Mäklarstatistik

Idag är det Stora Visningshelgen hos allt mer desperata mäklare, så vad passar väl bättre än lite sanningar om villaprisernas utveckling?

Efter att i veckan levererat teknisk analys av Valueguard-KTH:s kvalitetsjusterade villaprisindex för hela Sverige så utlovade jag även motsvarande för de lokala marknaderna. Värt att notera är att eftersom man i indexet justerar objekten för kvalitet så motsvarar varje affär i princip att man säljer samma villa om och om igen, vilket alltså är en alldeles utmärkt grund för teknisk analys.

Dessutom rör sig bostadsmarknaderna långsamt och det förekommer ingen störande trading, så trender är enkla att analysera. Slagigheten och osäkerheten är dock större i villapriserna än för bostadrätter, varför jag avstår från att analysera med Parabolic SAR, utan håller mig enbart till MACD. I övrigt ter sig att följa SEB:s Boprisindikator, likt för inlägget om hela Sveriges villamarknad, som det bästa alternativet. Och då är det sälj som gäller med start i juli på samtliga marknader. Se det inlägget för närmare detaljer.

Störst går först, vi börjar med Stockholm.

Sedan mitten 2010 har det kommit falska säljsignaler i MACD som omedelbart bytts ut mot köpsignaler. Detta är att vänta då MACD 2010 till våren 2011 gick horisontellt, vilket säger alla att man skall stå utanför marknaden. I sommar har dock MACD vänt ner hårt och den sista säljsignalen består alltså. Sist det skedde var december 2007.

Köpsignalerna är sämre än säljsignalerna och kommer sent, medan säljsignalen 2007 alltså fångat marknaden i god tid vilket även säljsignalen i juni ser ut att ha gjort.

Över till hålan Göteborg.

Inte alls samma osäkerhet i MACD här som i Stockholm. Säljsignal redan i oktober 2010, även om priserna stärkts något under våren. Nu ligger dock de kvalitetsjusterade priserna lägre än säljsignalen iom augustisiffrorna (som avspeglar juli). Uppgången 2009-2011 har även fungerat väl Parabolic SAR, svarta prickar, som i så fall med start juli 2011 nyss gett säljsignal. PSAR fungerade även fram till toppen 2007, så långa jämna rörelser fungerar de signalerna för, men osäkerheten 2007-2009 blir slagig.

Ner till Malmö med helt klart den svagaste prisutvecklingen i landet.

De kvalitetsjusterade villapriserna är nu lägre än 2007, även om det är betydligt sämre för lägenheter som ligger rejält under toppen från 2007. Säljsignal för villor var i november.

Slutligen mellanstora svenska städer.

Riktigt svag utveckling över huvud taget. Säljsignal redan i september 2010, och kvalitetsjusterade priser är tillbaka på nivåer vi såg innan den akuta finanskrisen 2008.

Överlag visar alltså villamarknaderna svaghet, där Stockholm är starkast men efter ett år av osäkerhet nu ser ut att börja nedresan.

Återigen när man jämför Mäklarstatistik och kvalitetsjusterade Valueguard, så kan man dra slutsatsen att oattraktiva villor har blivit svårare att sälja, medan premiumobjekten fortfarande är attraktiva, men med fallande priser. Därmed pekar Mäklarstatistik på stillastående eller stigande medelpriser, men Valueguard-KTH:s index pekar korrekt på fallande priser.

Riktigt stora nedgångar ser vi först när volymen på de oattraktiva objekten också tar fart. För lägenheter har vi konstaterat att det är tvärt om som gäller. Lägenheter har blivit för dyra, så de som absolut skall köpa köper de mindre lägenheterna som kostar mindre, vilket driver upp priserna på dessa något, medan stora eller dyra premiumobjekt blir allt svårare att sälja utan prisdumpning. En etta för 2 MSEK i halvcentrala Stockholm kan fortfarande hitta köpare, men en 4:a i bästa läget för 10 MSEK saknar nu köpare, något förenklat. Finns alltid anekdotiska motexempel dock.

Att oattraktiva villor blivit svårsålda har jag redan noterat, främst villor på landet eller i förorter. Gräddhyllorna sänker visserligen sina priser, men blir åtminstone sålda. Och som vanligt för alla som börjar yra om bostadsbrist – priserna har procentuellt stigit mer på avfolkningsorter än i Stockholm med kranskommuner, vilket bevisar att det är rent trams att det är brist som driver upp priserna. Det är låga räntor, slapp utlåning från banker, brist på amorteringskrav och noll koll på ekonomisk risk hos låntagarna som drivit upp priserna.

Tillägg: Vill påminna och uppmärksamma läsarna att Göran Pettersons (m) webradiointervju med mig om bostadsbubblan igår nu finns utan brus, tack vare en hjälpsam lyssnare. Så orkade ni inte lyssna på den pga bruset kan det vara värt ett nytt försök. Eller om man vill spara .mp3-filen som bevismaterial för framtida bruk.