Sveriges ekonomi är fantastisk. Allt pekar åt rätt håll. Global återhämtning. Fejkad positiv statistik från USA. Inga problem med EU:s skuldkris. Allt pekar uppåt.
Utom bostadspriserna.
Trots att vi sägs vara precis i början av en konjunkturåterhämtning så fortsätter alltså bostadspriserna att vika på ett sätt vi inte sett sedan 2008, kort sagt i tveksamma och dåliga tider.
Antalet greater fools håller helt enkelt på att minska, medan svenska folkets skulder fortsätter öka. Även om vi förstås även kan skuldsätta oss upp över öronen så finns det gränser för hur stora skulder vi som kollektiv har lust att ta på oss.
Tanken är ju att det ständigt skall komma nya greater fools och trissa upp priserna och låta tidigare bostadsköpare ta hem vinsterna. Men vilka skall dessa greater fools vara? Inträdet i arbetslivet blir senare och senare pga löjliga krav på högre utbildning för de mest okvalificerade jobb, samtidigt som dessa unga vuxna alltså kommer ut i arbetslivet med successivt allt större studieskulder och med det skuldsättning från början. Plus att alla ungdomar som någon gång missat betala ett SMS-lån eller annan konsumtionskredit för många år framöver inte kan låna pengar till en bostad.
Ovanpå detta så är nu kanske priserna högre än skaran av allt färre greater fools har lust att betala som kollektiv, dvs det finns alltid (allt färre) undantag.
Bolånetaket kanske spelat in tillsammans med att media den senaste månaden börjat skriva allt mer om bostadsbubblan. Det enda som saknas nu är antingen en avmattning av konjunkturen eller för den delen att folk får panik, eller både och samtidigt, så spricker bubblan.
En möjlig prognos är svagt fallande priser under eventuellt fortsatt högkonjunktur, och sedan en rejäl krasch när arbetslösheten sticker iväg igen. Alla kommer förstås inte att torska dit, men det är inte kul att vara bolånetorsk.
Enligt Booli ser dock priserna ut att vända upp efter årsskiftet. Det blir också intressant att se SCB:s statistik som släpar efter i grafen ovan.
Mäklarstatistik kallar förstås fallande priser för stabil bomarknad. Som rubrik på sitt pressmeddelande har man rent av “Kraftig prisökning för svenska villor och bostadsrätter under 2000-talet”. Humor på hög nivå. Man hoppas att fårket skall fokusera på de första orden, kraftig prisökning, och inte låtsas om att priserna för tillfället faller. Mäklarstatistik menar också att bolånetaket inte har haft någon påverkan. “[…] än så länge har bolånetaket inte haft någon märkbar effekt på prisutvecklingen, inte ens på mindre lägenheter i storstadsområdena kan vi idag se någon effekt”. Priserna faller alltså, men bolånetaket har inte haft någon effekt.
Strutsstatistik. Egentligen är det sorgligt att jag uppmärksammar den vinklade partsinlaga som Mäklarstatistiks formuleringar utgör.
Notera att Mäklarstatistiks villapriser har rasat ner till en nivå som sannolikt mer ligger i linje med SCB:s kommande statistik efter de senaste månadernas underliga prisrörelser från mäklarna. SCB har visat på fallande villapriser under hela 2010.
Man kan misstänka att Mäklarstatistik tillfälligt överdriver priser för att sedan när SCB släpper kvartalsstatistik försöker vara lite mer realistiska. Kan förklara de extrema rörelserna Mäklarstatistik redovisat under 2010.
Tillägg: Notera 2000-talet ovan. 2010 ingår inte i 2000-talet. 2010 ingår i 2010-talet, pss som 1970 ingår i 1970-talet. Så formuleringen “kraftig prisökning för svenska villor och bostadsrätter under 2000-talet” är helt klart den enda positiva formulering de kunde hitta för den senaste månadens prisutveckling. En krystad sådan också.
43 kommentarer
Vad kan jag säga, annat än att jag hoppas att du har rätt och att det sjunker riktigt ordentligt en tid framöver. Vi har ju sålt vår villa och hoppas kunna köpa en gård till ett överkomligt pris. Frågan är om man kommer att försöka med det omöjliga projektet att "fånga en fallande kniv".
Jag säger som Gert: Äntligen !
För Svenskar i gemen är detta någonting positivt, hellre nu än senare när läget är ännu värre.
