Fastighetsbolaget Wallenstam (OMX:WALL-B) ger upp ett bostadsrättsprojekt i trendiga Söder om Söder. 90 lägenheter i ett projekt i Solberga omvandlas till hyresrätter på grund av att ett “marknadstest” visat att “bostadsrättsmarknaden svalnat av”. Kort sagt att man inte lyckas sälja lägenheterna.
 |
| Dagschart Wallenstams B-aktie |
Wallenstam skriver alltså i ett pressmeddelande att man ger upp ett bostadsrättsprojekt. Istället blir det hyresrätter av de 90 lägenheterna i Solberga i trendiga Söder om Söder.
Hans Wallenstam, bolagets VD, säger i pressmeddelandet:
“Vi upplever att marknadsläget på bostadsrättsmarknaden i Stockholm just nu är lite osäkert. Vi väljer därför att göra om första etappen av Orangeriet till hyresrätter efter att ha gjort ett marknadstest av projektet där vi noterar att bostadsrättsmarknaden har svalnat av. Tack vare vår kostnadseffektiva nyproduktion och vår finansiella styrka kan bostadsrättsproduktioner ställas om till hyresrätter och bidra positivt till resultatet.”
Man kan läsa mer om projektet Orangeriet här. Man har redan ändrat hemsidan från “170 lägenheter” enligt Googles cache till “90 hyresrätter och 80 bostadsrätter” enligt avläsning i skrivande stund. Andra etappen hoppas man alltså forfarande ska kunna säljas som bostadsrätter.
Vi får väl se hur det blir med den saken.
I någorlunda färskt minne hittas HSB:s Turning Torso i Malmö, som efter bostadsmässan Bo 02 skulle bli bostadsrätter. Projektet hittades på under IT-bubblan, men köpviljan var inte fullt lika stor när lägenheterna stod färdiga och de är än idag istället hyresrätter.
Wallenstams B-aktie stiger på en stigande börs.
Att BR-projektet omvandlas till hyresrätter är en tydlig indikator på att det byggs för mycket och för dyrt i Stockholm. Hyresrätterna går alltid att hyra ut som asylboenden åt kommunen, men det finns en begränsad mängd köpare av överprissatta bostadsrätter. De senaste årens varningar om för högt och för stort nybyggnade av fel lägenheter är dock ingen överraskning, och borde inte vara det för Wallenstam heller.
Nu återstår att se hur det går för de renodlade bostadsrättsutvecklarna på Stockholmsbörsen. Ska de affärsutveckla sig till att bli fastighetsbolag framöver om BR behöver bli HR?
84 kommentarer
Angående TT, finns det inget intresse ens idag att ombilda detta till bostadsrätter?
Extremt dyrt att lösa den affären idag med så låga yielder.
Precis vad jag spekulerat i och hoppats på. Vi har aldrig haft brist på BR för 3 miljoner+. Aldrig. Speciellt inte senaste åren. Ändå har det byggts i mängder.
Vi har däremot brist på hyresrätter. Oerhört stor andel av de som köpt BR Har egentligen behövt en HR (och det är alltså det extremt otympliga substitutet som börjat mättas, dvs andelen av köpare som är "desperata" nog att köpa som substitut till hyra).
En logisk och jättebra utveckling vore att dessa byggen blir HR. Sen är det inte alltid marknaden är så effektiv, men jag tycker det är en rimlig förhoppning.
Återigen. Det är skuldkvotstaket och Stockholmarnas relativt svaga inkomster i förhållande till bostadspriserna som sätter käppar i hjulen för detta projekt.
Se på fan, intressant att det börjar hända.
Wallenstam är annars ett "bra" företag att investera i om man vill få exponering mot bostadsmarknaden (dvs man har en "positiv marknadssyn") utan att behöva köpa ett helt eget boende.
