaget SBRG hade ett eget kapital på 1.6 MSEK och skulder på ca 6.6 MSEK 2011. Man visade 2011 en vinst på 376 000:- SEK, men har ökat skulderna varje år (dvs antagligen har man tagit över bostadsrätter som skulle sålts med förlust). Några ekonomiska muskler verkar det inte direkt finnas i bolaget.
Hur många bostadsrättsföreningar som köpt försäkringen låter jag vara osagt.
Priserna i Halssmycket utanför Lerum har nu fallit 15% enligt uppgift och det råder rena säljhysterin i området.
Frågan är hur många lägenheter som behöver utlösa garantin Säkert Köp innan det blir stopp? Ledtråden hittar man nog i skulderna på 6.6 MSEK. SBRG kanske idag sitter på 3-4 st lägenheter. Förr eller senare blir det stopp med att låna mer pengar för att ta över lägenheterna. Samtidigt är väl tanken att man skall hyra ut lägenheterna till marknaden vänder upp igen. Avtalet mellan SBRG och föreningarna innebär antagligen att SBRG har rätten att hyra ut returnerade lägenheter på obestämd tid.
Ironiskt nog blir detta en baklängeskonvertering av bostadsrätter till hyresrätter, även om aktiekapitalet på 1 MSEK innebär att det är i mikroskala. Om alla i Halssmycket säljer inom drygt ett år är hela föreningen hyresrätter i regi av SBRG. Om bolaget överlever. Sedan finns det ju också en gräns på hur få medlemmar det får finnas i en bostadsrättsförening, vilket kan leda till obehagligheter för last man standing.
20 kommentarer
Så med andra ord kan man bo gratis i 3 år (betala räntor) och sen lämna in nyckeln. Låter lite för bra för att vara sant.
Och när det låter för bra för att vara sant, så …
Byggarn får sina lägenheter sålda till ett pris som är satt så att en fin vinst tas hem.
Risken har skeppats över till köparen samt ett försäkringsbolag som satts upp enkom för att övertyga köparen om att risken minskat, när det egentligen är tvärtom.
Det är ett smart upplägg, det är få som ser igenom det.
Hurvardetnu: Mobiltelefon för 1 krona? Jo, just det läs det finstilta: totalkostnad 24 mån 9867:- !
Numera får en bostadsrättsförening bestå av så få som tre lägenheter, förr var det minst 6 som gällde. Jag är osäker på om det är antalet lägenheter eller antalet medlemmar som räknas men jag tror att det (märkligt nog) är antalet lägenheter. Det kan i så fall bli intressant att vara sist ur perspektivet att man skall samarbeta med ett konkursfärdigt aktiebolag.
/J
Tror det är antalet medlemmar. Läste någonstans om en liten förening som skulle avvecklas eftersom en lägenhet inte kunde säljas och hyrdes ut istället.
Nu har ni snurrat till det lite! Det är givetvis antalet lägenheter som är reglerat eftersom det inte finns lagar mot att vara fler medlemmar per bostadsrätt. Att vara last man standing borde alltså vara prima eftersom du då kan överta bostadsrätterna från SBRG lagligt om de inte kan betala avgifterna (typ ett av få legitima skäl att vräka en brf-innehavare). Problemet uppstår när styrelsen havererar eftersom SBRG har så många medlemskap att man får majoritet i styrelsen (som ju måste bestå av minst 3 personer)…
SBRG är väl angagligen återförsäkrade i något större försäkringsbolag. Och som påpekats tidigare när du dragit upp sådana här historier är det inte föreningen som står för avgiften som byggbolaget bjuder på…
Ok, efter att faktiskt ha läst de länkade artiklarna (jag borde göra det innan jag kommenterar, jag vet ;), så låter ju SBRG inte direkt seriösa…
/tidigare talare
Nej, men under de avgiftsfria åren brukar föreningarnas budget vara strypt, med bland annat uteblivna amorteringar.
En sökning på FIs hemsida visar att de heller inte har något tillstånd för att syssla med försäkringsverksamhet…
1 kap Bostrlagen 2§
2 § För registrering av en bostadsrättsförening fordras att
föreningen har minst tre medlemmar. Dessutom skall föreningen ha
antagit stadgar samt utsett styrelse och minst en revisor.
Lag (1993:314).
Mao antalet medlemmar
Vilket väcker frågan om det är antal medlemmar eller antalet medlemskap. SBRG är en medlem, men sitter på potentiellt flera medlemskap.
Du kan ju även ha flera medlemmar på en lägenhet, vår förening har exempelvis 54 medlemmar på 40 lägenheter (varav 4 lägenheter är HR, och alltså inte har någon medlem).
Förtydligande, upplösning sker om antalet medlemmer ELLER antalet bostadsrättshavare går under tre.
Likvidation och upplösning samt fusion 8 Kap
29 § Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga
om bostadsrättsföreningar.
Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar för
det fall antalet föreningsmedlemmar går ned under ett lägsta antal,
skall tillämpas i fråga om en bostadsrättsförening, om antalet
medlemmar eller antalet bostadsrättshavare går ned under tre. Om flera
medlemmar har en bostadsrätt gemensamt skall de härvid räknas endast som
en bostadsrättshavare.
Kort sagt när bara SBRG och en medlem till (last man standing) kvarstår upplöses föreningen.
Men i skedet innan, dvs två medlemmar + SBRG, måste fortfarande SBRG betala avgiften eller bli vräkt då i extremfallet bostadsrätterna återgår till brf:en. Alltså inte alls dumt att vara sisten kvar.
Ja det finns iaf inget som begränsar antalet medlemmar per bostadsrätt om man inte uttryckligen skriver in detta i sina stadgar. Vår förening har krav på delägarskap om minst 1% dvs potentiellt 100 medlemmar per bostadsrätt. Det är INTE vad som avses i Bostadsrättslagen utan det avser minst 3 bostadsrätter.
Brukligt är att man på en stämma har du en röst per bostadsrätt, dvs SBRG borde kunna dominera?
I de allra flesta BRF accepteras endast fysiska personer, speciellt brukar det vara så normalt i HSBs stadgar.
SBRG är juridisk person – hur har ni tänkt att en juridisk person ska accepteras som medlem i BRF?
"Återköpsgarantin erbjuds endast till hyreshus som ska ombildas"
Var det som gällde 2008 iallafall (när artikeln skrevs) Och då är ju risken bra mycket mindre för prisfall – då ombildade lägenheter säljs med rabatt mot marknadsvärdet.
/Oraklet
Nästan 10% av beståndet brf'er i Halssmycket ligger ute på hemnet just nu (5 av 55). Undrar lite hur många som säljer p.g.a. de förbannade trapporna, låter allt som oftast som om man bodde på en oljeplattform. Form över funktion…