Bråket kring de ännu ej färdiga JM-byggda bostadsrätterna i Västerås och föreningen Sjöbris 1 fortsätter nu till tingsrätten i form av en grupptalan från köpare som vill dra sig ur. JM menar dock att bolagets höjning av föreningsavgifterna med 37% sedan kontraktsskrivandet inte är en “väsentlig höjning” och därmed inte är skäl att få bryta avtalet och få insatsen tillbaka.
Tvisten handlar alltså om att ett antal köpare av ännu ej färdiga bostdsrätter i föreningen Sjöbris 1, som byggs av JM, vill dra sig ur köpet och få tillbaka sina insatser. Detta då den JM-styrda föreningen nu höjt avgifterna med 37% innan inflytt.
I kontraktet står det att man har rätt att häva avtalet om det blir en “väsentlig ökning” av avgiften.
JM menar alltså att 37% inte är en väsentlig ökning och nu går det hela som grupptalan till tingsrätten och sju bostadsrättsköpare har än så länge anslutit sig, men advokatbyrån Mälaradvokaterna tror enligt artikeln i VLT att fler kommer ansluta sig.
Det finns inget prejudikat på vad “väsentlig ökning” är, trots att det även står i lagen. Så det kan bli en långbänk på flera år hela vägen upp till Högsta domstolen och tills dess har köparna sina pengar inlåsta och lever i osäkerhet om de ska tvingas köpa en lägenhet som köptes när styrräntan var 0% och där köpeskillingen idag är helt orealistisk. Man kan ana att om bostadsrätterna som vanligt istället stigit i pris under byggnationstiden så hade folk accepterar höjningen, men nu går man antagligen med förlust även på själva bostadsrättsköpet.
Mycket talar i övrigt för att bostadsbyggandet nu gör en tvärnit och att många projekt skjuts på framtiden när ekonomin helt spricker på grund av ränteläget och de inflationsdrivna kostnadsökningarna.
Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus har gått från 16 257 fjärdekvartalet 2021 till 9 541 andra kvartalet i år. Det är de lägsta siffrorna sedan 2019 och för andra kvartalet får man söka sig tillbaka till 2014 för lägre siffor säsongsmässigt.
Villor och radhus har inte påverkats lika mycket utan ligger kvar på drygt 3 000 påbörjade per kvartal.
Sedan toppen runt årsskfitet 2021 – 2022 har JM-aktien överträffat börsraset och fallit cirka 60%. De så kallade bostadsutvecklarna är nog inte intresserade av att få ett prejudikat mot sig att man inte kan höja avgifterna i föreningarna mer än 5-10% jämfört med avtalet. Å andra sidan finns det vägar runt detta, t ex stoppa in pengar i föreningarnas kassa och inte höja avgifterna, utan låta föreningen ta smällen ur kassan några år tills den nya styrelsen tvingas höja. Det kostar förstås pengar för bostadsutvecklaren att göra så, men blir nog billigare än att alla river sina köpeavtal och man måste sälja lägenheterna till 4% ränta istället för 1%.
32 kommentarer
Det är nog lite en förtroendefråga i slutändan, om bostadsutvecklarna tror att de kan dumpa alla kostnader på köparna så inser de nog rätt snart att de inte har några köpare.
Analyserar man sedan bolag som JM ser man rätt snart att utan denna verksamheten sitter man rätt pyrt till. Men det går naturligtvis att sparka folk.
Men JM, Skanska Bostäder, PEAB Bostäder, Riksbyggen mfl är i samma sits.
Spännande här i byn avbröts bygget av 300 nya lägenheter förra veckan, Willhem fick inte längre ihop kalkylen.
Ja, det blir väl hyresrätter till slut om ingen annan nappar.
“Jag sköt Palme och satt’ Krister i klistret”, skaldade Västeråspoeterna för 25 år sen. Det var väl det sista roliga man hörde från den stan.
Promoe har gått och blivit jurist så det vore ytterligare roligt att se honom representera bostadsrättsbokarna i deras kamp mot kapitalets bufflighet.
Hur går det för Oscar? Tycker det varit tyst länge, han kanske kommit på fötter?
Igen
Etta annat annorlunda exempel från syd.
“Deras hyra kan höjas med över 50 procent – lämnar drömboendet i Höör”
https://www.svt.se/nyheter/lokalt/skane/deras-hyra-hojs-med-23-procent-kan-hojas-ytterligare-27
Sen känns det spontant konstigt att Johan Svanberg som är kommunalråd, kommunstyrelsens ordförande och ordförande i den kooperativa hyresrättsföreningen. I princip kan klubba igenom sina egna förslag, anlita de entreprenörer man vill, sitta som ordförande i den föreningen sen också. Antar att han tjänar en hacka på den posten också.