Det är redan så att hälften av nybyggena är HR. Ska bli spännande att se hur detta slutar…
Se numbeo.com exempelvis där man kan jämföra levnadsstandard mellan olika städer. Bygger på självrapportering, så det är inte på öret korrekt, men ger en bild. Mycket riktigt börjar städer som Stockholm och London få problem med sina absurda bopriser jämfört med inkomster.
I London bygger man numera neråt, dvs källarlägenheter.
Vore ju festligt om samma fenomen kom till Sthlm.
"Det är skuldkvotstaket och Stockholmarnas relativt svaga inkomster i förhållande till bostadspriserna som sätter käppar i hjulen för detta projekt"
Jepp, storbankerna bryr sig inte om man har kapital två ggr värdet man vill låna. Slår man i skuldkvotstaket är det kört.
Rätt konstigt. Man tycker det borde vara 10 ggr så stor risk för dem att belåna ett lägenhet till 85% jämfört med 30%. Oddsen att priserna faller 70%, låntagaren dör (utan tillgångar) och innan priserna studsar tillbaka är i princip noll.
Det finns bara ett sätt detta kan sluta på. En priskorrigering i mindre eller större utsträckning beroende på förändringar i de parametrar som styr priset. Dvs utbud/efterfrågan, räntan, politiska åtgärder, psykologi med mera. Vet att det har talats om bubbla länge. Försöker själv att inte tänka i sådana termer. Däremot har jag själv varit på jakt på lämplig hyresrätt för att sälja av vad jag själv tror är någonstans runt toppen just nu för en ganska överskådlig framtid.Det vill säga jag tror flera av de parametrar som styr priset håller på att ändras till det negativa för prisutvecklingen.
Medianinkomst Sthlm ca 300 tusen per år brutto per individ.
Det ger ett låneutrymme på 3 miljoner kr för ett hushåll på två.
Så en brf 4-a för 8 miljoner måste cashas med 5 miljoner kr.
Definitivt inte alla som löser den ekvationen.
@Stefan
Har sett flera källarlägenhetsprojekt de senaste åren, så de finns även här.
Mmm fast i den där medianinkomsten ingår pensionärer och sjuka också, som ändå inte är i köparnas målgrupp.
Men det spelar ändå ingen roll. Låtsas vi att man tjänar en miljon brutto så får man likväl bara låna fem och det räcker inte till en stor lägenhet.
"Återigen. Det är skuldkvotstaket och Stockholmarnas relativt svaga inkomster i förhållande till bostadspriserna som sätter käppar i hjulen för detta projekt."
Vad menar du med detta Stefan? Du konstaterade ju nyss själv att de flesta par har råd med både en tvåa och en trea.
Anledning tror jag snarare är att det finns väldigt många liknande projekt varav flera i bättre läge, och då vill man inte betala runt 3 miljoner för en tvåa här.
Reymar
"Du konstaterade ju nyss själv att de flesta par har råd med både en tvåa och en trea."
Blandar du ihop mig med någon annan? Finns ju en "Stefan" också som kommenterar. Iof sig kan jag ha svamlat i vanlig ordning.
Sen håller jag med om ditt sista stycke. Vi har dels skuldkvotstaket samt det faktum att ett nybygge sällan är attraktivt om man tänker lite längre än näsan räcker.
Stefan: Ett tydligt businesscase för dig. Du kan låna ut till dom som köper lägenhet för 8 miljoner? =)
Toni: Lendify med flera hann före i det caset 🙂
Varför inte haka på ett vinnande koncept? 😀
Hmm, winter is coming.
Har du bytt till dubbdäck?
Nja, inte riktigt. Nöjer mig med att bannlysa fastighetsaktier och finansaktier från portföljen så går det bra.
Efter tio år i väntan.
It.
Is.
Happening!
En annan observation; alla 170 lägenheterna är 1-3 rok, alltså i det relativt lilla formatet. De ligger i ett familjevänligt område men klart utanför premiumområdet (Närhet till Telefonplan är inte det hetaste 2017).
