Morgonens obligatoriska läsning hittar man hos Bonnier/DI, där Anders Borg förutspår upp till 20 års stagnerad bostadsmarknad, utan stigande bostadspriser.
I Anders Borgs guldlocksekonomi (“inte för varmt, inte för kallt, utan perfekt”) ska hushållen minska sina världstoppskulder i lugn takt de närmaste 20 åren. Alternativet vore, hemska tanke, att konsumtionen inte kan fortsätta stiga, rent av falla om man minskade skulderna för snabbt. Vi måste nämligen ha evigt stigande konsumtion, men framöver ska vi lyckas med det utan att göra det med lånade pengar.
Anders Borg är helt tydlig med att hushållens skulder och därmed bostadsbubblan inte kan tillåtas fortsätta stiga, men tydligen blir det småduttande för att uppnå detta, då man inte vill riskera en krasch.
 |
| Villaprisindex och KPI 1980 – 2012
samt vad som krävs 2013 och framåt enligt Anders Borgs önskemål |
Så när du nu tänker låna 4-5 MSEK till en bostad, kom ihåg att du inte kommer kunna sälja den med vinst de närmaste 10 – 20 åren.
20 års stagnerad bostadsmarknad är för övrigt helt i linje med vad som krävs för att priserna ska justeras ner till indikatorer som BNP, disponibel inkomst eller KPI. Alternativet är en nedgång i bostadspriserna med 30 – 50% under 4 – 8 år, men om man tror att våra makthavare under tjugo års tid kan balansera på slak lina så är förstås en stagnerad bostadsmarknad också en lösning.
Tillägg: Bifogar en graf över villaprisindex och KPI. Enligt SCB så föll villaprisindex i Sverige under 2012, för första gången sedan 90-talskrisen. För att KPI ska komma ikapp stagnerade villapriser på 20 år krävs 2.7% i inflation om året framöver, dvs högre inflation än Riksbankens mål. Man kan naturligtvis diskutera vilket år som ska sättas som jämviktsindex. Här är det exempelvis år 1980, vilket förstås är helt godtyckligt och beror på att SCB satte detta år till 100 för bägge index. Ett annat sätt att titta på det hela kan vara att titta på skuldbubblan i förhållande till BNP och hur många år av önskad BNP-tillväxt som krävs för att reducera den med hälften. Ca 3.5% i BNP-tillväxt om året i tjugo år, med stagnerade skulder, ordnar också det hela.
56 kommentarer
GP har skrivit en recension om mötet i Göteborg, där fastighetsbranschen i Göteborg hade svårt att sluta dunka varandra i ryggarna.
Detta bevisar att du faktiskt har haft rätt om bopriserna.
Det behövs ingen öppen kris för att konstatera fakta.
Folk i allmänhet tror däremot inte på detta förrän krisen är kännbar och pyramidspelet har rasat.
Rätt och rätt. Jag har ju haft fel i timing och kommer få fel angående hur mycket eller lite priserna kommer falla.
Eller om de kommer falla alls
Du tror alltså att makthavarna perfekt kan balansera Sveriges ekonomi i 20 år framåt? Eller missuppfattar jag dig?
Problemet är från början att alla ansvariga tittat på och att priskarusellen gynnat alla inblandade parter. Ingen ville eller vågade säga som det var. Tillväxt genom konsumtion genom krediter. När triggern kom i USA och England blev förstås responsen att vi skall klara oss. Recept, ännu mer krediter. Först när allt stigit kraftigt under 2010 vågade Bolånemyndigheten öppna munnen. Innan dess var det inget fel alls på kreditverksamheten. Kejsaren har varit naken hela vägen. Och den som jobbat i bank vet hur illa det funkar. Avkastningskrav på 15%…jo ja tackar ja. Hör ni inte hur vansinnigt det låter?