De som skall fångas av de positiva titeln är väl tyvärr inte fårket utan de som skall leda oss. Executive Summary brukar det kallas.
Hur i modärn management blev ledarna ointresserade av det de skall leda? "Jag har inte tid att sätta mig in i detta" hör jag alltför ofta, även om det är det viktigaste bolaget råkar syssla med.
Jag är ”nybörjare” och har inte greppat vad det här får för konsekvenser för folk med hög belåning på bostaden, förutsatt att de kan betala räntekostnaderna och amorteringen. Kristider leder ju oftast till låga räntor, som vi har sett tidigare, och att trycka mer pengar leder till högre inflation som borde göra att lånet minskar i värde.
Har jag fått allt om bakfoten?
Klicka på "bolånetorsk" ovan.
Hög inflation åtföljs av höga marknadsräntor.
Säg att inflationen är 15% och räntan 10%. Klarar du av att betala räntorna på ditt 3 MSEK stora lån då, även om din lön höjts med inflationens 15%?
Svaret är förstås nej, du har inte råd att betala 300 000 i räntor trots 15% högre lön. Banken tar din bostad och du blir bolånetorsk och får betala ännu mer för de skulder din bostad inte längre kan lösa.
Anders. kristider är bra läge att skaffa bostad. Låga räntor och låg inflation. Bind räntan på lång löptid. Och du kan lugnt luta dig tillbaka när räntor och inflation stiger.
Ylven. Gårdar växer inte på träd. Vill du ha en gård och rätt objekt dyker upp, Kan du inte vänta på att priserna skall bottna. Då får man satsa så mycket man förmår och hoppas det räcker.
Då är frågan, ska man paniksälja nu och sätta sig i vilken hyresrätt som helst med risk att dra upp barnen från dagis och skola i en handvändning? Kvittar hur man gör så är man torsk på ett eller annat sätt.
Äh anledningen till att bostäderna gått upp så pass mycket är att de tidigare var undervärderade. Alla kommer ju ihåg hus bostadsbubblan sprack på 90-talet!
Även om många kommer ihåg 90-talskrisen så hävdar i alla fall alla jag känner att det är annorlunda nu. 90-talet hade sina speciella förutsättningar och en sådan krasch kommer aldrig att upprepas, enligt dom vill säga. Själv ser jag många likheter. En lånefest som låter vem som helst med arbete ta allt högre lån eldat av närmast unika omständigheter. Myndigheternas käbbel om man ska stävja lånekarusellen med finansiella eller politiska medel, etc. Det enda som skiljer är orsaken till att det blivit lättare att få lån. Vi är däremot bättre rustade att hantera en kris idag om vi agerar i tid.
Ylven, en villa kanske går att köpa till överkomligt pris så småningom. En gård däremot blir nog svårare att hitta till rätt pris.
Lite beroende på vad man anser är överkomligt förstås.
Skogsägare
Mycket bra analys!/ Ron Paul
Skogsägare, smågårdar, "hästgårdar" borde väl krascha framöver. Finns väl ingen som har så dålig koll på ekonomi och har så stora lån (på landet) som många hästägare?
Stiger räntorna är det nog både en och annan hästägare som fogden får slita från stall och häst.
Jo, det är ungefär så vi tänker, att om vi hittar gården som känns rätt, så går det inte att vänta. Men man behöver ju inte hoppa på första bästa.
Vi klämmer in oss med hjälp av skohorn i en trea i samma samhälle som villan i mellantiden…
Många gårdar är mycket högt belånade, nästa bubbla?/ Ron Paul
Sitter på bostadsrätt av värde idag ca 4M och lån på ca 2M. (Varav jag sparat ihop ca 1M av detta(Jag är 30 år)) Varför vill så många att priserna ska sjunka som en sten? Nu kommer väl inte jag vara en av dem som skulle råka allra värst ut, men hade jag gjort det hade jag slutat på mitt jobb direkt och därigenom slutat producera skattepengar åt landet.(Jag har betalat över 200000kr i skatt i år) Varför ska jag jobba om alla mina pengar går åt till att betala räntor på ett lån som jag blivit "lurad" av samhället på.
Visst måste alla ta ansvar för sina handlingar, men att ha någonstans att bo tillhör ju ett av de mest grundläggande behoven. Men vissa verkar anse att endast 60talister och äldre ska ha det bra i dagens Sverige. Och då har jag inte ens gått in på hur lite en äldre person producerar jämfört med en yngre. Nu kanske jag har dåliga erfarenheter. Men presterar en äldre person hälften jämfört med vad en yngre gör så är det bättre än vad jag är van vid. Någon som förväntar sig att vi har stor lust att betala deras pensioner?
