Idag begav sig bloggen ut på nya försök att hitta en plats att fotografera Göteborgs blivande skyline, vilket väl gav ett halvokej resultat. Samtidigt upptäcktes en hinderbana av “militär karaktär” för den som uppenbarligen inte är obekväm med att röra sig lite i spenaten.
 |
| Skrapor, nuvarande och blivande utpekade. Blir fint, men behöver hitta bättre vinkel och lägre höjd |
Wallenstan ombildar ytterligare tre bostadsrättsprojekt till hyresrätter. Totalt berörs 290 lägenheter i Stockholm och Mölndal.
 |
| Lägenheter färdigställda i Mölndal 2014. |
Fastighetsbolaget Wallenstam (OMX:WALL-B) ger upp ett bostadsrättsprojekt i trendiga Söder om Söder. 90 lägenheter i ett projekt i Solberga omvandlas till hyresrätter på grund av att ett “marknadstest” visat att “bostadsrättsmarknaden svalnat av”. Kort sagt att man inte lyckas sälja lägenheterna.
 |
| Dagschart Wallenstams B-aktie |
Fastighetsbolaget Wallenstams VD Hans Wallenstam konstaterar i bolagets halvårsrapport att amorteringskravet ledde till en kraftig inbromsning på bostadsrättsmarkanden. Han instämmer i min analys att det är först i augusti-september man kan se om inbromsningen är tillfällig eller om marknaden verkligen vänt ner.
 |
| Moln över Södermalms bakgårdar. |
Hans Wallenstam skriver i rapporten (PDF):
“Det märktes en kraftig inbromsning på bostadsrättsmarknaden i samband med att amorteringskravet infördes den 1 juni 2016. Om det är en temporärt stillad efterfrågan eller om det är början på en dämpad marknad som fortsätter vika – det kommer vi att få se nu i augusti-september.”
Här instämmer VD:n med min analys att vi inte kan bekräfta nedgången förrän kanske i augusti, även om åtminstone Stockholms bostadsmarknad har gett en teknisk säljsignal för lägenheter för första gången sedan prisraset 2011. Säljsignal är inte samma sak som en faktisk bekräftelse av en framtida nedgång.
För själva bolaget Wallenstam ser man inga problem med nedgångar i priserna på bostadsrätter.
“En eventuell mer ihållande prisnedgång på bostadsrätter är ingenting som oroar mig ur bolagsperspektiv. Det är snarare så att Wallenstam som hyresrättsproducent kan gynnas av lägre pris på bostadsrätter, eftersom efterfrågan på hyresrätter då blir större. De enstaka bostadsrättprojekt som vi själva har i vår projektportfölj kan enkelt ställas om till hyresrättsproduktion vid behov. Om efterfrågan på bostadsrätter faller kan också byggnationen av bostadsrätter minska. Det kan leda till ökad konkurrens mellan entreprenörer och i sin tur innebära lägre byggkostnader för oss.”
Hypotesen kring att en ihopklappad prisuppgång för bostadsrätter kan leda till en överetablering inom byggsektorn är dock intressant. Det bådar i så fall inte gott för t ex Skanska, Peab och NCC som via lägre efterfrågan på bostadsrätter kan drabbas speciellt på marginalen. En förutsättning för de överprissatta bostadsrättprojekt man driver är att priserna stiger så köparna tror de kan få betalt för att bo.
Enligt Avanza handlas Wallenstam just nu till p/e 8.54 och 2.03% i direktavkastning. Inte brutalt hög värderingen ens för ett fastighetsbolag, men lite väl låg direktavkastning.
Som exempel på konsekvenserna av att man inte får bluffa med progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreninger, kan man titta på premiumfastigheten Riddaren 24 på Grev Turegatan 8A, som görs till bostadsrätter av Wallenstam. Här landar korrekta avskrivningar på 150% höjda medlemsavgifter för klubbmedlemmarna i denna blivande bostadsrättsförening.
