Återkoppling Tjörn

Jag fick en hel del läsarrespons på gårdagens artikel om överexploatering och vattenbrist i bostadsbubblans spår, med ökommunen Tjörn i Bohuslän som exempel. Finns en och annan läsare med lokalkännedom.

Till en början kanske jag skall utveckla vad detta har med bostadsbubblan att göra.

Bostadsbubblans allt stegrande bostadspriser och folks totala brist på försiktighet med belåning har gjort att det ena mer storstilade projektet efter det andra går att genomföra, med exploatören som profitör. En villa som kostar 2.5 MSEK att bygga kan säljas för 4.6 MSEK eftersom den har saltstänkt havsutsikt. Detta gör också att man bygger vad som är mest lönsamt, inte vad som är vad som egentligen efterfrågas eller är långsiktigt förnuftigt. Och man bygger på olämpliga platser.

Kommunen lockas att sälja av mark eller låta andra bygga, i utbyte mot att kommunen får engångsintäkter av exploateringen. Ett enda hus som säljs för 4.5 miljoner ger med 1.5% i stämpelavgift över 67 000 kronor till kommunen, eller ungefär 6:- kronor per bofast invånare. Högre priser och högre omsättningstakt ger ännu mer pengar. Plus ännu mer pengar när det är kommunen som säljer marken förstås.

Men vad som byggs verkar mestadels vara fritidshus. Det ger alltså inga skatteintäkter i form av kommunalskatt, men ställer samtidigt krav på att de drygt 11 000 kommuninvånarna skall ha ett VA-system för mer än dubbla folkmängden pga sommarens belastning. Det ger inte heller någon åretrunt-service, utan på många håll, möjligen undantaget Skärhamn, så är eventuella affärslokaler bara öppna sommartid och inte tillgängliga för den fasta befolkningen resten av året.

Kommunen äter tack vare bostadsbubblans priser upp ändligt markkapital, men drar samtidigt på sig kostnader.

Vad som egentligen efterfrågas är precis samma sak som i resten av Sverige. Små och billiga hyreslägenheter för äldre och framför allt ungdomar, så att unga vuxna kan bo kvar i kommunen när de får jobb och generera ett stadigt flöde av kommunalskatteintäkter. Istället äter alltså kommunen på ett lager av mark och vad som är en hållbar befolkningsnivå sommartid.

Angående vattenbristen så höjde Tjörn VA-taxan med hela 10% vid årsskiftet. Detta kan knappast motiveras med allmän inflation, utan är en prishöjning pga brist och de investeringar som krävs för att upprätthålla VA-nätet. Och här har förstås kommunen monopol, hade det existerat konkurrens hade få accepterat en prishöjning på 10%. Men en kommun gör som den är tvingad av en sits den själv satt sig i. Nu går bollen vidare från Stenungsund till Kungälv, som kan tänka sig få brist på sitt vatten genom att sälja det till Stenungsund som säljer det till Tjörn och Orust. Tjörnborna får finansiera lägre VA-taxa för Kungälvsborna…

Hur många Göteborgspendlare köper bostad på Tjörn? Det är 7 mil till Göteborg, och man skall genom minst två flaskhalsar. Först Tjörnbroarna, som även Orustbornas Göteborgspendlare tar, och sedan har man Hisingstrafiken och flaskhalsen Tingstadstunneln, som får Essingeleden i Stockholm att se ut som Autobahn.

Nej, även permanenthus säljs i stor utsträckning till överbelånade sommargäster. De som vid dagens fortfarande extremt låga ränteläge har råd med både båt till båtplatserna som anläggs vid varje nytt område, plus dyrt boende i Göteborg, plus 4-5 miljoner kronor för ett sommarhus. Det blir inga kommunalskatteintäkter där inte.

Skall man försvara kommunen så bygger man åtminstone husen på ofruktsamt berg istället för bördig jordbruksmark eller skog, och de flesta hus byggs i sk “klassisk bohusländsk stil”. Detta innebär idag endast att husen är vita. Vita så att saltstänket inte skall synas annat än på fönsterrutorna.

Tittar vi på ghettot, Havsporten, jag refererade till igår, så har de hus som blir mest utsatta för saltstänk i havsvinden för 3.5 – 4.6 miljoner kronor, för över en timmes pendlingsväg till Göteborg. Men man ser ju havet och har bara 50 – 100 meter till den för lånade pengar köpta båten.

Längre in åt land är följande läsarbild tagen på ghettot.

Jag har själv besökt området för två år sedan när det var i princip nybyggt. Vintertid, när Tjörn är död och övergiven, så hur det ser ut är ingen överraskning för mig.

Här har radhusen sålts för mellan 1 och 2 miljoner kronor. Men tittar man på Booli så framkommer det att priserna fick sänkas mellan 70 och 80% från begärt pris 2008-2009. Ett exempel är ett radhus som såldes för 915 000, vilket var 73% under begärt pris, som alltså var 3 400 000. Ett annat radhus såldes för 615 000, vilket var -80% på begärt pris om 3 075 000.

Vad som slog till där var finanskrisen får man förmoda. Nu verkar priserna ligga runt miljonen, fortfarande långt under vad exploatören hade tänkt sig. De hus som ligger närmast vattnet med bäst havsutsikt verkar fortfarande ha orimliga priser.

