Ingen avbelåning i sikte för hushållen

Inte en chans i Noppikoski att folket tänker "nu ska jag låna för att inflationen äter upp lånet". Folk kan knapt stava till inflatsion.

Däremot har folk en starkt begränsad egenskap att tänka två dagar längre fram i tiden vilket gör att de tänker "jag vill ha det nu och räntan är låg". Mer avancerade är inte tankegångarna för homosapiens.

Ett fåtal tänker att inflationen äter upp skulderna, och det har de naturligtvis alldeles rätt i.

Lysande blogginlägg, inte minst slutknorren. Måse också ge stort+ till kommentarena ovan. Humor och insikt och Ambrose Evans-Pritchard är läsvärd så här i semestertider när man hinner med.

Sen undrar jag lite hur många som sitter och gör arbitrage vinster på ränta från billiga bolåneräntor och t.ex höga sparräntor med insättningsgaranti som Hoist (f.n 2,6% ränta).

Några gör det garanterat och då är det ju lite som att Spara försörjer Slösa även om Slösa inte vet om det för hon lånar ju inte av Spara utan hon skickar ju bara ngt sms eller går till Lendo.

Många som kan göra sig skuldfria ligger ju kvar med skulder bara för att de – anser de – tjänar på det genom ränteavdrag och alternativa placeringar.

Och visst, låna för 1,7% på banken och låna ut för 2,60% hoist så nog går man plus även när effektiv ränta beräknas.

Själv kör jag inte på denna variant men säkert finns de dem som gör det. Rimligen bör det innebära att när boräntorna stiger så kommer arbitraget försvinna och pengar rinna ut från Hoist och liknande och in till SBAB, Statshypotek.
Då tvingas Lendo och andra höja låneräntorna än brantare och det blir en slags hävstång mellan de som har en solid ekonomi och dem som har stora skulder.

/Magnus

Nu är det kanske inte frivilligt som bolagen minskat sin upplåning, det är ju välkänt att företag fått svårt att finansiera sig via lån under finanskrisens värsta år 2008-2009, och antagligen fortfarande.

Annars kunde man hoppats att det handlade om kompetens hos företagsledare, men det får nog anses vara tveksamt. Iaf bör man (likt Peab????) använda högkonjunktur till att minska sin belåning, så man står bättre rustad inför dåliga tider.

Svenska folket har bara kört på i full fart, företagen har gjort tvärt om, nämligen minskat skulderna i dåliga tider istället för under goda tider.

… och med bankgarantin på högst 500kkr så blir det inte mycket mer än så om man vill vara "säker". Enbart 1% inflation på 500tkr är 5000, så det känns inte värt riskexponeringen.

Samma kassaflöde, men enormt mycket större risk.

Skulle jag ta en risk (=låna pengar för att köpa loss lägenhet) så skulle jag vilja ha förbättrat kassaflöde i utbyte. Annars ökar man bara risken utan att få något för det.

Det är bättre med 10 000 i hyra och noll i lån, än 3000 i hyra och 5000 i räntor, samt tre miljoner i lån.

Jo Cornucopia, du kan länka till dina tidigare inlägg hela dagen lång om du vill men skulderna äts upp av inflationen. Thats it.

Jag har kommenterat det fler gången på din blogg och jag kommer fortsätta hävda detta.

Att det svenska folket tar upp fler nya skulder har inget att göra med dom gamla skulderna de redan sitter på.

Re: Ang arbitrage.

Det var därför jag lade in passusen 'anser de'.

Det finns få saker som skänker en svensk sådant välbehag som när han (för det är oftast män det rörs sig om) kommit på något 'smart' och 'lurat systemet'.

Jag menar inte att de tjänar på det, men jag tror det förekommer i viss utsträckning. Åtminstone har jag överhört personer som pratat om detta som en 'no brainer', alltså en säker investering och inget att ens fundera över.

