Vad visar egentligen Mäklarstatistiks siffror för villapriser?

Är det någon som faktiskt funderat på vad det är för siffror Mäklarstatistik redovisar?

För bostadsrätter är det prisförändringen i kronor per kvadratmeter. Om det främst är välbesuttna som gjort affärer i krisens spår, och köpt större lägenheter, så kan det leda till en bias för högre priser per kvadratmeter, men det är förstås osäkert. Oavsett så rapporteras inte alla affärer in i statistiken. Eftersom bostadsrätter rör sig om klubbmedlemskap och inte fastighetsaffärer så har vi tyvärr inga andra siffror att gå på, då affärerna inte finns i något register.

För villor är det annorlunda. SCB:s statistik baserar sig på affärer ifrån fastighetsregistret, och är därmed heltäckande oavsett hur affären gått till.

Men för villor är det också väldigt speciellt vad Mäklarstatistik redovisar. De redovisar nämligen ändringen i K/T-värde på inrapporterade affärer. Vid lägre volymer av affärer, eller där främst dyrare hus omsätts, så kan det slå väldigt fel. Ofta har just dyra hus ett förhållandevis lågt taxeringsvärde, och avsevärt högre K/T-värde.

Framför allt så kan man nu läsa i Dagens Industri att taxeringsvärdena i snitt skall justeras upp 34%. I så fall kommer Mäklarstatistik tvingas redovisa ett prisfall på villor med nästan 25% (100-100/134) när de nya taxeringsvärdena är spikade. Taxeringsvärdena släpar hela tiden efter, och då är det kanske inte så svårt att visa på stigande priser. Men nu kommer verkligheten komma ikapp Mäklarstatistik när huspriserna stagnerat, men taxeringsvärdena fortsätter upp.

Vi får se hur Mäklarstatistik skall trixa sig ur det. De börjar väl redovisa något annat istället.

Oavsett så slår statistiken fel vid fallande omsättning på marknaden. Omsätts det bara väldigt dyra lägenheter eller dyra villor, så kommer statistiken kunna slå absurt fel. Och det finns en gammal tumregel från förra bostadskraschen på 90-talet, nämligen att det alltid går att sälja objekt i de bästa lägena, men de sämre (och billigare) blir mer svårsålda. Därmed kommer prisstatistiken visa för höga priser.

Nu har jag inget bra förslag på hur man löser problemet, men antagligen bör man inte titta på alla avslut, utan göra stickprov ur olika områden som representerar riket eller regionen. Exempelvis för att säga hur priser utvecklas bör man ta stickprov på priset på ett antal ettor, ett antal tvåor, ett antal treor, ett antal fyror och ett antal femmor eller större inom ett visst mätområde. Motsvarande för villor, stickprov ur olika husstorlekar inom mätområdet.

Vägningen av de olika klassningarna bör representera hur fördelningen ser ut i hela området. Är 90% av lägenheterna i ett område treor, så skall vägningen vara därefter. Inte basera sig på avslut i femrummare eller ettor.

Annars säger bara statistiken hur priset var för de just avslutade affärerna, inte vad priset är för alla bostadsrätter eller villor som inte är till salu. Frågan är hur taxeringsvärden räknas ut? Antagligen felaktigt de med, dvs baseras på avslutade affärer i området, och tar inte hänsyn till om dessa var representativa.

Kanske lite teoretiskt och akademiskt, men jag är övertygad om att man gör sig en otjänst om man inte väger prisutvecklingen korrekt.

Att bara redovisa alla affärer är inte statistik, det är information eller torrt data. Statistik säger något väsentligt om faktiska förhållanden. Det gör inte Mäklarstatistik.