Är det logiskt att uppföra en massa mindre lägenheter där, för familjer, som arkitekterna säger…? Ser inte riktigt logiken, skulle kanske varit bättre att köra old style och blanda mellan lägenhetstorlekarna och ha ty 2-5 rok i samma uppgångar.
.. då kommer bara de stora lgh att bebos av [den stora rosa elefanten i porslinsbutiken] och det uppstår "white-flight" vilket kostar …
Jaha.
Så alla framtida byggprojekt ska planeras för att uppnå maximal segregering, och helst ska bara små lägenheter byggas som inte passar för familjer? Verkar vettigt måste jag säga, där har du tänkt till.
Hade det funnits lediga HR – nyproduktion eller ej – i Nacka så hade Nacka kommun INTE behövt köpa 3 BR åt Nacka-polygamisten och dennes tre (3) fruar och 16 barn…
Eller skall vi "tvinga" människor att bo tillsammans med människor de inte vill bo tillsammans med ?
Människor "segregerar" sig själva ! Tänk "China-Town, "Little Italy" etc.
Tyvärr verkar ju de där tre lägenheterna ha gjort en viss opinionsmässig skada. Men det är ju ett kommunalt beslut. Om du inte accepterar Nacka kommuns beslut får du väl överklaga det. Jag antar att du bor i kommunen i fråga?
Jag skrev att det var märkligt att man inte byggde större lägenheter i ett tänkt familjeområde. Ser inte riktigt att ditt Nackasidospår klargör något här.
(Nacka har inte köpt tre BR:er till mannen, nacka har köpt tre BR:er som de sedan hyr ut till mannen – rätt ska va rätt)
.. och VEM betalar hyran? 😉
* VAD tycker de invånare i Nacka kommun som inte har råd att själva med beskattade pengar köpa sig ett större boende eller ett boende öht till sina barn eftersom det inte finns några HR
* VAD tycker dessa när de ser att deras egna skattepengar går åt till att ytterligare överhetta BR-marknaden ?
Fertiliteten I de lander som den mesta invandringen kommer ifrån är högre, men att som Bengt nämna en trigamist med 16 barn I nästan varje inlägg känns som att dra slutsatsen att alla Kirunabor har stora familjer och är djupt religiösa utifrån att det finns Laestadianer som har så.
Laestadianismen har som grund att INTE ligga samhället till last utan genom hårt arbete och gudfruktan befordra hälsa och välstånd utan sprit eller andra rusmedel! 😉
https://sv.wikipedia.org/wiki/L%C3%A6stadianism
Det handlar främst om att tjäna Gud, men de har också stora familjer och vad jag vet så tackar de inte nej till barnbidrag. Försök förresten en laestadian att jobba extra en söndag. Men min invändning handlar inte om det, utan om hur representativt ditt exempel är.
Ang Rusmedel och annan synd, fråga handlarna runt ikring de ställen där de brukar ha sammankomster hur affärerna går. Mängden sålda cigaretter och kondomer brukar vara ganska hög.
Jag helgar också vilodagen!
Den moderna familjen består av en katt och en antidepppillersmissbrukande akademiker.
Med tanke på nivån på presumtionshyran så blir det lite märkligt med skuldkvottak. Den boende kan i praktiken få en kostnad som är högre än vad en belåning enligt skuldkvottaket omräknat i räntekostnad+amortering men utan att bygga upp något värde.
Med skillnaden att de kan flytta när de vill utan att riskera att stå med en restskuld till banken.
Är inte fastighetsexepert men reaktionen på nyheten är märklig. Kursen går upp, mer än index. Som jag ser det är det en kass nyhet, det kommer att binda kapital och minska möjligheten till nya projekt. Detta gäller även vid 100% lånefinansiering, pga expanderande balansräkning. Det brukar ses som negativt.
Och talet om att de har så kostnadseffektiv nyproduktion blir väldigt malplacé just när de misslyckats med att sälja sina extremt prisvärda lägenheter i en överhettad marknad.
