Rörlig bolåneränta var lägre 2009 – 2010 – ändå var priserna lägre

Den rörliga bolåneräntan, Swedbanks 3-månadersränta, var lägre under 2009 – 2010 än nu. Ändå är BLT idag beredda att betala (=skuldsätta sig) det dubbla priset för en lägenhet idag och förnekar existensen av en bostadsbubbla. Slutsatsen är att bostadspriserna kan halveras trots ännu lägre räntor än idag.

Valueguards kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex för Stockholm låg på ca 130 vid årsskiftet 2008 – 2009. Idag ligger index nästan dubbelt så högt på ca 256. En lägenhet av motsvarande kvalitet kostar alltså dubbelt så mycket idag.

Ändå var den rörliga 3-månaders bolåneränta som de flesta väljer lägre 2009 – 2010. Swedbank erbjuder nu 1.97%, men som lägst låg 3-månadersräntan på 1.55% i december 2009, och häll sig lägre än 1.97% fram till juli 2010.

Swedbank bolåneräntor 2008-10-06 – 2015-06-22

Förvisso var de fasta räntorna högre under den tidigare perioden, men rörlig ränta är vanligast. Nu har de längre räntorna vänt upp den senaste veckan, vilket mycket väl kan vara Greklandsbrus och för tidigt att säga något mer långsiktigt om.

Poängen är dock att vi trots låga räntor kan se betydligt lägre bostadspriser än idag. Priserna i Stockholm kan exempelvis i princip^1. halveras, trots ännu lägre räntor. Avgörande är istället konjunkturen, arbetslösheten och framtidstron.

Oavsett låga räntor kan vi alltså få se en krasch i bostadspriserna om den övriga ekonomin av en eller annan anledning går åt skogen. Värt att minnas är att bostadspriserna föll under 2009, trots låga räntor.

För övrigt gjorde den som band sin ränta på två år mot slutet av 2010 en bra affär. Dock är tidperioderna där man tjänar på att binda räntan alltid väldigt korta och i princip omöjliga att pricka in. Rörlig ränta är i princip alltid bäst, om man inte har turen eller skickligheten att binda på rätt tidsintervall rätt vecka eller månad, och i princip endast vid ett tillfälle per räntecykel. Kort sagt kan man aldrig förvänta sig att binda rätt.

^{1. I princip behöver justeras några procent för löneökningar och KPI-inflationen sedan 2009. Men alla utom kalenderbitare förstod redan det utan att det behövde påtalas.}