Fyrtio år efter 70-talets varvskris och de katastrofala statliga försöken att rädda en döende, av globaliseringen utkonkurrerad bransch, är äntligen varvsepoken över i Göteborg. En av de tre stora varbölden i Göteborgs statsbild avvecklas nu, nämligen reparationsvarvet Cityvarvet, som läggs ner av sina holländska ägare (Stampen/GP).
Latest in bostadsbubblan
I en debattartikel hos Bonnier/DN uppmärksammas en rapport som pekar ut den statliga byggregleringen och det kommunala planmonopolet som orsak till bostads- och fastighetsbubblan. Fast det hävdas att det inte existerar någon bubbla, trots att överpriserna för lokaler anges till 379%.
Det har varit ett tag sedan jag uppdaterade graferna med kvalitetsjusterade bostadsprisindex för Göteborgs kommun. Vi får se nedanstående som en påskpresent.
Enligt Valueguards siffror under gårdagen, så har det slagits nya kvalitetsjusterade prisrekord över hela landet, oräknat Malmö och de mindre kommuner som inte omfattas av statistiken. I sig inget överraskande, då SEB:s boprisindiktator fortsatte ligga på rekordnivåer. Indikatorn mäter de psykologiska förväntningarna och då bostadsbubblan, som alla bubblor, är psykologisk, så är nya prisrekord inte överraskande.
De svenska kommunernas lobbyorganisation SKL har kartlagt hur få lägenheter med bygglov, som faktiskt börjar byggas, i ett försök att stoppa förenklade regler för byggande och minskad makt för kommunerna. Siffrorna visar att endast 37% av alla lägenheter påbörjas i våra storstäder Stockholm, Göteborg och Malmö, och endast 14% i landet som helhet 2008 – 2012. Byggbolagen håller alltså på byggnationen av detaljplanerade lägenheter, istället för nybyggnad ägnar man sig åt obyggnad.
Man ska till en början titta på avsändaren av dessa siffror, dvs beställaren av själva rapporten. Det handlar alltså om SKL, och uppdraget till rapportskrivaren Sweco har varit att framställa det hela som att frånvaron av nya lägenheter beror på byggbolag och inte på kommunernas planhantering. Detta kan vara korrekt, eller inte, men syftet var alltså att visa detta. Kommunerna vill ju inte förlora makt över planmonopolet och missa möjligheten att stoppa byggnation, slussa in rätt byggbolag, som betalar rätt sorters mutor etc.
Själva rapporten hittar ni här (PDF).
 |
| Andel färdigställda lägenheter |
2013 fanns det 71 796 detaljplanerade lägenheter att bygga i utvalda kommuner i Sverige. Det handlar om detaljplaner som vunnit laga kraft, där alla överklaganden är hanterade. Sweco har inte tagit fram betaldata från SCB, utan fått nöja sig med SCB:s gratisdata på Internet. Så som jämförelse har man tagit fram snittet färdigställda lägenheter 2008 – 2012. Denna siffra är 10 109 lägenheter om året.
Endast 14% av dessa lägenheter byggs alltså faktiskt. Resten av byggnationen hålls av olika anledningar tillbaka i tiden. Kontentan är att bristen på nya bostäder är artificiell.
Andelen varierar kraftigt. I Stockholm är uträkningen 41%, följt av Umeås 28% och Göteborgs 22%. På annat håll är andelen rejält mycket lägre, t ex 12% i Malmö, 7% i Kungsbacka och 3% i Växjö.
Störst obyggnation finns i Uppsala. Antalet detaljplanerade lägenheter kontra snittet färdigställda lägenheter är 6 319 i kommunen.
 |
| Obyggnationen i utvalda kommuner |
Samtidigt jämför Sweco äpplen och päron här. SCB har än så länge bara korrekt statistik för de tre största kommunerna år 2013, dvs påbörjade lägenheter.
Korrekta siffror för Stockholm, Göteborg och Malmö är 37.8% år 2013. Det innebär fortfarande en obyggnad på 62.2%, som hålls borta från marknaden.
Så varför byggs det då inte?
Bland annat pekas byggherrarna ut. Man håller på projekten av marknadstaktiska skäl – varför bygga allt man har bygglov för, när man därmed översvämmar marknaden med lägenheter och inte längre kan ta ut skyhöga priser för lägenheterna. Andra orsaker är att kommunerna inte bygger ut nödvändig infrastruktur och samhällsservice, som vägar, avlopp, kollektivtrafik, skolor, förskolor etc.
”[M]arken tilldelas byggherrar som av marknadstaktiska skäl avvaktar med sin byggnation. […] Flera av de intervjuade menar att byggbolagen sätter för höga priser för bostäderna. Något som begränsar efterfrågan på projekten och bidrar till att det inte byggs.”
Vidare medger tjänstemännen att man ger sin mark till alldeles för få byggherrar, vilket påtalats tidigare här på bloggen.
”De intervjuade tjänstemännen i kommunerna menar vidare att det finns för få byggherrar i deras kommun, något som påverkar utbudet och den lokala prisbilden.”
Ofta handlar det om vänskapskorruption, eller ren korruption, i olika former, men tydligen inte på tjänstemannanivå, så man får förmoda att det är chefer och politiker som ordnar koncentrationen av byggandet till ett fåtal byggherrar (NCC, Peab, Skanska etc). Och en byggherre vill ju inte konkurrera med sig själv, utan håller förstås på projekten, så de kommer ut på marknaden i en takt som tillåter skyhöga ockerpriser.
Ironiskt nog kan man alltså tolka rapporten som att det faktiskt är kommunernas fel att det inte byggs. Oavsett om det sker via korruption och för få byggherrar, eller genom att kommunerna inte bygger ut infrastrukturen, så landar det ändå i slutändan på kommunen.
Sedan kan man ju undra vad byggfacken tycker? Vi kunde haft ett upp till 7x så stort byggande, och 7x så många anställda inom husbyggnation som idag…