Men är inte expert, som sagt.
Kan det inte vara så att de överlåter fastigheten till ett annat bolag som står som ägarebolag. Fackföreningar brukar vara pigga på att investera i sådana bolag eftersom de hanterar andras pengar.
Nämnde vi stigande räntor förresten? Då är det ju extra bra att få en oförutsedd extra skuldbörda på några hundra miljoner. Banken uppskattar säkert upplägget "borrowing without asking too much in advance".
Blir säkert jättebra detta.
Sjunkbomben, jo men då borde de ha presenterat nyheten annolunda. Det ser onekligen ut som om de själva ska hyra ut.
"Tack vare vår kostnadseffektiva nyproduktion och vår finansiella styrka kan bostadsrättsproduktioner ställas om till hyresrätter och bidra positivt till resultatet."
Står inget om jämförelsen, dvs om det istället hade sålts som BR. Luktar som att det påverkar resultatet sämre än BR om än positivt om projektet inte blivit av.
En BR torde ha samma (bygg)kostnad som en HR om samma lgh byggs på samma plats vid samma tid…
Sedan kan man fråga sig VARFÖR det är lättare att hitta en HR och dessutom billigare i Berlin än i det ängsligt über-hypade "Stolleholm".. 😉
@Bengt
I teorin kanske, i praktiken… nja.
Bygger man för HR är man mer intresserad av få billigt underhåll, material som håller osv.
Bygger man för BR så skiter man i underhållskostnader och vill ha flådiga ytor man ta betalt för.
Som långsiktigt boende skulle iaf jag personligen vara mycket försiktig med nybyggda BRFer, av flera skäl, inte minst just underhållskostnader. Det är först efter 10-20 år man benat ur alla barnsjukdomar och kan bilda sig en hygglig bild av fastighetens underhållsbehov.
Wallenstam talar ju om att "ställa om" fastigheten till HR. Kanske innebär renovering eller ombyggnad.
Kan ju starta med den "underhållsfria" träfasaden. Finns säkert många HR-ägare som kan tänka sig att klara sig utan en sådan.
Det är ju minst ett halvår kvar till inflyttning så nog har de alla möjligheter att anpassa bygget till HR.
Greenious:
Med ett halvår kvar till inflyttning ska det bara vara småfix kvar om det är ett seriöst bygge. Injustering, provning, besiktningar och finish tar åtminstone tre månader.
@stringfellow
Så långsamt bygger man inte idag, de har fortfarande alla möjlgheter till billigare materialval i lägenheterna, ta bort diskmaskin/tvättmaskin, hitta en skrubb att göra tvättstuga av etc.
Wallenstam i huvudsak förvaltare av fastigheter så att de väljer att köra HR ist. för BR är ingen stor sak, men det ger en bra indikation om vart marknaden är på väg. Oerhörda volymer är på väg ut inom 2-5 år.
Bengt H: Berlin hade nästan 5 miljoner invånare före kriget, men bara 3,5 miljoner idag.
KAN ju också bero på att Solberga ligger precis granne med ÖSTBERGAHÖJDEN !!!
https://www.expressen.se/nyheter/qs/dar-forskolan-tvingas-gomma-barnen-medan-en-man-skjuts-ihjal/
Solberga har inget med östberga att göra, även om den ligger "granne" är det två helt olika världar som avgränsas rätt effektivt från varandra både av tågspår och industriområde.
Men visst, inte direkt det hetaste området söder om söder, och ligger lite taskigt till om man ser på t-bana och pendel.
Däremot är det helt klart intressant att BR inte längre går att smälla upp vartsomhelst och sälja till vilket pris som helst…
Köpte en BR 2:a här 250 m från Roslagsbanan exekutivt 98/99..
När jag sålde hade jag även efter reavinstskatten bott gratis och även tjänat en "slant" på kalaset..