Detta visar tydligt hur en krasch i bostadsbubblan kan se ut på de områden som exploaterats på marginalen och egentligen inte alls är attraktiva. Minus. Åttio. Procent. Fundera på det. Och det där var inte ens klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar, utan faktiskt egna riktiga fastigheter.

Men exploateringen fortsätter. Havsporten ligger åtminstone i Tjörns centralort Skärhamn, där det rent av finns större matbutik. Tittar man istället på Rönnäng, som inte alls åtnjuter samma service så skall man nu exploatera två tidigare hamn- och industriområden och bygga villor ett tiotal meter från havet, komplett med båtplatser. Det rör Gamla Salteriet, som är ett område utan större charm idag och intilliggande Löfbergs Varv.

Löfbergs Varv innehåller fortfarande någorlunda genuin miljö från 1920 till 1950-talet, som kunde förvandlats till kanske en småskalig handelsplats för lokalt hantverk och lokala småföretag eller något sådant. Något som gett jobb, och någon anledning för turister att fortsätta besöka en kommun som annars exploaterar bort sin unika miljö. Men eftersom det som varv ligger direkt vid havet, så blir det villor.

Tittar man på geoutredningen för Gamla Salteriet, så har man förstås tagit in en konsult från Göteborg utan lokalkännedom. Det konstateras att normalt högsta högvatten är 1.5 meter, vilket är precis vad platsen ligger över havet. Men enligt folk med lokalkännedom så har platsen varit översvämmad många gånger de senaste decennierna. 1.5m är något man kan vänta sig som vanligt, vad som inte tas upp är vad som kanske bara händer en gång per decennium. Blir blött om fötterna för villaägarna där. Och detta oräknat eventuellt stigande havsyta pga klimatförändringar. Bara en decimeters havsytehöjning de kommande 50 åren kommer göra att området översvämmas varje år, eventuellt flera gånger om året. Även om vi bara antar att det är 10% risk att pratet om klimatförändringar och höjning av havsytan är korrekt, så blir risken för stor.

Vad kommer husen i området att säljas för? Det kommer byggas lyxvillor med högsta standard, tänkta att säljas till de som redan har mångmiljonlån på sin båt. Inget för lokalbefolkning alltså.

Har det alls byggts några bostäder för yngre i Tjörn de senaste åren? Vart skall dessa bo? Tjörn har i praktiken drabbats av samma problem som man kan se i centrala Stockholm eller Göteborg. Skillnaden är att när väl bostadsmarknaden kraschar så kommer det gå extremt snabbt nedåt på en plats sju mil från Göteborg. 80% ner enligt ovan är inte orimligt.

Normalt innebär ett prisfall på 50% från villapriser på 1 miljon ingen katastrof, 500 000 kronor kan man betala av under sin livstid. 40% på storstadens 4-5 miljoner är värre. Men 80% på 4-5 miljoner långt bort från storstad blir omöjligt att hantera för drabbade.

Antagligen är bubblan värre på en plats som Tjörn än i storstaden. Men konsekvenserna skall hanteras av en kommun som för att få budgeten att gå runt måste exploatera sin mark. Undrar vad tänkande Tjörnbor tycker om det hela? De kanske själva är förblindade av hur värdefulla deras hus tillfälligt har blivit och tycker det är bra?

Det finns fler exempel. På Skräddareberget i Kyrkesund skall man rent av bygga en sk gated community med sommarhus, komplett med tjänstefolk och allt. Här blir det iaf på ett berg utan översvämningsrisk, men saltstänk blir det. Vad blir priserna? Här pratas det också om att köpa sommarhusen som investering och hyra ut (sale and lease-back), så vi pratar även om en spekulationsbubbla med vidareuthyrning som attraktivt investeringsobjekt. Så de som menar att man köper för att själv bo, äga och bruka och att det alltså inte kan vara en bubbla är ute och ror med den blå ekan i det här fallet. Här utlovas det att få 3% tillbaka på investerat belopp varje år, plus att man själv får disponera huset man äger flera veckor om året. Det ni. Synd bara när räntan blir högre än 3%…

Tillägg: Jag har fått kritik för att bara skriva om storstädernas bostadsbubblor, men jag hoppas att ni med mina inlägg om smågårds- och hästgårdsbubblan och med inlägg om Tjörn förstår att jag inte sitter med några skygglappar och specifik motvilja mot storstaden. Även om det blir problem i storstäderna, så kan i själva verket problemen vara ännu större för vissa objekt på landsbygden, som havsnära hus eller smågårdar. Däremot kommer en normal villa på landsbygden, kanske värd runt miljonen, inte slå så hårt. Faller priset med 30% är det “bara” 300 000 kronor, vilket är en hanterbar förlust för de flesta, även om det svider. Men 30% på fem miljoner är inte hanterbart. För att inte tala om 80% på fem miljoner. Antalet som bor i våra storstäder är dock fler än på landsbygden, så där blir antalet drabbade också fler i antal. I värsta fall sitter de med både belånad lägenhet, belånad båt och belånat fritidshus på Tjörn. Vad gör man inte för att verka rik och imponera på människor man inte bryr sig om?

Tillägg 2: Här har jag inte heller tagit upp de konsekvenser som peak oil kommer innebära för sommarboende som kräver bil…