Svenska lantbrukspriser (aka A Chaos of Charts)

SCB uppdaterade sin prisstatistik för svenska lantbruk igår, vilket ju är intressant som uppföljning på bubblan inom speciellt små- och hästgårdar, en bubbla värre än den inom villor. Statistiken baserar sig på utställda lagfarter och släpar alltså efter något.

Medelpriser för sålda lantbruk per kvartal sedan 1999

Priserna har återhämtat sig med besked under första kvartalet 2012, men prisstatistiken per kvartal är bara för hela riket och lämnar alltså en hel del att önska analysmässigt. Dessutom har man bara medelpriser att gå på, vilket pga långa svansar kan bli missvisande, men glädjande för mäklarkåren. Dock är det några tusenlappar kvar innan medelpriserna når höjderna från 2010. Samtidigt är första kvartalet alltid ett starkt kvartal för lantbruk, så man skall akta sig för snabba slutsatser.

Värt att notera i sammanhanget är att Landshypotek, som enbart lånar ut till jord- och skogsbruk, nedgraderades två steg av Moodys i natt, pga sin 100%-iga exponering mot en enda sektor. Dessutom en sektor i en bubbla, även om Moodys inte tog hänsyn till det. Det blir intressant att se om detta ger genomslag på institutets räntor framöver och därmed blir en spik i kistan för jordbruksbubblan. 

Götaland 1999 – 2011

Anders Borg och Finansinspektionen är helt oförstående till att även Handelsbanken och Nordea sänktes av Moodys. Finns inga som helst problem med svenska banker. Så det så. Och nej, bolåneräntorna kommer inte att påverkas intygas det. För sakens skull har jag sparat undan Landshypoteks räntor i ett tidigare inlägg så får vi se hur utvecklingen blir framöver.

Man skall komma ihåg att utifrån kapitalbehovet är jordbruk en av Sveriges olönsammaste branscher. Inte ens om man ärver en gård kommer man undan behovet av kapital, eftersom modernisering av maskinpark kostar miljoner. Branschen är så olönsam att den inte hade existerat i princip alls utan EU-bidrag, och är som sådan extremt känslig för både politiska beslut såväl som högre räntor eller högre drivmedelspriser.

Mer relevant än prisutvecklingen för hela landet är prisutvecklingen per län, då de flesta spekulanter på lantbruk är geografiskt orienterade, precis som när det gäller villor eller lägenheter.

Svealand 1999 – 2011

Återigen rör det sig förstås om medelpriser och med tanke på den stora spridningen inom olika typer av fastigheter så kan enskilda affärer ha kraftig påverkan på medelvärdet. Exempelvis har priserna i Stockholms län fallit i två år, tro det eller ej.

För att identifiera vad som är en små- eller hästgård så kan man titta på fördelningen av taxeringsvärdet mellan jordbruksmark och byggnader. Ju mindre procent jordbruksmark, desto mindre gård, generellt. Procentandelen jordbruksmark blir också lägre nära våra större städer, där taxeringsvärdet på bostaden sticker iväg.

Man kan konstatera att för icke smågårdar, där taxeringsvärdena för jordbruksmarken ligger på över 50% så steg priserna under 2011. Men som förutspått så föll de för smågårdarna.

Norrland 1999 – 2011

Går man dock tillbaka till den första grafen och den generella utvecklingen sedan årsskiftet så är faran över för stunden, och det är upp, upp!, UPP! som gäller, med reservation för att första kvartalet alltid är starkast för gårdar. Tyvärr får vi återigen vänta ett år innan smågårdsfacit för 2012 då SCB bara lämnar den meningslösa generella prisnivån per kvartal.

Priser jordbruk utifrån taxeringsandel jorbruksmark

Det tål dock att upprepas att när man köper en bostadsrätt eller villa så finns det en alternativkostnad, trots allt måste de flesta bo någonstans. För fritidshus är alternativkostnaden noll, vilket kan göra att bubblan där kan pysa snabbare.

Men för speciellt hästgårdar så har man inte bara en kostnad för gården, utan även utgifter för hästhobbyn. Alternativkostnaden att göra prickig korv av hästarna och sälja gården för att köpa en vanlig villa är sådan att hästgårdsbubblan kan bli väldigt dramatisk när den spricker. Samtidigt är det förstås mycket känslor inblandade i både hästhobbyn och fritidshusen. Och man ägnar sig inte åt hästar om man kan ekonomi eller om man inte har gott om pengar. Som en norsk bekant som sysslade med travhästar en gång sade (med reservation för att jag inte kan stava norsk): “Hester? Det er det snabbeste settet att bli black!”

Från SEB Investment Outlook Notera att skalan är logaritmisk. Det är en enorm bubbla i skogen.

Viktigt tillägg: SEB haussar skog som investering i sin Investment Outlook för maj genom den kända analysmetoden backspegeln. Detta baserat på att skogspriserna har stuckit iväg bortom alla rimliga prisnivåer. Passande nog har man också en graf som visar hur skogsmarken lämnat virkespriserna bakom sig och alltså tvärt emot vad SEB menar inte går att motivera som investering, annat än om man litar på att hitta en Greater Fool att sälja till.

Grafen är logaritmisk vilket ännu mer visar på den massiva bubbla inom skogsfastigheter vi upplever i Sverige.