Han har tidigare varit inblandad i en härva med att ha praktiskt taget skänkt kommunalmark i ett av kommunens mest attraktiva läge till en byggarkompis. Vilket efter grannars uppdagande samt Skånska dagbladet tog upp härvan, så backades förslaget och drogs tillbaka. Men efter ett tag under radarn med locket på från kommunen så skänktes ändå en del av den ursprungliga marken till den enskilda näringsidkaren.
Men antar detta förfarande är praxis precis som Johan själv skrev.
🙂
Vad i ovanstående beskrivning är det du uppfattar som konstigt och oväntat i dagens samhälle? Att dom som kan gör det eller att reaktionerna och konsekvenserna inte blir värre?
Det finns ju några byggbolag som “egentligen” är hyresbolag. De klarar nog att ställa om till produktion av hyresrätter (rätt mycket värt att kunna behålla kompetenta byggare). Men för övriga byggbolag lär det vara knepigare. En hel del av de stora fastighetsbolagen är ju överbelånade och har inte råd att köpa något nybyggt.
Dags för allmännyttan att kliva in? Frågan är bara om de accepterar pris och kvalitet i nybyggda bostadsrätter.
Väsentlig ökning måste väl förstås som relativt kostnadsökningar?
Det borde i alla fall vara lätt att argumentera för att höjningen inte är oskälig, om man kan presentera siffror som stödjer detta.
Annars är det osmart att uttrycka sig så oprecist i texten, så att köparna får ett kryphål att dra sig ur en affär som visat sig vara dålig genom att hitta ett svepskäl.
Rätt osmart av köparna att signa upp sig på så långa kontrakt, och dumhet är inte olagligt. Hur dum anser lagen att gemene man är?
Jag är en av spekulanterna. Lägenheterna såldes med påtaglig rabatt jämfört med rådande marknadspriser. Marknadspriserna är fortfarande inte under priserna för bostadsrätterna, men kommer nog vara det om någon månad. Det var rejäl marknadsprisuppgång dessutom i slutet av 2021. Men kan samtidigt ha vänt igen innan inflytt och då brf ska teckna lån i H2 2023.
De senaste 20 åren har det varit en strålande affär att köpa på spekulation (bortsett från något år runt finanskraschen). När det blev inflyttningsdags hade priserna oftast gått upp så mycket att spekulanten kunde omvärdera bostaden, förhandla med banken och slippa amortering.
Så “osmart” vet jag inte om det är rätt ord. Rent statistisk var det större chans att vinna än att förlora. De som köpt precis nu har bara haft otur. Det är snarare vi som stått utanför karusellen som förlorat hittills. Och det lär vara vi som får ta den här räkningen också (gissningsvis genom hög inflation och hyreshöjningar under onödigt lång tid eftersom riksbanken inte kan höja räntan så mycket som det skulle behövas).
Nu syftade jag på varför köparen klagar. Går priserna upp 75 procent om ett halvår lär detta ärende dras tillbaka från domstolen. Tippar att en rättsinstans funderar i de banorna, samtidigt som vad en väsentlig ökning egentligen är.
Jag rättar mig själv. Brf såldes i etapper. Det skedde påtaglig prishöjning mellan etapp 1 och 4 under perioden april21 och dec21.
Det står inget i förhandsavtalet med brf Sjöbris 1 om rätt att häva, den texten står i lagen. Dock fanns det en skrivning i det mycket tidiga bokningsavtalet som tecknades mellan spekulant och byggherre, men det har ju inget som helst med det senare förhandsavtalet att göra.
Månadsavgiftshöjningen har nästan bara med höjda räntor på brf-lån. Byggherren har faktiskt sänkt priset symboliskt i sin affär med brf.
Gällande definitionen på avgift i lagen så är den diffus. Avses både insats, överlåtelseavgift och årsavgift? 18000 i höjd årsavgift är ju inte väsentlig i jämförelse med kostnaden att köpa bostadsrätten.
Exakt samma sak hände 2008. Tråkigt att minnet är så kort. Minns att kollegor köpte brf med 500k i rabatt på Eriksberg i Göteborg för en tvåa som legat på drygt två millar. Men jag tycker synd om de drabbade. Proffsen har ju hela tiden vetat att inget växer upp till himlen.
Vilken förening var det?
Minne? Många av dagens köpare var väl inte direkt medvetna då, inklusive undertecknad.
Även om jag inte hade koll på att det skedde redan 2008 sållade jag ju bort nyproduktionen pga balansräkningarna.