Man kanske bara borde flytta från landet. Det känns på något sätt att detta landet inte förtjänar produktiva människor.
/En som är trött att bli behandlad som skit bara för man råkat växa upp under fel tid
Lars, handlar väl inte så mycket om vad man vill, utan hur realiteten är. Att du sedan kämpar emot beror på att du har satsat pengar på att priserna inte skall falla, dvs köpt dyrt.
Speciellt "din" generation, 80-talisterna, har råkat mycket illa ut eftersom ni tvingats köpa så dyrt. När jag var ung kunde man köpa en bostadsrätt för 200 000 kronor. Idag får man betala 2 000 000. Kort sagt så tvingas ungdomar att avstå från egen bostad eller överskuldsätta sig på nivåer man inte skall nå förrän man möjligen flyttar till hus.
En bostadsrätt är bara ett klubbmedlemskap. Det skall inte kosta miljontals kronor.
Att ha miljonskulder är inte "att ha det bra". Det är att inbjuda risk.
Håll i hatten folk, nu kommer raset. Nu läser folk att priserna går ner och alla som har hållit på bostäder i ren spekulation vräker ut dem snarast på marknaden. Marknaden blir övermättad samtidigt som räntorna stiger varje dag, folk blir oroliga och vågar inte köpa bostad i ett läge när priserna är på väg ner för då är det inte längre en bra "investering", och räntorna på väg upp….huj vilken brant nedförsbacke det blir, som väggen i sälen… 🙂
Jag, som strax över 30, tror att många unga har blivit övertalade av sina föräldrar att bostadsköpet är den bästa investering man kan göra i livet. Det var det för dom själva så det är ju klart att det ska vara det för deras barn också. Själv har jag stått emot och fått ta en del skit i både den ena och den andra diskussionen. Nu har mina päron ändrat åsikt och är glada för att jag valt att stå utanför. Mitt ingångsår hade om jag köpt varit 2005. Ska bli spännande att se om en fyra fem år vart marknaden ligger. Jag hade gjort om samma val oavsett vad som händer, riskerna var då/är nu helt enkelt för stora.
Cornu,
jag säger inte att du vill att allt ska gå ner. Kan bara konstatera vad jag läser överallt. Dock hör jag aldrig dessa åsikter irl. Men jag umgås ju mest med andra personer i ungefär samma situation som jag själv befinner mig i. (Inte många småbarnsföräldrar som önskar att de måste gå från hus och hem) Hur som helst så verkar det finnas otroligt många människor som vill att allt ska krasha för de tror sig kunna göra klipp då. Det är ju tydligen mer värt för dessa personer än att deras medmänniskor har tak över huvudet. Jag har väldigt svårt att förstå det. Undrar hur samhället skulle se ut om det blir en total krash? Visst kan vissa av oss 80-talister leva vidare på våra föräldrar. Men vad är det för liv? Sen om vi ska skaffa barn så gör man ju inte gärna det i ett läge då man inte ens har råd med sig själv.
"Men vilka skall dessa greater fools vara?"
Uthyrning av befintliga bostäder till lågbeskattning av hyror/intäkter, utländska investerare samt barn (barnbarnen) till 40-talisterna då arvskatten, förmögenhetskatten och gåvoskatten är avskaffade.
Så det finns underlag, frågan är bara om det räcker till fortsatt uppgång eller om det endast stöder en "sidledes" marknad
Uffe, jag menar att gruppen greater fools blir allt mindre. Speciellt med tanke på hur stora 40- och 50-talistkullarna är, grupper som vill skala ner sitt boende och ta eventuella vinster till "pension".
Samtidigt så börjar alltså de minskande årskullarna jobba allt senare, och allt mer skuldsatta från början.
För att göra ett klipp vid ett eventuellt prisras på bostäder så krävs det att priserna drar iväg upp igen, något som jag tror att dom flesta som tror på ett prisras inte vill se. Det bästa vore om priserna normaliserades och stabiliserades så svensken inte måste betala en stor procent av sin beskattade inkomst till bankerna i form av ränta. Det är bättre för samhällsekonomin i längden.