En helt annan sak;
I något tidigare inlägg så skrevs det om att man i Norge hjälpte förstagångsköpare 100% belåning av bostaden, just för att ta sig in på marknaden. Detta i sig är, i mitt tycke en bra sak – att man hjälper in – men samtidigt, borde inte Norge stå för en möjlgitvis stor risk. Jag menar att om man köper in sig och får sin första köpta lägenhet såld till över det man köpte – då är allt bra. Men om man får det sålt till samma pris eller ännu värre ett lägre precis så sitter man fast – antingen med en skuld eller ingen egen insats. Borde detta inte kunna förstöra för den generationen som blir "svarte-petter" mer än vad som skulle kunna hända i Sverige, med tanke på 85%-taket (å andra sidan kan man väl kompensera och ta 10-15% Blanco istället).
Någon som sitter i Norge som kanske kan delge lite mer information om hur det fungerar? Samt, tänker jag tokigt?
Aja, nu blir det bankupphandling, se vilka banker som vill ha skattepengar 😉
Kan inte norsk politik, men med stor statlig nettotillgång istället för skuld är hotet om finanskris som orsakar höjda räntor där låg, och med 5% tillväxt spricker bubblor inte så lätt.
Hade noll koll på det, tack för ditt input.
Finns det dock inte risk att man blåser på för mycket? Man blir fartblind helt enkelt?
Staten försöker styra ekonomin som om den vore en stridsvagn, gasar och bromsar samtidigt, ibland på samma larvfot samtidigt. De både hindrar och gynnar byggande. De sänker räntan, men sätter upp hinder för att ta lån o.s.v. Det är väl olika särintressen som krigar i korridorerna och vinner var sina slag här och där. Begreppet "plan"ekonomi är ironiskt menat. Ingenting är mer kaotiskt än statliga regleringar.
Norge? För några år sedan kunde du låna 100 % också i Sverige. Och i USA kring 2005-2006 kunde man låna med omvänd amortering, dvs man tog 100 % lån på huset och sen lades räntan på lånet varje månad, dvs du betalade inte ett öre för att bo i huset. Strålande så länge huspriserna stiger snabbare än räntan! Det höll nästa ett par år…
> I något tidigare inlägg så skrevs det om att man i Norge hjälpte förstagångsköpare 100% belåning av bostaden, just för att ta sig in på marknaden. Detta i sig är, i mitt tycke en bra sak – att man hjälper in
Har du levt under en sten sedan 2008? Trots allt som hänt så vill du alltså fortfarande folk ska "hjälpas" in på bostadsmarknaden?
> men samtidigt, borde inte Norge stå för en möjlgitvis stor risk.
Inte "möjligtvis", inte "stor". Mer "garanterat enorm".
> Jag menar att om man köper in sig och får sin första köpta lägenhet såld till över det man köpte – då är allt bra.
Varför skulle det vara bra att blåsa upp en bubbla i bostadspriserna?
> Men om man får det sålt till samma pris eller ännu värre ett lägre precis så sitter man fast – antingen med en skuld eller ingen egen insats.
Eller att man inte säljer alls och ändå går i personlig konkurs på lånet för att man inte har råd?
> Borde detta inte kunna förstöra för den generationen som blir "svarte-petter" mer än vad som skulle kunna hända i Sverige, med tanke på 85%-taket (å andra sidan kan man väl kompensera och ta 10-15% Blanco istället).
I praktiken har väl inte Sverige heller haft någon gräns för hur mycket som kan lånas för bostaden. Och jo, det kommer att slå sönder alla som har köpt under bubblan i hopp om evigt stigande bostadspriser.
https://www.youtube.com/watch?v=4ECi6WJpbzE
Även om jag är högt belånad i förhållande till bostadens värde så känns det skönt att ha köpt en bostad för "bara" 1,3 miljoner och att veta att jag med nuvarande amorteringstakt kommer betala av den på 35 år. Lång tid, men inte oöverkomligt lång tid och jag gör mig inte beroende av en värdeökning.
Å andra sidan har jag en fastighet till, utan amortering, som ligger och gnager, men tids nog, i takt med att min privata ekonomi förbättras så ska även den amorteras på. Målsättningen även där får vara att ha den avbetald innan pension.
