SEB

SEB:s psykologiska boprisindikator kraschade nu i juni och är tillbaka på coronapaniknivåer och skuldkrisnivåer efter att mycket snabbt rasat till negativt område. Det betyder att bostadspriserna kommer rasa när Valueguards statistk redovisas nästa veckan. SEB konstaterar också att hushållen för första gången sedan coronapaniken har minskande sammanlagda förmögenheter, drivna av fallande börs.

Boprisindikatorn är en psykologisk indikator på vart hushållen tror bostadspriserna tar vägen. Denna korrelerar stenhårt med Valuguards bostadsprisindex, men har klent prognosvärde, då datat släpps bara någon vecka innan Valueguards facit. Eftersom bostadspriserna drivs av psykologi och går dit hushållen tror de går, så stämmer den dock väldigt väl. Som kollektiv är inte hushållen dumma.

Nu i juni föll den rejält i ett av de största rasen vi sett och gled ner i negativt territorium. Endast 31% av hushållen tror på stigande priser, medan 47% tror på fallande för ett index på -16.

Sist indexet var negativt var under coronapaniken våren 2020, och innan dess lite mindre negativt vid korrektionen 2017 – 2018 när spekulationsbubblan i ej färdigställda lägenheter fick sig en tillfällig törn. Annars får man söka sig tillbaka till skuldkrisen 2011 för så här negativ bostadsmarknad och sedan finanskrisen.

Då har paniken knappt börjat.

Det som spökar är förstås räntorna. Ändå uppger enligt SEB endast 11% att de avser att binda sina lån.

Största raset för boprisindikatorn sker i Stockholm där raset är hela 54 punkter, från +30 till -24. Det är förstås också i Stockholm som med högst bostadspriser man får se störst effekt av räntehöjningarna på hushållens förmåga att betala dagens bostadspriser. Förlåt, belåna sig för dagens bostadspriser.

SEB konstaterade även tidigare under månaden att hushållens förmögenheter – både brutto före skulder och netto efter skulder – minskade under första kvartalet. Orsaken beror på fallande börs och att tillgångarna föll i värde mer än nettosparandet på 125 miljarder kronor under månaden.

Bostadspriserna under första kvartalet ökade bara bruttoförmögenheten med 58 miljarder medan skulderna ökade med 68 miljarder.

Fallande bostadspriser kommer inte minska hushållens skulder och nettoförmögenheten kan således snabbt krympa. För hushållen som kollektiv var nettoförmögenheten 23 340 miljarder kronor och brutto 28 439 miljarder kronor, allt redo för staten att ta i skatt alltså. Sedan är som alla vet förmögenheten Paretofördelad där 20% sitter på 80% av tillgångarna och det är alltså inte de som har förmögenheterna som kommer drabbas hårdast initialt utan de som i princip har hela sina bruttotillgångar i en högbelånad bostad utan ytterligare kapital vid sidan om, vilka hittas i gränslandet i lägre medelklassen.

Framför allt är huvuddelen av hushållens förmögenhet inte likvida tillångar, utan t ex pensionssparande och bostaden – sådant som inte kan användas till att lösa skulder hur som helst. Det mesta talar för att bostadspriserna faller under andra kvartalet, vilket de redan gjorde i maj och juni är normalt säsongsmässigt en negativ månad för bostadspriserna.

Avgörande är dock till hösten när priserna normalt rusar i augusti-september med den sk Stora Visningshelgen och andra mäklarpåhitt. Först då kan vi säga att bostadspriserna faktiskt faller om de nu gör det. Den här bloggen har dock alltid fel om bostadspriserna.

Sedan kan man ju diskutera den reala förmögenheten. Med dagens inflation på 7.2% behöver ju hushållens förmögenheter öka med 7.2% för att de inte ska minska i faktiskt köpvärde. Om förmögenheten hade kunnat omsättas till likvida medel.