I en artikel hos Bonnier/DI får säljare (”ekonomer”) från SEB, Swedbank, katastroftillståndets Nordea och Erik Penser Bankaktiebolag uttala sig om ekonomin 2013.
Latest in bostadsbubblan
Jag brukar påtala att bubblan inom lantbruk är om möjligt ännu större än bubblan inom bostäder. Ett ytterligare sätt att titta på detta är att räkna antalet exekutiva auktioner hos Kronofogden.
Det finns lite olika sätt att mäta bostadspriserna, när man ska titta på hur mycket priserna ska ner. Jag gör här en ny analys för att se vad som hänt de senaste 1.5 åren, sedan jag gick ut med att villapriserna ska ner 30%, generellt och nominellt.
Angående gårdagens frågeställning om varför man inte säljer sina sjötomter eller sjötutsikt eller motsvarande på gräddhyllorna och flyttar, med miljoner på fickan, så var svaret från läsarna som följer:
Om man flyttar finns det inget jobb, ingen service hela ens sociala nätverk rasar samman, man måste spendera halva veckan med att pendla, barnen måste ha skjuts överallt osv. För det enda alternativet till sjötomt på gräddhyllan eller en trendriktig etagevåning med utsikt över Strömmen är att bosätta sig kilometer från närmaste granne i mörka skogen.
 |
| Vidunderlig havsutsikt Kullavik.
Tror jag tog detta några hundra meter från det aktuella exemplet förra julen. |
Låt oss ta några konkreta exempel, baserat på de priser som de som faktiskt tänkt flytta vill ha. Exemplet blir från Göteborgsområdet, specifikt blir det gräddhyllan Billdal eller Kullavik i nordligaste Kungsbacka. Att köra bil till tjänstemannaghettot Lindholmen tar 25 minuter, från de aktuella exemplen, förutsatt att trafiken flyter. Jag känner till Billdal och Kullavik rätt väl, då jag ibland förklädd till tjänstehjon levererar granar hem till gräddhyllornas sönderstressade familjer. Det är ofta små och smala vägar, där det inte är möjligt att köra för fort, med mötesplatser för att mötas och släpvagnen måste kopplas av för att man ska kunna vända och köra därifrån. Men det är som sagt en attraktiv gräddhylla. Sjöutsikt finns och man hittar t ex en av Göteborgs mest kända journalister boendes närmast havet här. Dock hör man på Billdal och Kullavik att det inte direkt är slät mark. Det följer med stupbranta obadbara klippor med havsutsikten och inte egen strand.
Vi tar ett exempel. Ett officiellt 140 m2 (inklusive källaren) stort åretruntbonat fritidshus är till salu för 10 MSEK. Detta är med en egen damm och med vidunderlig havsutsikt. Om dessa nu får sålt för 10 MSEK kan de flytta 200 meter och köpa en helt nybyggd villa på 150 m2 för 6 MSEK.
Man får alltså loss 4 MSEK (eventuellt minus upp till 22% i skatt), men naturligtvis slås hela det sociala nätverket sönder och man måste pendla 2 – 3 timmar om dagen, barnen måste ha skjuts överallt osv. Man har ju trots allt flyttat 200 meter.
Nej, i verkligheten sparar man snarare 2 minuter pendlingstid, eftersom man slipper köra 200 meter med ägg under gaspedalen. Det sociala nätverket påverkas inte alls. Man bor fortfarande kvar i samma område. Man kan också flytta ytterligare några hundra meter och köpa en lite mindre nyproducerad villa för 5 MSEK istället. Här säger mäklaren rent av ”[f]ör er som vill bo kvar eller flytta till underbara Kullavik. Enkelt boende i ett plan med närhet till båthamn och bad”. Helt klart inriktat mot de som säljer sina objekt i högre prisklass för att ta ut vinsten, men ändå bo kvar.
Nu är inte jämförelsen helt rättvis. 10 MSEK-huset är klassat som fritidshus. Antagligen hade det kostat ännu mer om det räknats som villa. Vilket bara visar min poäng ännu mer.