Det är svårt att prata om dom här frågorna med någon som sitter belånad i BR när man själv står utanför. Som jag upplever det så upplevs ofta varje argument mot att gå in i marknaden som ett personangrepp vilket i sig är förståeligt. Man argumenterar ju faktiskt för att det var korkat att ge sig in i marknaden. Det är nog varför du inte hör det här så ofta irl. Man undviker ämnet för fridens skull.
@Lars:
Det finns nog få "människor som vill att allt ska krascha för de tror sig kunna göra klipp då". Däremot finns det en hel del som bara vill skaffa sig en större bostad till familjen utan att behöva sabotera sin ekonomi för resten av livet.
Inte göra klipp, bara slippa köpa på toppen av en bubbla…
Vad är alternativet mot att gå in på marknaden då? När jag var 23 år och inte kunde få en hyresrätt? Bo kvar hos föräldrarna? Skulle min flickvän flytta in där med?
Som sagt, 80-talisterna har fått det skit. Alternativet hade varit att skaffa en hyresrätt längre bort och pendla. Nu har du haft tur och ligger på plus. När priserna på bostadsrätter halveras kommer du visserligen bli av med din insats, men du kommer åtminstone inte hamna i nettoskuld.
Om priserna istället vore stabilt låga skulle inte unga vuxna utestängas från bostadsmarknaden.
Det finns inget positivt med stigande bostadspriser, se
http://cornucopia.cornubot.se/2009/07/det-finns-inget-positivt-med-stigande.html
… dessutom: Alla ser det som positivt när saker blir billigare, t ex platt-TV. Men bostäder ser man som positivt om de blir dyrare. Borde inte det samma gälla för en platt-TV, tänk om priserna stiger så fort att man kan sälja sin begagnade TV dyrare än man köpte den?
Det är vad som sker med begagnade hus och lägenheter. En bostad bör falla i pris pga slitage och ackumulerat underhållsbehov, inte stiga.
Jag bodde i andra hand ett par år medan jag stod i bostadskö. Sen kunde man få en trea långt ut på en t-banelinje i stockholm. Jag och tjejen byte ett par år senare våra hyresrätter mot en trea i närförort. Kanske har jag haft tur, jag vet inte, men alla som säger att det är omöjligt att få en bostad i stockholm menar egentligen att det är omöjligt att få en bostad där dom vill bo.
Egentligen borde väl vi högbelånade 80-talister fokusera på att öka vårt kassaflöde. Cornu utgår från att lönen är enda inkomstkällan, men om man kan hitta andra sätt att få in pengar som kan bidra till de ökade lånekostnaderna, borde vi klara krisen. Finns det till exempel något sätt att tjäna pengar på att bostadspriserna faller?
Att investera är alltid förenat med risk. Det går säkert som du säger att tjäna pengar på att bostadspriserna faller men då gäller det verkligen att man spelar med pengar man har råd att förlora och inte behöver ha för att betala räkningarna nästa månad. Annars slutar det i katastrof.
Det är väldigt svårt att spekulera i fallande bostadspriser.
En sak som är ganska säker, och som jag nämnt i många inlägg, är att 1-3 år efter bostadsbubblan spricker kommer de svenska bankerna att drabbas av kris, iaf de banker som är hårt exponerade mot bostadslån via olika konstruktioner.
Bankerna kommer förstås att räddas av svenska staten, som kommer dubbla sin statsskuld (eller något sådant) och alla får vara med och betala.
Så när väl bankaktierna börjar stoppa upp och falla tillbaka efter att bostadsbubblan toppat så skall man ta negativa positioner i dessa. När sedan krisen blir tillräckligt allvarlig, kanske att en bank går omkull eller förstatligas, då skall man stänga sina blankningspositioner och istället fyndköpa banker som därefter alltså räddas och kommer stiga rejält i pris igen.
Det är riskabelt och som alltid är timing allt. Någon annan metod kan jag inte se.
Anders: Blanka bankaktier tillfälligt med hög belåning. En krasch på bostadsmarknaden innebär att bankernas tillgångar minskar kraftigt i värde och att de riskerar insolvens om det bokförs korrekt.
Så blanka det, helt via en belånad kapitalförsäkring. Du kan även köpa säljoptioner på bankaktier under resan upp. Helst binäroptioner.
/Victor
Victor, kort sagt inget för nybörjare.
Cornucopia, just små s.k. hästgårdar kan säkert gå ner en hel del i pris, det tror jag också.
Däremot gårdar med skog tror jag inte blir så mycket billigare. Fast vem vet? Det har ju varit en kraftig och egentligen obefogad uppgång även på skogsgårdar.
