bostadsbubblan

New York Times har satt samman en utmärkt tjänst som kan användas för att avgöra när det är lönsammare att hyra en bostad än att köpa. Det finns betydligt mer parametrar än man först kan tro, och även om tjänsten främst är för amerikanskt bruk säger den även en del om motsvarande i Sverige. Vi får se fram emot att någon tar fram motsvarande tjänst för svenskt bruk.

NYT tjänst är förstås i USD, men det kan man ignorera och låtsas är SEK. Problemet då är att taket i bostadspris ligger på 2 miljoner. Andra punkter som inte fungerar för svenskt bruk att den långsammaste möjliga amorteringen på en köpt bostad är 40 år.

Men det är en bra start.

Speciellt värt att tänka på är antalet år man avser att bo i bostaden. Fasta engångskostnader för köpet av en bostad kan påverka boendekostnaden avsevärt vid kortare boenden, t ex stämpelavgifter och pantbrevsavgifter för villan, mäklararvode vid försäljning, uppläggningsavgifter för lån etc.

Låt oss ta ett fiktivt exempel utifrån en svensk bostad. Telningen flyttar hemifrån för att plugga på Konstfack och ska förstås bo på Södermalm. Föräldrarna tänker sig köpa en 22 m2 etta åt telningen för 1 950 000:- SEK. Vilken hyra skulle vara billigare?

Parametrar? Bostaden går för 1 954 000:- SEK (USD i tjänsten). Boendet planeras vara i fem år – fyra år studier och sedan första året medan telningen jobbar som praktikant på TV4 och letar ett avlönat jobb.

Räntan sätter vi till 2.40%, 15% kontantinsats som päronen hostar upp med alla sina sparpengar. Amortering sätts till 40 år, eftersom det är max i tjänsten.

Sedan kommer intressanta prognoser, som också påverkar, som utveckling för räntan, hyror och bostadspriserna framöver. 

Resultatet. Låtsas att det är SEK istället för dollar.

Päronen tror på stillastående priser på bostadsmarknaden, liksom att räntan ska förbli evigt låg och ligga kvar på 2.40%. Samtidigt kommer hyror höjas med 2.5% om året och alterantiv kapitalavkastning på sparkapitalet i kontantinsatsen tror päronen är 10% om året, då de lyssnat för mycket på Claes Hemberg. Detta är en kostnad, då man hade fått detta i vinst om man inte köpt bostaden för sparkapitalet.

Då det är en bostadsrätt sätts fastighetsskatten till 0%. Avdraget för räntan sätts till 30% (”marginal tax rate”)

I Sverige kostar det inget att köpa en bostadsrätt, så den sätter vi till 0%. För villan behöver man sätta stämpelskatten om 1.5% här. När bostaden ska säljas om fem år är mäklararvodet 3%.

Vi anger 1516:- i månadsavgift och 0:- SEK för värme etc. Jag är osäker på vad bostadsdelen av hemförsäkringen är för en bostadsrätt, då man bara äger det som är innanför väggarna. Sätter den till 784:- SEK om året, vilket är en kostnad man slipper helt när man hyr.

Vi sätter depositionsavgiften på hyran till tre månader, vilket ger kapitalkostnader om man hyr och inga försäkringskostnader för hyresrätten.

Resultatet blir att det är lönsammare att hyra för 8 241:- SEK i månaden än att köpa denna lägenhet och bo i under fem års tid, med stillastående bostadspriser.

Man kan nu leka med lite parametrar. Om bostadspriserna stiger med 6.1% om året får man betalt för att bo, och tjänar 3:- SEK i månaden på att köpa istället för att hyra. Å andra sidan om vi får pyspunka i bostadsbubblan och priserna faller 5% om året under dessa fem år, så är det billigare att betala 13 878:- SEK i hyra än att köpa lägenheten.

Om det visar sig att telningen bara bor i lägenheten i två år innan vederbörande flyttar ihop med Skådespelaren vederbörande träffar på en föreläsning på Konstfack, så hade en hyra på 9 726:- SEK varit billigare än att köpa. Bor man bara ett år innan flytten hamnar break even för alternativ hyra på 12 221:- SEK.

Ni kan prova tjänsten själva här. En motsvarande tjänst för svenskt bruk, med svenska skatteregler och svenska fasta kostnader vore intressant.

Allt annat lika, så testar vi med ett köp av en nybyggd villa för 4 MSEK (dubblar siffrorna för pris etc), där man alltså har en anskaffningskostnad om 1.5% för pantbrevet och 1.5% för stämpelskatten. Fastighetsskatt sätts till 0.5% (0.75% av taxeringsvärdet). Vi sätter slitage till 1.0% för underhåll och renoveringar under en planerad boendetid på 25 år (till alla barn flyttat). Husförsäkringen sätts till 0.1% eller 4000:- SEK, driftskostnad till 2000:- SEK i månaden. Då är det billigare att varmhyra en villa för 16 796:- SEK i månaden med 2.5% stigande hyra om året i 25 år. De höga anskaffningskostnaderna för en villa slår hårt vid kortare boende. Vid skilsmässa efter fem års bråk om städning och gräsklippning hade det varit billigare att hyra för 19 750:- SEK i månaden.

Jag är lite osäker på om amorteringen räknas korrekt. Det är trots allt ett sparande och inte en kostnad. Kostnaden för amortering ska vara kapitalkostnaden för alternativ investering, dvs hembergska 10%. Fast en kontroll ger nog korrekt, då det blir dyrare att bo ju större handpenning (och mindre lån), givet hembergska 10% i alternativ avkastning och 2.40% i ränta.