Då låg räntorna för all del lite högre. Hoist gav 3.65% i sparränta juni 2009 medan det då gick att ta bolån till 1,5(?)%

Så – jag är inte sämre än att jag kan ändra uppfattning – borde ju denna mer eller mindre utraderade arbitrageränta snarare leda till att den högre kurvan redan skett.

Kanske därför många klagar på att banken höjt räntan med nästan en procentenhet trots att riksbanken bara höjt med 0,25 ditå. Bankerna lånar ju som bekant inte rakt av från RB.

Nåväl, debatten om pengars egentliga värde är desto mer intressant än denna lilla sidoanalys.

Bostäders prisökning ställt i samband med guldpriset säger visst att guldet ökat mer i pris än bostäderna.

Vill man vara helt på det säkra ska man alltså mura sitt hus med guldtackor. Då kan man tala om inflationssäkrat boende.

/Magnus

Om/när inflationen drar iväg (jag gissar 2013 och framåt) så finns det INGEN som lånar ut pengar till en ränta som är lägre än inflationen.

Så det kan bli en obehaglig upplevelse för dem som tror att lånen ska ätas upp, när räntan på dessa lån väl ska betalas.

Har man lånat 4 miljoner och räntan drar iväg till 5% eller 7% eller 9% så blir det tungt att dra runt dessa lån, och som lök på laxen så kommer fastighetspriserna att falla med ev efterföjande finanskris på köpet.

Låga räntor leder sällan till något gott, utan tvärtom leder det till felinvesteringar som sen går omkull när räntan normaliseras.

Ett lågräntesamhälle där ingen amorterar utan bara tittar på månadskostnaden och hoppas att inflation eller värdeökning ska äta upp lånen är dömt att genomgå en bostads- och efterföljande finanskris. Detta väntar med stor sannolikhet Svedala.

/Fredrik

Hushållens skuldsättning är faktiskt inget stort problem. Tror att hushållens totala upplåning ligger på ca 1600 miljarder kronor. Utslaget på genomsnittshushållet så är det en försvinnande liten summa jämfört tillgångarna på över 6000 miljarder kr.

Hushållens räntekostnader, trots skuldökningen, har aldrig varit lägre. I snitt läges 3.5 % av nettolönen på räntekostnader.

Hushållen skulle kunna dubbla skuldsättningen OCH dubbla räntan och ändå bara lägga 14 % av nettolönen på räntekostnader.

Räkneexempel typisk svensk familj: Man 22 år samt kvinna 21 år. Mannen anställd på Volvo som mekaniker, kvinnan inom vården. Båda med bruttolön 22.000 kr. De får tillsammans ut 34.000 kronor netto i månaden. Efter matkostnad, bil, nöje, kläder samt hyra återstår 18.000 kronor för sparande varje månad. Om 10.000 kronor av dem lägges på räntor bundna på 5 år till ränta 3.7 % så ger det utrymme att belåna 4.5 miljoner kronor (fast ränta i 5 år med ränteavdrag).

Hur många unga par med 22k i månaden lånar 4.5 mkr till en villa? Inga. Hur många skulle ha råd? Nästan samtliga.

Skuldsättningen hos hushållen är inget problem.

Alliansens skattesänkningar under mandatperioden för en genomsnittsfamilj motsvarar räntorna på ett lån om 1.5 miljoner kronor …

Om man tror att allt är i sin ordning så har man en mycket skev bild av verkligheten…

Jag är en spara och har sparat ihop pengar till att betala av alla mina lån. I dagsläget har jag mer än dubbelt så mycket som jag har i lån på banken, dessutom till en ränta som överstiger låneräntan. Min avsikt är att betala av mina lån så fort låneräntan är lika med inlåningsräntan, dvs när jag är på väg att gå minus – då checkar jag ut från lånehelvetet.

Någon annan som har ett bättre förslag (risk är inte intressant)?

Anonym 18:33

Hushållens skulder är närmare 3 000 MDR och inte 1 500.

