Analysmodell för svenskt lägenhetsindex (uppdaterad)

Nu ser jag fram emot att bli idiotförklarad. Men det har jag blivit förr, så inget nytt under solen.

Teknisk analys handlar om att försöka köra fort in i framtiden genom att titta i backspegeln, dvs genom att titta på historiska trender gissa vilt om framtiden. Med bostadsindex tillgängligt månadsvis hos Stockholmsbörsen, NASDAQ OMX, så kan man titta lite på teknisk analys för just bostadspriserna.

Som jag skrev i förra inlägget så är det bara för lägenheter som det än så länge finns meningsfulla datamängder tillbaka till 2005. Index sätts en gång i månaden och avspeglar rimligtivis föregående månads utveckling. För februari 2005 var index 100.

Först måste vi etablera en relevant och enkel modell för att titta på de långa trenderna inom lägenhetsprisindex. Nedan har jag lagt in mina sedvanliga glidande medelvärden, Parabolic SAR och MACD. Då bostadsmarknaden rör sig långsamt har jag satt de glidande medelvärdena till MA3 och MA10, med ca 20-21 handelsdagar i månaden motsvarar detta MA60/MA200.

Relevant är också att titta på det index som har störst omsättning, dvs där kursutvecklingen baserar sig på så många lägenhetsaffärer som möjligt. Det blir förstås NASDAQ OMX Valueguard Flats Sweden, dvs samtliga lägenheter i Sverige.

Pga den S-formade rörelsen för lägenhetspriserna under 2008 framgår det direkt att MA3/MA10 är en meninglös metod för att försöka hitta någon trend. Inte ens MA9/MA10 kan göra att man underviker få en falsk köpsignal under nedgången 2008. De glidande medelvärdena låter jag dock ligga kvar i charten, men uppenbarligen fungerar de dåligt på det lilla stickprov vi har nedan.

Tillägg: Då NASDAQ OMX inte levererar open för historiska data har jag nedan satt open till föregående månads close. Det borde inte påverka någon TA, eftersom den baserar sig på close, men gör charten betydligt mer lättolkad då månader med fallande pris blir tydligare. Dock gjorde det att sälj enligt PSAR föll bort, vilket alltså är en felaktig påverkan av mina fejkade open då högstanoteringen för april månad höjdes.

Istället tittar vi på Parabolic SAR och MACD. Bägge säger sälj i november 2007. Före den akuta finanskrisen. Japp, det stämmer. Lägenhetspriserna började falla redan innan ekonomin kraschade i spåren av den akuta finanskrisen. Och både PSAR och MACD fångade upp detta i november på 153.38, även om priserna toppade i september 2007 på 162.73.

De höjda räntorna fick redan då lägenhetspriserna att toppa ut. Fundera på vad som händer när vi nu på betydligt högre prisnivåer höjer räntorna och dessutom med bolånetak?

Sedan bottnade priserna i december 2008 på index 131.61. PSAR fångar upp köpsignal i april 2009 på 148.56. MACD dröjer till september och 154.70.

Kort sagt så går MACD bort som indikator då den inte fångade upp utvecklingen förrän på något högre nivå än man sålde. PSAR fungerar dock utmärkt i det här begränsade stickprovet och skall normalt ses som en stop-lossindikator, vilket är passande. När är det dags att stoppa ur sig ur bostadsbubblan eller stoppa ur sig att stå utanför?

Och då blir det extra intressant att PSAR med utvecklingen för april nu säger sälj era lägenheter. Detta är första säljsignalen på hela det svenska lägenhetsbeståndet sedan den korrekta säljsignalen i november 2007. Dessutom är det en sk bearish big candle om man nu bryr sig om sådant.

MACD har vänt nedåt, men en säljsignal via MACD kommer tidigast nu i maj.

Iaf PSAR fungerade väl som indikator på när det var dags att sälja 2007, och hyfsat när det var dags att köpa tillbaka. Vi är inne i en räntehöjande cykel och med betydligt större belåning än förut. Naturligtvis klarar de flesta av sina räntehöjningar, men det väsentliga är om de som tänker köpa sin första lägenhet idag är intresserade av att göra det till dagens priser och dagens ränteutgifter? Bankernas höjda krav och bolånetaket ställer till det. Och jag hävdar att vi i konjunkturcykeln på många sätt ligger på samma ställe som 2007, rekordvinster för företagen, kapacitetstak etc.

Det finns smärtgränser för när folk tröttnar på att betala till banken istället för att konsumera meningslösa prylar från Kina. Bara för att man klarar högre räntor betyder det inte att man har lust att betala mer. Att allt fler väljer rörlig ränta visar också på att man redan nu tycker att de fasta räntorna är för höga.

Nu sitter förstås ingen och tradar med lägenheter, men detta är intressant.

Läs även bloggrannen Flute som korrekt påtalar att den svenska skuldbubblan nu är så stor att om det svenska folket inte fortsätter att öka sina skulder så kraschar svensk BNP. I princip hela BNP-ökningen kan härledas till ökad skuldsättning via bostadsbubblan, enda undantaget är vår export. Men bytesbalansen är fallande och fortsätter inte skuldsättningen att öka kommer BNP att dyka.

Se även bloggrannen Bobubbla där det i en kommentar konstateras 2 prissänkningar i Stockholm 20-27 april år 2010. Och 78 prissänkningar samma period 2011. En trettioniofaldig ökning av antalet prissänkta objekt. Detta är oräknat de prissänkningar som mäklarna försöker mörka genom att ta bort objekt och lägga tillbaka dem som ny annons. Bloggen Bobubbla har ytterligare ett exempel från Kungsbacka på ett gräddhylleobjekt med omfattande havsutsikt (iaf när mäklaren klättar upp med kameran på taket eller i en lång pinne) sänkt från 8.2 MSEK till 6.9 MSEK. Man kan fundera på om inte kranskommuner till storstäderna dyker först. Det är inte direkt samma brist på nya tomter och bostadsområden i kranskommunerna som i själva de tre svenska “storstäderna”.

Återkommer senare med indexanalys för de individuella städerna Stockholm, Göteborg och Malmö, samt svenska mellanstora städer. Lägre volymer där ger dock ett osäkrare utfall, men det finns en del intressanta skillnader mellan respektive index. De lägre volymerna i enskilda städer ökar volatiliteten och gör att PSAR fungerar sämre, medan MACD blir mer intressant. Ett förhandstips är att avvakta lägenhetsköp i Malmö…