Sammantaget huslån på ~2 Mkr och jag känner såklart viss oro över framtida ekonomisk utveckling, men det är en oro som går att hålla i schack genom att ändå förbättra läget genom amortering (just nu på topplån för att få bort den räntekostnaden). Jag förstår inte hur man orkar med att ha lån på 4-5 miljoner kronor.
Beror på hur hög inkomst du har. Smärttröskeln är hyfsat relativ.
Tilläggas kan att det inte handlar om en etta för 1,3 miljoner, utan en större bostad, som jag ser som lämpligt boende för mig och familjen under de kommande 35-40 åren.
Jo, självklart beror det på inkomst. Jag och min fru har i storleksordningen 750-800 000 kr i årsinkomst tillsammans (bruttolön) och med de inkomsterna skulle jag inte se att jag varken kan eller vill köpa en bostad för 4-5 Mkr. Men kanske skulle jag se det annorlunda om jag bodde i Stockholm.
Med de inkomsterna och en amorteringstakt på 35 år tycker inte jag tyder på att du är speciellt orolig. Max 10 år borde det ta att amortera med de förutsättningarna om man bara vill och kan tänka sig att konsumera mindre.
Som sagt, jag känner mig inte jätteorolig, jag betraktar det som nåt slags balans mellan oro och bekvämlighet, eller vad man nu vill kalla det.
En faktor i sammanhanget är att vi tyvärr har en hel del korta lån, framför allt pga för höga omkostnader under perioder med låga inkomster (pga studier t.ex.). Detta får vi nu betala för och det är klart att när de är lösta kommer amorteringsutrymmet vara ännu bättre.
Men som sagt, jag är inte orolig för en komplett ekonomisk kollaps, åtminstone inte till den grad att jag förbereder mig genom att amortera i jättehög takt. Jag har lånat för att bo och tycker det känns rimligt att jag betalar av under tiden som jag bor där.
Så länge ni har arbete med ovanstående inkomster behöver du inte fundera vidare på boendeproblematiken. Det är när ni INTE har arbete, eller väsentligt lägre inkomst, som det blir kinkigt. Arbetslöshet, barn etc kan förändra kalkylen snabbare än vad man tror.
Så är det ju absolut och det är som sagt en avvägning av att kunna leva ett gott liv nu och att förbereda sig för framtiden.
Det är inte menat som ett försvarstal för min inställning, men som sagt, vår sammanlagda amorteringstakt är mycket högre än vad bara boendeamorteringen låter antyda. När övriga, korta högräntelån, är lösta är det dags att lägga fokus på att minska boendekostnaderna på ett sätt som går att kombinera med rimlig levnadsstandard.
Man skull nästan tro att du har kommit in i vuxenlivet, Volvo-villa-vagga-video-vovve, stuket. Skämt åsido, det är bra att ha lite framförhållning, speciellt i lite turbulenta tider. "Var redo" som scouterna skulle sagt 😉
Sen gäller det förstås att inte köpa bostad tillsammans med sin partner och att dela på lånen. För då har man skapat ännu en osäkerhetsfaktor…
Sven, kanske det, men i det fallet låter jag känslor gå före förnuft. Jag kalkylerar helt enkelt inte med att det ska ta slut.
Naivt? Kanske, men nånstans är väl den naiviteten meningen med allt, annars kan vi stänga butiken.
Nu tror jag aldrig att de styrande sviker byggindustrin, vilken färg de styrande än har på partiboken så har de alltid stöttat byggmästarna, under 1980-talet med låga räntor (statliga lån), låg byggmoms, ännu lägre moms på anläggningsarbeten. Byggindustrin är den heliga kon i Sverige, hade verkstadsindustrin fått motsvarande stöd så hade det sett annorlunda ut, tex ett skatteavdrag om du köper en Volvo, givetvis är det helt emot alla regler så får vi inte särbehandla vår egen industri. Kommer det en röd regering 2014 så får vi se stora subventioner som går direkt in på byggmästarnas konto.