Jag skulle välkomna en kraftig nergång, då skulle det vara intressant att köpa till mer skogsmark.
Skogsägare
Cornucopia, helt rätt. Säkrast är att hålla sig utanför tills nivåerna är sunda. Precis som när P/E-talen snittade över 25 mot slutet av 1999.
Det finns en hel del platser där man kan lägga pengarna när vinden blåser kallt, men vissa placeringar är bara tillgängliga för de med mycket kapital. (Statsskuldsväxlar t.ex.) Hur som helst ska man inte spekulera för hårt som nybörjare, därav är mitt råd att gå likvid och hitta en hyresrätt de närmaste åren eller till de som inte köpt bostadsrätt ännu är rådet avvakta något år och se hur nya regleringar, höjda räntor och ett spänt världsläge kommer påverka priserna.
Mvh victor
Att hoppas på nedgång i fastighetspriserna för att göra ett klipp är nog bara för den som har kapital. När priserna går ner lär nog räntorna gå upp. Därmed inget vunnet.
Jo, ser du. Din skuld och din risk minskar kraftig, och du kan amortera av din bostad under din livstid och bo i princip gratis när du blir äldre. Det kan du oftast inte med dagens priser.
Bättre att köpa när räntan är hög och priserna är låga, än när räntan är låg och priserna är höga.
Svårt att förstå? Hyr bostad istället.
Upp eller ner kanske inte spelar någon roll för de flesta. Säljer jag min villa i storstan och flyttar in i en bostadsrätt i stan, gör jag det ungefär samtidigt.
Nejdå jag har inte svårt att förstå. Min första fastighet 12% och min andra 16% ränta. Hundliv under ett antal år. Annars är tricket att binda till låg ränta och med lite tur låta inflationen göra jobbet.
Först vill jag bara säga att jag välkomnar en krasch, jag tycker dagens priser är otroligt destruktiva för samhället, inte minst ungdomarna som ska ha sin första bostad.
Ändå måste jag opponera mig mot ett par hårresande okunniga kommentarer här:
"Borde inte det samma gälla för en platt-TV, tänk om priserna stiger så fort att man kan sälja sin begagnade TV dyrare än man köpte den?"
Du menar alltså att en lägenhet på Manhattan borde kosta exakt lika mycket som en likvärdig lägenhet i Haparanda? Jag vägrar tro du är så dum. Alla bostadskraschar bevisar en enda sak: läget är avgörande. Torskarna är de som köper hus på landet och sen av olika skäl tvingas sälja.
"En bostad bör falla i pris pga slitage och ackumulerat underhållsbehov, inte stiga."
Så kan man ju tycka, men även här förbluffar du mig. Jag brukar påstå att en stadskärna är konstant, men efterfrågan på bostäder centralt ökar hela tiden, vi blir fler, får mer pengar osv. Och även om någon nu påstår att en stadskärna inte är konstant som växer inte på långa vägar lika fort som befolkningen och dess efterfrågan.
Till 80-talisten Lars: ja, tyvärr är ni de stora förlorarna, samhället har svikit er och det är för jävligt. Men fattigdom/rikedom är relativt, mitt tips är att hela tiden vara snäppet bättre än övriga 80-talister, spara mer, amortera mer, gnugga mer.
re :14.59
Men det finns en annan sida på myntet oxå..
Det finns en anledning varför bankerna har haft en sådan pass låg ränta, som många vet är jättemånga högt belånade i dagens Sverige.. Och tänk dig då vilken guldgruva Banksektorn bli när de höjer räntorna.. Detta kommer leda till skyhöga vinster förutsatt att inte bankerna går om kull..
@Anonym 20:25:
"Jag brukar påstå att en stadskärna är konstant," Jag brukar påstå motsatsen. Såvida man inte menar att "stadskärnan" i Stockholm slutar utanför Gamla Stan. Städer växer. Framförallt så sitter uppfattningen om vad som är "centralt" helt i folks huvuden. Det är mest en statusfråga.
Den faktiska nyttan av att bo "centralt" dvs nära till jobb, service och nöjen, kan man uppnå även "utanför tullarna". Med ungefär samma tidsåtgång. Jag menar, bor du vid Vanadisplan och jobbar i Värtahamnen så får du pendla till jobbet likt förbannat.
http://www.radda-sverige.nu/kan-vi-sala-ihop-till-linser-at-dem/ Mkt läsvärd blogg av Lena Holfve