Hur många unga har råd att lägga över 600 tkr i handpenning (15%)?

Hur intressant är räntekvoten när räntan är på rekordlåg nivå?

Förhåller sig skulder jämt över hela befolkningen eller tror du att vissa grupper i vissa regioner är mer utsatta och har således en större impact på priserna?

Ang ditt räkneexempel, hur många vill lägga 15 000 – 20 000 tkr på sitt boende (mer än 50% av hushållets inkomst) på sitt boende? (om vi räknar på ~4-5% ränta och att boendet kostar ca 5 000 (lgh) eller 10 000 (villa)). Exklusive amortering då.

Hushållens tillgångar i förhållande till skulder är inte relevant på grund av 1.) tillgångar är inte jämt fördelade, t ex unga är mer skuldsatta än äldre. 2.) Mer parten av hushållens tillgångarna är i aktier och fastigheter som lätt kan falla mer än 50% i en riktig finans kris.

Sverige ekonomi kan måhända se bra ut men kan snabbt rasa ihopa då ekonomin är byggd på 1.) export till EU, USA och Kina, vars ekonomier inte är sunda i dags läget. 2.)Hushållens överkonsumption, när lånefesten tar slut och människor tvingas minska sin konsumtion, ökar också arbetslösheten och det hela blir en negativ spiral för Sverige som land.

Det är igen ljus framtid vi går till mötes direkt! Smarta personer som förbereder sig klarar sig dock alltid, värre blir det föresten!

Det är sant att hushållen i dagsläget går plus rejält på grund av dagens kombination av räntor och bostadspriser.

En anledning är dock att man inte amorterar ("det gör så liten skillnad på lånet" är ett argument jag har hört, vilket givetvis borde få varningsklockorna att ringa!). Men nog kan hushåll skuldsätta sig till 4-5 ggr bruttoårsinkomsten utan att det egentligen är någon kris på gång.

Det som är ohållbart är trenden med stigande bostadspriser om 5-10%/år, samtidigt som inkomsterna stiger med kanske 3%/år. Om denna trend skulle vara evig, skulle hushållen alltså "värdera" sitt boende högre och högre relativt annan konsumtion, och det verkar inte logiskt. Därav risken att vi nu har en bostadsbubbla.

Snittbelåningen över befolkningen är inte så intressant egentligen, de som sitter i fällan är de som köpte eller precis köpt bostad med hög belåningsgrad. Vid större krav på kontantinsats (och, om jag får drömma, amorteringskrav + slopande av ränteavdrag) så kan priserna falla -> mindre förmögenhet -> risk för dålig solvens för bankerna -> högre ränta -> [etc etc].

En avlägsen risk just nu, men inte försumbar.

Nåväl. Om Pelle Montör och Lisa Undersköterska, med sin nettolön på 34000, köper en bostadsrätt för 4 miljoner — så kommer de att ha en räntekostnad på 7-14000/månad säger vi. Då har de fortfarande ett överskott precis som du visar.

Men hurdan blir kalkylen vid ett prisfall och krav på amorteringar? Låt oss säga att banken vill ha amorteringar om 2% av priset per år. Det är nästan 7000 till som ska ut varje månad. Det blir inte mycket marginal kvar på det!

I och med att inflationen är så pass låg, så har bostadspriserna (och därmed bördan för hushållen) stigit realt, inte bara nominellt som förr i tiden. Det är det som inte kan fortsätta.

Det man måste inse att dagens trend är ohållbar, en bolåneökning på 10% per år innebär en dubbling av lånen per skalle på bara 7år! Medan med dagens löneökningstakter tar runt 28år för lönen att dubblas för medelpersonen på de 28 åren ökar lönen 16x i nuvarande takt.

Någon gång kommer lånevolymen sluta växa på grund av att lönen helt enkelt inte kan tillåter ökade räntor och då kan man ju fråga sig vad som händer när inte nya unga kommer in med allt större lån i basen av bostadspyramidspelet?

