Lögn, förbannad lögn och bostadsprisstatistik

Angående förra blogginlägget och att det är allt svårare att få sålt villor, så upplever många två världar.

Dels sägs bostadspriserna stiga och dels sägs det vara omöjligt att sälja bostaden. Hur kan detta gå ihop?

Rent praktiskt beror skillnaden på att folk begär för höga priser. Till rätt pris går allt att sälja, men det faktum att man fortfarande vill ha orealistiskt betalt höjer faktiskt bostadspriserna även om objekten inte blir sålda. Detta eftersom attraktiva objekt går att sälja, och attraktiva objekt har högre priser.

Låt oss exemplifiera med ett helt fiktivt exempel.

A. Normal marknad

Det finns fyra hus till salu för 1 MSEK, åtta hus till salu för 2 MSEK och fyra hus till salu för 3 MSEK. Samtliga är lika lättsålda och säljs alla lika fort, omsätts en gång under en tidsperiod, då priserna följer marknadens värdering av husen. Medelpriset såväl som medianpriset blir 2 MSEK.

B. Fallande marknad, orealistiska prisförväntningar

Nu säger vi att bostadspriserna fallit. Köparna är inte beredda att betala lika mycket, men säljarna vägrar sänka priserna. Attraktiva, dyrare objekt är fortfarande möjliga att sälja, men inte lika lätt som förr.

Det finns fyra hus till salu för 1 MSEK, åtta för 2 MSEK och fyra för 3 MSEK.

Av dessa blir ett hus för 1 MSEK sålt, fyra för 2 MSEK och tre för 3 MSEK, vilket avspeglar att objekt med sämre standard är svårsålda. Medelpriset blir (1*1+4*2+3*3)/8=2.25%. Priserna stiger alltså 12.5% trots att folk inte är beredda att betala lika högt som tidigare och allt fler hus står osålda.

Diskussion

Detta var ett fiktivt exempel, har inte nödvändigtvis något med verkligheten att göra.

Men beskedet från många håll är att oattraktiva objekt blir svårare och svårare att sälja. Detta kan i ett teoretiskt exempel som ovan ge högre bostadspriser i statistik som t ex från Mäklarstatistik som bara är ett medelvärde.

Att tiden det tar att sälja objekt stiger, men att det går snabbare att sälja i attraktiva lägen, talar för att vi ser en utveckling som i exempel B. Att sälja i Stockholm tar 53 dagar, att sälja i landet som helhet tar 101 dagar. Relativt fler affärer genomförs alltså till de högre Stockholmspriserna, vilket drar upp nationellt medel. Vän av ordning pekar då på Valueguards kvalitetsjusterade priser, men Valueguard samlar bara in dataunderlag för större svenska städer, som per definition är mer attraktiva. Även Valueguards Sverigeindex eller Medium Cities-index omfattar bara städer ner till en storleksnivå som exempelvis Uppsala, Linköping eller Borås. Större delen av landets villor hittar man utanför dessa områden.

Valueguard kommer också visa stigande priser om attraktiva objekt stiger i pris samtidigt som svårsålda objekt står stilla eller inte säljs, även om Valueguard justerar för kvaliteten.

Relaterat så finns det ett möjligt metodfel i Mäklarstatistiks data. Man utesluter objekt som säljs till under en kvot av 0.8 av taxeringsvärdet. Idag är detta antagligen fortfarande rätt ovanligt, men taxeringsvärdet sätts i princip utifrån marknaden för två år sedan. Om priserna faller fort riskerar villor som faller hårdast i pris att uteslutas från statistiken, då taxeringsvärden släpar efter. I en stigande marknad är det dock inga problem, vid fallande marknad riskerar man redovisa för höga priser. Risken att det sker är främst i Malmö än så länge.

Det är också så att dyrare objekt ofta säljs med större differens på uppsidan mot taxeringsvärdet och alltså löper betydligt mindre risk att uteslutas ur statistiken vid fallande marknad. Detta är också en bias för högre medelvärden.

Det finns alltså ett mörkertal vad gäller priserna i landet och speciellt hur utvecklingen egentligen är för majoriteten utanför storstäderna. Om nu någon undrar varför bostadsmarknaden på mindre orter totalt klappat igen, men statistiken visar på stigande priser.