KPI

Många av oss minns förra bostadsbubblan 1988-1991, men för de flesta är minnet kort.

Det finns också en del sanningar som det är si och så med, som att bostäder alltid stiger i pris över tiden. Det är kanske sant nominellt, men snarare är det så att bostadspriserna normalt följer konsumentprisindex (aka ”inflationen”). När priserna stiger snabbare än konsumentprisindex har vi en bostadsbubbla.

Bubblan som sprack 1991 och satte inte så få svenskar i stora ekonomiska problem var inte speciellt stor, men föregicks under 1980-talet faktiskt av fallande priser i förhållande till KPI. Bostaden lyckades alltså inte följa andra prisökningar. Under mitten av 1990-talet gick de KPI-justerade priserna horisontellt, innan priserna tog fart igen och vi gick in i bubblan runt 1999.

Som alla ser så är den KPI-justerade bostadsbubblan enormt mycket större den här gången, och den har ännu inte spruckit. Men det kommer den göra, och fallet kommer vara betydligt större än det var från 1991 och framåt.

Tyvärr har inte SCB statistik för bostadsrätter över tiden, så vi får nöja oss med villor och fritidshus ovan.

Läste för övrigt något mycket intressant om de fallande bostadspriserna i Tyskland. I Tyskland har man inte byggt nytt i sina storstadsmetropoler, vilket leder till fallande priser. När man bygger nytt blir det nämligen så att de som sitter i befintliga bostäder uppgraderar, vilket drar igång bostadskarusellen och trissar upp priserna. Bristen på bostäder i eftertraktade bostäder drar inte upp priserna, utan det är byggandet av nya bostäder som drar upp priserna.

Kort sagt så är beror inte priserna i Stockholm och andra överhettade städer som Göteborg eller Malmö på brist på bostäder. Istället beror priserna på att man bygger nytt och får folk att byta bostad. Det blir en positiv feedback loop som leder till en bubbla. När väl bubblan spricker och bostadsbyggandet stoppar, så blir effekten alltså självförstärkande på nedsidan.

Detta är kontraintuitivt, då de flesta tror att stigande priser beror på att det byggs för få bostäder. I själva verket är det tvärt om. Priserna stiger för att det byggs nytt.

Nu kommer förstås de flesta aningslösa som sitter fast i bubblan förneka ovanstående och mena att Sverige/Stockholm/Göteborg/Malmö är annorlunda och att det minsann är annorlunda den här gången och att priserna aldrig kommer gå tillbaka till KPI, utan bara fortsätta stiga. Tja, förnekelse gör att man sover gott om nätterna, men det leder inte till bra ekonomi.

Vän av ordning påtalar att priserna kan återvända till KPI-linjen på 100 ovan, genom att inflationen tar fart på allvar. Visst är det så. Men då får man också se betydligt högre räntor, stigande levnadskostnader och stigande arbetslöshet. Och det är inte säkert att man får kompensation för inflationen på lönen. Så det lär inte nödvändigtvis göra någon högbelånad speciellt lycklig.

Nej, det är inte annorlunda den här gången, och den som inte anser att ovanstående är en bubbla har problem med verklighetsuppfattningen.