bostadsbubblan

Bostadsrättspriserna i Stockholms kommun visade i juli månad upp de största nedgångarna för juli månad någonsin för Valueguards index, med en nedgång på -3.46%. Det är tredje månaden på raken med de största nedgångarna för respektive månad sedan Valueguards index började mätas 2005. Normalt har uppgången varit +1.52% i juli. Grafer nedan.

Juli månad brukar alltså vara en stark månad för bostadsrätter, där exempelvis föräldrar ska köpa lägenheter åt sina barn när de ska börja studera och historiken visar på +1.52% uppgångar i snitt i juli. Med årets nedgångar på -3.46% landar medlet på +1.23%.

Det är tredje månaden på raken för månadsmässigt rekordstora nedgångar i Stockholm. Raset på -4.46% i juni och -3.03% i maj var de största nedgångarna någonsin för de månaderna.

Om man struntar i säsongsmässigheten finns det dock två månader som varit sämre för lägenhetspriserna i Stockholm, och det var november 2007 med -6.17% och oktober 2008 efter finanskrisen med -6.97%. Så det är inte riktigt så illa som då procentuellt sett. I faktiska svenska kronor är dock nedgångarna betydligt större den här gången, pga att priserna var så höga till att börja med.

Annars ser man ovan att beteendet upprepar hösten 2017, men det är normalt med fallande bostadspriser under hösten, vilket det i och för sig även var i juni – juli för Stockholms bostadsrättsmarknad. Återstår då att se om det är över nu.

Enligt Valueguard steg sedan bostadspriserna preliminärt i Stockholme med +1.4% de första två veckorna i augusti, medan de fortsatte falla med 0.6% i Göteborg. En mäklare uppger dock att uppgångarna är tillfälliga, och då är inte mäklare kända för att vara negativa. Dock är det säsongsmässigt helt normalt med att priserna går ner under hösten, vilket kanske är vad som avses.

Bloggen har alltid fel om bostadsmarknaden, men än så länge har vi bara sett påverkan av de första räntehöjningarna. Bolåneräntorna och styrräntan ska fortsätta uppåt enligt samtliga prognoser och inflationen kommer också påverka allt mer, särskilt med stigande matpriser i september. Till vintern slår även höjningar av fjärrvärmen och elpriserna igenom på en del håll, och sedan har inte arbetslösheten som effekt av konjunkturnedgången börjat än.

På den positiva sidan gör en fallande krona att hemvändande svenska expats kan uppleva att bostadspriserna sjunkit ytterligare 10% i Sverige och återvändande kontantköpare kan därmed dämpa prisfallet i de mer attraktiva lägena. Man flyttar knappast hem från Schweiz eller London för att köpa i ett oattraktivt läge. Valueguards prisindex kvalitetsjusterar dock och tar hänsyn till bland annat läget.

Nominellt, dvs mätt i kronor som ska reavinstbeskattas är priserna nästan tillbaka på 2017 års nivåer och den som köpte då har förlorat fem års bostadskarriär. Justerat för inflationen (”inflationen betalar mina skulder”) är priserna tillbaka på 2015 års nivåer och att bara köpa varukorgen som ingår i KPI hade gett samma avkastning som en bostadsrätt i Stockholm, om det hade varit möjligt. Oavsett – säljer man idag får man alltså inte ut mer köpkraft för bostaden än man fick om man sålde 2015. ”Bo sig rik” brukar sådant kallas har jag läst. Detta tar inte hänsyn till att på grund av uppgångarna i siffror har du en latent skatteskuld till staten, och egentligen sämre köpkraft än 2015.

Det är upp till var och en att dra korrekta slutsatser i det här fallet. Som vanligt alltså.

I skattereformen som inte blev av eftersom man skulle införa ISK-beskattning av bostadsrätter istället för reavinstskatt, vilket oppositionen kallade fastighetsskatt, så skulle man även justera för inflationen så man inte skulle bli skatteskyldig om bostaden steg i samma takt som inflationen. Men f-ordet sänkte den reformen, som också skulle gett svenskarna 120 000 skattefri inkomst om året och platt skatt på arbete ovanpå det.