Jag hade gärna flyttat in i något nyare men insåg att alla ekonomiska planer var glädjekalkyler…
LW: “låta föreningen ta smällen ur kassan några år tills den nya styrelsen tvingas höja”. Det är många bostadsrättsköpare och -havare som inte har fattat att föreningens lån är en belastning även för medlemmarna, även om det är indirekt.
En byggande styrelse kan ta upp lån som den nyvalda styrelsen sen får hantera. Det är som att man stoppar överrockens fickor fulla med blytackor, och sen lämnar man över överrocken till den nya styrelsen, och säger ja, lycka till då!
Historien har en tendens att upprepa sig. Tyvärr blir det alltid tvärstopp med nybyggnationerna av flerbostadshus när lågkonjekturer inträffar, så även nu. Detta mönster har upprepats de senaste tre decennierna med hyfsat jämna mellanrum. Och när en högkonjektur når sin topp, bygger man alldeles för dyrt och lyxigt. Har man då otur med timingen av sitt bostadsköp så kan det stå en väldigt dyrt, och i värsta fall med personlig konkurs.
Dessutom drabbas vi nu av en högre inflation än på mycket länge.
Bostadsbrist råder fortsatt i storstadsregionerna och ett s k “miljonprogram” 2.0 där man inte bygger, som under 1960-talet, alltför stereotypa fastigheter med för stor förtätning skulle jag önska att bestämmande politiker kunde sjösätta. Byggandet är ju en motor i en fungerande ekonomi. Köpcentrum och kommersiella fastigheter ser inte ut ha någon större framtid, men privatbostäder till en stadigt ökande befolkning finns det avsättning för. Ett nytt miljonprogram vore en bra “kudde” för att dämpa alla negativa effekter som en lågkonjektur medför.
I järfälla sälj typ ingen nyproduktion brf det är dött så de konverterar till hyresrätt eller ägarlägenhet
Men inte lätt att vara byggare med så långa processer och pressande marginaler,
Att våga starta projekt när inget idag säljs säger sig själv
Mycket varsel och konkurser väntar och min killgissning är att man försöker styra om mot renovering, men alla har redan renoverat i corona tider och med mindre pengar både för privat personer och även nu fastighetsbolagen som en efter en skriver ned värdet och skjuter på projekt så lär det tyvärr bli tufft
Frågan är när stora tippen kommer 3-6 månader kanske ?
Har man ens hört om stora varsel och konkurser de senaste 25 åren? Har inte byggherrarna såna upplägg på sina entreprenader att det enbart är småbolag man hyr in? Gubbarna i de bolagen hittar alltid nått att göra även i en dipp. Byggjobbare är ju resandefolk till skillnad från hemmakära fabrik/bruksarbetare.
Akademikerna är ju de nya bruksarbetarna. Deras barn som nu blivit akademiker. Finns det inget jobb på orten så är man arbetslös länge. Så den dagen det är akademikerarbetslöshet då är det kris.
Ja jag känner ju en del som funderar på att renovera och bygga garage o annat. De flesta av dem kommer vänta ett tag, tills dessa mindre byggfirmor inte har något att göra, och då ta in pris från dem. För då handlar det ju inte om att tjäna pengar, utan snarare om att inte behöva konka.
Men det lär garanterat bli ett stort knippe med hantverkare som går i KK ändå.
Det kryper nu fram att det står tomma br-lägenheter i GBG som inte blivit sålda på längre tid. Det är iofs fråga om “mindre attraktiva områden” och man skyller på “ovana att äga” hos de potentiella köparna (sk eufemism för att inte få SD-stämpel). Vi har alltså samtidigt trångboddhet och tomma lägenheter. Ger kanske en antydan om att ett nytt miljonprogram får samma slutpunkt som det förra. Det går inte att hyra ut lägenheter till nybyggnadspris heller. De som har råd bor redan och de som inte har råd… Bostadsrättsboomen har drivits av låga räntor som i sin tur skapats av (skenbart) låg inflation. Än en gång har försöken att mikrostyra ekonomin för att undvika kris misslyckats och vi får som tack sannolikt en onödigt djup och lång kris i stället.
Man kan ju tänka sig att övriga boende i dessa hus heller inte är så sugna på att de tomma lägenheterna hyrs ut till vissa säkra betalare som tex soc.
Soc är inte säkra betalare.
/En som vet
Frågan är vilka belopp som det handlar om när det gäller föreningsavgifterna hos JM i Västerås, för utan uppgift om detta säger ju en höjning på 37 % inte speciellt mycket för en utomstående och det går heller inte att göra en jämförelse med vad avgifterna brukar vara hos andra föreningar i Sverige.
Härligt med lite bostadsmarknad igen. Med tanke på hur mycket “doom and gloom” som är berättigat just nu har det varit lite med den varan på senaste tiden.
Har det kommit någon dom i detta eller liknande fall?