Jag ser snarare motsatsen. I USA och Spanien gynnades ju byggindustrin mycket mer av bubblan eftersom de där fick bygga otroligt mycket mer. I Sverige kvävs hela byggindustrin av alla statliga hinder mot byggande.
Rotavdraget ger ju en del om jag inte har fel, men visst var det mera subventioner tidgare och de flesta är borta nu och det är väl bra.
Du överdriver om statliga byggregler. Gick utmärkt att bygga förr. Investeringar kräver planer precis som inom privat näringsliv och tar sin tid. Vad vi har att göra med är politiker som blint trott att marknaden fixar allt och snabbt. Däremot har du rätt såtillvida att kommunerna bromsar processerna genom att de ställer krav på exploatörerna. Detta är däremot en helt ny företeelse. De tillvaratar på ett marknadsmässigt sätt kommuninvånarnas intressen, typ om ni vill bygga bostäder här måste ni även bygga daghem. Klart att detta skapar ovilja hos en borättsbyggare etc. När det gäller detaljplaner så kan man förstå byggföretag som får nej på planer eftersom kommunerna har andra planer sedan gammalt. Alla problem var förutsägbara. Hade vi haft en bostadspolitik som var framåtblickande så hade det varit annorlunda. Panik och klagande styr idag medialöpsedlar. Pinsamt dåligt av våra politiker.
http://www.sou.gov.se/pdf/121211_Byggkrav.pdf
Utredningen baseras på en enkät till byggföretagen och företag och i pressmeddelandet ovan så redogörs bara byggföretagens uppfattning…
Är det verkligen så att det hade byggt enormt mycket mer om särkraven från kommunerna hade uteblivit? Daghems historien kan knappast vara något som förekommer i någon större utsträckning. Vad som förekommer är att man i vissa kommuner (inte i någon av de kommunerna jag har jobbat i)kräver att man ska bygga energieffektivare än vad BBR kräver. SKL gick dock ut och menade att den ökande kostnaden för energieffektivare hus snabbt tjänades in genom lägre energianvändning.
@Hofer; ja kanske men då menar du att det ändå handlar om nya krav från kommuner som t.ex energiåtgärder! Låter märkligt eftersom det inte drabbar kommunen bortsett från allmännyttans egna nybyggda bostäder!
(daghemmet är annars bara ett exempel)
Jag skall göra en bekännelse. Jag vill göra en bra bostadsaffär och har väntat samtidigt som jag varit lite lat då livet i övrigt (nära till jobb, nära till dagis). Nu har det börjat hetta till och vi kollar på riktigt. Kollat på riktigt med riktiga kalkyler.
Trots att jag tjänar nästan 40k och min sambo är sjuksköterska så har vi inte råd med amortering på 30år/ränta 5% och en insats så vi hamnar på 70-75%. Eller vi har råd men då måste livet gå på räls, bilen få inte krångla och barnen får inte ha dyra aktiviteter. Då tittar vi på Lerum, Mölnlycke och Kållered m.fl. (segregerade stadsdelar är helt otänkbart)
Insikten är obehaglig faktiskt. Det kan aldrig hålla. Antingen måste vi få ordning på svenska samhället så man kan bosätta sig var man vill utan att riskera sina barns skolgång eller så kommer detta vansinnet fortsätta till riktigt obehagliga nivåer med katastrofala följder.
//Bo Bubbla
Du skall eftersträva att bo så du slipper köra genom stan, kan någon eller kanske båda ta tåget så är det bra, Alingsås är bra med relativt billiga hus och bra närmiljö och goda kommunikationer.
Det enda som behövs för att inga bubblor ska uppstå, är att staten slutar diktera att räntan alltid måste vara för låg. Ifall räntan var ett marknadspris istället, så skulle allas sparande och lånande balansera varandra stabilt och anpassas till verkliga förändringar snarare än politiska drömmar, precis som alla andra marknadspriser gör. Den som köper en bostad spekulerar i vad en handfull byråkrater på Riksbanken kommer att göra.
"Du får köpa den här bostaden, som kostar 2 miljoner, bara om du bettar ytterligare 1 miljon på vem som kommer att efterträda påven!"