Och om utvecklingen fortsätter varför skulle jag om 28år vilja betala 32mille som medelhuset kommer kosta om nuvarande utveckling fortsätter när det finns pricis hur mycket land som helst och jag kan bygga ett nytt hus på tomten brevid för 5mille?

Nej det finns inget som stöder att den nuvarande utvecklingen skulle fortsätta, redan nu byggs det rekordmycket mitt i krisen i medelstora städer just på grund av nyproduktionspriset är väldigt nära vad du får köpa en gammal sketen 70-talsvilla med BETYDLIGT högre driftskostnader.

Nu handlade det ju inte om de senaste halvåret utan bolåneökningarna har de senaste 10 åren fullkomligt rusat från löneökningarna och någon gång kommer trenden oundvikligen vända.

Min poäng är bara att långsiktigt så är en bolåneökning som vida överstiger löneökningarna fullständigt ohållbar… Efter ett tag har en allt för stor del av befolkningen över 100% av nettolönen i räntekostnader och det säger sig själv att det inte fungerar.

Och dravlet om att Svensken har ordentligt med tillgångar fungerar inte då de är ojämnt fördelade, majoriteten av de yngre(morgondagens befolkning) sparar inte en enda krona och en förbluffande stor del kan inte ens klara en oväntad utgift på 10 000kr, hur ska dessa ha råd att pumpa in luft i bubblan?

Självklart kan aldrig räntekostnaderna komma upp i 100% av nettolönen. Läget kan förstås bli mycket allvarligt för många om räntorna skjuter i höjden utan att inkomsterna följt samma utveckling. Som i vår 90-tals kris när realräntorna chockhöjdes, arbetslösheten exploderade och de övervärderade fastigheterna sjönk med ca 30% i värde. Om man varit med på bo-marknaden alla de tio åren och inte använt det ökade låneutrymmet till konsumtion är det ingen större fara, de bor ju vanligen också billigare nu än om de hyrt. De som går in nu gör det ju efter de förutsättningar som är nu, de har inte mycket annat val, klart att räntehöjningar och arbetslöshet är en stor fara för dessa.

Som det ser ut nu och gjort länge så kommer hyrorna att stiga med de ökade nybyggnationskostnaderna och gamla fastigheterna ökar i värde och hyrorna stiger med det. Även hyresfastigheter har räntekostnader, stiger räntorna stiger hyrorna. Köpte du en lägenhet för 20 år sen borde de flesta kunna ha en i stort sett betald lägenhet i dag, är det en förening som har små eller inga lån bor den personen idag i princip för driftskostnaden i fastigheten.

Den som bott i hyreslägenhet de senaste 20 åren bor till dagens hyresförhandlade "marknadsvärde" som på de flesta håll i landet innebär samma kostnad som för någon går in på marknaden för att äga sitt boende.

Sen beror det förstås på var i landet det är, när arbetslösheten slår till på småorter och folk flyttar där ifrån blir ju lägenheter och hus närmast osäljbara.

Det finns egentligen ingen rimlig anledning till att inte de som bor i ett hus inte äger detta, det finns inget egentligt behov av någon rentier som hyvlar av vinster på detta och dessutom stoppar värdestegringarna i sin ficka. En hög med sten och brälappar är inte "rocket science" det behövs inte någon specialist som sköter detta. Klart att det finns ett behov av hyresrätter på marknaden men för de flesta är det vettigare att de som bor i huset äger detta.

Det var ren idioti att plocka bort fastighetskatten, Kd (sic!), de flesta ekonomer är överens om att om man ska ha skatt är just fastighetsskatt utmärkt. om fastighetsskatten inriktar sig på att beskatta markvärdet som genereras av naturen eller av samhället som bygger infrastruktur av olika slag är det en "gratis" skatt, valet är tyå ska pengarna stoppas i bankernas/finansiärernas fickor eller generera skatteintäkter. redan de klassiska ekonomerna som Smith m.fl. hade som ide att fria luncher som värdestegringar på land etc skulle beskattas /straffas medan skatt på produktivt arbete skulle hållas nere. Med nyliberal idéerna, som trumpetar Smith som förebild (sic!), har vi fått skattesystem som fungerar tvärt om med mycket skatt på arbete och konsumtion och lite eller inga på de fria luncherna.