Poängen kvarstår. Varför säljer man inte av sina premiumbostäder och köper något billigare så här på toppen? Svaret är alltså att den där havsutsikten, och enbart den där havsutsikten (plus 200 meter längre väg) värderas till 4 MSEK. För ärligt talat påverkas inget annat av att man flyttar. Om nu inte hela ens sociala nätverk bara finns för att titta på havsutsikten.
Och de flesta har redan idag restid till jobbet. Flyttar man så det tar 35 minuter till jobbet istället för 25 min så är det inte speciellt mycket sämre.
Tricket kan upprepas även i centrala Stockholm. Premiumlägenheten med vindsvåningsetage och takterass med utsikt över Strömmen kan bytas mot en X antal miljoner billigare lägenhet 200 meter bort.
Men ändå gör inte folk detta. Kanske för att det inte längre finns köpare av premiumobjekten. Kanske för att de fortfarande tror att lägenheten ska stiga i pris, trots stagnerande bostadsmarknad med krislåga räntor? Eller så har de väl köpt för att bo och har ingen lust att flytta 200 meter med ett antal miljoner på banken.
Men världen är inte svartvit i det här fallet heller. Enda alternativet till gräddhyllans premiumläge är faktiskt inte att bo i Mörkaskogen utan service i Långtbortfrånstan.
”I Sverige köper man för att bo.” – BLK-floskel
Pratade härom dagen med en läsare som hade sålt sin lantligt belägna villa det senaste året, inköpt på 70-talet för runt säg 30 000:- SEK.
Läget var då oattraktivt, långt från storstaden, även om det rörde sig om en av våra storstäders kranskommuner. Ingen som ville bo sjönära så långt från staden på den tiden. Idag, i bostadsbubblans situation handlade det istället om absolut premiumläge och villan såldes för ett lågt antal tiotal miljoner kronor.
Pengarna räcker, efter skatt, till att köpa ett sjönära skuldfritt boende långt bort från storstaden. Resten av pengarna räcker utan problem till att leva på riskfria (förutsatt insättningsgaranti och fördelat på många banker) bankräntan resten av livet, plus ge barnen studieskuldfri högre utbildning, samt egna skuldfria bostäder i storstaden tids nog, även till dagens priser. Dock ej med egen sjötomt bör tilläggas.
Det är bara att gratulera att ha gått ur i tid.
Vad som däremot är underligt är alla de som inte säljer och plockar ut tiotalet miljoner i näven. De har väl köpt för att bo. Å andra sidan börjar det kanske bli för sent. Premiumköparna har börjat dra sig undan och är inte längre beredda att betala vilka summor som helst för sjötomt.
Men även mer normalt prissatta bostäder på gräddhyllorna, i prisklassen 5 – 10 MSEK, varför säljer man inte dem, tar vinsten och flyttar någon annanstans, skuldfritt med ett antal miljoner över på fickan? Tror folk verkligen att priserna ska bestå? Eller värderar de verkligen en viss adress i ett bostadsområde för 3 – 7 miljoner kronor i jämförelse med en normalvilla som kostar runt 2 MSEK i Sverige?
Det är betydligt billigare att köpa en villa för 2 MSEK i inre Skåne och gå ner i arbetstid, än att sitta kvar med villan för 7 MSEK inne i Malmö. Minskad arbetstid kan kompensera för pendlingen om man nu är beroende av sådan.
Även om de som sitter med mångmiljoner i orealiserade vinster inte kommer göra förluster när priserna kraschar, så ska man fundera en stund över den bitterhet en del kommer uppleva när deras fiktiva rikedom försvinner. Eller så tar helt enkelt folk inte priserna på allvar, utan låtsas att villan bara är värd det de köpte den för…
Man kan ju tillägga att på 40 år hade villan stigit säg 70000% i pris till runt 20 MSEK. En prisökning på 700x. Den som tror det ska upprepa sig menar att samma villa om 40 år ska kosta 14.7 miljarder kronor. Tillägg: Räknade fel och skrev 1.47 miljarder först.