@Kapitalist; Du har rätt i så måtto att staten medvetet subventionerat eget hem för mycket! Räntemanipuleringen kommer i andra hand liksom bankavregleringen. I USA via GSE´s garantier och i Sverige via stora ränteavdrag och övriga borttagna skatter och ROT. Håller du inte med om skatterna så kommer bankavregleringen först som skapat överutbud av kapital(utbudschock nästan eftersom varje efterfrågad penning tillgodosetts utan räntereaktioner) samt räntemanipulationerna från 2000.
Det kommer att lukta bränt gummi när statsskulds-krisen i världen slår till på allvar
Angående indexenas godtyckliga 100:nivå, så är som vanligt med sån här typ av statistik, förändringarna och skillnaderna mellan indexena tillförlitligare än nivåerna. Och då råkar 1970 vara ett rimligt basår eftersom man villapriser varit ungefär lika mycket över som under vilket förtydligar de relativa förändringarna.
Grafen illustrerar jättefint statsekonomernas medelprisprognoser. De kan inte själva tro att framtiden kommer att se ut nånting i närheten av den grafen. Villapriser har aldrig betett sig på det sättet förr, antingen går det uppåt, eller så går det nedåt. Och det beror på statliga manipulationer av penningmängden som via villors höga belåningsgrad har förstört de självstabiliserande marknadsmekanismerna. Förr via extremt höga skatteavdrag för lån och hög KPI-inflation (bokstavlig sedeltryckning). Sen 1980-talet i form av lågräntediktat (som direkt ledde till bubblan och kraschen ni ser då).
KPI och villaprisindex kommer att korsas igen, det är mycket säkert. Skickliga planekonomer kan i teorin styra fram på vilket av två sätt detta ska ske:
1) Krasch i tillgångspriser, alltså villor här.
2) Extremt hög prisinflation i KPI.
Det senare skulle betyda att konsumentpriserna steg ca 70% vilket skulle sänka reallönerna med ca 1-1/170% = ca 40%. Det avgörande är vilka som har mest politiskt inflytande, villaägare eller löntagare.
Det tragiska med att göra vad man kan för att priserna inte skall sjunka är förstås att ungdomar måste fortsätta ta på sig mycket stora lån om de vill äga sitt boende eller inte får fatt i någon vettig hyresrätt. Det är inte särskilt schysst mot ungdomarna att med politiska medel förhindra ett prisfall såväl som prishöjningar.
Inte kan det heller bli fråga om något stort byggande av nya bostäder när man inte får riskera att bostadspriserna sjunker. Fortsatt bostadsbrist och fortsatt höga bostadspriser blir priset man får betala för att undvika bostadskollapsen.
Och det är förstås för ungdomarna det är värst. Man får hoppas att de inte skiter i att skaffa barn för att de inte får fatt på vettiga bostäder. Då tvingas vi fortsätta importera människor. Förtur till invandrare kan vara ett säkert sätt att eliminera alla som är genetiskt anpassade till våra nordliga breddgrader. Men det verkar inte vara några politiker som bryr sig. Man får inte bry sig. SSRI till alla som bryr sig.
Det byggs ca 20 000 lgh per år. Ca 25% i villor och 75% i flerbostadshus.(SCB)
Befolkningstillväxten är väl över 70 000 per år numera.
Byggkostnaderna är så höga att nyproduktionen har svårt bli av med nybyggda lägenheter. Detta eftersom byggkostnaderna är höga och bolagen vill ha vinst.
Kommer något av detta att förändras genom att Borg gör något?
Man kan undra hur många bostäder det rivs per år. Och hur många som blir obeboeliga. Kanske bara för att de finns på orter där det knappt finns någon samhällsservice längre. Än mindre lediga jobb. Eller på grund av eld, vattenskador eller allmänt förfall. Har vi verkligen något nettotillskott av bostäder?!
Enligt det kalkylerade bostadsbeståndet fanns det 4 524 292 lägenheter i landet 2011-12-31. Dessa fördelades på 2 003 135 lägenheter i småhus och 2 521 157 lägenheter i flerbostadshus.