Det hade förstås också varit intressant med byggkostnad, speciellt då rensat från storstäder typ Stockholm där värdestegring nog drar med sig, på olika sätt, byggkostnaden. Inte sällan är det ju byggbolag som är inblandade i hela processen.

Byggkostnaderna har förmodligen stigit mer än KPI men det är naturligt när det varit mycket billig import från typ Kina som drar ner detta en del. Dessutom har förmodligen byggandet ändrat karaktär när det blivit mer inriktat på Brf till köpstarkare kunder. Under IT och BRF boomen i Stockholm lär de ha byggt för 20 -25 tusen kvadraten och kunnat sälja för 30-40tusen. Strax efter det beslutar HSB i Malmö att bygga en skyskrapa till kostnaden av 39 tusen kvadraten, som de sen förväntade sig att kunna sälja som Brf. Beräknad kostnad ca 700 miljoner, slutnot närmare två miljarder. I det nya Brf området i Dockan i Malmö låg totala försäljningspriset på ca 40 tusen kvadraten i ett hus jag såg för ett tag sen.

I och med 90-tals krisen och dels skattereformen och avskaffande av bostadspolitik under Bildt regimen påverkades bostadsmarknaden drastiskt. Det blev både konsumtionsskatt och kapitalskatt på bostäder. Byggbranschen kom i veritabelt fritt fall. Före 90-tals krisen fanns det ca 16 byggbolag som kunde projektera stora projekt, i början av 2000-talet var det några stycken. Exakt hur det är idag vet jag inte. i början av 2000-talet var vi i det unika läget i EU/europa som ett av de få länder som faktiskt drog in slantar till det offentliga på medborgarnas boende, de flesta andra hade kanske en eller två procent rel. BNP i offentligt subvention av medborgarnas boende.

Diagrammet är intressant då prisstegringen för hyreshus är klart högre från mitten av 80-talet och framåt om än kurvorna stegrar sig ganska likvärdigt. Man kan kanske förmoda att småhus och Brf är ganska likvärdigt totalt sett, de är ju komplexare att mäta med tanke på att lån och avgifter i föreningen spelar in. Vi ser här den klart högsta värdestegringen i den pseudooffentligt reglerade hyresmarknaden. Dvs rörelse/sosse-organet Hyresgästföreningen har i praktiken tillåtit denna värdestegring som betalas av hyresgästerna. När fastigheten säljs måste ju intäkterna stå i paritet med priset. Den magra tillväxten och dito låga räntor har ju gjort sitt till, men en förhandlare som har monopol borde ju ha höstat in det till sina intressenter.

Kommunister, socialister och (ny)liberaler får tåla att man generaliserar ingen utomstående kan rimligen hålla reda på vad som egentligen är den "rätta" läran. 🙂 Smith har använts som slagträ av nyliberaler, typ osynliga handen.

Det må var vilka liberaler de vill men utvecklingen har varit att den stora skattebelastningen har flyttats över på arbete/produktion och konsumtion medan kapital och värdestegringar har fått allt lättare skatteuttag.

fick med början i förra inlägget:
"Om man kombinerar SCB diagrammet med hur mycket som byggts faller nog en del av förklaringen på plats. Byggandet föll som en sten efter 90-tals krisen, det var en viss återhämtning på 2000-talet men svag"

Prisutveckling på fastigheter är en sak men det säger inte så mycket om man inte kan jämföra mot omsättningen av bostäder. Att landets fastighetsbestånd får ett visst teoretiskt värde av de försäljningar som sker är inte det samma som att det kan realiseras.
Enligt BKN (statens bostadskreditnämnd) i deras februarirapport:
"Sedan 2000 har hushållen lånat drygt 130 mdkr på sina bostäder i genom¬snitt per år varav endast ca 45 mdkr använts till bostadsinvesteringar medan drygt 80 mdkr använts till annat"

Så av bostadsbelåningen sen år 2000 har endast 38% i princip varit för köp av bostad.

