Mäklarstatistik

Nedan följer en simulerad krasch för bostadsrättspriserna, givet en exakt upprepning av priskraschen under 1990-talet, och efterföljande återhämtning. Det är att betrakta som ett exempel på hur kraschen kan se ut i landet som helhet och handlar om den reala prisutvecklingen, dvs justerat för inflationen.

Historiskt data fram till 2013 kommer från Bo Hansson och Boverket. 2014 års utveckling är utifrån SCB och 2015 är givet de senaste tolv månadernas data från Mäklarstatistik. Vi förutsätter här att prisutvecklingen alltså håller i sig året ut.

Därefter antar vi stillastående reala priser för 2016, vilket med fortsatt KPI-deflation innebär svagt fallande priser.

Metodiken därefter är att andelen av bostadsbubblans prisuppgång utplånas på samma sätt som på 90-talet. Bubblan som sprack 1989 påbörjades med novemberrevolutionen 1986 och ledde till en real prisuppgång på bostadsrätter om 142% från 1985. Nominellt var prisuppgången 212% och toppen blev nominellt istället 1990. Detta gäller landet som helhet och lokala eller regionala variationer fanns.

Själva den reala uppgången utplånades till 70% fram till 1996.

Aktuell real prisuppgång baserar sig på antagandet om att bubblan uppstod år 2000 och prisuppgången 1999 – 2015 är realt 382%. Nominellt har priserna stigit 485%. Simuleringen av utvecklingen 2016+ baserar sig på att 70% av denna uppgång utplånas till år 2023. Då får vi nedanstående graf.

Scenario med real prisutveckling 2016 – 2026 givet samma rörelse som 1989 – 2000.

Priserna kommer realt alltså halveras enligt scenariot och modellen och om vi ligger kvar runt noll i KPI-inflation innebär det också en halvering av de nominella priserna.

Nu ska man komma ihåg att priskraschen på 90-talet var avsevärt värre i anekdotfallen. Marknaden kollapsade helt och många lägenheter blev helt enkelt osäljbara. Värdet var noll och intet, men eftersom ägarna inte kunde hitta köpare så kom inte heller dessa med i statistiken, som förstås baserar sig på de lägenheter som faktiskt gick att sälja.

Vi som var med på 90-talskraschen minns hur det var – som köpare kunde man välja och vraka med ensamma mäklarvisningar på tomma lägenheter. Man var den enda spekulanten och säljarna hade redan flyttat. Mäklarna ringde i månader efteråt och undrade om man ville köpa lägenheten och vi pratar här nybyggda lägenheter i Haga i Göteborg eller lägenheter med utsikt mot Chalmers campus och krälavstånd till Chalmers kårhus.  Detta var 1992. Men osäljbara lägenheter kommer inte med i statistiken.

När jag 1997 sålde lägenheten lyckades jag få tre enskilda spekulanter som tittade på lägenheten (inne på gård, högst upp i huset med hiss och söderbalkong, 1 km från Kungsportsavenyn i Göteborg och krälavstånd över Mölndalsvägen till Liseberg) under loppet av tre månader. Ett enda bud, ett skambud ca 10% under begärt pris, som då var ner 40% från köpet 1992. Total förlust låg på 55%, men å andra sidan köptes istället en villa på 140 m2, med mäklarsjöutsikt och 140 m till ”egen stand” 18 km från Brunnsparken i Göteborg till priset av 695 000:-. Räknar man in vad tidigare ägare av lägenheten hade betalat var prisnedgången från 1989 – 1997 hela 73% i detta anekdotexempel.

Oavsett, prisstatistiken återspeglar inte hur illa det var och hur många som satt fastlåsta i sina osäljbara lägenheter. Priserna återhämtade sig, men man ska inte vara säker på att det blir så denna gången. Vi har en annan slags och avsevärt större bubbla idag, och ovanstående är bara ett scenario på hur en upprepning av 90-talskraschen skulle se ut. 

Avgörande för den som är skuldsatt är att inte ha högre lån än att man klarar i exemplet ovan en priskrasch på runt 50% utan att hamna under vattnet med större skulder än värdering av lägenheten. Alternativt att man avser att bo i lägenheten i över tio år, så priserna i scenariot återhämtar sig. Dock bor många i lägenheter en kortare tid och avser att flytta till någon lämpligare bostad när man t ex bildar familj eller slutar studera och skaffar sig ett jobb. Att som 35-åring bo kvar i en 18 m2 etta med ”Stockholmsdusch” kanske inte var vad man tänkt sig som 25-åring.