20 000 i nyproduktion ersätter väl dessa på 226 år!
Fast det byggs alltför lite:
http://www.scb.se/Pages/Article____337280.aspx
Fast med en befolkningstillväxt på över 70 000 så är det svårt att se att vi bygger för att ersätta ens!
Våra politiker skapar glatt både bostadsbrist och arbetsbrist samtidigt som de försöker låtsas att det är för vårat bästa.
@Kuckeliku; heheh på spiken…..förr hade vi politiker som framåt och inte bara på egen plånbok i det avseendet. Idag jobbar allt för många bakåt med gamla problem. Konstigt!
…"politiker som tänkte framåt….." ska det vara
befolkningspyramiden säger att vi nått toppen för ett antal år sedan. Då återstår bara en ännu extremare inflyttning från landet eller utlandet!
Jo det verkar vara otroligt pressade byggnadskostnader när man kan visa upp vinstmarginaler på över 62%
http://www.foretagsfakta.se/Uppsala/Din_Bostad_Dristigheten_Fastighets_i_Uppsala/420360
dom har verkligen täljt guld under boom-åren och utan risk eftersom kontrakten till säg 70% varit tecknade innan spaden gått i jorden. Inte undra på att byggkostnader skenar när man jobbar i sådana marknader. Och det har varit likadant i alla boom-tider. Precis så går det till när byggkostnadsnivåer etableras.
"The Borg: 10 – 20 år stagnerad bostadsmarknad att vänta "
Cornu det vore väl en perfekt lösning, eller vill du ha en krasch som den i USA?
"om man tror att våra makthavare under tjugo års tid kan balansera på slak lina så är förstås en stagnerad bostadsmarknad också en lösning" skriver Cornu i inlägget. Det kunde kanske räcka som svar?
Dock är lösningen knappast "perfekt". Kolla vad jag skrev 11:18 här ovan.
Vänta bara tills pyramidspelet EU börjar krackelera. Svängningarna i västvärldens ekonomier kommer att få episka följder som det exportberoende lilleputtlandet Sverige aldrig kan ducka ifrån.
Så vi ska ha 2,7% inflation per år i 30 år samtidigt som bostadspriserna står still. Hur är detta ens möjligt?
Vi har ju inflation just pga. befolkningen hela tiden ökar sina skulder. Om folk slutar att låna kommer inflationen aldrig kunna ligga på 2,7%, snarare 0 eller negativ % och linjerna i din graf kommer aldrig möta varandra.
Det är lätt att ordna inflationen om man ser till att det förhandlas fram stora löneökningar varje år. Det svåra blir snarare att förhindra att bostadspriserna stiger. Men det går nog det också, om man bara ser till att successivt försämra villkoren för dem som äger eller "äger" sina bostäder.
Sveriges konkurrenskraft behöver nog inte bli så mycket sämre av löneökningarna, om man bara får kronans värde att sjunka i god takt. Vilket inte bör vara särskilt omöjligt.
Så jag tycker att det verkar ganska genomförbart. Frågan är dock om politikerna, facket och näringslivet vågar och vill satsa på en sådan här strategi.
@Nocab; Önsketänkande och panikdämpande förstås.
@Nocab; Vi kan få importera inflation från Kina i framtiden…mycket mer än de flesta förstår. Då gäller det att ha en ekonomi som växer annars blir det stagflation!
Vi går ju snarare mot lönesänkningar. Jag tror pengarna måste komma från den rika andel av befolkningen som senaste 20 åren byggt upp enorma förmögenheter. Resten av befolkningen sitter ju bara med lån och jobbar för denna andelen.
Kanske blir det i form av en jättestor aktie/fastighetscrash 1930-style.
ja, jag anser att man bara skjutit The Great Depression framför sig via penningpolitiken. Halva USA har dessutom depression ändå liksom flera länder i Europa. Vi kommer få vår beskärda del inte minst genom lång tid av mycket dålig tillväxt.