Sveriges ekonomi är fantastisk. Allt pekar åt rätt håll. Global återhämtning. Fejkad positiv statistik från USA. Inga problem med EU:s skuldkris. Allt pekar uppåt.
Utom bostadspriserna.
Latest in Mäklarstatistik
Den svagaste låten på Dire Straits annars suveräna album Love over Gold från 1982 är sången Industrial Disease, där följande textrad förekommer: ”Two men says they’re Jesus, one of them must be wrong.” Lägger inte in något YouTube-klipp, eftersom det faktiskt är en riktigt dålig låt som jag inte vill förstöra er dag med.
Iaf så inom bostadsprisstatistik har vi i Sverige två källor att vända oss till. Dels Statistiska Centralbyrån, SCB, och dels partsinlagan Mäklarstatistik. Den första framstår som urtråkig och skulle göra (och gör) en betongsosse stolt. Den andra är rena lekstugan och levererar inte någon sammanställd statistik och byter vid flera tillfällen ut vilket sätt man redovisar statistiken på. Mest klassiskt är att man slutar redovisa snittpriset för bostadsrätter mitt under den akuta finanskrisen 2008.
Är det någon som faktiskt funderat på vad det är för siffror Mäklarstatistik redovisar?
För bostadsrätter är det prisförändringen i kronor per kvadratmeter. Om det främst är välbesuttna som gjort affärer i krisens spår, och köpt större lägenheter, så kan det leda till en bias för högre priser per kvadratmeter, men det är förstås osäkert. Oavsett så rapporteras inte alla affärer in i statistiken. Eftersom bostadsrätter rör sig om klubbmedlemskap och inte fastighetsaffärer så har vi tyvärr inga andra siffror att gå på, då affärerna inte finns i något register.
För villor är det annorlunda. SCB:s statistik baserar sig på affärer ifrån fastighetsregistret, och är därmed heltäckande oavsett hur affären gått till.
Men för villor är det också väldigt speciellt vad Mäklarstatistik redovisar. De redovisar nämligen ändringen i K/T-värde på inrapporterade affärer. Vid lägre volymer av affärer, eller där främst dyrare hus omsätts, så kan det slå väldigt fel. Ofta har just dyra hus ett förhållandevis lågt taxeringsvärde, och avsevärt högre K/T-värde.
Framför allt så kan man nu läsa i Dagens Industri att taxeringsvärdena i snitt skall justeras upp 34%. I så fall kommer Mäklarstatistik tvingas redovisa ett prisfall på villor med nästan 25% (100-100/134) när de nya taxeringsvärdena är spikade. Taxeringsvärdena släpar hela tiden efter, och då är det kanske inte så svårt att visa på stigande priser. Men nu kommer verkligheten komma ikapp Mäklarstatistik när huspriserna stagnerat, men taxeringsvärdena fortsätter upp.
Vi får se hur Mäklarstatistik skall trixa sig ur det. De börjar väl redovisa något annat istället.
Oavsett så slår statistiken fel vid fallande omsättning på marknaden. Omsätts det bara väldigt dyra lägenheter eller dyra villor, så kommer statistiken kunna slå absurt fel. Och det finns en gammal tumregel från förra bostadskraschen på 90-talet, nämligen att det alltid går att sälja objekt i de bästa lägena, men de sämre (och billigare) blir mer svårsålda. Därmed kommer prisstatistiken visa för höga priser.
Nu har jag inget bra förslag på hur man löser problemet, men antagligen bör man inte titta på alla avslut, utan göra stickprov ur olika områden som representerar riket eller regionen. Exempelvis för att säga hur priser utvecklas bör man ta stickprov på priset på ett antal ettor, ett antal tvåor, ett antal treor, ett antal fyror och ett antal femmor eller större inom ett visst mätområde. Motsvarande för villor, stickprov ur olika husstorlekar inom mätområdet.
Vägningen av de olika klassningarna bör representera hur fördelningen ser ut i hela området. Är 90% av lägenheterna i ett område treor, så skall vägningen vara därefter. Inte basera sig på avslut i femrummare eller ettor.
Annars säger bara statistiken hur priset var för de just avslutade affärerna, inte vad priset är för alla bostadsrätter eller villor som inte är till salu. Frågan är hur taxeringsvärden räknas ut? Antagligen felaktigt de med, dvs baseras på avslutade affärer i området, och tar inte hänsyn till om dessa var representativa.
Kanske lite teoretiskt och akademiskt, men jag är övertygad om att man gör sig en otjänst om man inte väger prisutvecklingen korrekt.
Att bara redovisa alla affärer är inte statistik, det är information eller torrt data. Statistik säger något väsentligt om faktiska förhållanden. Det gör inte Mäklarstatistik.
Nu trumpetas det i media att bostadspriserna stiger, i en partsinlaga från Mäklarstatistik. Som alla vet vill ju mäklarna tuta i folk att priserna stiger och att man därmed måste köpa genast, innan det blir dyrare.
Går man in på Mäklarstatistiks hemsida så ser bilden annorlunda ut. Några exempel:
Villor i Stor-Malmö faller med 4%.
Bostadsrätter i Göteborg faller med 1% på tre månader, eller ner 4% på helåret.
Villor i Göteborg faller med 4% på tre månader, och ner 9% på helåret.
Allt enligt Mäklarstatistiks hemsida.
Så varför går Mäklarstatistik bara ut med att priserna stiger? Det visar med all tydlighet att det rör sig om en partsinlaga. Man vill inte peka på de områden där priserna faller. Eller är det journalistkåren som bränt sig med för dyra bostäder och vinklar sina artiklar på detta viset?
Svaret måste nog bli att det är journalisterna det är mest fel på, för de negativa siffrorna finns med i pressmeddelandet. Så journalisterna hårdvinklar att priserna är på väg uppåt.
Sen kanske man inte skall glömma att volymerna fallit, och det finns därmed en risk att de är vissa kategorier som står för bostadsköpen. Om de med mest pengar fortsätter köpa som om inget hänt, är statistiken relevant för de som inte har råd att köpa mångmiljonobjekt?
Glöm inte heller att högst 70% av försäljningarna ingår i Mäklarstatistiks underlag, förutsatt att anslutna mäklare rapporterar samtliga affärer, vilket de inte är skyldiga att göra.
Julhandeln backade med 1.3% 2008, istället för väntade ökning med 1.5%.. Oj, vad överraskande. Inte.
Liksom mäklarkåren har Handelns Utredningsinstitut hållit god min och pratat om nya rekord. Går det inte, så får man snacka så det går. Fast det gick inte det heller visade det sig när man får siffror från opartiska SCB. Fast siffrorna går att vända och vrida bäst man vill. Ovanstående siffror gäller sällanköpsvaror. Medräknat mat så steg handeln 0.7%, vilket är lägre än inflationen på 0.9% per december 2008. Säljer man lika mycket i volym som föregående år så skall omsättningen öka med inflationen. Nu minskade den mätt i reala termer, även om den magiska gränsen 60 miljarder passerades.
Man kan notera att 60 miljarder är ca 6600 SEK per svensk, vilket inte stämmer överens med den här enkäten. Julhandeln avser antagligen sammanlagd konsumtion i december, dvs allt man köper räknas som julhandel, även om det inte handlar om julklappar. Och mat måste man ju äta oavsett.
Det tål väl att upprepas, lita aldrig på en lobbyorganisation, oavsett om det är HUI eller för den delen Mäklarstatistik. En part i målet har bara ett intresse, och det är att få uppdragsgivarna att tjäna mer pengar.
0.7% är ingen ökning när inflationen är 0.9%.