Nu verkar lgh ha gått upp ännu mer…
https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-kragstalund-vallentuna-kommun-tallasvagen-346-12524395
Solberga är ett av de minst attraktiva områdena i hela Stockholm… Ganska långt ifrån en del av det "hippa söder-om-söder"-området.
Åja, ta inte i nu. Kan räkna upp dussintalet områden utan att ens egentligen tänka efter som är mindre attraktivt än solberga.
När jag köpte uppe i Vallentuna sågs jag som en "tönt".. För VEM kan bo sååååååå långt bort/ut i "spenaten" jätte-låååångt ifrån Stureplan och den då trendande krogen "Storstad" på Odengatan..
*S*
Finns ju alltid en ursäkt till att "just det där" området tappar i pris och att det inte är signifikant för resten av Stockholm och att priserna kommer att stiga i all oändlighet.
År 2021: "Jaa… på KUNGSHOLMEN kan priserna sjunka. En av de minst attraktiva malmarna i innerstan. Ganska långt från hippa Rörstrandsgatan. Här i Vasastan kan priserna aldrig gå ner".
Wohoo..viss rationalitet börjar dyka upp.
Helt rimligt att hyresrätter är mer flexibla iom de kan hyras ut både till stat, kommun och privata hushåll.
Det är absurt mycket nyproducerat ute nu i förhållande till det befintliga beståndet, särskilt söder om söder där man jobbat hårt med förtätning.
Så det var nog hög tid att en del blir HR istället.
Jo. Man har jobbat en del med förtätning. Det finns ju rätt storslagna planer på att fortsätta där. Farsta med omnejd tex. Men om det blir en priskorrektion kanske det avstannar en smula och sker över längre tid.
Kring Farsta Strand har det byggs riktigt mycket också.
Skulle vara intressant att se om Wallenstam står kvar som ägare om något år, eller om husen säljs till en bostadsförvaltare. Är ju ofta populärt bland tex stora försäkringsbolag som behöver binda kapital att äga lite hus.
Wallenstam är som företag i första hand en ägare/förvaltare av hyresrätter.
Då undrar jag hur stor grej det här är egentligen, om de ställer om ett hus till sin core business. Visst det är ett tecken på att det går trögt att sälja nyprod brf (speciellt byggt på tveksamt läge) men det har vi redan fattat.
Hade varit spännande att se om något bolag som förvaltar hyresrätter hade nappat i nuläget. Svaret på den frågan killgissar jag till "troligtvis".
Jepp. Sen är ju yielden så förtvivlat låg på hyresbostäder i Stockholm, så jag förstår att Wallenstam hellre försöker sälja delar av sin nyproduktion.
"Det började som en skakning på nedre däck"
Nu släpper HSB Torpaterassen som ligger vid Östra Sjukhuset (d.v.s. 20-25 från Gbg C) och 2orna ligger på mellan 2,6-3,5 miljoner beroende på våningsplan och storlek. Intresset är så stort så att jag nu fick ett mail om att dom inte kan erbjuda fler att komma på visningen.
Hm….kan ju finnas anledningar till att det blivit väldigt populärt. Men lite iögonfallande.
Det må vara svårsålt i Sthlm men Göteborg är inga problem.
Ja Göteborg ligger alltid lite efter Stockholm. Ge det några månader så trillar polletten ner.
Jämför man prisstatistik StorGBG vs. StorSTHLM så är priserna 29% högre Sthlm (källa: SvenskMäklarstatistik). Samtidigt är medianlönen 13% högre i Sthlm men skattesatsen 9% högre i Gbg så att köpa en bostad i Göteborg börjar bli lika dyrt för en Göteborgare som för en Stockholmare. Vi får väl se om det kommer gå lite trögare här. Så som Malmö är en marknad för sig kanske även Gbg är en egen marknad och har ingenting med Sthlms utveckling att göra. Här finns jobb och tillväxt.