På tal om byggkostnad så lär snittpriset i Sverige ligga mellan 15-20 tusen kvadraten för byggnaden. Det indikerar att det är här som på andra ställen att det är markvärdena som ökar. Som man alltid sagt om huspriser, det finns tre saker som avgör priset, läget, läget och läget. De som gynnas av denna värdestegring glider fram på en fri lunch, antingen bistår naturen med fördelen eller så är det i princip samhället som bistår med den infrastruktur som ger ett bra läge.

Skatt på konsumtion har väl en direkt inverkan på företagande (priset på varorna och tjänsterna), dessutom är det regressiv beskattning. För den som inte tjänar mer än att hela eller det mesta av inkomsten används till konsumtionen är det en ren teknikalitet om den totala köpkraften minskas med löne eller konsumtionsskatter. Nu är det väl inte heller så att minskade skatter på "investeringar" uteslutande handlar om investeringar i produktion om ens primärt.

Vet inte hur det är exakt i dag men tidigare utgjorde kommunalskatt, arbetsgivaravgifter och konsumtionsskatter, primärt moms, uppemot 95% av de offentliga intäkterna. I princip hela skattebördan ligger på arbete och produktion. Den dominerande delen är kommunalskatter och arbetsgivaravgifter.

Regimen sen 90-tals krisen har inneburit konstant hög arbetslöshet, om än en viss lättnad kom i slutet av 90-talet med inte lika hård åtstramning, och med charader som kunskapslyft och fler i komvux lyckades Persson få ner den öppna arbetslösheten till 4% 2001 och 2002, den dolda och det sk utanförskapet var fortsatt på höga nivåer. Sen 90-tals krisen har vi haft en mycket mager tillväxt i den inhemska ekonomin, det som har växt är exporten. Och med hög moms och överbeskattning av medborgarna som hållit igen hemmaekonomin och importen har exportöverskottet varit rekordartat hela tiden. Med ökad ständigt ökad produktivitet i exportindustrin som producerar allt mer med allt färre är det tveksamt hur välhörande det är för den inhemska ekonomin. Teoretiskt skulle kronkursen ha stigit och konsumtion och import ökat så det kommit i balans men så har inte skett. Det kan ha att göra med att modern industri som inte är så arbetskraftsintensiv inte sprider det ut i samhället. Och nu står vi inför ett läge när en hel värld verkar ha föresatt sig att lyfta sig ur krisen med exportledd tillväxt med liknande metod, vilket förstås är logiskt omöjligt.

Nej, nej, nej. Ni ska inte skrämma folk att skaffa eget boende på detta sätt. Det är ingen risk att skaffa eget boende. Det är större risk ha pengarna på banken då den kan gå i konkurs. att hyra måste man köa eller så kan man bli utkastad över natten eller så måste man flytta runt varje år eller måste betala svart bostadhajar. Och aktier bara kolla hur det gått på senaste åren bara neråt och neråt. hus, villor och bostadsrättlägenheter är det bästa sättet att få ökning av sitt kapital. därför ska alla med så tidigt som möjligt så de kan hänga med upp i uppgången som alltid kommer ske. så det är större risk att stå utanför.

speciellet storstäderna som stockholm, göteborg, malmö och lund kommer priserna att fortsätta upp med inflationen och med lönerna. så det ingen risk att låna mer eller så. bättre att låna då man får mer pengar över än att hyra samt inte roligt flytta varje år. det är fortfarande extrem brist på lägenheter och hus i sverige så man har efterfrågan som kommer driva upp priserna på lägenheter och hus ett bra tag till.