Lär bli väldigt svårsålda BR eftersom alla som fantiserar om evigt stigande priser för sin BR tror att alla som bor i hyresrätt är narkomaner eller andra fattiga stackare…
Nej. I Sverige har vi ingen spekulation i bostäder och därmed fantiserar ingen om evigt stigande priser till skillnad från i andra länder. Det har Harry Flam sagt så det stämmer. Han är en renommerad svensk nationalekonom. I Sverige köper vi bostad för att bo och ser det som konsumption.
Hehe, försiktigt nu. Sarkasm och ironi är svårt i kommentarfält. Risken är att du blir tagen på allvar.
Det kommer bli väldigt intressanta månader framöver. Och snart är det val också.
Här kommer mer. Om man hyr ut lägenheterna till asylbedragarna istf att sälja dem kommer de bli oerhört attraktiva för arbetande svenskar. Folk kommer att stå i kö för att få uppleva mångkulturens välsignelser.
Jag tror inte det kommer bli det minsta intressant dom närmaste månaderna. Innan valet lär allt flyta på som vanligt. Det kanske blir intressant om 5-6 år när Riksbanken vågat sig över nollan. 🙂
Solberga är iofs inte hippa "söder om Söder". Tråkigt läge…
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Iofs korrekt. Avgränsas väl grovt räknat i väst av huddingevägen och söderut i höjd med örbyledens korsning med 73:an.
Jag övervägde att köpa en välplanerad BR i Solberga, i de bruna 70-talshusen där föreningarna har bra ekonomi, alltså inte den överprisade och opraktiska nyproduktionen med sina förbannade öppna planlösningar.
Men det som avskräckte mig var närheten till Älvsjö centrum, där diverse slödder lever rövare och handlar med droger.
Jag hade ingen lust att betala tre miljoner för att bli granne med otrygghet och sociala problem. Det blev ett annat bostadsområde istället, på betryggande avstånd från eländet.
Varför vill du inte bo nära Älvsjö centrum? Det är ju en "utmajning att jejpa dessa människoj" har ju Annie sagt.
Popcorngrytan går varm här hemma nu. Släng dig i väggen Game of Thrones, verkligheten är sååå mycket bättre än fiktionen. Väntar med spändhet på första BLTn som gråter ut på bästa sändningstid i statsmedia. 🙂
Nu påstår ju Wallenstam i sin press på att de tjänar på att omvandla till hyresrätter eller läser jag fel? Det tyder på att framförhandlade presumtionshyror ligger på tok för högt. Uppenbarligen tjänar dom mer på bygga hyresrätter än att sänka marginalen vilket säger något om hyresnivåerna och/eller förväntningarna på en framtida krasch. Sen har ju Solberga lite dåligt rykte med knepiga skolor inträngt bredvid en massa industrier.
Man har väldigt lågt direktavkastningskrav på bostäder i Stockholm (Wallenstam räknar med 3,3%), men man tjänar ändå på det eftersom räntenivån är så låg. Notera att _all annan_ nyproduktion i Wallenstams regi i Stockholm består av HR.
Ja det här är alltså ett bolag som bygger ett helt bostadshus först, sen har en visning då intresset visar sig vara litet. Efter det bestämmer man sig för att göra om till Hr. Någon som sett en stort marknadsföringskampanj för bostäderna i Solberga? Husen är också gömda från stora vägen i Solberga så få har väl sett dem öv taget. Misstänkter senare att företaget är rätt nöjda med Hr-formen och inte vill sälja av ett bra objekt med stabila vinster. Direktavkastningskraven är väl räknade på just mkt högre kalkylräntor vilket gör bilden skev? Intressant att huset verkar välbyggt med träfasad och kändisarkitekt.
Hm, direktavkastningsnivån är ju vad den är (enl Wallenstam själva är direktavkastningen på bostäder i marknaden som helhet 2,0-3,25% i Stockholm), och har förstås sänkts då priserna stigit.
Det är ju lite läskigt när direktavkastningen är nära finansieringskostnaden (som ligger på ~2% för Wallenstams räntepapper)…